Rb. Utrecht, 22-03-2011, nr. SBR 10/1358 WOZ

Bij beschikking van 28 februari 2009 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op

€ 449.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum).

Aan eiser is bij deze beschikking als eigenaar van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 19 april 2010 heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 300.000,--. De aanslagen zijn dienovereenkomstig verminderd. Eiser heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Mede op grond van het taxatierapport van de taxateur M.B. Brazil van 22 juni 2010 heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak na bezwaar correct is vastgesteld.

Het beroep is behandeld ter zitting van 1 februari 2011. Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde A. Oosters, werkzaam bij WOZ Consultants te Heteren. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. M.S.M. Oevering-Raemaekers, mr. W.G. Vos, taxateur I.K. Fillerup en taxateur M.B. Brazil.

Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe – samengevat – aangevoerd dat het object, dat een agrarische bestemming heeft, ten onrechte is vergeleken met niet-agrarische objecten en voorts dat verweerder de verschillen in waardering niet inzichtelijk heeft gemaakt.

Onder verwijzing naar het taxatierapport van taxateur S. Hansen van 24 november 2009 bepleit eiser een waarde van

€ 225.000,--. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat die lagere waarde hoofdzakelijk een gevolg is van een lagere waardering van de woning en dat er geen verschil van mening is over de grondwaarde en de overige opstallen. Eiser voert voorts aan dat in de uitspraak op bezwaar een te laag bedrag aan proceskosten is vergoed. Ten onrechte is geen omzetbelasting betaald over de kosten van het taxatierapport en is verzuimd een vergoeding voor de aanwezigheid van de taxateur op de hoorzitting toe te kennen. Ten slotte is de vergoeding voor het bijwonen van de gemachtigde van de hoorzitting ten onrechte gematigd tot een kwart punt.

Verweerder voert aan dat met de vastgestelde waarde van € 300.000,-- de waarde van de gehele onroerende zaak, inclusief bijgebouwen, opstallen en ondergrond, niet te hoog is vastgesteld. In het verweerschrift stelt verweerder dat hij in het bestreden besluit weliswaar voor het opstellen van een taxatierapport een vergoeding heeft toegekend van vijf uren à

€ 81,23, maar dat hij zich bij nader inzien op het standpunt stelt dat dit uurtarief te hoog is. Verweerder meent dat een uurtarief van € 40,61, zijnde de helft van het maximumtarief van € 81,23, vermeerderd met omzetbelasting, op zijn plaats is. Verweerder wijst er verder op dat op de hoorzitting van 11 februari 2010 op verzoek van de gemachtigde van eiser zes zaken zijn behandeld en dat de hoorzitting in totaal niet meer dan 60 minuten heeft geduurd. Voor het bijwonen van de hoorzitting door de taxateur dient daarom voor de onderhavige zaak 10 minuten à € 40,61 per uur, eveneens vermeerderd met omzetbelasting, te worden vergoed. De vergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting door de gemachtigde van eiser is bepaald op 0,25 punt. Verweerder is daarbij abusievelijk uitgegaan van vier zaken op deze zitting terwijl er zes zaken zijn behandeld. De aan de gemachtigde toe te schrijven vergoeding zou derhalve 0,17 punt voor de onderhavige zaak moeten zijn.

met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak

Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Nu eiser de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak van € 300.000,-- per waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde daarvan in het economisch verkeer per die datum. Verweerder heeft de vergelijkingsmethode toegepast en dient aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten.

Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar het taxatierapport van 22 juni 2010. Blijkens dit taxatierapport gaat het om een in 1982 gebouwde geschakelde woning bij een agrarisch bedrijf met kas, sorteerloods en berging/schuur. Het perceel heeft een grondoppervlakte van 21.543 m², waarvan 18.467 m² bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. De woning heeft een oppervlakte van 60 m². Ter zitting heeft verweerder nog toegelicht dat het object een agrarische bestemming heeft.

