HR, 18-02-2022, nr. 20/02736

HR, 18-02-2022, nr. 20/02736

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 18‑02‑2022

Inhoudsindicatie

Huurrecht. Art. 7:272 lid 2 BW. Beëindiging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik. Doet verlenging huurovereenkomst voor bepaalde tijd door rechter ingevolge art. 7:273 lid 2 BW huurovereenkomst van rechtswege eindigen? Kan de rechter tijdstip einde huurovereenkomst vaststellen op een datum gelegen vóór zijn uitspraak?

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 20/02736

Datum 18 februari 2022

ARREST

In de zaak van

[verhuurder],wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,

hierna: verhuurder,

advocaten: D.M. de Knijff en M.S. van der Keur,

tegen

[huurder],wonende te [woonplaats],

VERWEERSTER in cassatie,

hierna: huurder,

niet verschenen.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

de vonnissen in de zaak 5930691 CV EXPL 17-1955 van de kantonrechter te Bergen op Zoom van 12 juli 2017, 25 oktober 2017 en 28 maart 2018;

het arrest in de zaak 200.245.527/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 9 juni 2020.

[verhuurder] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.

Tegen huurder is verstek verleend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Verhuurder heeft met ingang van 1 juli 2015 een aan hem in eigendom toebehorende woning verhuurd aan huurder.

(ii) De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd.

(iii) Verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen 1 juni 2017 opgezegd, met als reden dringend eigen gebruik van het gehuurde. De reden hiervoor is beëindiging van de relatie met zijn partner, met wie verhuurder samenwoonde en drie minderjarige kinderen heeft. Verhuurder wil het gehuurde zelf (deels met zijn kinderen) gaan bewonen. De ex-partner van verhuurder zou de gezamenlijk door verhuurder en zijn ex-partner bewoonde huurwoning blijven bewonen, ook deels met de kinderen.

(iv) Huurder heeft met beëindiging van de huurovereenkomst niet ingestemd.

2.2

Verhuurder vordert, kort gezegd, dat het tijdstip zal worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst zal eindigen op grond van de door hem gedane opzegging, en veroordeling van huurder tot ontruiming.

2.3

De kantonrechter heeft geoordeeld dat verhuurder de dringendheid van het eigen gebruik voldoende aannemelijk heeft gemaakt, maar dat verhuurder niet heeft bewezen dat huurder in de omgeving passende vervangende woonruimte kan krijgen, zodat niet aan de vereisten van art. 7:274 lid 1, onder c, BW is voldaan. De kantonrechter heeft daarom de vordering van verhuurder afgewezen en de huurovereenkomst op de voet van art. 7:273 lid 2 BW voor bepaalde tijd verlengd tot 29 maart 2019.

2.4

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.1.Het heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.

Uitgangspunt blijft het oordeel van de kantonrechter dat verhuurder de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Vervolgens moet worden beoordeeld of voldoende is gebleken dat andere passende woonruimte voor huurder voorhanden is. (rov. 5.5)

In het geval alsnog zou worden geoordeeld dat er wel passende woonruimte voor huurder is, moet de rechter het tijdstip van de ontruiming vaststellen. In het geval zou worden geoordeeld dat niet gebleken is van passende woonruimte voor huurder, moet worden beoordeeld of de door de kantonrechter vastgestelde termijn van verlenging van de huurovereenkomst (tot 29 maart 2019) in stand moet blijven. Huurder vordert immers dat deze voor onbepaalde tijd wordt verlengd. (rov. 5.6)

Inmiddels is de periode waarvoor de huurovereenkomst is verlengd van 12 maanden reeds ruim een jaar geleden verstreken. Het vonnis van de kantonrechter is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de huurder heeft dus in ieder geval nog een jaar na de uitspraak van de kantonrechter het woongenot van de gehuurde woning gehad. Het hof zou, in het geval tot het oordeel zou worden gekomen dat er passende woonruimte voor huurder was en de termijn voor de ontruiming moest worden vastgesteld, deze termijn in ieder geval niet hebben gesteld op een langere periode dan 12 maanden. Daarvoor was dan immers geen noodzaak, als er passende woonruimte voor huurder was.

