4.4.4.6 Vormerkung

150. De koop van een registergoed kan ingevolge art. 7:3 lid 1 BW worden ingeschreven in de openbare registers. Deze inschrijving wordt wel Vormerkung genoemd, afgeleid van het Duitse recht, waar men deze mogelijkheid al langer kende. Het inschrijven van de koopovereenkomst waarborgt het recht van de koper aan wie nog niet geleverd is, zodat tussentijds opkomende incidenten de levering door de verkoper niet kunnen frustreren. In art. 7:3 lid 3 sub a t/m g zijn deze incidenten (limitatief)1 opgesomd. Onder meer een na de inschrijving tot stand gekomen bezwaring of vervreemding van het registergoed, of een tussentijds faillissement, kunnen ‘niet tegen de koper worden ingeroepen’; ondanks deze gebeurtenissen, kan de koper derhalve de levering van het goed afdwingen. De inschrijving geldt voor zes maanden en vervalt daarna met terugwerkende kracht.

151. Vormerkung is mijns inziens geen recht op de zaak in de zin van art. 3:291 BW. Volgens Bartels en Heyman is Vormerkung “zelf geen goederenrechtelijk recht en promoveert [het] evenmin het recht van de koper tot een goederenrechtelijk recht”.2 In de vorige paragraaf heb ik vastgesteld dat het enkele recht op levering dat de koper door het sluiten van een koopovereenkomst verkrijgt, niet kan worden gekwalificeerd als recht op de zaak in de zin van art. 3:291 BW. In de eerste plaats voldoet Vormerkung niet aan het criterium op basis waarvan (in veel gevallen) rechten op de zaak kunnen worden onderscheiden. Het recht van de koper op levering verschaft namelijk die koper niet (uit dien hoofde) het recht op ontruiming van de zaak. Dat recht heeft de koper pas, op het moment dat hij eigenaar is geworden. Het feit dat de wet met behulp van de Vormerkung het recht van de koper verstevigt, verandert niet de (verbintenisrechtelijke) aard van het recht.3 Ook het feit dat Vormerkung wel wordt aangeduid als ‘kopersbeslag’;4 een soort beslag tot levering, maakt Vormerkung niet tot een recht op de zaak in de zin van art. 3:291 BW is.5 Er zitten namelijk nog altijd significante verschillen tussen beslag en Vormerkung.6 Ook hier kom ik op basis van de door mij voorgestane strikte benadering van ‘rechten op de zaak’7 tot de conclusie dat Vormerkung de koper geen recht op de zaak in de zin van art. 3:291 BW verschaft. Het is mijns inziens juister om de Vormerkung op dit punt op één lijn te stellen met het verbintenisrechtelijke recht van een koper op levering, dan met beslag.8