Hof 's-Hertogenbosch, 26-07-2016, nr. 200.129.611/01

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

in principaal en incidenteel appel

Bij het tussenarrest van 23 december 2014:

- is [beheer] toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit kan worden geconcludeerd dat partijen op 30 maart 2010 zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] op uiterlijk 1 juli 2010 de in het geding zijnde percelen inclusief alles wat zich daarop op 30 maart 2010 bevond zou leveren voor de prijs van € 126.250,-;

- is [geïntimeerde] toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit kan worden geconcludeerd dat partijen op 30 maart 2010 als ontbindende voorwaarde het door [geïntimeerde] niet verkrijgen van toestemming van de gemeente voor het stallen en beweiden van zijn paarden op perceel [perceel 1] zijn overeengekomen.

In rechtsoverweging 7.8 van het tussenarrest heeft het hof overwogen dat de vraag of partijen de door [geïntimeerde] gestelde ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen, pas relevant wordt indien [beheer] erin slaagt het bestaan van de door haar gestelde overeenkomst te bewijzen. Om proceseconomische redenen is [geïntimeerde] tegelijk met [beheer] toegelaten tot bewijslevering.

Beide partijen hebben getuigen voorgebracht, waarbij zij hebben verklaard alle getuigen te willen laten horen in het licht van de twee bewijsopdrachten en zich het recht voor te behouden om na afloop van de getuigenverhoren, indien nodig, nog aanspraak te maken op het horen van de getuigen in contra-enquête.

Op verzoek van [beheer] zijn als getuigen gehoord haar statutair directeuren de heer [de statutair directeur] en de heer [de vader van de statutair directeur] , haar medewerker [medewerker van beheer] , notaris mr. [notaris 2] , notarisklerk [notarisklerk] , rentmeester [rentmeester] en [bedrijfsleider bij geintimeerde] , bedrijfsleider bij het bedrijf van [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] heeft als getuigen laten horen zichzelf en de chef van de oogstploeg mevrouw [chef van de oogstploeg] .

Partijen hebben vervolgens te kennen gegeven geen behoefte meer te hebben aan het verder horen van getuigen.

Het hof zal eerst beoordelen of [beheer] is geslaagd in het door haar te leveren bewijs dat partijen op 30 maart 2010 zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] op uiterlijk 1 juli 2010 de percelen inclusief alles wat zich daarop op 30 maart 2010 bevond zou leveren voor de prijs van € 126.250,-.

Uitgangspunt is het door [geïntimeerde] opgestelde, door ieder van partijen ondertekende stuk gedateerd 30 maart 2010.

In dat handgeschreven stuk zijn te lezen de woorden 'overeengekomen' en 'aankoop grond', de kadastrale aanduidingen en oppervlaktes van de van de desbetreffende percelen en de te betalen prijs. Deze aspecten tezamen zouden aldus geduid kunnen worden, overeenkomstig het standpunt van [beheer] , dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia die (tenminste) nodig zijn voor een perfecte overeenkomst van koop en verkoop.

Voor het standpunt van [geïntimeerde] dat in het stuk slechts de intentie van partijen is vastgelegd die de basis moest vormen voor eventuele verdere contractsonderhandelingen, zijn daarin naar het oordeel van het hof echter ook argumenten te vinden. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het op 30 maart 2010 door partijen ondertekende stuk een zeer summier karakter heeft en slechts losse steekwoorden bevat. Een duidelijke verklaring dat partijen door ondertekening overgaan tot koop en verkoop ontbreekt in het stuk. In ieder geval behoefde het stuk van 30 maart 2010 nog nadere uitwerking, in die zin dat er ook in de visie van [beheer] nog een uitgebreide schriftelijke koopovereenkomst moest worden opgesteld, vooruitlopend op het notariële transport. Tot de ondertekening daarvan is het evenwel nooit gekomen.

Nu in het stuk van 30 maart 2010 - een onderhandse akte in de zin van artikel 157 lid 2 Rv - een concrete, tot koop en verkoop strekkende verklaring ontbreekt, ontbeert dat stuk dwingende bewijskracht ten aanzien van de vraag of door de ondertekening ervan tussen partijen een overeenkomst van koop en verkoop tot stand is gekomen. Het komt daarom aan op een vrije waardering van het voorhanden bewijs overeenkomstig artikel 152 Rv.

Naar het oordeel van het hof kan dit schriftelijke stuk derhalve niet bijdragen aan het bewijs van het probandum.

