Rb. Zeeland-West-Brabant, 28-08-2024, nr. 10957840 CV EXPL 24-692 (E)

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 mei 2024 en de daarin genoemde stukken,

- de brief van [naam] van 3 juni 2024 met producties 11 tot en met 13,

- de brief van mr. C.G.A. Mattheussens van 25 juli 2024 met producties 1 tot en met 3,

- het e-mailbericht van [naam] van 31 juli 2024 met bijlage,

- het e-mailbericht van [naam] van 1 augustus 2024 met bijlage,

- de mondelinge behandeling van 2 augustus 2024, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt, en de door [naam] overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde] huurt vanaf 24 juli 2018 een woning van Alwel aan de [adres] te [plaats] . Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte Alwel d.d. 1 juli 2014 van toepassing. In deze huurvoorwaarden zijn (onder andere) de volgende bepalingen opgenomen:

“6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

6.4

Huurder zal het gehuurde waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.

(…)

6.7

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

6.8

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een zonder rechterlijke tussenkomst direct en onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500. (…)”

Bij vonnis van 25 november 2020 (zaak-/rolnummer: 8886210 \ CV EXPL 20-4177) heeft de kantonrechter te Bergen op Zoom de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [gedaagde] onder meer veroordeeld om het gehuurde te verlaten, nadat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Alwel heeft [gedaagde] een tweede kans geboden, waarna partijen de huurovereenkomst hebben voortgezet.

Op 19 december 2023 is de politie Zeeland – West-Brabant, Basisteam Roosendaal, het gehuurde binnengetreden nadat er bij Meld Misdaad Anoniem drie meldingen zijn binnengekomen. In de schuur is toen het volgende aangetroffen:

Verder werden goederen aangetroffen die gebruikt worden voor de handel in verdovende middelen. Hierbij denkend aan een weegschaal, gripzakjes, postverpakkingen en sealbags.

Daarnaast is het volgende in de woning aangetroffen:

In de woonkamer werden diverse enveloppen met een omschrijving hierop van de soort verdovende middelen aangetroffen. In de enveloppen zat geld en op de enveloppen waren verschillende namen genoteerd.

Alwel heeft bij brief van 11 januari 2024 [gedaagde] uitgenodigd om, gelet op de hiervoor genoemde gevonden verboden middelen, zelf de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft hiervan geen gebruik gemaakt.

De burgemeester heeft bij brief van 2 februari 2024 aan Alwel laten weten te hebben besloten om op grond van artikel 13b van de Opiumwet de woning met ingang van 12 februari 2024 te sluiten.

[gedaagde] heeft bij de Rechtbank Zeeland-West-Brabant een verzoek om een voorlopige voorziening ingediend in het kader van de aangekondigde sluiting van de woning. De burgemeester heeft zijn besluit tot sluiting van de woning opgeschort tot twee dagen nadat de voorzieningenrechter uitspraak heeft gedaan.

Op 12 maart 2024 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van [gedaagde] tot het treffen van een voorlopige voorziening afgewezen.

De burgemeester heeft de woning met ingang van 2 april 2024 om 10.00 uur tot 2 juli 2024 om 10.00 uur gesloten.

Alwel vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. De huurovereenkomst tussen Alwel en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] te ontbinden,

II. [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] te verlaten en ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel,

III. [gedaagde] te veroordelen om – in de periode tussen het moment dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde is ontruimd – een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de alsdan laatstelijk verschuldigd zijnde maandhuur ad € 779,35 per maand, opeisbaar per eerst dag van de maand waarop de vergoeding betrekking heeft en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening daarvan,

IV. [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de contractuele boete ad € 2.500,00 aan Alwel te voldoen,

V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure,

VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Alwel van de achterstallige huurpenningen oktober 2023 tot en met december 2023 ad € 2.338,05, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldagen tot datum algehele voldoening daarvan.