In het geval zou worden geoordeeld dat niet van passende woonruimte voor huurder was gebleken, zou het hof de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd, zoals huurder beoogt. Daarbij zijn de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking genomen. Huurder heeft inmiddels in ieder geval een jaar de tijd gehad om vervangende woonruimte te vinden en om haar feitelijke situatie zo in te richten dat dat mogelijk moet worden geacht. Afgezet tegen het belang van verhuurder om de hem in eigendom toebehorende woning weer te gaan bewonen, in verband met de beëindiging van zijn relatie, is de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van een jaar het maximale. Van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij (nog) een andere woning gaat huren of kopen, alleen al niet omdat hij onbetwist heeft gesteld dat de hypotheekrente van de aan huurder verhuurde woning voor hem niet langer aftrekbaar is en hij (daardoor) financieel nadeel lijdt, omdat de huuropbrengsten de kosten van de woning niet dekken. Bovendien was de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst gericht op tijdelijke verhuur. De reden hiervoor was dat de woning in de verkoop stond, maar de verkoop lukte niet. Daarom is de huurovereenkomst in eerste instantie voor bepaalde tijd aangegaan, met de mogelijkheid voor huurder om de woning te kopen. Dat dit de bedoeling was, is door huurder niet weersproken. Het belang van verhuurder bij verlenging van de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd weegt daarom zwaarder dan het belang van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. (rov. 5.7)

Uit het voorgaande volgt dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of al dan niet gebleken is dat passende woonruimte voor huurder beschikbaar was en of verhuurder dit heeft bewezen, omdat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan thans het geval is, te weten tot 29 maart 2019. (rov. 5.8)

3. Beoordeling van het middel

3.1

De onderdelen 1 en 2 van het middel voeren aan dat onjuist is het oordeel van het hof in rov. 5.7 en 5.8, dat in het midden kan blijven of huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, omdat zowel bij beëindiging wegens dringend eigen gebruik op grond van art. 7:274 lid 1, onder c, BW als bij toepassing van art. 7:273 lid 2 BW de huurovereenkomst niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019.

3.2

De klacht is gegrond. In rov. 5.8 heeft het hof overwogen dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of passende woonruimte voor huurder beschikbaar was, omdat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan thans het geval is, te weten tot 29 maart 2019.

Dit oordeel is klaarblijkelijk gestoeld op de rechtsopvatting dat de huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de bepaalde tijd waarmee de rechter de huurovereenkomst op de voet van art. 7:273 lid 2 BW verlengt. Die rechtsopvatting is onjuist. De verlenging voor bepaalde tijd als bedoeld in art. 7:273 lid 2 BW heeft niet tot gevolg dat de overeenkomst na ommekomst van de bepaalde tijd van rechtswege eindigt. De verlenging voor bepaalde tijd brengt mee dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder opnieuw kan opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd (zie art. 7:277 lid 2 BW).

Het oordeel van het hof is voorts klaarblijkelijk gestoeld op de rechtsopvatting dat het – indien huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen – kan bepalen dat de overeenkomst eindigt met ingang van een vóór zijn uitspraak gelegen datum. Die rechtsopvatting is eveneens onjuist. De rechter kan de vordering niet toewijzen tegen een datum die gelegen is vóór die van zijn uitspraak.2.

3.3

De klachten van onderdeel 4 bouwen op de onderdelen 1 en 2 voort en slagen eveneens. De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.

3.4

Nu huurder de bestreden beslissing niet heeft uitgelokt of verdedigd, zullen de kosten van het geding in cassatie worden gereserveerd.

4. Beslissing

De Hoge Raad: - vernietigt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 9 juni 2020;

- verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

- reserveert de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie tot de einduitspraak;

- begroot deze kosten tot op de uitspraak in cassatie aan de zijde van verhuurder op € 528,14 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, en aan de zijde van huurder op nihil.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, als voorzitter, A.E.B. ter Heide en S.J. Schaafsma, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op 18 februari 2022.

Conclusie 17‑09‑2021

Inhoudsindicatie

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW); beëindigingsvordering (art. 7:272 lid 2 BW); beëindiging tegen een voor de uitspraak gelegen datum; verplichting tot verlengingsbeslissing (art. 7:273 lid 2 BW); rechtsgevolgen van verlenging voor bepaalde tijd.