[de statutair directeur] heeft (onder meer) als getuige verklaard (proces-verbaal van 7 april 2015):

"Op 30 maart 2010 bezocht ik de heer [geïntimeerde] naar aanleiding van eerdere afspraken die wij gemaakt hadden over de koop van de grond. Ik wilde met hem verdere concrete afspraken maken, want ik wil de voortgang. Ik wilde het zwart op wit hebben. De afspraak vond plaats nadat ik telefonisch contact had opgenomen met [geïntimeerde] , ik denk dat diezelfde dag was. (…) Er was niemand anders bij het gesprek aanwezig. Wij waren samen. Eerder hadden wij een prijs afgesproken van € 100.000,-. Die prijs wilde [geïntimeerde] aangepast hebben. Hij had op een A4'tje uitgerekend hoeveel het hem gekost had om het land waar de paarden liepen in te richten zoals het ingericht was. Hij had uitgerekend dat die ton te weinig was en wij zijn toen aan de hand van dat A4’tje een bedrag van € 125.000,- overeen gekomen en [geïntimeerde] wilde ook een kettingbeding opgenomen hebben.

Vervolgens bedacht ik me dat 8 meter misschien wel wat smal was voor de weg en hebben

we 10 meter afgesproken. Voor die extra 2 meters is een prijs van € 1250,- extra afgesproken. Wij hebben toen concreet afgesproken dat we op 1 juli bij de notaris zouden passeren en dat de containers uiterlijk op 1 november zouden zijn verwijderd".

Weliswaar valt uit deze verklaring op te maken dat partijen volgens [de statutair directeur] overeenstemming hebben bereikt over de (nieuwe) prijs en over de (uiterste) leveringsdatum, maar uit de verklaring kan ook worden afgeleid dat op 30 maart 2010 nog niet alles rond was.

Getuige [rentmeester] was, zoals gezegd, niet bij het gesprek op 30 maart 2010 aanwezig en kan dus uit eigen wetenschap niet hieromtrent verklaren.

[rentmeester] heeft verklaard dat hij tijdens een bespreking op 8 april 2010, waarbij ook hijzelf en de vader van [de statutair directeur] , [de vader van de statutair directeur] (eveneens statutair directeur van [beheer] ) aanwezig waren, welke bespreking werd gehouden naar aanleiding van een door [rentmeester] opgestelde conceptovereenkomst, bij [geïntimeerde] heeft geverifieerd of er wilsovereenstemming was over de verkoop: "(…) daarop heb ik van de heer [geïntimeerde] een positief antwoord gekregen. Wel gaf hij aan dat er een kettingbeding in moest komen. Ik heb de handgeschreven afspraken in feite geverifieerd en toen de koopovereenkomst doorgenomen. Onder andere in verband met die bestuursdwang. [geïntimeerde] heeft toen tegen mij gezegd dat hij de aanvullende bedingen in de koopovereenkomst akkoord vond als [notarisklerk] dat ook zou vinden".

Naar het oordeel van het hof blijkt ook uit deze verklaring niet dat op 30 maart 2010 tussen partijen al overeenstemming was bereikt, op welke vraag de bewijsopdracht ziet. Bovendien blijkt uit de verklaring van [rentmeester] dat [geïntimeerde] in ieder geval op 8 april 2010 het concept nog aangepast wilde zien in verband met diens wens een kettingbeding op te nemen. Hierin valt steun te vinden voor het standpunt van [geïntimeerde] dat de onderhandelingen op dat moment nog niet waren afgerond en dat er nog slechts sprake was van een (in het stuk van 30 maart 2010 vastgelegde) intentie om tot een overeenkomst van koop en verkoop te gaan komen.

Hetgeen [de vader van de statutair directeur] omtrent het gesprek op 30 maart 2010 heeft verklaard, bij welk gesprek hij niet zelf aanwezig was, heeft hij vernomen in een gesprek met zijn zoon [de statutair directeur] en door kennisneming van het stuk van 30 maart 2010: "Ik heb de handgeschreven onderhandse akte gezien, dus daaruit weet ik wat er afgesproken is. (…) Over de inhoud van dat gesprek kan ik met niet veel herinneren, naderhand toen er niet geleverd werd ben ik er meer ingedoken. (…) Op 8 april ben ik bij een gesprek geweest dat plaatsvond in de kantine van het bedrijf van de heer [geïntimeerde] . (…) In dat gesprek is gesproken over het jachtrecht en verder weet ik het niet meer precies. De prijs was al bekend, maar we moeten ook wel haast over de containers gesproken hebben, want die moesten eraf. Ik weet niet meer of wij ook nog gesproken hebben over wat zich op het perceel bevond en wat er mee moest gebeuren anders dan de containers. Ik weet ook niet meer hoe we uit elkaar zijn gegaan na dat gesprek."

