Retentierecht en uitwinning (O&R nr. 110) 2019/3.3.3.5:3.3.3.5 Bij onroerende zaken geschiedt afgifte door ontruiming

Retentierecht en uitwinning (O&R nr. 110) 2019/3.3.3.5

3.3.3.5 Bij onroerende zaken geschiedt afgifte door ontruiming

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

69. Bij het retentierecht op een onroerende zaak heeft de Hoge Raad bepaald dat afgifte van een onroerende zaak in de regel zal geschieden door ontruiming:

“Deze regels gelden ook indien het gaat om een retentierecht op een onroerende zaak met dien verstande dat hier in de regel de afgifte, waardoor de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende moet worden gebracht, geschiedt door haar te ontruimen.” 1

Een aannemer heeft in de regel de feitelijke macht over een onroerende zaak zolang hij het perceel nog niet ontruimd heeft. Bij een aannemer impliceert niet-ontruiming doorgaans dat er nog bouwmaterialen en dergelijke op het perceel aanwezig zijn. De Hoge Raad geeft geen aanwijzing over de hoeveelheid materialen die nog aanwezig moeten zijn. Volgens Fesevur gaat het erom dat de achtergelaten materialen van dien aard zijn dat normaal gebruik van de zaak onmogelijk wordt gemaakt.2

70. In het arrest Rabobank/Fleuren had het hof geoordeeld dat aannemer De Enk (dat was de rechtsvoorganger van Fleuren) nog niet volledig had ontruimd en derhalve nog de feitelijke macht had. Dat deed het hof op basis van de volgende omstandigheden. Het ging om de aanleg van een golfbaan op een terrein dat vele hectares groot was. Op het moment dat De Enk zich op een retentierecht beriep, stonden op het terrein nog een schaftkeet, een tweetal borden en een klein deel van het terrein was afgezet door middel van paaltjes. Bovendien was het terrein nog niet ingezaaid.3 Omdat geen volledige ontruiming had plaatsgehad, had De Enk de feitelijke macht en derhalve een retentierecht. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep van de Rabobank:

“Het hof heeft zijn oordeel dat het retentierecht na september/oktober 1993 is blijven voortbestaan, hierop gegrond dat enerzijds de aanleg van de golfbaan nog niet voltooid was en De Enk blijkens het laten staan van de schaftkeet en het handhaven van de twee borden waarop stond dat daar door De Enk een werk werd uitgevoerd, de betrokken onroerende zaken niet aan de schuldenaar heeft willen afgeven en anderzijds deze die zaken ook niet in gebruik heeft genomen. Het hof heeft daarbij mede betekenis gehecht aan de omstandigheid dat het om een vele hectares groot terrein ging. Aldus oordelend heeft het hof niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.” 4

Uit de verwerping van het beroep door de Hoge Raad kan niet worden afgeleid dat de aanwezigheid van een schaftkeet, twee bordjes en een deels afgepaald terrein altijd voldoende is voor het aannemen van feitelijke macht.5 Voor de vraag of ontruiming heeft plaatsgevonden, zijn natuurlijk alle omstandigheden van het geval relevant, zoals de grootte van het perceel, de hoeveelheid materialen en overige uiterlijke feiten waaronder omheining. In de zaak Rabobank/Fleuren achtte het hof doorslaggevend dat de werkzaamheden door De Enk nog niet waren voltooid; dat was met name zichtbaar doordat de golfbaan nog niet was ingezaaid. Daar stond namelijk tegenover dat het ging om een vele hectaren groot terrein, dat niet was omheind of afgesloten voor het publiek, terwijl het personeel van De Enk niet meer werkte op het terrein.

Men moet voorzichtig zijn om op basis van dit arrest te concluderen dat het ook bij een uitgestrekt terrein, voor de uitoefening van het retentierecht voldoende is om een keet, een aantal paaltjes met draad en een bord achter te laten.6 Het lijkt er veel meer op, dat het hof de machtsuitoefening kon aannemen vanwege het feit dat de baan nog niet was ingezaaid.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.