Alwel legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting op grond van de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet, door in het gehuurde soft- en harddrugs en een vuurwapen aanwezig te hebben gehad. Alwel voert ten aanzien van druggerelateerde activiteiten een ‘zerotolerancebeleid’. Zij beoogt met dit beleid een afschrikwekkende werking en een signaal richting medehuurders en omwonenden af te geven dat dergelijke gedragingen niet worden getolereerd.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Ter beoordeling ligt de vraag of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden ontbonden. Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft elke tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis de wederpartij het recht om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. De kantonrechter moet daarom beoordelen of er sprake is van een tekortkoming en, zo ja, of deze tekortkoming in dit specifieke geval de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierbij moeten, volgens vaste rechtspraak, álle omstandigheden van het geval worden meegewogen, zonder dat één enkel aspect op voorhand doorslaggevend kan zijn (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

Tekortkomingen

Partijen zijn het erover eens dat er verboden middelen zijn gevonden in zowel de woning als de schuur en dat de burgemeester daarop heeft besloten de woning voor drie maanden te sluiten. Het bezit van een handelshoeveelheid harddrugs in een woning of bijbehorende schuur, zoals in dit geval, kan ongewenste gevolgen hebben, zoals overlast, criminaliteit en aantasting van de leefomgeving. Alwel heeft hier terecht op gewezen en heeft voldoende reden om hier met haar zero-tolerance beleid tegen op te treden. Gelet op het voorgaande is vastgesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde [gedaagde] nog dat anderen verantwoordelijk waren voor het opslaan van de verboden middelen in de schuur en het dus niet zijn eigendom is. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij, nu het pas op de zitting voor het eerst – en zonder nadere onderbouwing – naar voren is gebracht. .

Daarbij geldt dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan, wat hij ook niet heeft betwist. [gedaagde] is dus tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om de huurpenningen (tijdig) te voldoen. Het betreft een huurachterstand van drie maanden, die na de dagvaarding nog verder is opgelopen.

Overige omstandigheden

[gedaagde] voert aan dat de ontbinding van de huurovereenkomst onaanvaardbaar zou zijn vanwege de persoonlijke omstandigheden van hem en zijn gezin, bestaande uit hemzelf, zijn vrouw, zijn zoontje en stiefdochter. Nadat hij zijn baan verloor, maakte hij een ernstige fout in een poging om toch inkomsten te genereren. Hij heeft echter volledig meegewerkt met de politie en openheid van zaken gegeven tijdens het onderzoek. Daarnaast wijst hij op het belang van zijn stiefdochter, die ook in de woning woont. Zij heeft ernstige psychische problemen en haar toestand is recent verslechterd. Binnen enkele weken heeft zij een afspraak voor een behandeling. Het behoud van de woning is voor haar van groot belang. Hiertegenover staat het belang van Alwel. Zij stelt belang te hebben bij handhaving van haar zero-tolerance beleid. Zij dient een herkenbaar en consequent beleid te voeren ten aanzien van overtredingen van de Opiumwet, aldus Alwel.

De kantonrechter houdt bij de beoordeling van de belangen van partijen rekening met het feit dat er twee minderjarigen in de woning wonen. Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind bepaalt namelijk dat de belangen van het kind altijd zwaarwegend en fundamenteel zijn bij maatregelen die kinderen raken. Dit betekent echter niet dat een huurovereenkomst met huurders met minderjarige kinderen nooit ontbonden mag worden. Ouders blijven namelijk verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden.

Uit de overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde] 's stiefdochter (psychisch) hulpbehoevend is, hiervoor is hulp gezocht. Echter, niet is gebleken dat deze hulp afhankelijk is van een specifieke locatie. De kantonrechter neemt daarom aan dat, hoewel de stiefdochter hulp nodig heeft, er geen belemmering is om elders zorg te ontvangen. Hoewel het begrijpelijk is dat het voor [gedaagde] en zijn gezin lastig zal zijn om in de huidige woningmarkt een (vergelijkbare) huurwoning te vinden, heeft [gedaagde] bewust het risico genomen zijn huurwoning te verliezen. Bovendien blijkt uit de burgemeesterssluiting dat [gedaagde] en zijn gezin, in ieder geval tijdelijk, kunnen terugvallen op een familie- en vriendennetwerk in Nederland en Polen, wat de nadelige gevolgen van het verliezen van de woning enigszins verzacht. De kantonrechter oordeelt daarom dat de belangen van [gedaagde] en specifiek de belangen van de kinderen bij behoud van de woning niet zwaarder wegen dan de belangen van Alwel bij een ontbinding van de huurovereenkomst.