Partij(en)

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 20/02736

Zitting 17 september 2021

CONCLUSIE

E.B. Rank-Berenschot

In de zaak

[verhuurder]

eiser tot cassatie

adv.: mrs. D.M. de Knijff en M.S. van der Keur

tegen

[huurder]

verweerster in cassatie

niet verschenen

Eiser tot cassatie (hierna: verhuurder) heeft een aan hem in eigendom toebehorende woning verhuurd aan verweerster in cassatie (hierna: huurder). Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW) en heeft in eerste aanleg gevorderd de einddatum van de huurovereenkomst en de datum van ontruiming vast te stellen (art. 7:272 lid 2 BW). De kantonrechter heeft de vordering afgewezen omdat verhuurder niet heeft bewezen dat sprake is van passende woonruimte voor huurder. De kantonrechter heeft daarop de huurovereenkomst voor bepaalde tijd verlengd tot 29 maart 2019 (art. 7:273 lid 2 BW). Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het heeft daarbij in het midden gelaten of sprake is van passende woonruimte omdat de huurovereenkomst hoe dan ook geëindigd zou zijn op de door de kantonrechter vastgestelde en inmiddels verstreken datum van 29 maart 2019. In cassatie wordt door verhuurder onder meer geklaagd dat het hof heeft miskend dat de beëindigingsvordering niet kan worden toegewezen tegen een voor zijn uitspaak gelegen datum en dat verlenging voor bepaalde tijd op de voet van art. 7:273 lid 2 BW niet tot gevolg heeft dat de overeenkomst na ommekomst van de termijn van rechtswege tot een einde komt. Deze klachten treffen doel.

1. Feiten

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:1.

(i) Verhuurder heeft met ingang van 1 juli 2015 een aan hem in eigendom toebehorende woning, met een tuin en garage, gelegen te [plaats] , verhuurd aan huurder.

(ii) De aanvangshuurprijs bedroeg EUR 700 per maand, exclusief verwarming en elektra. Huurder ontvangt huurtoeslag.

(iii) De huurovereenkomst2.is aangegaan voor de duur van 12 maanden. In de huurovereenkomst is bepaald dat na het verstrijken van de overeengekomen duur van 12 maanden, de overeenkomst wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van drie maanden en de mogelijkheid voor de huurder het huis in de toekomst te kopen. De huurovereenkomst is inmiddels omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

(iv) Huurder is alleenstaand en oefent in de garage van het gehuurde een eenmanszaak uit (onder meer als gedragstherapeut voor honden en papegaaien). Huurder heeft zeven honden en twee papegaaien. Huurder is mantelzorger voor haar ouders, die ook in [plaats] wonen.

(v) Verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen 1 juni 2017 opgezegd, met als reden dringend eigen gebruik van het gehuurde. De reden hiervoor is beëindiging van de relatie met zijn partner, met wie verhuurder samenwoonde en drie minderjarige kinderen heeft. Verhuurder wil het gehuurde zelf (deels met zijn kinderen) gaan bewonen. De ex-partner van verhuurder zou de gezamenlijk door verhuurder en ex-partner bewoonde huurwoning blijven bewonen, ook deels met de kinderen.

(vi) Huurder heeft met beëindiging van de huurovereenkomst niet ingestemd.

2. Procesverloop

2.1

Bij inleidende dagvaarding van 13 april 2017 heeft verhuurder – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst met huurder zal eindigen op grond van de opzegging daarvan door verhuurder (art. 7:272 lid 2 BW) en huurder veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde.3.Verhuurder heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat hij het gehuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft (art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW).4.

2.2

Huurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

2.3

Er heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden op 12 september 2017.5.Hiervan zijn aantekeningen opgemaakt door de griffier. Door de gemachtigde van verhuurder is een pleitnota overgelegd.

2.4

Bij tussenvonnis van 25 oktober 20176.(hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter verhuurder opgedragen te bewijzen (i) dat er sprake is van co-ouderschap tussen verhuurder en zijn ex-partner en (ii) dat er voor huurder passende woonruimte beschikbaar is, die voldoet aan de in het vonnis opgesomde eigenschappen.

2.5

Verhuurder heeft een akte uitlaten bewijs genomen, waarna huurder een antwoordakte heeft genomen.

