Hof Den Haag, 23-06-2020, nr. 200.259.321/01

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.259.321/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/540981 / HA ZA 17-1068

inzake

gevestigd te Den Haag,

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. H. Lebbing te Rotterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

wonende te [woonplaats],

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerde 1] c.s.,

advocaat: mr. L.F. van Wijck te Amsterdam.

Bij exploot van 28 november 2018 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Den Haag, Team handel, tussen partijen gewezen vonnis van 5 september 2018. Bij arrest van 28 mei 2019 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie is niet doorgegaan.

Bij memorie van grieven met twee producties heeft [appellante] vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde 1] c.s. de grieven bestreden.

Vervolgens hebben partijen op 8 juni 2020 de zaak doen bepleiten, [appellante] door zijn hiervoor genoemde advocaat en [geïntimeerde 1] c.s door mr O.B. Zwijnenberg, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte is arrest gevraagd.

1. De door de rechtbank in het vonnis van 5 september 2018 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. [appellante] heeft in de memorie van grieven aangevoerd dat de rechtbank de feiten te beknopt heeft weergegeven. Het hof zal, voor zover nodig, de in punt 2.1 tot en met 2.12 van de memorie van grieven genoemde feiten in de beoordeling betrekking.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende:

( i) [geïntimeerde 1] c.s. heeft in 2016 een woning gekocht aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 360.000,--. [appellante] is hierbij als makelaar voor de verkoper opgetreden.

(ii) In de door [appellante] beschikbaar gestelde verkoopbrochure en in de door [appellante] op funda (www.funda.nl) geplaatste advertentie staat een gebruiksoppervlakte van de woning vermeld van 180m2.

3. [geïntimeerde 1] c.s. heeft in de eerste aanleg gevorderd dat [appellante], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 54.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2017 tot aan de dag der algehele voldoening en de kosten van de procedure.

4. [geïntimeerde 1] c.s. heeft aan deze vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat [appellante] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door een verkeerde gebruiksoppervlakte van de woning op te geven. De gebruiksoppervlakte bedraagt geen 180 m2 maar 153m2. [geïntimeerde 1] c.s. heeft schade geleden als gevolg van deze foutieve vermelding omdat de prijs die hij heeft betaald voor de woning te hoog is voor de werkelijke gebruiksoppervlakte van de woning. [geïntimeerde 1] c.s heeft zich op het standpunt gesteld dat het schadebedrag gerelateerd moet worden aan de koopsom en het verschil aan vierkante meters. Dit komt bij een verschil van 27 vierkante meter neer op een schadebedrag van € 54.000,-- (27 x € 2.000,-- (per vierkante meter)).

5. De rechtbank heeft de vordering toegewezen tot een bedrag van € 9.000,--. Naar het oordeel van de rechtbank is gebleken dat de woning door [appellante] conform de NVM meetinstructie is ingemeten op 160m2. De rechtbank gaat daarom uit van een gebruiksoppervlakte van 160 m2. De foutieve melding door [appellante] van de gebruiksoppervlakte (180m2 in plaats van 160m2) van de woning in de verkoopinformatie is in beginsel onrechtmatig en aan haar toerekenbaar (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). Naar het oordeel van de rechtbank heeft [geïntimeerde 1] c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat de oppervlakte van de woning voor hem een belangrijke factor was en dat, indien hij correct zou zijn geïnformeerd over de oppervlakte, hij de woning niet zou hebben bezichtigd, althans niet - voor de door hem betaalde koopprijs – zou hebben willen kopen. In zoverre bestaat er naar het oordeel van de rechtbank een direct causaal verband tussen de onjuiste informatie en de koop van de woning. De rechtbank heeft, kort gezegd, [geïntimeerde 1] c.s niet gevolgd in zijn schadeberekening en geoordeeld dat [geïntimeerde 1] c.s. niet voldoende heeft onderbouwd dat de schade het door hem gevorderde bedrag van € 54.000,-- bedraagt. Samengevat kan de rechtbank op basis van het debat van partijen niet vaststellen of de woning voor een marktconforme prijs aan [geïntimeerde 1] c.s. is verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank is het niet mogelijk op grond van de door partijen aangevoerde stellingen de vermogensschade concreet vast te stellen of te begroten, maar staat wel vast dát [geïntimeerde 1] c.s. schade heeft geleden. Vast staat dat de woning 20m2 kleiner is dan is vermeld. De gebruiksoppervlakte is een bepalende factor in de aankoop en verkoop van een huis, al spelen factoren, zoals ligging en omgeving ook mee. De rechtbank is van oordeel dat het ontbreken van 20m2 woonoppervlakte schade voor [geïntimeerde 1] c.s. oplevert. Het is voldoende aannemelijk dat het verkeerd vermelden van de gebruiksoppervlakte invloed heeft gehad op het uiteindelijke bod dat [geïntimeerde 1] c.s. heeft gedaan op de woning en de prijs die hij bij de aankoop daarvoor heeft betaald. De schade moet worden bepaald naar het moment waarop de fout is begaan. Naar het oordeel van de rechtbank is het zeer waarschijnlijk dat [geïntimeerde 1] c.s. met een lagere verkoopprijs genoegen had moeten nemen indien hij de woning – direct na de koop in 2006 – met vermelding van de juiste oppervlakte had moeten verkopen. Nu de rechtbank de schade niet kan vaststellen of begroten heeft zij de schade op de voet van artikel 6:97 BW geschat op het in het bestreden vonnis toegewezen bedrag van € 9.000,--.

