Rb. Rotterdam, 22-12-2021, nr. ROT 20/5228

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 238.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 augustus 2020, (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting in de enkelvoudige kamer heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2021. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

De rechtbank heeft per brief van 2 november 2021 het onderzoek heropend en de zaak verwezen naar de meervoudige kamer. Beide partijen hebben vervolgens niet verklaard een nadere zitting te willen. Op 25 november 2021 is het onderzoek door de rechtbank gesloten, zonder nadere zitting.

Toezendplicht in bezwaar

1. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel en de zogenoemde KOUDV-factoren vóór de hoorzitting te verstrekken. Verweerder betwist dit en verwijst naar zijn brief van 17 januari 2020, op basis waarvan hij met de gemachtigde van eiser tot werkafspraken over de afhandeling van bezwaarschriften is gekomen. Hierin is gewezen op de mogelijkheid tot inzage van de stukken op het kantoor van verweerder na voorafgaande afspraak. Ter zitting heeft verweerder beaamd dat de gevraagde gegevens bij hem voorhanden zijn.

Partijen hebben per brief en per e-mail met elkaar gecommuniceerd over werkafspraken voor de afhandeling van bezwaarschriften voor het belastingjaar 2020. In de brief van 17 januari 2020 van verweerder staat hierover onder meer het volgende:

‘Het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken liggen vanaf tien dagen voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage op het kantoor van de Regionale Belasting Groep. Indien u inzage wenst, verzoek ik u daarvoor eerst contact op te nemen met de contactpersoon om een afspraak te maken.’ Bij e-mailbericht van 10 maart 2020 heeft de gemachtigde van eiser akkoord gegeven op onder andere deze afspraak.

2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

3. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatie-verstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden.

Verweerder heeft de hoorzitting niet fysiek willen laten plaatsvinden in verband met de geldende coronamaatregelen. Zijn standpunt brengt met zich dat eiser naar het kantoor van verweerder had moeten gaan om gebruik te maken van het inzagerecht om vervolgens vanuit huis of vanuit het kantoor van zijn gemachtigde, telefonisch gehoord te worden. In het licht van de veranderende maatschappij, die vanwege corona op het digitale vlak ook nog in een stroomversnelling is geraakt, valt niet vol te houden dat eiser de stukken had moeten inzien op het kantoor van verweerder. Verweerder had dan ook de plicht de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden aan eiser en hij heeft hiervan niet kunnen afzien op grond van tussen partijen gemaakte afspraken, ook al niet omdat partijen die afspraken niet allemaal hebben nageleefd. Zo staat er in verweerders meergenoemde brief van

17 januari 2021 “Er wordt niet telefonisch gehoord” en is dat uiteindelijk wel gebeurd.

De rechtbank overweegt nog dat verweerder ook in soortgelijke gevallen, waar op eenvoudige wijze de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal verstrekt kunnen worden, daartoe verplicht is.

Verder had verweerder de gevraagde stukken op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan eiser moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking.

Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van

artikel 40, lid 2, Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de eerder genoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117).

4. Deze beroepsgrond slaagt.

5. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechts-gevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.

Waardebepaling

6. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 205.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1875), met een wooninhoud van 129 m³ en twee aanbouwen van 23 m³ en 19 m³, gelegen op een perceel van 46 m².

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

9. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005: AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem in het kader van het beroep opgestelde en overgelegde waardematrix. In deze waardematrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 getaxeerd op € 238.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . In de waardematrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.

10. De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, inhoud en perceelsoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Dit is tussen partijen ook niet in geschil. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder bepaalde WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, bijvoorbeeld wat betreft perceelsgrootte en inhoud, maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.

Aan dit oordeel doet niet af dat verweerder in beroep is uitgegaan van andere vergelijkingsobjecten. Het staat verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan de gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs (zie het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605).

11. Eiser betoogt dat het bestreden besluit ondeugdelijk gemotiveerd is. In het bestreden besluit staat dat de onroerende zaak een inhoud heeft van 179 m³ zonder verdere toelichting en dat de woning in bovengemiddelde staat is, wat niet zo is. Verweerder voert als verweer aan dat ten tijde van het beroep duidelijk is geworden dat de onroerende zaak bestaat uit een hoofdgebouw (van 129 m³) en twee aanbouwen aan de woonruimte (van 23 m³ en 19 m³).