De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met vijf referentieobjecten: in [woonplaats]: [adres 1] (op 17 juli 2007 verkocht voor € 360.000,--), [adres 2] (op 22 januari 2008 verkocht voor € 451.000,--), en [adres 3] (op 12 februari 2007 verkocht voor € 526.250,--), alsmede [adres 4] te [woonplaats] (op 4 juli 2008 verkocht voor € 435.000,--) en [adres 5] te [woonplaats] (op 1 december 2008 verkocht voor € 212.500,--). Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de referentieobjecten een niet-agrarische bestemming hebben en dat hij niet beschikt over agrarische transacties ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde. In het algemeen worden de agrarische objecten in [woonplaats] na verkoop niet meer agrarisch gebruikt, aldus verweerder. Dat was bijvoorbeeld het geval bij het referentieobject [adres 5] te [woonplaats], een daggelderwoning met, destijds, een agrarische bestemming. Thans heeft dit object een woonbestemming. Ook bij de onderhavige onroerende zaak is men na verkoop niet verplicht om daar een agrarisch bedrijf uit te oefenen, aldus verweerder ter zitting.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gekozen referentieobjecten wat betreft onder meer grootte, ligging, kwaliteit en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Nu op de referentiewoningen echter een niet-agrarische bestemming rust en op het object een agrarische bestemming, zijn de eerstgenoemde woningen op dit punt minder goed vergelijkbaar. Desondanks komt de rechtbank tot het oordeel dat deze objecten als referentie kunnen worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaak en overweegt daartoe als volgt.

Uit de omschrijving van het object blijkt dat van de totaalwaarde van € 300.000,-- een bedrag van € 161.000,-- door verweerder is toegerekend aan de woning van 60 m² en aan circa 1000 m² grond bij de woning. De waarde ad € 139.000,-- van de overige opstallen en grond is, als gezegd, niet in geschil. De referentiewoning [adres 1], met een vloeroppervlakte van 111 m² op een kavel van circa 685 m² is verkocht voor € 360.000,--.

De referentiewoning [adres 7] – na aankoop volledig gerenoveerd - met een vloeroppervlakte van ca 63 m² en een kaveloppervlakte van 190 m² is verkocht voor € 212.500,--. De woning aan de [adres 3], met een vloeroppervlakte van 100 m² en een kaveloppervlakte van 658 m² is verkocht voor € 526.250,--.

Uit deze transacties blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de gerealiseerde transactieprijzen van de referentiewoningen (voor de woning en grond bij de woning) aanzienlijk hoger liggen dan de vastgestelde waarde van het belastingobject. Gelet op die aanzienlijke verschillen wordt dan ook geoordeeld dat in ruime mate rekening is gehouden met het verschil in bestemming en de daarmee verband houdende afwijkende gebruiksmogelijkheden, alsmede met de overige onderlinge verschillen.

Aan het door eiser in geding gebrachte taxatierapport kent de rechtbank niet de bewijskracht toe die eiser daaraan toegekend zou willen zien, nu in dit rapport wordt uitgegaan van de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten 2008’ en ‘Agrarische gebouwde objecten 2008’. Immers, doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. De in die taxatiewijzers genoemde gegevens zijn te algemeen van aard en geven geen concrete gegevens over transacties die de agrarische waarde ondersteunen. Gelet op het bepaalde in artikel 17 van de Wet WOZ acht de rechtbank het taxatierapport van eiser derhalve niet bruikbaar, althans niet zodanig dat op grond hiervan de juistheid van de door verweerder voorgestane waarde in twijfel kan worden getrokken.

Op grond van het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

met betrekking tot de proceskostenvergoeding

Op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van belanghebbende, voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.

Op grond van artikel 7:15, vierde lid, van de Awb worden bij algemene maatregel van bestuur nadere regels gesteld over de kosten waarop de vergoeding uitsluitend betrekking kan hebben en over de wijze waarop het bedrag van de kosten wordt vastgesteld. Daarbij is volgens Nota van Toelichting bij het Besluit van 22 december 1993, houdende nadere regels betreffende de proceskostenveroordeling in bestuursrechtelijke procedures, de kostenveroordeling niet bedoeld als een volledige schadevergoeding maar als een tegemoetkoming in de kosten (NvT. Stb. 1993, 763, p.5).

Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) wordt het bedrag van de proceskostenvergoeding wegens beroepsmatig door een derde verleende rechtsbijstand, vastgesteld door aan de verrichte proceshandelingen punten toe te kennen overeenkomstig de bijlage opgenomen in het Bpb en die punten te vermenigvuldigen met de waarde per punt en met de toepasselijke wegingsfactoren. De waarde van 1 punt bedroeg ten tijde van het instellen van bezwaar

€ 161,--. De wegingsfactor van een ‘gemiddelde’ zaak is 1.