Tussenconclusie

De tekortkomingen leiden elk afzonderlijk, en zeker in combinatie, tot toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming van het gehuurde. De huurovereenkomst wordt ontbonden met ingang van de dag na het wijzen van dit vonnis. Gezien de belangen van de kinderen stelt de kantonrechter, in afwijking van de vordering van Alwel, de ontruimingstermijn op één maand na betekening van dit vonnis. Vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming is [gedaagde] een gebruiksvergoeding verschuldigd, gelijk aan de laatste maandhuur van € 779,35.

Ten aanzien van de gevorderde huurachterstand van € 2.338,05 oordeelt de kantonrechter verder dat [gedaagde] deze aan Alwel is verschuldigd en moet betalen. Vaststaat dat [gedaagde] de huurtermijnen (oktober 2023 tot en met december 2023) niet binnen de gestelde termijn heeft voldaan. Hij verkeert daardoor in verzuim en is de wettelijke rente aan Alwel over € 2.338,05 verschuldigd vanaf de vervaldata van de gevorderde huurtermijnen tot aan het moment dat deze vordering is voldaan.

Contractuele boete

Alwel vordert een boete van € 2.500,00 op grond van artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden. [gedaagde] betoogt primair dat dit artikel onredelijk bezwarend is. Volgens artikel 3 lid 1 van EU Richtlijn 93/13 (hierna: de Richtlijn) wordt een beding als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van de partijen aanzienlijk ten nadele van de consument verstoort. In de bijlage bij de Richtlijn staat dat een beding oneerlijk kan zijn als het tot doel of gevolg heeft een consument die zijn verplichtingen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Daarnaast bepaalt artikel 6:233 onder a BW dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is als het, gelet op de aard en inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de kenbare belangen van beide partijen en de overige omstandigheden, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.

De kantonrechter oordeelt dat een boete van € 2.500,- redelijk is in verhouding tot de verwachte schade door drugsproductie of -handel in een huurwoning, in lijn met de Richtlijn en artikel 6:233 BW. De boete, bedoeld als ‘prikkel tot nakoming’, staat in verhouding tot het belang van naleving, aangezien bekend is dat verboden middelen en wapens in een woning kunnen leiden tot ernstige overlast en gevaar. Te denken valt aan buurtverloedering, ripdeals en overlast door personen uit het drugsmilieu. Gezien de potentiële opbrengst van drugs is de boete van € 2.500,- ook niet buitensporig, en mag een afschrikkend effect worden verwacht. Daarom wordt het beding in artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden niet als oneerlijk beschouwd en wordt het primaire verweer verworpen.

[gedaagde] stelt subsidiair dat de boete moet worden gematigd. De kantonrechter kan een boete matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk vereist, maar [gedaagde] heeft hiervoor onvoldoende onderbouwing gegeven. Hij heeft geen argumenten aangedragen waarom matiging in dit geval gerechtvaardigd zou zijn. Het beroep op matiging wordt daarom verworpen. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] de contractuele boete van € 2.500,00 aan Alwel is verschuldigd zoals in het dictum is bepaald.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen Alwel en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] ,

veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] te verlaten en ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 779,35 per maand aan Alwel voor de periode tussen datum van het in deze te wijzen vonnis en het moment dat de woning is ontruimd,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 2.500,00 aan Alwel binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 2.338,05 aan Alwel, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldagen tot datum algehele voldoening daarvan,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.018,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024.