2.6

Bij eindvonnis van 28 maart 20187.(hierna: het eindvonnis) heeft de kantonrechter de tussen partijen geldende huurovereenkomst verlengd voor bepaalde tijd tot 29 maart 2019 en de vordering van verhuurder voor het overige afgewezen (dictum). Daartoe heeft zij als volgt overwogen. Verhuurder heeft bewezen dat sprake is van co-ouderschap en daarmee de dringendheid van het eigen gebruik van de woning voldoende aannemelijk gemaakt (rov. 2.2). Verhuurder is echter niet geslaagd in het bewijs dat in de omgeving passende woonruimte voor huurder kan worden gevonden, zodat niet aan de vereisten van art. 7:274 lid 1 sub c BW is voldaan (rov. 2.3-2.6). Ingevolge art. 7:273 lid 2 BW wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd en dient de kantonrechter te beslissen of deze verlenging voor bepaalde of onbepaalde tijd geldt. Gelet op de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, voor de duur van 12 maanden, te verlengen. Daarbij is van belang dat de huurovereenkomst tussen partijen in eerste instantie voor bepaalde tijd (voor de duur van 12 maanden) is aangegaan, met daarna een mogelijkheid voor huurder om het huis te kopen. Hieruit volgt dat huurder zich van meet af aan heeft moeten realiseren dat er een moment zou kunnen aanbreken waarop verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij zou hebben om de huurovereenkomst te beëindigen. De einddatum zal worden vastgesteld op 29 maart 2019 (rov. 2.7).

2.7

Huurder is van het eindvonnis in hoger beroep gekomen en heeft – samengevat – gevorderd het eindvonnis van 28 maart 2018 te vernietigen en de vorderingen van verhuurder wederom af te wijzen en daarbij te bepalen dat de huurovereenkomst van rechtswege is en/of wordt verlengd voor onbepaalde tijd.8.De eerste grief van huurder is gericht tegen de verlenging van de huurovereenkomst voor de duur van twaalf maanden met als einddatum 29 maart 2019 (eindvonnis, rov. 2.7).9.

2.8

Verhuurder heeft verweer gevoerd en op zijn beurt incidenteel appel ingesteld. Daarbij heeft hij gevorderd, samengevat, de vonnissen van 25 oktober 2017 en van 28 maart 2018 te vernietigen en het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen hem en huurder zal eindigen op grond van de door hem gedane opzegging, alsmede huurder te veroordelen de gehuurde woonruimte binnen 14 dagen na die datum te ontruimen.10.De twee aangevoerde incidentele grieven zien op de vraag of andere passende woonruimte voor huurder voorhanden is. Met grief I is verhuurder opgekomen tegen de door de kantonrechter vastgestelde criteria voor een ‘passende woning’ voor huurder (tussenvonnis, rov. 3.11); met grief II komt hij op tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij niet heeft bewezen dat sprake is van passende woonruimte voor huurder (eindvonnis, rov. 2.5) en biedt hij nader bewijs aan van de aanwezigheid daarvan.11.

2.9

Bij arrest van 9 juni 202012.heeft het hof geoordeeld dat de grieven falen, zowel in principaal als in incidenteel appel (rov. 6.1) en heeft het de bestreden vonnissen van 25 oktober 2017 en van 28 maart 2018 bekrachtigd (dictum). Daaraan heeft het hof – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd.

- Vast staat dat verhuurder de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik (rov. 5.4-5.5).

- De incidentele grieven I en II zien op de vraag of voldoende is gebleken dat andere passende woonruimte voor huurder voorhanden is (rov. 5.5).

- Indien alsnog zou worden geoordeeld dat er wel passende woonruimte voor huurder is, moet de rechter het tijdstip van ontruiming vaststellen (rov. 5.6).

- Indien zou worden geoordeeld dat niet is gebleken van passende woonruimte voor huurder, moet worden beoordeeld of de door de kantonrechter vastgestelde termijn van verlenging van twaalf maanden (tot 29 maart 2019) in stand moet blijven, nu huurder verlenging voor onbepaalde tijd vordert (rov. 5.6).

- De periode van de verlenging met twaalf maanden is reeds ruim een jaar geleden verstreken. Als het hof tot het oordeel zou komen dat sprake is van passende woonruimte, zou het de termijn voor ontruiming niet op een langere periode dan twaalf maanden hebben gesteld. Als het hof zou oordelen dat geen sprake is van passende woonruimte, zou het de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd, zoals huurder beoogt. Verlenging van de huurovereenkomst met een jaar is het maximale, gelet op de respectieve belangen van huurder en verhuurder en het feit dat de huurovereenkomst in eerste instantie voor bepaalde tijd is aangegaan (rov. 5.7).