Op grond van artikel 1, aanhef en onder b, van het Bpb kan een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, of 7:28, tweede lid, van de Awb, uitsluitend betrekking hebben op: “b. kosten van een getuige, deskundige of tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.”

Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Bpb wordt het bedrag van de kosten bij de uitspraak, onderscheidenlijk de beslissing op het bezwaar of het administratief beroep als volgt vastgesteld: “b. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel b: op de vergoeding die ingevolge artikel 8:36, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht is verschuldigd indien de kosten zijn gemaakt in bezwaar of administratief beroep wordt deze vergoeding vastgesteld met overeenkomstige toepassing van het bepaalde bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken;”.

Op grond van artikel 1, eerste lid, van de Wet tarieven in strafzaken worden op de voet van het bij en krachtens deze wet bepaalde vergoedingen toegekend voor werkzaamheden, voor tijdverzuim, alsmede voor daarmede verband houdende noodzakelijke kosten, en voor gemaakte reis- en verblijfkosten, voor zover voortvloeiende uit een verzoek of opdracht van de justitie.

Op grond van artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van de Wet tarieven in strafzaken worden bij algemene maatregel van bestuur de tarieven vastgesteld voor vergoedingen voor: “a. werkzaamheden ingevolge verzoeken en opdrachten als bedoeld in artikel 1, eerste en derde lid.”

Op grond van artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken (hierna: Bts) geldt voor werkzaamheden als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van de wet, waarvoor geen speciaal tarief is bepaald, naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, een tarief van ten hoogste € 81,23 per uur. In de Nota van Toelichting bij het Bts wordt over artikel 6, voor zover hier van belang, het volgende vermeld: “Het artikel stelt het maximum uurtarief vast voor vergoedingen voor werkzaamheden waarvoor elders in het besluit geen speciaal tarief is bepaald. De vraag of voor deze werkzaamheden het maximum uurtarief of een lager tarief geldt, is afhankelijk van de mate van wetenschappelijke of bijzondere aard van de werkzaamheden. Door een maximumtarief op te nemen is er ruimte voor marktwerking; om deze reden is eveneens afgezien van het opnemen van een minimumtarief.” (NvT, Stb. 2003, 330, p. 11).

Op grond van artikel 9 van het Bts geldt voor de vaststelling van de uurvergoeding als bedoeld in de artikelen 2 tot en met 8, een gedeelte van een uur gelijk aan een half uur of korter, als een half uur, en een gedeelte langer dan een half uur als een heel uur.

Op grond van artikel 15 van het Bts worden de bedragen, genoemd in dit besluit, verhoogd met de omzetbelasting die daarover is verschuldigd.

Ter beoordeling staat de door verweerder in de uitspraak op bezwaar toegekende proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase.

Voor kosten voor rechtsbijstand heeft verweerder aan eiser € 201,25 toegekend. Verweerder heeft dit bedrag als volgt opgebouwd:

? 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift,

? 0,25 punt voor het verschijnen ter hoorzitting,

? wegingsfactor gemiddeld, met een waarde van € 161 per punt. Vervolgens heeft verweerder de waarde en de wegingsfactor met 1,25 vermenigvuldigd.

Als vergoeding van de kosten van het taxatierapport is aan eiser toegekend 5 uur à € 81,23 en voor kosten uittreksels Kadaster € 5,90. Er is geen omzetbelasting vergoed.

Verweerder erkent dat ten onrechte geen omzetbelasting is vergoed, maar betoogt in beroep dat bij nader inzien een te hoog uurtarief is toegekend. De rechtbank begrijpt dit betoog aldus dat, nu het bedrag dat eiser als vergoeding voorstaat, vijf uren à € 80,-- verhoogd met omzetbelasting, nog hoger is dan het oorspronkelijk door verweerder betaalde bedrag, verweerder zich op het standpunt stelt dat in de uitspraak op bezwaar ondanks de vergoeding zonder omzetbelasting, niet te weinig vergoeding is toegekend zodat hierin geen grond voor vernietiging is gelegen.

