Rb. Zeeland-West-Brabant, 02-04-2025, nr. 11300248 CV EXPL 24-3005

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 december 2024 en de daarin genoemde stukken,

- het e-mailbericht van de bewindvoerder met productie 2,

- de mondelinge behandeling van 28 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de door [gemachtigde] overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Tussen partijen geldt een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] . [rechthebbende 1] (hierna: [rechthebbende 1] ) en [rechthebbende 2] (hierna: [rechthebbende 2] ) wonen samen met twee (stief)kinderen in de woning. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Alwel van toepassing. In deze voorwaarden zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen opgenomen:

“6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed

huurder betaamt.

6.4

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor

hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.

(..) Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en

de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming

gebruiken, onderhouden en deze bestemming niet wijzigen. (...).

6.6

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of

hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door

derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van

het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

6.11

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel

andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn

gesteld.”

De politie Zeeland-West-Brabant, basisteam [plaats] , heeft op 16 mei 2024 een bestuurlijke rapportage (hierna: de rapportage) opgesteld met betrekking tot de woning. Daarin staat dat de politie op 30 april 2024 de woning is binnengetreden naar aanleiding van een onderzoek naar een drugsdealer. In de rapportage staat, voor zover relevant, het volgende vermeld over de aangetroffen drugs in de woning:

“Woonkamer (inbouwkast achterzijde woning):

- Gedroogde hennep (gruis/resten) 2104 gram netto. Bijzonderheden: Aangetroffen op de derde plank vanaf boven naar beneden gerekend.

- Gedroogde hennep 1305 gram netto. Bijzonderheden: Aangetroffen op de tweede plank vanaf boven naar beneden gerekend

- Hasj. 429 gram netto. Bijzonderheden. Aangetroffen op de derde plank vanaf boven naar beneden gerekend.

Woonkamer (wit kastje):

- Omschrijving Wit poeder in groen bakje cp kastje, Bijzonderheden: Getest Positief op Cocaïne, 28 gram netto.

- Omschrijving: Kristallen in linker lade, witte kastje Bijzonderheden, getest Positief op MDMA 53 gram netto

Woonkamer (Salontafel):

- Omschrijving: Gedroogde hennep op de salontafel. Bijzonderheden. Gedroogde hennep. 130 gram netto.

- Omschrijving: Hasj in kistje op de vensterbank naast salontafel. Bijzonderheden: Hasj, 15 gram netto.

- Omschrijving: Lsd in kistje op de vensterbank naast de salontafel. Bijzonderheden: Test met Trunarc onduidelijk, 9.5 zegel.”

De burgemeester van [plaats] heeft de woning met ingang van 1 juli 2024 voor de duur van drie maanden gesloten. [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] hebben sinds 1 oktober 2024 weer de feitelijke beschikking over de woning.

Alwel heeft de bewindvoerder meermaals bij brief verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. De bewindvoerder heeft hieraan geen gehoor gegeven.

Alwel vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. De huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te ontbinden,

II. De bewindvoerder te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning te verlaten en ontruimen,

III. De bewindvoerder te veroordelen om - in de periode tussen de datum waarop de huurovereenkomst is ontbonden en het gehuurde is ontruimd - een gebruiksvergoeding ad € 606,60 te betalen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening daarvan,

IV. De bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten.

Alwel legt - samengevat - aan haar vordering ten grondslag dat de bewindvoerder toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet, door in het gehuurde soft- en harddrugs aanwezig te hebben gehad. Alwel merkt daar expliciet bij op dat de hoeveelheid drugs in combinatie met de aangetroffen gripzakjes duidt op het handelen in drugs. De bewindvoerder heeft zich dan ook niet gedragen als een goed huurder. De aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid drugs impliceert slecht huurderschap en bedrijfsmatig gebruik van de woning, waardoor de bestemming van de woning is gewijzigd. Alwel stelt dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, aangezien het heeft gezorgd voor een negatieve uitstraling op de woonomgeving, een verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving, overlast die gepaard gaat met drugshandel en daarmee samenhangende activiteiten en risico’s voor omwonenden. Alwel voert ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten een ‘zerotolerancebeleid’. Zij beoogt met dit beleid een afschrikwekkende werking en een signaal richting medehuurders en omwonenden af te geven dat dergelijke gedragingen niet worden getolereerd.