Deze (weinig stellige) verklaring laat naar het oordeel van het hof ook ruimte voor het standpunt van [geïntimeerde] dat er - op 30 maart 2010 dan wel 8 april 2010 - nog geen definitieve overeenkomst was gesloten, maar dat op een aantal onderdelen nog verdere onderhandelingen nodig waren. De verklaring draagt derhalve niet voldoende bij aan het bewijs dat partijen al op 30 maart 2010 al een definitieve overeenkomst hadden gesloten.

Notaris [notaris 2] (proces-verbaal van 7 april 2010) heeft verklaard dat hij over de afspraken die indertijd door partijen zijn gemaakt niets anders weet dan in "het handgeschreven contractje" (het stuk van 30 maart 2010) stond. En voorts: "Er waren verschillende standpunten. Ik heb vervolgens naar aanleiding van het gesprek een concept overeenkomst opgesteld. In die overeenkomst heb ik de, in mijn perceptie, in het gesprek tussen partijen gemaakte afspraken neergelegd. Of ze in de perceptie van partijen ook zo gemaakt zijn vind ik moeilijk te verklaren".

Notarisklerk [notarisklerk] heeft verklaard (proces-verbaal van 7 april 2010) dat hij voor het eerst kennisnam van de afspraken door de toezending van de door [rentmeester] opgestelde conceptovereenkomst aan hem, ongeveer twee weken na 30 maart 2010. Over het door [geïntimeerde] en [de statutair directeur] op 30 maart 2010 besprokene heeft [notarisklerk] niets kunnen verklaren, noch over het gesprek op 8 april 2010. Ook deze verklaringen dragen derhalve niet bij aan het bewijs dat er al op 30 maart 2010 een perfecte overeenkomst was.

[medewerker van beheer] , medewerker van [beheer] , de broer van [de statutair directeur] , heeft onder meer verklaard (proces-verbaal van 7 april 2015):

"Hij [ [geïntimeerde] ] zei toen dat hij de grond weliswaar aan ons had verkocht, maar dat wij het niet zouden krijgen omdat hij het nodig had om andere plannen te realiseren. Eerder was mij ook al bekend geworden dat [geïntimeerde] problemen had met de gemaakte afspraken omdat hij bleek zijn plannen met de resterende grond niet te kunnen realiseren. Ik weet niet meer precies wanneer dit conflict zich afspeelde. Het was zomers weer en het zou best al in 2011 geweest kunnen zijn. Van de afspraken die tussen partijen gemaakt zijn, weet ik van het bestaan van het handgeschreven A4'tje. Zoals gezegd, wij zijn een familiebedrijf dus ik ben wel gepolst over de plannen om de grond te gaan kopen. Wat de afgesproken prijs is weet ik niet precies, ik weet wel dat er eerst een lagere prijs is afgesproken, die wij overigens al hoog vonden. Later is die prijs nog weer verhoogd, in verband met de kosten die [geïntimeerde] had moeten maken voor de aanwezige stallen en dergelijke. Ik dacht dat dat iets van € 20.000 of € 25.000,- is geweest, die verhoging. Ik weet niet precies wat er afgesproken is over die opstallen, maar als je daar meer voor betaalt dan lijkt het me ook logisch dat ze er bij in zitten. Ik meen mij ook te herinneren dat dat ook zo tegen mij gezegd is. Ook bij de verhoging van de prijs moesten wij even slikken, maar het is wel afgesproken. Om te voorkomen dat er weer een verhoging zou komen of andere onverwachte dingen is dat A4'tje opgemaakt met de concrete afspraken. Over de leveringsdatum weet ik niets en over de ontbindende voorwaarde ook niet. Ik weet wel dat het voor ons van wezenlijk belang was dat wij een weg zouden kunnen aanleggen over dat stuk grond. Het conflict ging uiteindelijk verder. De heer [geïntimeerde] zou bij de gemeente een verzoek zijn gaan indienen om tot handhaving te komen met betrekking tot onze bedrijfsvoering. Ik ben toen naar hem toe gegaan met de vraag of dat zo was en toen dat bleek, heb ook de andere samenwerking die ik met [geïntimeerde] had opgezegd. De heer [geïntimeerde] heeft toen herhaald wat hij eerder zei, dat hij het wel aan ons had verkocht, maar dat hij het niet zou gaan leveren omdat hij het zelf nodig had. Bij dit gesprek was ook de heer [bedrijfsleider bij geintimeerde] aanwezig. Toen liep deze procedure al, dat was misschien al wel in 2012."

