7.3.3.4 Huur van een onroerende zaak

331. A heeft zijn huis voor onbepaalde tijd verhuurd aan B. B verricht zelf enkele reparaties aan het huis, die op grond van het contract voor rekening van A komen. In de huurovereenkomst is verrekening uitgesloten. A gaat failliet. In de overeenkomst staat niets over opzegging door de verhuurder. Ik veronderstel dat de curator van A geen voortzetting van de bestaande huurovereenkomst wenst.1

De Faillissementswet kent in art. 39 Fw een regeling in geval van faillissement van de huurder.2 Een regeling voor het faillissement van de verhuurder ontbreekt. Art. 37 Fw brengt partijen niet veel verder. B kan de curator van A een termijn stellen om de overeenkomst gestand te doen. Een niet-gestanddoening door de curator brengt echter niet mee dat de overeenkomst dus is opgezegd.

Is de curator van A bevoegd om op te zeggen? In art. 7:228 lid 2 BW – dat in de algemene bepalingen (afdeling 4) van de titel over huur (titel 4) staat – is bepaald dat huur voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd. Hiervan is afgeweken in de afdeling over huur van woonruimte verderop in Boek 7. Ingevolge art. 7:271 jo. 7:274 BW kan opzegging alleen op grond van de in art. 7:274 BW limitatief aangegeven gronden.3 Financiële belangen zijn slechts in zeer uitzonderlijke gevallen voldoende voor het oordeel dat de woonruimte dringend nodig is voor eigen gebruik.4 De kans is klein dat een vordering tot opzegging van de huur op de (enkele) grond dat de verhuurder failliet is, slaagt. De huurovereenkomst verschaft B het recht tot gebruik van een goed dat in de boedel valt. Nu het hier gaat om een verplichting tot dulden ten laste van de boedel, is de curator ingevolge het Berzona-arrest niet bevoegd om hierop ‘actief’ te wanpresteren door op te zeggen terwijl de overeenkomst noch de wet daarin voorziet. B heeft een retentierecht, maar art. 60 Fw is niet van toepassing, omdat het principe dat het faillissement geen verandering brengt in bestaande verbintenissen prevaleert. Art. 60 lid 2 Fw kan niet worden gebruikt als achterdeur om de dichte voordeur van Berzona te omzeilen. De curator kan de zaak dus niet succesvol opeisen van de huurder, aangezien de overeenkomst met deze huurder niet kan worden beëindigd; de retentor kan niet de curator een termijn stellen om op te eisen of zijn vordering te voldoen (art. 60 lid 3 Fw).