Met betrekking tot het te vergoeden uurtarief voor de werkzaamheden van een taxateur stelt de rechtbank vast dat in het Besluit tarieven in strafzaken daarvoor geen specifiek tarief is opgenomen. Gelet op de Nota van Toelichting hangt het te hanteren tarief af van de mate van wetenschappelijke of bijzondere aard van de werkzaamheden. De rechtbank is van oordeel dat voor de werkzaamheden van een taxateur een vergoeding van € 50,-- per uur volstaat (zie ook: Rechtbank Amsterdam 20 december 2010 nr. 10/3832 LJN: BO8847, Rechtbank Amsterdam 20 december nr. 10/3886 LJN: BO8903, Rechtbank ‘s-Gravenhage, nr. 10/1977, LJN: BO5665). Dat bedrag dient nog verhoogd te worden met de omzetbelasting ingevolge het bepaalde in artikel 15 van het Bts. In de onderhavige zaak kan dit uurtarief evenwel niet aan eiser worden tegengeworpen nu verweerder in bezwaar reeds een hoger uurtarief heeft toegepast en eiser door het aanwenden van een rechtsmiddel niet in een nadeliger positie mag worden gebracht.

Dat betekent dat voor deze zaak de rechtbank zal uitgaan van het door eiser gevraagde uurtarief van € 80,--. De rechtbank kent voor de kosten van het taxatierapport toe een bedrag van 5 * € 80,-- * 1,19, totaal € 476,--. Voor vergoeding van een hoger aantal uren zoals door eiser (vermoedelijk abusievelijk) in zijn beroepschrift is gevraagd, acht de rechtbank geen termen aanwezig, nu eiser in bezwaar ook om vergoeding van € 476,-- heeft gevraagd, welk bedrag overeenkomt met de door de gemachtigde bij eiser in rekening gebrachte vijf uren.

Met betrekking tot de vergoeding voor de aanwezigheid op de hoorzitting van de taxateur overweegt de rechtbank als volgt. Niet in geschil is dat op de hoorzitting van 11 februari 2010 door de gemachtigde van eiser, de taxateur en verweerder totaal zes bezwaren zijn behandeld. Verweerder heeft, zoals hij in zijn verweerschrift erkent, ten onrechte voor de taxateur geen vergoeding toegekend. Eiser betoogt dat de hoorzitting de taxateur voor de onderhavige zaak dertig minuten heeft gekost en bepleit een vergoeding van € 47,60. Verweerder stelt dat aan de onderhavige zaak slechts tien minuten is besteed en bepleit een vergoeding van 10/60 à € 40,61 exclusief omzetbelasting, totaal € 8,05.

Anders dan verweerder voorstaat, is het op grond van artikel 9 van het Bts niet mogelijk het tarief van een deskundige op minder dan een half uur te stellen. Indien ervoor gekozen wordt om in een hoorzitting meerdere zaken te behandelen dienen partijen derhalve bij te houden hoeveel tijd er per zaak wordt besteed en dienen zij die tijd aan de desbetreffende zaak toe te schrijven, rekening houdend met artikel 9 van het Bts. In het onderhavige geval betekent dit dat er voor het bijwonen van de hoorzitting door de taxateur een half uur vergoed dient te worden. Dat betekent dat verweerder aan eiser moet vergoeden 0,5 * € 80,-- * 1.19, totaal € 47,60.

Eiser heeft ten slotte aangevoerd dat de vergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting door zijn gemachtigde ongemotiveerd tot een kwart punt is gematigd. Volgens verweerder is in de uitspraak op bezwaar juist een te hoog bedrag aan proceskostenvergoeding toegekend.

De rechtbank kan verweerder hierin evenmin volgen. Het gegeven dat zes verschillende zaken op één hoorzitting werden behandeld neemt naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat het hier om zes verschillende zaken met zes verschillende partijen ging. Het maakt daarbij geen verschil dat de gemachtigde van eiser in deze zaak ook de gemachtigde in één of meer andere zaken was. Het Bpb geeft geen aanknopingspunt voor het om deze reden toekennen van minder dan 1 punt voor het bijwonen van een hoorzitting door een gemachtigde. Verweerder dient dan ook in de onderhavige zaak het bijwonen van de hoorzitting volledig voor 1 punt te vergoeden.

Gelet op het vorenoverwogene zijn de te vergoeden proceskosten, toe te rekenen aan de bezwaarfase, als volgt:

? 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde van € 161,-- per punt € 322,00

? Taxatierapport vermeerderd met omzetbelasting 19% € 476,00

? Hoorzitting taxateur vermeerderd met omzetbelasting 19% € 47,60

? Kosten uittreksels Kadaster € 5,90

totaal te vergoeden € 851,50

Gelet op het voorgaande zal het beroep gegrond worden verklaard. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,-- en een wegingsfactor 1).