[medewerker van beheer] heeft verklaard omtrent ontmoetingen tussen hem en [geïntimeerde] die geruime tijd na 30 maart 2010 hebben plaatsgevonden, waarschijnlijk in 2011 en 2012. Ten aanzien van het op genoemde datum gevoerde gesprek tussen zijn broer en [geïntimeerde] kan hij slechts verklaren naar aanleiding van hetgeen hem daarover in familieverband is verteld en op grond van het stuk van 30 maart 2010. Van de precieze afspraken tussen zijn broer en [geïntimeerde] weet [medewerker van beheer] niet.

[geïntimeerde] heeft als getuige over het gesprek op 30 maart 2010 verklaard (proces-verbaal van 8 april 2015):

"Hij [ [de statutair directeur] ] zei ik wil jouw grond kopen. Ik dacht dat hij het weiland bedoelde en heb hem gezegd dat ik eerst de problemen met de paarden op moest lossen. Die waren hem bekend. Ik heb ook gezegd jij bent straks de eerste en het moet €125.000,- kosten. (…) Ik heb toen ook verteld dat ik de eigendom van de grond nog niet had. En weer gezegd dat ik eerst de problemen met de paarden op moest lossen. Dat ging over de goedkeuring die ik nodig had om de stallen te verplaatsen naar het perceel van [perceeleigenaar] . Ik was daar met de gemeente over aan het steggelen. (…)

[de statutair directeur] vroeg mij of ik er niet iets van op papier kon zetten en dat heb ik toen gedaan maar onder de mededeling dat dit pas zou gelden als ik toestemming zou hebben om de paarden te verplaatsen. Ik zei in liet Zeeuws eerst mijn problemen dan de jouwe. (…)

Ik hoefde niets op dat moment, ik wilde [de statutair directeur] alleen maar helpen. Het woord toestemming op het A4-tje ziet op de toestemming die ik nodig had voor de paarden. We hebben 1 juli bij de notaris gezet omdat ik dacht dat we dan wel zo ver zouden kunnen zijn dat we de notaris zouden kunnen vragen de koopakte op te stellen.

Omtrent het gesprek op 8 april 2010 heeft [geïntimeerde] verklaard: "Dat [het voeren van het gesprek op die datum] heb ik onder druk gedaan en steeds gezegd ik ga niet tekenen want ik heb eerst nog veel problemen op te lossen. We hebben ook gesproken over het jachtrecht. Dat vond ik belangrijk (…) Verder wilde ik een recht van overpad over die weg en zo".

Uit deze verklaring blijkt dat er in de visie van [geïntimeerde] noch op 30 maart 2010, noch op 8 april 2010 al overeenstemming was over de koop en verkoop, in die zin dat er nog diverse problemen (de paarden, in verband daarmee de verplaatsing van de stellen, het kettingbeding, en het jachtrecht) moesten worden opgelost.

De verklaring van [rentmeester] dat [geïntimeerde] op 8 april 2010 heeft gezegd dat hij akkoord ging als [notarisklerk] met de aanvullende bedingen in de koopovereenkomst akkoord zou zijn, is door [geïntimeerde] tegengesproken. Ook vindt de verklaring van [rentmeester] geen bevestiging in de verklaring van [notarisklerk] (proces-verbaal van 7 april 2010). In de verklaring van [de vader van de statutair directeur] , die ook aanwezig was bij het gesprek op 8 april 2010, valt evenmin steun te vinden voor bedoelde verklaring van [rentmeester] (proces-verbaal van 7 april 2015). Dat [geïntimeerde] zich voorwaardelijk, namelijk indien [notarisklerk] akkoord ging, akkoord heeft verklaard als bedoeld is derhalve ook niet komen vast te staan.

Getuige [bedrijfsleider bij geintimeerde] heeft verklaard (proces-verbaal van 22 april 2015):

"Ik weet niet meer precies hoe het gegaan is, maar [de statutair directeur] nam een aanloopje om tot het gesprek over de grond te komen. Zo hebben we een minuut of vijf gezeten. Toen er een map met tekeningen op tafel kwam ben ik weggegaan, want ik had meer te doen. Ik weet niet meer wat er in die vijf minuten anders besproken is dan de wens om de grond te kopen. (…) Ik weet niets van de afspraken die precies tussen partijen gemaakt zijn. Ik ben nooit bij dat soort afspraken aanwezig geweest, dus ik ken de inhoud niet."