De bewindvoerder betwist niet dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, maar meent dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. [rechthebbende 1] rookt al sinds zijn jeugd hennep en hasj. De aangetroffen hennep en hasj heeft hij overgenomen van een drugsdealer, die aan [rechthebbende 1] zou hebben aangegeven dat hij zou stoppen. Thuis heeft hij de hennep en hasj vervolgens in kleinere zakjes gedaan. De hennep en hasj was dus uitsluitend bedoeld voor eigen gebruik en niet voor handel. [rechthebbende 1] is daarom ook niet vervolgd voor het handelen in drugs. De bewindvoerder benadrukt verder dat [rechthebbende 1] niet wist wat de cocaïne was. Hij wilde dit dan ook weggooien. Daarbij geldt dat er geen sprake is van overlast. Van aanloop van drugsverslaafden en criminelen is evenmin gebleken. De openbare orde of veiligheid is derhalve niet in het geding geweest.

De bewindvoerder wijst erop dat niet alleen [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] , maar ook de kinderen belang hebben bij het behoud van de woning. Hun zoon is minderjarig. Met name zijn belang legt extra gewicht in de schaal voor wat betreft het huurdersbelang.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

de tekortkoming

Dat de politie bij de doorzoeking van de woning op 30 april 2024 de onder 2.2 vermelde drugs heeft aangetroffen, is door de bewindvoerder op zichzelf niet betwist en staat daarmee vast.

Op zich kan niet worden uitgesloten dat er sprake was van handel in drugs. Dit blijkt onder andere uit de bevindingen van de politie bij het binnentreden, waarbij voorwerpen zoals gripzakjes en een weegschaal zijn aangetroffen; omstandigheden die duiden op drugshandel. Daarnaast zijn er op 12 augustus 2021, 31 maart 2023 en 12 januari 2024 zogeheten ‘MMA-meldingen’ (Meld Misdaad Anoniem) gedaan over de vermeende verkoop van drugs vanuit de woning. [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] zijn daar echter niet voor vervolgd. De kantonrechter laat dit verder in het midden.

Niet kan worden vastgesteld dat de aangetroffen drugs daadwerkelijk tot overlast heeft geleid. Hoewel activiteiten in strijd met de Opiumwet de leefbaarheid en veiligheid van de woonomgeving kunnen aantasten, volgt hieruit niet automatisch dat sprake is van overlast. Daarvoor is aanvullende onderbouwing vereist. Alwel verwijst in dit kader naar de rapportage, waarin de drie MMA-meldingen staan. De rapportage bevat echter geen nadere informatie over de inhoud, herkomst of betrouwbaarheid van deze meldingen. Bovendien betreft het slechts drie meldingen verspreid over drie jaar. Dit beperkte aantal meldingen over een langere periode is onvoldoende om overlast aan te nemen.

De aangetroffen hoeveelheid drugs overschreed wel ruimschoots de wettelijk toegestane maximumhoeveelheid voor eigen gebruik. Het enkele aanwezig zijn van deze (hoeveelheid) drugs in de woning levert ingevolge artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden een tekortkoming op aan de zijde van de bewindvoerder.

de ontbinding

Vooropgesteld wordt dat volgens artikel 6:265 lid 1 BW elke tekortkoming in de nakoming van (onder meer) een verplichting uit een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of deels te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Beoordeeld moet daarom worden of de tekortkoming zodanig is dat de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Alwel en de bewindvoerder is gerechtvaardigd.

Het belang van de bewindvoerder bij behoud van de woning (waarover meer onder 4.7.), weegt niet zwaar genoeg tegenover het belang van Alwel om als verhuurder te kunnen zorgen voor een veilig leefklimaat voor al haar huurders, onder meer door met haar huurders af te spreken dat zij zich niet in strijd met de Opiumwet zullen gedragen en de overeenkomst te (laten) ontbinden als zij dat wel doen. Alwel heeft verantwoordelijkheid voor de directe leefomgeving van haar andere huurders en een (gevoel van) een veilig leefklimaat. Het zo veel mogelijk drugsvrij houden van de woonomgeving is daar onderdeel van.