Onrechtmatige daad

6. Grief I strekt tot betoog dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de foutieve vermelding van de gebruiksoppervlakte door [appellante] in beginsel onrechtmatig is en aan haar toerekenbaar. De rechtbank heeft in dat kader het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176) op onjuiste wijze uitgelegd.

7. In de toelichting op deze grief heeft [appellante] aangevoerd dat het enkele feit dat in de verkoopinformatie een onjuiste woonoppervlakte is vermeld niet kan leiden tot de conclusie dat [appellante] onrechtmatig heeft gehandeld. Dit volgt volgens [appellante] ook niet uit het door de rechtbank genoemde arrest van de Hoge Raad. [appellante] heeft de woning conform de meetinstructie van de NVM ingemeten en is daarbij uitgekomen op een woonoppervlakte van ongeveer 160m2. Als gevolg van een omissie heeft [appellante] echter een onjuiste woonoppervlakte in de verkoopinformatie genoteerd. Bij het samenstellen van deze verkoopinformatie is abusievelijk uitgegaan van de woonoppervlakte die was gehanteerd bij een eerdere aanmelding van de woning in 2012. De meetinstructie van de NVM (die dient om uniformiteit te bewerkstelligen waar het de oppervlaktematen van woningen betreft) is volgens [appellante] niet in het leven geroepen om dergelijke omissies te voorkomen. Dat een dergelijke vergissing als onrechtmatig kan worden aangemerkt is naar de mening van [appellante] niet het geval en volgt in ieder geval niet uit het door de rechtbank genoemde arrest. In de zaak die aan dat arrest ten grondslag lag was in het geheel niet gemeten door de makelaar. Dat arrest kan volgens [appellante] dan ook niet dienen ter onderbouwing van de vordering van [geïntimeerde 1] c.s.

8. Het hof volgt [appellante] niet in dit betoog. In het door de rechtbank genoemde arrest van de Hoge Raad is beslist dat de meetinstructie strekt ter bescherming van de aspirant-kopers. In beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus overeenkomst met het netto woonoppervlak van de woning. [appellante] is als verkopend makelaar jegens [geïntimeerde 1] c.s aansprakelijk uit onrechtmatige daad omdat in de van haar afkomstige, voor de aspirant-kopers bestemde, verkoopbrochure en funda advertentie informatie stond omtrent de woonoppervlakte van de woning die bij [geïntimeerde 1] c.s. als aspirant-koper een onjuiste voorstelling van zaken heeft gewekt. Het hof acht in dit verband niet relevant of [appellante] de woning in het geheel niet heeft ingemeten, zoals door [geïntimeerde 1] c.s is betoogd, of dat de fout is ontstaan op de door [appellante] genoemde wijze. Dit betekent dat grief I faalt.

Causaal verband

9. Grief II bevat de klacht dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat [geïntimeerde 1] c.s. voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de oppervlakte van de woning voor hem een belangrijke factor was en dat hij, indien hij correct zou zijn geïnformeerd over de oppervlakte, de woning niet zou hebben bezichtigd, althans niet voor de door hem betaalde koopprijs zou hebben willen kopen. Volgens [appellante] heeft de rechtbank haar verweer dat causaal verband ontbreekt ten onrechte verworpen.

10. In de toelichting op deze grief heeft [appellante] aangevoerd dat niet enkel de woonoppervlakte van belang is voor de waarde van de woning of de prijs die een aspirant-koper bereid is te betalen. Daarbij spelen ook ander factoren een rol zoals bijvoorbeeld locatie, voorzieningen en de staat van onderhoud. Als de aspirant-koper een woning graag wil hebben is hij in het algemeen bereid meer voor de woning te betalen. [geïntimeerde 1] c.s. heeft de woning meerdere keren bezichtigd en heeft tijdens die bezichtigingen geconstateerd dat de woning aan zijn verwachtingen voldeed. De vraagprijs bedroeg € 385.000,-- en na onderhandelingen hebben partijen uiteindelijk overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 360.000,--. Voor zover [geïntimeerde 1] c.s bedoelt te stellen dat, indien hij bekend zou zijn geweest met een woonoppervlakte van 180 m2, hij de woning voor een lager bedrag zou hebben gekocht wijst [appellante] er nog op dat de verkoper (mede gelet op zijn hypotheek schuld van € 369.000,--) niet bereid zou zijn geweest de woning voor een lager bedrag dan€ 360.000,-- te verkopen.

