Rb. Rotterdam, 21-03-2018, nr. C/10/523596 / HA ZA 17-299

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Woonkracht 10 heeft bij notariële akte van 16 juni 2015 aan [gedaagde] een recht van erfpacht verleend op een perceel grond waarop de woning aan de [adres] is gelegen. Deze woning wordt door [gedaagde] bewoond.

In de akte staat in artikel B.2 voor zover van belang opgenomen:

“De Erfpacht wordt verleend onder de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen vastgesteld bij akte vaststelling Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, herziene versie Woningcorporaties een juli tweeduizend elf (01-07-2011) verleden op 7 februari tweeduizend twaalf, voor [persoon] , notaris te Ede, waarvan een afschrift is ingeschreven op het kantoor van gemelde Dienst, in register Hypotheken 4, op zeven februari tweeduizend twaalf in deel 61112 nummer 137.

De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen vormen een onverbrekelijk geheel met de inhoud van de onderhavige akte.

Partijen verklaren dat Woonkracht10 zal fungeren als Woningcorporatie, welke blijkens de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen met de uitvoering van die bepalingen is belast en verplichten zich over en weer tot volledige naleving van die bepalingen.

(…)”

In de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen is opgenomen:

“Hoofdstuk 2: Duur van de erfpacht

(…)

Artikel 2.2

De Erfpachter is niet bevoegd de Erfpacht op te zeggen.

De Woningcorporatie is slechts bevoegd de Erfpacht op te zeggen, indien de Erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en met inachtneming van het bepaalde in artikel 5.2 onder a.

(…)

Artikel 5.2

In het geval de Erfpacht met een hypotheek wordt bezwaard geldt het navolgende:

Termijn opzegging Erfpacht; beperking verrekening

a. In het geval van beëindiging van de Erfpacht wegens opzegging door de Woningcorporatie als bedoeld in artikel 2.2 vindt die beëindiging niet eerder plaats dan zes maanden nadat de opzegging schriftelijk aan de Hypotheekhouder is medegedeeld.

(…)

Hoofdstuk 6: Gebruik van het registergoed door de erfpachter.

(…)

3. Verbodsbepalingen en ontheffing

Het is de Erfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor:

(…)

d. het kweken van hennep in enige hoeveelheid of het verrichten van andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.“

Op of rond 14 februari 2017 is in de woning van [gedaagde] door de politie een hennepkwekerij aan getroffen.

Op 16 februari 2017 heeft Woonkracht 10 aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin voor zover relevant het volgende is opgenomen:

“We zeggen de erfpacht, op basis van artikel 5:87 lid 2 BW, per direct op. U krijgt de kans om uw woning aan ons terug te verkopen. Wij verwachten voor 24 februari 2017 een schriftelijke beëindiging van de koopovereenkomst. U bent ook van harte welkom voor een gesprek bij ons op kantoor aan de Burgemeester de Bruinelaan 97 wanneer u dit prettiger vindt.”

Op 1 maart 2017 heeft Woonkracht 10 per exploot de erfpacht per 15 september 2017 opgezegd. Dit exploot is op dezelfde datum overbetekend aan de hypotheekhouder van [gedaagde] .

Woonkracht 10 vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning aan de [adres] en een verklaring voor recht dat de inschrijving in het kadaster van het aan [gedaagde] verleende recht van erfpacht waardeloos is, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

[gedaagde] voert verweer en stelt dat de erfpacht niet rechtsgeldig is beëindigd omdat de erfpacht in eerste instantie per brief van 16 februari 2017 is opgezegd en deze opzegging niet is overbetekend aan de hypotheekhouder. Daarnaast heeft hij verklaard dat hij de zolder waar de kwekerij was intussen opnieuw heeft ingericht als slaapkamer voor zijn dochter en dat de omwonenden er geen probleem mee hebben dat hij de woning behoudt en daar blijft wonen.