- Hieruit volgt dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of al dan niet is gebleken van passende woonruimte voor huurder: de huurovereenkomst zou in elk geval niet langer hebben geduurd dan tot 29 maart 2019. De grieven in het incidenteel appel falen daarom, evenals de eerste grief in het principaal appel (rov. 5.8).

2.10

Bij procesinleiding van 7 september 2020 heeft verhuurder – tijdig – cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof. Huurder is niet verschenen; tegen haar is verstek verleend. Verhuurder heeft afgezien van schriftelijke toelichting.

3. Juridisch kader

3.1

Deze zaak betreft de (ver)huur van woonruimte. Onderafdeling 4 van afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 BW bevat de regels met betrekking tot het eindigen van de huur van woonruimte en vormt de kern van de ‘huurbescherming’: de bescherming van huurders tegen ongewilde opzegging door de verhuurder.13.

3.2

Voor de geldige opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder is vereist dat de opzegging geschiedt op een van de in art. 7:274 lid 1 BW genoemde limitatieve beëindigingsgronden (art. 7:271 lid 4 BW). Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de verhuurder beëindiging van opzegging slechts bewerkstelligen door een gang naar de rechter (art. 7:272 lid 2 BW, waarover hierna alinea 3.5 e.v.).14.

3.3

Het opzeggingsvereiste geldt niet alleen voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd maar in beginsel ook voor huurovereenkomsten die voor bepaalde tijd zijn overeengekomen (art. 7:271 lid 1 BW).15.Dit betekent dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in beginsel niet eindigt door het enkele verstrijken van de overeengekomen tijd.16.De functie van de mogelijkheid tot het overeenkomen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (versus onbepaalde tijd) is dan ook niet gelegen in de beëindigingswijze maar in het feit dat met de bepaalde tijd een moment wordt overeengekomen wanneer op zijn vroegst kan worden opgezegd.17.

3.4

In het onderhavige geval is sprake van opzegging door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik. Art. 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW stelt aan een opzegging op deze grond de volgende vereisten:

- de verhuurder heeft het verhuurde dringend nodig voor eigen gebruik;

- de afweging van de respectieve belangen van verhuurder en huurder valt uit in het voordeel van verhuurder;

- er is voor huurder andere passende woonruimte beschikbaar (waarover nader lid 4);

- verhuurder beschikt, indien vereist18., over een huisvestingsvergunning (lid 5 sub a);

- de opzegging is niet gedaan binnen drie jaar nadat verhuurder door rechtsopvolging verhuurder is geworden (lid 5 sub b).

3.5

Indien de huurder niet instemt met de opzegging, blijft de overeenkomst van kracht (art. 7:272 lid 1 BW) en kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen (beëindigingsvordering, art. 7:272 lid 2 BW).19.De rechter dient dan te beoordelen of voldaan is aan de in de opzegging vermelde grond(en) (art. 7:273 lid 1 BW).

3.6

Als dat laatste het geval is, dient de rechter de einddatum van de huurovereenkomst en de uiterlijke datum van ontruiming vast te stellen (art. 7:273 lid 3 BW).

3.7

Indien de rechter de vordering afwijst, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd. De rechter beslist of de overeenkomst wordt verlengd voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd (art. 7:273 lid 2 BW). Hij is tot een beslissing gehouden.20.Een verlenging voor bepaalde tijd kan onder omstandigheden passend zijn als een beëindigingsvordering op grond van ‘dringend eigen gebruik’ wordt afgewezen omdat niet blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen en over enige jaren mogelijk wel aan die voorwaarde kan worden voldaan.21.Indien de rechter bij afwijzing van een beëindigingsvordering nalaat zich uit te laten over (de termijn van) de verlenging, valt aan te nemen dat de verlenging voor onbepaalde tijd is.22.

3.8

In art. 7:277 BW is bepaald wanneer de verhuurder de verlengde huurovereenkomst wederom – met inachtneming van art. 7:271 BW – kan opzeggen. Daarvoor is van belang of de overeenkomst voor onbepaalde dan wel voor bepaalde tijd is verlengd.

