Rb. Amsterdam, 08-07-2021, nr. AWB - 20 , 2108

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 241.000,-.

[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 3 juni 2021. [eiser] heeft zich laten vertegenwoordigen door [kantoorgenoot gem.] , kantoorgenoot van gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou. Verder was aanwezig [coördinator dienst belastingen] , werkzaam als coördinator bij de Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam.

1. [eiser] is eigenaar van de woning. Het gaat om een eindwoning (repeterend) met zolder. De oppervlakte van de woning is ongeveer 85 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. [eiser] vindt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 200.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Beide partijen hebben hun standpunten onderbouwd met taxatierapporten. [eiser] heeft zijn waarde gebaseerd op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in de beroepsfase gebaseerd op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .

Inzage in de gedingstukken

3. [eiser] voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus [eiser] - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018.1.De heffingsambtenaar had volgens [eiser] op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz2., een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden. [eiser] betwist dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de woning.

De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren tot de gegevens behoren die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Deze gegevens houden immers de waardebepalende kenmerken in van de woning van [eiser] en van de vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn daarom niet beperkt tot het taxatieverslag. Niet in geschil is dat in deze zaak in bezwaar is verzocht om verstrekking van de gegevens op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase alleen een taxatieverslag ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning van [eiser] aan hem heeft toegezonden. Dit taxatieverslag bevat niet alle door [eiser] gevraagde KOUDV-factoren en hierin is niet de gebruikte grondstaffel opgenomen. Ook in de bestreden uitspraak is geen inzicht in die gegevens verschaft. Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar de gevraagde gegevens in beroep alsnog heeft verstrekt, zodat in elk geval op dat moment aan artikel 40 van de Wet WOZ is voldaan.

Nu de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kennelijk heeft geweigerd de gevraagde stukken te verstrekken betekent het voorgaande naar het oordeel van de rechtbank dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden.

5. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat [eiser] door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. [eiser] heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet het gebrek ertoe leiden dat [eiser] recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.

De WOZ-waarde van de woning

6. [eiser] voert aan dat de door hem geselecteerde vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar.

7. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar in dezelfde buurt zijn gelegen en vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn qua type, oppervlakte en bouwjaar. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten binnen een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen.

8. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet is vereist dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het enkele feit dat de oppervlakte van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten afwijkt of dat de vergelijkingsobjecten [adres 6] en 12 tussenwoningen betreffen, betekent niet dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar niet bruikbaar zijn. Met name niet gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken van de vergelijkingsobjecten, zoals buurt, ligging en bouwjaar. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en te onderbouwen.

De heffingsambtenaar hoeft niet uit te gaan van de (goedkopere) vergelijkingsobjecten die door [eiser] zijn aangedragen, maar mag zelf een keuze maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers. Niet gebleken is dat de vergelijkingsobjecten die door [eiser] zijn aangedragen beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Tot slot staat het de heffingsambtenaar volgens vaste rechtspraak3.vrij om alleen de vergelijkingsobjecten te gebruiken waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. De heffingsambtenaar mocht dus uitgaan van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten.

9. De rechtbank volgt [eiser] verder niet in zijn betoog dat een taxatie waaraan een taxateur mede een fysieke (bij voorkeur inpandige) inspectie van de woning ten grondslag legt (met name in situaties waarin de diverse vergelijkingsobjecten niet identiek zijn) te prefereren is boven een zuiver modelmatige methode van waarderen waarbij een dergelijke fysieke opname niet heeft plaatsgevonden4.. In dit geval bevat het taxatierapport van [eiser] inderdaad een inpandige inspectie en dat van de heffingsambtenaar niet. In het taxatierapport van [eiser] worden de transactiedatum, de transactieprijs en de inhoud van de vergelijkingsobjecten vermeld. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning worden echter niet geanalyseerd. Het taxatierapport van [eiser] is daarom alleen al geen reden om de taxatie-technische onderbouwing van de heffingsambtenaar buiten beschouwing te laten. De rechtbank overweegt daarbij dat in de door [eiser] aangehaalde uitspraak onder meer wordt overwogen dat het enkele feit dat het taxatierapport in die zaak is gebaseerd op een inpandige opname, nog geen reden is het rapport van de heffingsambtenaar terzijde te leggen. Deze beroepsgrond slaagt niet.

10. [eiser] voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de (slechte) staat van onderhoud en kwaliteit van zijn woning. [eiser] heeft foto’s (bij het taxatierapport) overgelegd om zijn standpunt nader te onderbouwen.

11. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning van [eiser] niet is te kwalificeren als slecht. Ook op basis van de foto’s van [eiser] slaagt dit standpunt niet. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met het onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woning van [eiser] . In de door de (taxateur van de) heffingsambtenaar overgelegde matrix zijn het onderhoud en de kwaliteit van de woning van [eiser] gekwalificeerd als “matig”. Bij het bepalen van de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar de bedragen neerwaarts bijgesteld (naar K & O neutraal), daar waar deze objecten wat betreft kwaliteit en onderhoud beter (een ‘gemiddeld’ of een ‘goed’) scoren. Er is daarom voldoende rekening gehouden met het verschil in onderhoud en kwaliteit tussen de woning van [eiser] en de vergelijkingsobjecten.

Ook overigens is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De getaxeerde m²-prijs van de woning (€ 2.476,-) is (fors) lager dan de gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 2.993,-). De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

12. Het beroep is ongegrond. [eiser] krijgt geen gelijk.

13. De rechtbank ziet, gelet op wat onder 5 is overwogen, aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar aan [eiser] het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank zal de heffingsambtenaar daarnaast veroordelen in de proceskosten die [eiser] redelijkerwijs in beroep heeft moeten maken. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt het verschijnen op zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- draagt de heffingsambtenaar op het door [eiser] betaalde griffierecht van € 48,- te vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiser] tot een bedrag van € 1.068,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, voorzitter, en mrs. F.L. Bolkestein en

F.P. Lauwaars, leden, in aanwezigheid van J.J.M. Tol, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.