De bewindvoerder heeft aangevoerd dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet alleen verstrekkende gevolgen heeft voor [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] , maar ook voor hun (stief)kinderen, van wie er één minderjarig is. De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling van de zaak rekening moet worden gehouden met het belang van het minderjarige kind. Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind bepaalt immers dat de belangen van het kind altijd een eerste overweging moeten vormen bij alle maatregelen die kinderen raken. Dit kan de bewindvoerder echter niet baten. De primaire verantwoordelijkheid om te zorgen dat het kind opgroeit in een veilige leefomgeving, waaronder een woning, ligt bij [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] zelf. [rechthebbende 1] heeft het risico op verlies van de woning willens en wetens aanvaard door een aanzienlijke hoeveelheid drugs in huis te halen. De kantonrechter benadrukt dat de aanwezigheid van deze drugs niet op zichzelf staat: door de hoeveelheid en de wijze waarop deze in de woning was opgeslagen, heeft [rechthebbende 1] het veiligheidsrisico voor de aanwezige kinderen ook nog eens aanzienlijk vergroot. De drugs was immers niet verstopt, maar lag open en bloot op de salontafel in de woonkamer en was eenvoudig te vinden in de keukenkastjes. De kantonrechter overweegt daarom dat het belang van de zoon niets afdoet aan de tekortkoming voor zover het gaat om de gerechtvaardigdheid van de ontbinding.

Alle omstandigheden afwegend, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd is.

de ontruiming

Nu de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet de bewindvoerder de woning in beginsel ontruimen. In beginsel, want met betrekking tot het ontruiming van de woning door de bewindvoerder overweegt de kantonrechter het volgende.

De bewindvoerder heeft onderbouwd gesteld dat het gezin op dit moment ondersteuning ontvangt van hulpverlenende instanties. Mevrouw [jeugdprofessional] , jeugdprofessional bij de gemeente [plaats] , heeft verklaard dat zowel [rechthebbende 1] als [rechthebbende 2] openstaan voor begeleiding en actief meewerken aan het hulpverleningstraject. De begeleiding richt zich onder meer op het creëren van een stabiele woonsituatie, het verbeteren van de opvoedingsvaardigheden en het aanpakken van de onderliggende problematiek binnen het gezin. Ook de minderjarige zoon van [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] ontvangt op dit moment begeleiding. Hij is recent gestart op een nieuwe school en krijgt pedagogische ondersteuning om zich goed te kunnen ontwikkelen in een veilige en gestructureerde omgeving. Stabiliteit in de woonsituatie is daarbij van groot belang. Een gedwongen verhuizing zou niet alleen leiden tot verstoring van zijn schoolgang en sociale contacten, maar kan ook negatieve gevolgen hebben voor zijn welzijn en ontwikkeling.

De kantonrechter onderkent het belang van een veilige en stabiele leefomgeving voor het kind en weegt dit mee in de beoordeling. Daarbij is van belang dat het gezin zich bereid toont om de ingezette hulpverlening voort te zetten en actief te werken aan verbetering van hun situatie. Het feit dat zij ondersteuning aanvaarden en hierin stappen zetten, biedt perspectief voor de toekomst. Dit geeft aanleiding om, onder voorwaarden, af te zien van directe ontruiming van de woning.

Op grond van het voorgaande overweegt de kantonrechter dat de bewindvoerder de woning niet hoeft te ontruimen zolang zij zich houdt aan de volgende voorwaarden:

toekomstige huurtermijnen

De vordering tot betaling van € 606,60 per maand tot en met de dag van ontruiming van het gehuurde, is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen toewijsbaar, evenals de wettelijke rente hierover vanaf de vervaldata van die termijnen tot aan de dag van voldoening.

de proceskosten

De bewindvoerder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] ,

veroordeelt de bewindvoerder tot ontruiming van de woning, indien zij zich niet aan de onder 4.11 genoemde voorwaarden houdt, en haar de ontruiming daarom wordt aangezegd,

veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 606,60 per maand tot en met de dag dat de woning is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de desbetreffende termijnen tot aan de dag van voldoening,

veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 370,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.