3.9

In geval van verlenging voor onbepaalde duur geldt dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder kan opzeggen dan drie jaren nadat de beslissing onherroepelijk is geworden (art. 7:277 lid 2, eerste volzin, BW). In de literatuur wordt wel bepleit de bepaling zo te interpreteren, dat de verhuurder na verlenging voor onbepaalde tijd alleen wordt beperkt in de mogelijkheid om kort na afwijzing van zijn beëindigingsvordering opnieuw op te zeggen ‘op grond van dezelfde feiten’.23.

3.10

Bij verlenging voor bepaalde tijd kan de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd (art. 7:277 lid 2, tweede volzin, BW). Daarbij moet een opzegtermijn in acht worden genomen waarvan de lengte afhankelijk is van de (totale) duur van de huurovereenkomst (art. 7:271 lid 5, aanhef en sub b, BW).

3.11

Indien de verhuurder na verlenging opnieuw de gang naar de rechter maakt om tot beëindiging te komen, moet opnieuw aan alle vereisten voor beëindiging door opzegging, zoals een geldige opzeggingsgrond, zijn voldaan.24.

3.12

Een opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst (art. 7:271 lid 1 jo. lid 2 BW). Hieruit valt af te leiden dat beslissingen op deze vordering in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard, zodat huurders worden beschermd tegen onrechtmatige ontruiming.25.

4. Bespreking van het cassatiemiddel

4.1

Het middel van verhuurder valt uiteen in een viertal onderdelen (1-4). In het eerste onderdeel wordt aangevoerd dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat zowel bij beëindiging op grond van dringend eigen gebruik als bij toepassing van art. 7:273 lid 2 BW de huurovereenkomst niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019. Ten tweede wordt geklaagd dat het hof de huurovereenkomst niet wegens dringend eigen gebruik kon beëindigen per 29 maart 2019 omdat deze datum vóór de datum van de uitspraak ligt. Met het derde onderdeel wordt betoogd dat het hof ook bij toepassing van art. 7:273 lid 2 BW (opnieuw) had moeten vaststellen tegen welke actuele datum de huurovereenkomst voor bepaalde tijd werd verlengd. Het vierde onderdeel betreft een voortbouwklacht.

4.2

Onderdeel1 richt zich tegen rov. 5.7 en 5.8 van het bestreden arrest, waarin het hof oordeelt dat in het midden kan blijven of sprake is van een passende woonruimte omdat zowel bij beëindiging ex art. 7:274 lid 1 sub c BW als bij verlenging ex art. 7:273 lid 2 BW de huurovereenkomst niet zou hebben voortgeduurd na 29 maart 2019:

“5.7. Inmiddels is de periode waarvoor de huurovereenkomst is verlengd van 12 maanden reeds ruim een jaar geleden verstreken. Het vonnis van de kantonrechter is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de huurder heeft dus in ieder geval nog een jaar na de uitspraak van de kantonrechter het woongenot van de gehuurde woning gehad.

Het hof zou, in het geval tot het oordeel zou worden gekomen dat er passende woonruimte voor huurder was en de termijn voor de ontruiming moest worden vastgesteld, deze termijn in ieder geval niet hebben gesteld op een langere periode dan 12 maanden. Daarvoor was dan immers geen noodzaak, als er passende woonruimte voor huurder was.

In het geval zou worden geoordeeld dat niet van passende woonruimte voor huurder was gebleken, zou het hof de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd, zoals huurder beoogt. Daarbij zijn de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking genomen. Huurder heeft inmiddels in ieder geval een jaar de tijd gehad om vervangende woonruimte te vinden en om haar feitelijke situatie zo in te richten dat dat mogelijk moet worden geacht. Afgezet tegen het belang van verhuurder om de hem in eigendom toebehorende woning weer te gaan bewonen, in verband met de beëindiging van zijn relatie, is de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van een jaar het maximale. Van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij (nog) een andere woning gaat huren of kopen, alleen al niet omdat hij onbetwist heeft gesteld dat de hypotheekrente van de aan huurder verhuurde woning voor hem niet langer aftrekbaar is en hij (daardoor) financieel nadeel lijdt, omdat de huuropbrengsten de kosten van de woning niet dekken. Bovendien was de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst gericht op tijdelijke verhuur. De reden hiervoor was dat de woning in de verkoop stond, maar de verkoop lukte niet. Daarom is de huurovereenkomst in eerste instantie voor bepaalde tijd aangegaan, met de mogelijkheid voor huurder om de woning te kopen. Dat dit de bedoeling was, is door huurder niet weersproken. Het belang van verhuurder bij verlenging van de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd weegt daarom zwaarder dan het belang van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

5.8. Uit het voorgaande volgt dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of al dan niet gebleken is dat passende woonruimte voor huurder beschikbaar was en of verhuurder dit heeft bewezen, omdat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan thans het geval is, te weten tot 29 maart 2019. De grieven in het incidenteel appel falen, evenals grief 1 in het principaal appel.”