11. Ook deze grief treft geen doel. Het hof is van oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld. [appellante] heeft immers door de vermelding van de onjuiste informatie over de woonoppervlakte in de verkoopbrochure en de funda advertentie zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [geïntimeerde 1] c.s. zou hebben gehandeld indien hij van de juiste stand van zaken op de hoogte zou zijn geweest. Het ligt in de rede dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing van [geïntimeerde 1] c.s. om de woning al dan niet te kopen, en op de prijs van die woning. Om die reden neemt het hof het bestaan van causaal verband aan. (verg. ECLI:NL:GHDHA:2019:1450).

Schade

12. Grief III is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de schade van [geïntimeerde 1] c.s. geschat moet worden op een bedrag van € 9.000,--

13. Volgens [appellante] is [geïntimeerde 1] c.s niet in een nadeliger positie komen te verkeren als gevolg van de onjuiste vermelding van de woonoppervlakte. [geïntimeerde 1] c.s heeft een markconforme prijs voor de woning betaald. [appellante] heeft in dit verband verwezen naar verschillende (in de eerste aanleg genoemde) andere transacties en het taxatierapport dat in opdracht van [geïntimeerde 1] c.s. is uitgebracht, waarin de marktwaarde van de woning is getaxeerd op € 365.000,--. Verder is er nogmaals op gewezen dat de verkoper niet bereid was de woning voor een lagere prijs te verkopen.

14. Het hof neemt onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen bij de beoordeling van de schade tot uitgangspunt dat [geïntimeerde 1] c.s. de woning niet zou hebben willen kopen voor een bedrag van € 360.000,-- indien hij op de hoogte was geweest van de juiste woonoppervlakte. De omvang van de schade moet dus worden bepaald op basis van de hypothetische situatie dat [geïntimeerde 1] c.s de woning niet zouden hebben gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters, gemeten op basis van de NVM-meetinstructie. Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. (art. 6:97 BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid (Parl. Gesch. Boek 6, p. 339). (verg. HR 22 februari 2019, rov. 3.4.3, ECLI:NL:HR:2019:269).

15. Het hof verwerpt het verweer van [appellante] dat [geïntimeerde 1] c.s. geen schade heeft geleden omdat een marktconforme prijs voor de woning is betaald. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat dit op grond van de door partijen over en weer genoemde (vergelijkbare) woningen niet kan worden vastgesteld. Ten aanzien van het door [appellante] genoemde taxatierapport dat in opdracht van [geïntimeerde 1] c.s. is opgemaakt in verband met de hypotheekaanvraag geldt dat in dat rapport is uitgegaan van een woonoppervlakte van 180 m2 (zoals in de verkoopinformatie is vermeld). Dit rapport biedt dus onvoldoende steun voor de stelling dat voor een woonoppervlakte van 160 m2 de marktconforme prijs € 360.000,-- bedraagt; met andere woorden blijkt uit dit rapport niet dat de woning met een woonoppervlakte van 160 m2 in plaats van 180 m2 een waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt van € 360.000,--. Het hof tekent hierbij nog aan dat uitgaande van een woonoppervlakte van 180 m2 de prijs per vierkante meter € 2.000,-- bedraagt. Dit sluit nauw aan bij de vierkante meter prijs van de referentieobjecten die in het taxatierapport zijn genoemd ter onderbouwing van het in dat rapport gegeven waarde oordeel, gebaseerd op een woonoppervlakte van 180 m2.

16. Het hof is zoals hiervoor gezegd, van oordeel dat het in de rede ligt dat de woonoppervlakte in elk geval enige relevante invloed heeft gehad op de waarde van de woning. [geïntimeerde 1] c.s. heeft er in dit verband terecht op gewezen dat een grotere woonoppervlakte de kansen op de woningmarkt vergroot in geval van een eventuele verkoop. De omvang van de door [geïntimeerde 1] c.s. in dit verband geleden schade kan naar het oordeel van het hof niet nauwkeurig worden vastgesteld. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat deze schade op de voet van artikel 6:97 BW wordt geschat op € 9.000,-- en de aan dit oordeel ten grondslag gelegde gedachtegang dat zeer waarschijnlijk is dat [geïntimeerde 1] c.s. met een lagere verkoopprijs genoegen had moeten nemen bij verkoop van de woning met vermelding van de juiste woonoppervlakte. Dit betekent dat ook grief III faalt.

17. Grief IV is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Nu de hiervoor besproken grieven falen slaagt ook deze grief niet.

18. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.M.E. Arpeau, R.S. van Coevorden en S. Sicking-Sluis en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 juni 2020 in aanwezigheid van de griffier.