Artikel 5:87 lid 2 BW bepaalt dat een erfpacht door de eigenaar kan worden opgezegd als de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen 8 dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger in de openbare registers staan ingeschreven.

Opzegging

[gedaagde] betwist dat Woonkracht 10 de erfpacht op de juiste wijze heeft beëindigd. Woonkracht 10 had de brief van 16 februari 2017 met daarin de opzegging van de erfpacht op straffe van nietigheid aan de hypotheekhouder moeten betekenen. Nu dit niet is gebeurd, is de opzegging nietig. Een nietige rechtshandeling kan volgens [gedaagde] niet opnieuw worden verricht.

De rechtbank oordeelt als volgt. Woonkracht 10 heeft de erfpacht per exploot van 1 maart 2017 (opnieuw) opgezegd en deze opzegging is op dezelfde dag aan de hypotheekhouder betekend. Daarmee is de opzeggingshandeling rechtsgeldig verricht. Dat de eerdere opzegging, te weten de opzegging van 16 februari 2017, nietig is omdat de opzeggingsbrief niet is overbetekend aan de hypotheekhouder doet hier niet aan af. Het gevolg van deze nietigheid is immers alleen dat de opzegging rechtens niet bestaat en niet dat opzegging niet alsnog door middel van een tweede opzegging rechtsgeldig kan plaatsvinden.

Ernstige mate tekortschieten

Daarmee komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de vraag of de vordering van Woonkracht 10 tot ontruiming van de woning vanwege opzegging van de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 BW moet worden toegewezen. Deze vordering moet worden beoordeeld met inachtneming van de wederzijdse belangen van partijen en de omstandigheden van het geval. Daarbij zal ook de gevorderde ontruiming moeten worden getoetst op haar proportionaliteit. Indien het gevolg van de opzegging en de daarop gebaseerde ontruiming niet evenredig is aan het beoogde doel daarvan, leidt dat tot de conclusie dat Woonkracht 10 in redelijkheid niet tot uitoefening van de aan haar gegeven bevoegdheid tot opzegging van de erfpacht en een daaruit voortvloeiende ontruiming heeft kunnen komen, een en ander als bedoeld in artikel 3:13 lid 2 BW.

[gedaagde] heeft tijdens de comparitie naar voren gebracht dat hij belang heeft bij behoud van het recht van erfpacht (wat de facto neerkomt op het recht in de woning te blijven wonen) vanwege zijn woonbelang en omdat hij in de woning heeft geïnvesteerd. Hij heeft daarbij aangegeven dat hij grote spijt heeft van zijn handelen, wil laten zien dat hij als een ieder goed door het leven gaat, er bij de hypotheekbank geen achterstanden zijn en de omwonenden er geen bezwaar tegen hebben dat hij de woning houdt. Woonkracht 10 heeft daar tegenover gesteld dat zij onder meer als taak heeft de leefbaarheid in de omgeving te waarborgen en gewezen op het negatieve effect dat een hennepkwekerij en het oprollen daarvan op de buurt heeft. Ook kunnen omwonenden onrustig en angstig worden. Tot slot heeft Woonkracht 10 er nog op gewezen dat een hennepkwekerij een verhoogd risico op brand oplevert welk risico is uitgesloten bij de brandverzekering.

Alvorens te beslissen acht de rechtbank het van belang, mede gezien het tijdsverloop en vanwege de belangen die partijen tijdens de comparitie naar voren hebben gebracht, en die hierboven onder 4.5 zijn benoemd, dat partijen bij akte nader ingaan op die belangen waarbij Woonkracht 10 tevens kan reageren op de stelling van [gedaagde] dat de omwonenden er geen bezwaar tegen hebben dat hij de woning houdt. Woonkracht 10 kan als eerste een akte nemen, daarna [gedaagde] .

De rechtbank

verwijst de zaak naar de rol van 4 april 2018 voor het nemen van een akte door Woonkracht 10 zoals bedoeld onder 4.6,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2018

182/3048