4.3

Het onderdeel klaagt dat het hof hiermee miskent dat art. 7:274 lid 1 sub c BW en art. 7:273 lid 2 BW niet hetzelfde rechtsgevolg hebben; zij leiden niet elk tot beëindiging van de huurovereenkomst. Art. 7:274 lid 1 sub c BW heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst eindigt op een door de rechter te bepalen datum. Toepasselijkheid van art. 7:273 lid 2 BW betekent echter niet dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt na afloop van de bepaalde tijd maar slechts dat de verhuurder deze na verloop van de bepaalde tijd opnieuw zal moeten opzeggen (en indien huurder niet met de opzegging instemt, beëindiging via de rechter moet proberen te bewerkstelligen). Daarom had het hof niet in het midden mogen laten of sprake is van passende woonruimte voor huurder. Gegrondbevinding van (een van) de incidentele grieven had immers kunnen leiden tot de door verhuurder gevorderde vaststelling van de einddatum en ontruiming, aldus verhuurder. ’s Hofs bekrachtiging van de beslissing van de kantonrechter heeft echter tot gevolg dat verhuurder opnieuw zal moeten opzeggen, mogelijk gevolgd door een gang naar de kantonrechter.

4.4

Deze klacht slaagt. De hypothetische verlenging van de huurovereenkomst door het hof voor bepaalde tijd overeenkomstig het door de kantonrechter bepaalde jaar (“de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van een jaar [is] het maximale”) heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst door enkel tijdsverloop van rechtswege zou zijn geëindigd per 29 maart 2019.

4.5

Verlenging voor bepaalde tijd zou immers slechts tot gevolg hebben dat verhuurder tegen het einde van dit jaar (wederom) de mogelijkheid zou hebben de huurovereenkomst op te zeggen (art. 7:277 jo. 7:271 BW, zie alinea’s 3.3 en 3.10).26.De uitzonderingssituatie van art. 7:271 lid 1 sub a BW is in een dergelijk geval niet van toepassing. Indien de huurder niet instemt met de opzegging, dient de verhuurder de rechter (opnieuw) te verzoeken de einddatum van de huurovereenkomst en een datum van ontruiming vast te stellen. Gelet op de duur van de huurovereenkomst zou de opzegtermijn ingevolge art. 7:271 lid 5, aanhef en sub b, BW in dit geval zes maanden bedragen, wat betekent dat de huurovereenkomst op zijn vroegst drie maanden na 29 maart 2019 zou kunnen zijn geëindigd.

4.6

Onderdeel 2 klaagt dat het oordeel van het hof dat bij gegrondbevinding van het beroep op dringend eigen gebruik de huurovereenkomst niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019, rechtens onjuist is. Het hof zou miskennen dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst door de rechter niet kan worden toegewezen tegen een datum die is gelegen voor zijn uitspraak.

4.7

Ook deze klacht slaagt. Indien het hof zou oordelen dat sprake is van passende woonruimte voor huurder, zou het zelf een einddatum van de huurovereenkomst moeten vaststellen die gelegen is na zijn uitspraak.27.De door het hof (ten onrechte) aangenomen “einddatum” van 29 maart 201928.was inmiddels reeds verstreken en ingehaald door de appelprocedure.29.

4.8

Onderdeel 3 bevat als eerste klacht dat het hof – na afwijzing van de vorderingen van verhuurder in incidenteel appel tot beëindiging en ontruiming – ten onrechte heeft nagelaten een eigen/actueel oordeel te geven over de verlenging van de huurovereenkomst ná het gewezen arrest. Het gevolg van dit verzuim is dat in de loop van de appelprocedure de door de kantonrechter voor bepaalde tijd verlengde huurovereenkomst stilzwijgend is overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, aldus verhuurder.