Getuige [chef van de oogstploeg] heeft verklaard omtrent het gesprek op 30 maart 2010:

" [geïntimeerde] heeft toen gezegd ik verkoop niets want ik heb zelf ook nog niets en ik moet eerst een vergunning hebben voor de paarden. Zo lang ik die niet heb, verkoop ik niets. Voor de grond heeft hij een prijs genoemd van € 125.000,-. (…) [geïntimeerde] zei toen dat hij het op papier zou gaan zetten. Daarbij zei hij als ik het verkoop, dan verkoop ik het aan jou maar eerst moet die vergunning voor de paarden er zijn. Ik ben toen de vaatwasser gaan inruimen en heb niet gezien wat er precies opgeschreven is. Ze zijn naar het kantoor gelopen voor papieren en wat er daarna gebeurd is weet ik niet. Kort daarna zijn ze naar buiten gegaan. Ik heb [geïntimeerde] wel nog een keer horen zeggen ik moet eerst de vergunning hebben voordat ik verkoop. Volgens mij is er alleen gesproken over de grond en niet over wat er op stond. Ik zou niet weten wat er afgesproken is over een datum van levering. Ik geloof dat er ook nog gesproken is over een recht van overpad, maar dat weet ik niet meer precies."

[beheer] betwist overigens dat de verklaring van [bedrijfsleider bij geintimeerde] op het gesprek van 30 maart 2010 ziet. Volgens [beheer] heeft de verklaring van [bedrijfsleider bij geintimeerde] betrekking op een in januari 2010 tussen [de statutair directeur] en [geïntimeerde] gevoerd gesprek. [geïntimeerde] betwist op zijn beurt dat er eerder dan op 30 maart 2010 een gesprek tussen hem en [de statutair directeur] heeft plaatsgevonden over de koop en verkoop van de in geding zijnde percelen. Voorts lijkt de verklaring van [chef van de oogstploeg] , waaruit blijkt dat zij voor een deel aanwezig was bij het gesprek op 30 maart 2010, niet in overeenstemming met de verklaring van [de statutair directeur] dat hij en [geïntimeerde] samen waren en dat er niemand anders bij het gesprek aanwezig was.

Hoe dan ook kunnen de verklaringen van [bedrijfsleider bij geintimeerde] en [chef van de oogstploeg] niet ten gunste van het door [beheer] te leveren bewijs strekken. [bedrijfsleider bij geintimeerde] heeft verklaard dat hij niets afweet van de afspraken die precies tussen partijen gemaakt zijn. [chef van de oogstploeg] heeft (in verschillende bewoordingen) verklaard dat [geïntimeerde] heeft gezegd dat hij pas zou verkopen als hij een vergunning voor de paarden had, hetgeen erop duidt dat nog geen perfecte (onvoorwaardelijke) overeenkomst tot stand was gekomen.

Gezien het hiervoor overwogene is naar het oordeel van het hof op grond van de bewijsmiddelen niet komen vast te staan dat partijen op 30 maart 2010 definitief wilsovereenstemming hebben bereikt over de verkoop en levering door [geïntimeerde] van de litigieuze percelen aan [beheer] . De verklaring van [de statutair directeur] dienaangaande (met de beperking van 164 lid 2 Rv) wordt tegengesproken door de verklaring van [geïntimeerde] . Ook op grond van de verklaringen met betrekking tot het op 8 april 2010 gevoerde gesprek kan die wilsovereenstemming niet worden vastgesteld. De verklaring van [rentmeester] dat er op 8 april 2010 wilsovereenstemming was, wordt tegengesproken door de verklaring van [geïntimeerde] en vindt geen bevestiging in de verklaring van [de vader van de statutair directeur] .

Nu de conclusie moet zijn dat [beheer] niet is geslaagd in het haar opgedragen bewijs, behoeft op de vraag of [geïntimeerde] er al dan niet in is geslaagd te bewijzen dat partijen een ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen, niet te worden ingegaan. De grieven in principaal appel kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

De voorwaarde waaronder het incidenteel appel is ingesteld, namelijk - zo begrijpt het hof het voorwaardelijke karakter van het incidenteel appel - het slagen van een grief in principaal appel, is niet in vervulling gegaan. Het incidenteel appel kan derhalve eveneens onbesproken blijven.

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijke partij dient [beheer] in de proceskosten van het hoger beroep te worden veroordeeld.

Het hof:

in principaal en incidenteel appel

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [beheer] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 299,- aan griffierecht en € 2.682,-aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. T. Rothuizen-van Dijk, J.C.J. van Craaikamp en

Th. Groenewald en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juli 2016.

griffier rolraadsheer