Rb. Amsterdam, 13-09-2021, nr. AWB 20/6105

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.062.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 25 augustus 2021 door middel van een video-verbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [de persoon] , taxateur.

De woning van eiser is een 2-onder-1-kapwoning uit 2016 met een berging en parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 176 m².

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.1.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning primair vastgesteld moet worden op een nader te noemen bedrag door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie, subsidiair op € 953.000,- en meer subsidiair op € 961.000,-.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar de verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .

Inzage in de gedingstukken

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de erfpachtcorrecties heeft verstrekt. De stukken hadden volgens eiser op grond van artikel 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, tweede lid, Wet WOZ moeten worden toegezonden.

De rechtbank is van oordeel dat de erfpachtcorrecties tot de gegevens behoren die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt, nu de heffingsambtenaar niet heeft weersproken dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en dat hij ten tijde van het verzoek over deze gegevens beschikte.

Niet in geschil is dat in deze zaak in bezwaar is verzocht om verstrekking van de erfpachtcorrecties. Door de heffingsambtenaar is niet betwist dat in de bezwaarfase geen erfpachtcorrecties aan eiser zijn toegezonden. Ook in de bestreden uitspraak is geen inzicht in die gegevens verschaft. De heffingsambtenaar heeft de gevraagde gegevens in beroep alsnog verstrekt, zodat in elk geval op dat moment aan artikel 40 van de Wet WOZ is voldaan.

Nu de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kennelijk heeft geweigerd de gevraagde stukken te verstrekken, betekent het voorgaande naar het oordeel van de rechtbank dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden.2.

De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat eiser door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van erfpachtcorrecties en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.

De WOZ-waarde

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatietechnische onderbouwing. Volgens eiser is [adres 4] niet vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar had bovendien gebruik moeten maken van de vergelijkingsobjecten die hij in bezwaar heeft gebruikt, aldus eiser.

De heffingsambtenaar heeft op de zitting het vergelijkingsobject [adres 4] niet langer gehandhaafd, omdat dit object minder vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank laat dit object daarom buiten beschouwing.

Volgens vaste rechtspraak staat het de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten niet langer te handhaven. De heffingsambtenaar heeft op zitting de door hem in beroep gebruikte vergelijkingsmethode verder toegelicht, waarbij door hem is verklaard dat de gekozen panden vergelijkbaar zijn en dat bij de vergelijking rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat het door eiser genoemde object [adres 2] ook door de heffingsambtenaar in de beroepsfase wordt gebruikt. De rechtbank vindt dit bijna identieke object aan de woning goed vergelijkbaar met de woning. De rechtbank vindt ook het resterende door de heffingsambtenaar gekozen object goed vergelijkbaar met de woning. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van een hogere waarde, wordt, gelet op het voorgaande, door de rechtbank verworpen.

Eiser vindt het verder onnavolgbaar dat de kwaliteit van het object [adres 2] in bezwaar ‘goed’ was en in beroep ‘gemiddeld’.

De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat in de beroepsfase opnieuw wordt gekeken naar de objecten en dat hieruit is gebleken dat de kwaliteit van het object gemiddeld moet zijn. Volgens de heffingsambtenaar zijn de woning en het object bovendien zo recentelijk opgeleverd, dat er weinig verschillen zijn. Nu eiser niet heeft onderbouwd dat de kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres 2] goed moet zijn, volgt de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning.

De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden.3.Deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is bekrachtigd door de Hoge Raad.4.Bij het berekenen van de erfpachtcorrectie moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze – ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen – is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt.5.De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is. De beroepsgrond van eiser slaagt dus niet.

Eiser heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder heeft eiser betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.

De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019.6.Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat noch het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om voor het jaar 2020 tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft verschaft op welke wijze rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut. Op grond van de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken is dat volgens eiser niet duidelijk. De heffingsambtenaar dient volgens eiser het onderliggende algoritme en een toelichting te verstrekken zodat inzichtelijk en dus controleerbaar wordt op welke wijze rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Het is eiser ook niet duidelijk op welke wijze de genoemde grondwaarden zich verhouden tot de gehanteerde erfpachtcorrecties en hoe de grondwaarde is gerelateerd aan de gerealiseerde verkoopprijs van de bouwkavels. Eiser wenst verstrekking van de kavelprijzen. Eiser verwijst naar het zogenaamde ‘black box-arrest’7..

Door de taxateur is op de zitting toegelicht hoe de waarde tot stand komt. Op basis van marktanalyses worden elk jaar de grondstaffels vastgesteld. Die grondstaffels worden verstrekt. Ook de erfpachtcorrecties worden verstrekt. Uit de overgelegde taxatiematrix blijkt de gehanteerde staffeling. Niet is gebleken van ontbrekende informatie waardoor controle van de opgenomen waarden in de taxatiematrix onmogelijk wordt gemaakt. Van een ‘black box’-situatie als bedoeld in voormeld arrest is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.8.

8. Eiser voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. De rechtbank stelt vast dat met VvE-reserves rekening is gehouden indien aanwezig gebleken. Deze beroepsgrond behoeft daarom geen verdere bespreking.

9. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

Conclusie

10. Het beroep is ongegrond.

11. De rechtbank ziet, gelet op wat onder 2.4. is overwogen, aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoedt.

12. Daarnaast is er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, en een wegingsfactor 1). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 september 2021

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.