De inhoud van de onroerende zaak is in totaal 171 m³ in plaats van de in het bestreden besluit gestelde 179 m³. Een en ander is in beroep gecorrigeerd. De aanbouw is lager gewaardeerd. Volgens verweerder leidt dit niet tot een andere eindwaarde; die waarde is en blijft juist.

Volgens vaste rechtspraak leidt een motiveringsgebrek in het algemeen niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak (zie de arresten van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en van 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994: ZC5668). Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. Verweerder heeft in beroep gebruik gemaakt van de juiste objectkenmerken en heeft dit aldus hersteld. Overigens betwist eiser die objectkenmerken niet (net min als de waarde van de aanbouwen) en wist/weet hij natuurlijk zelf wel ook hoe de woning eruit ziet en hoeveel aanbouwen er zijn.

Over de ‘bovengemiddelde staat’ overweegt de rechtbank dat dit niet anders dan als een kennelijke verschrijving kan worden gezien. Verderop in het bestreden besluit wordt namelijk verwezen naar gedateerde elementen van de onroerende zaak (en de vergelijkings-objecten).

12. Eiser stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van sanitair, keuken en badkamer. Hij maakt die gedateerde staat echter niet aannemelijk (bijvoorbeeld door foto’s over te leggen). Overigens geven de foto’s in verweerders taxatierapport geen grond om aan te nemen dat de staat van sanitair, keuken en badkamer van de onroerende zaak en van de vergelijkingsobjecten erg uiteenlopen.

De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten hebben alle een waardering van ‘3’ (gemiddeld) voor de KOUDV-factoren. Verder is de bruto-inhoud van de onroerende zaak het kleinst van de vergelijkingsobjecten, gemiddeld 161 m³ ten opzichte van de 129 m³ van de onroerende zaak. In de matrix van verweerder is de inhoud gecorrigeerd om te komen tot een m³-prijs. De uitkomst hiervan is dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 1.001,- bedraagt tegen een gemiddelde m³-prijs van € 1.057,- voor de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Ook als men kijkt naar de waarde van de onroerende zaak en de geïndexeerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten kan niet worden gezegd dat de waarde te hoog is vastgesteld. [adres 2] heeft een kleiner perceel (39 m²) en een iets grotere inhoud (179 m²) dan de onroerende zaak (46 m² grond, totale inhoud 171 m³) en is voor meer verkocht (€ 244.867). [adres 3] heeft meer grond (56 m²) en een iets kleinere inhoud (168 m²) en is voor veel meer verkocht (€ 295.104). [adres 4] heeft een kleiner perceel (31 m²) en een kleinere inhoud (150 m³) en is voor meer verkocht (€ 244.674). [adres 5] heeft minder grond (34 m²) en een kleinere inhoud (154 m²) en is voor iets minder verkocht (€ 234.311).

13. Het door eiser overgelegde taxatierapport doet daar niet aan af. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, wordt niet duidelijk hoe dat taxatierapport en de daarin genoemde verkooptransacties een lagere waarde onderbouwen.

14. Het beroep is gelet op overweging 3.1. en 3.2. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.

15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van

€ 534,- en factor 0,5).

In dit geval krijgt eiser gelijk over zijn standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel en de zogenoemde KOUDV-factoren vóór de hoorzitting te verstrekken, maar krijgt hij geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Op grond van artikel 2, lid 2, Bpb, bestaat evenmin aanleiding om het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden (voor zover eiser dat bedoelt te vragen), omdat het beroep slaagt op een geschilpunt dat losstaat van de waarde (vergelijk het Richtsnoer proceskostenvergoeding, zoals opgenomen bij de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:NL:GHDHA: 2021:2131).

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;

- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 534,- te betalen aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. N. Boonstra en A.P. Bliek-Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. N.E. Moerkerken, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.

De griffier is buiten staat De voorzitter is verhinderd te tekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).