4.9

Deze klacht faalt. Zij neemt terecht tot uitgangspunt dat uit de beschikking van uw Raad van 19 april 199130.volgt dat indien de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst afwijst, hij gehouden is te beslissen of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd wordt verlengd. Mijns inziens kan een dergelijke beslissing echter ook besloten liggen in de gemotiveerde bekrachtiging van een verlengingsbeslissing waarvan hoger beroep is ingesteld. Noch uit genoemde uitspraak, noch uit art 7:273 lid 2 BW kan worden afgeleid dat de appelrechter niet zou mogen aansluiten bij een ten tijde van zijn uitspraak reeds verstreken verlengingstermijn en gehouden zou zijn een na zijn uitspraak gelegen termijn vast te stellen. Een verlenging voor bepaalde tijd houdt immers niet in dat de overeenkomst na ommekomst van die termijn tot een einde komt, maar zegt alleen iets over de vroegste mogelijkheid van opzegging.

4.10

De tweede klacht van onderdeel 3 neemt tot uitgangspunt dat het hof, door de huurovereenkomst niet voor bepaalde tijd tegen een actuele datum te verlengen, de huurovereenkomst impliciet voor onbepaalde tijd heeft verlengd. Dit oordeel zou onjuist en onbegrijpelijk zijn, omdat het tegenstrijdig is aan rov. 5.7 van het bestreden arrest.

4.11

Deze klacht faalt bij gemis aan feitelijke grondslag. Gelet op de weigering van het hof te oordelen over de vraag of sprake is van passende woonruimte voor huurder en zijn overweging dat de huurovereenkomst hoe dan ook niet later dan 29 maart 2019 zou zijn geëindigd zonder gekoppeld daaraan een ontruimingstitel toe te kennen aan verhuurder, kan niet anders worden aangenomen dan dat het hof er kennelijk vanuit is gegaan dat de verlenging voor bepaalde tijd door de kantonrechter betekent dat de huurovereenkomst per 29 maart 2019 van rechtswege is geëindigd.

4.12

De slotsom luidt dat onderdeel 3 faalt.

4.13

Onderdeel 4 betreft een voortbouwklacht. Deze slaagt in het voetspoor van de onderdelen 1 en 2.

5. Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Beroepschrift 07‑09‑2020

PROCESINLEIDING

VORDERINGSPROCEDURE IN CASSATIE (art. 407 Rv)

Partijen

Eiser tot cassatie

De heer [verhuurder],

wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente]. Hij kiest voor deze zaak woonplaats te Den Haag aan de Anna van Saksenlaan 30 op het kantoor van de maatschap Ekelmans & Meijer Advocaten, van wie de advocaten bij de Hoge Raad mr. D.M. de Knijff en mr. M.S. van der Keur als zodanig voor hem optreden en namens hem deze procesinleiding ondertekenen en indienen.

Verweerster

Mevrouw [huurster],

wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente]. Zij heeft in de vorige instantie woonplaats gekozen op het kantoor van de advocaat mr. I. Stolting, In d' Hoef 30 te (4631 MJ) Hoogerheide.

Cassatieberoep

[verhuurder] stelt beroep in cassatie in tegen het arrest van 9 juni 2020 dat is gewezen door het Gerechtshof 's‑Hertogenbosch met zaaknummer 200.245.527 tussen hem (als geïntimeerde in principaal hoger beroep en appellant in incidenteel hoger beroep) en [huurster] (als appellante in principaal hoger beroep en geïntimeerde in incidenteel hoger beroep);

Bevoegde rechter

De Hoge Raad der Nederlanden, gevestigd te (2511 EK) Den Haag aan het Korte Voorhout 8, is de bevoegde rechter die kennisneemt van het cassatieberoep.

Verschijnen verweerster

[huurster] kan, vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, ten laatste als verweerster in cassatie verschijnen op donderdag 15 oktober 2020. De enkelvoudige civiele kamer behandelt de zaken, vermeld op het in artikel 15 van het Besluit orde van dienst gerechten bedoelde overzicht van zaken, op vrijdagen zoals vermeld in hoofdstuk 1 van het Procesreglement Hoge Raad der Nederlanden om 10.00 uur.

Middel van cassatie

Achtergrond:

(i)

Deze zaak gaat over de beëindiging van een huurovereenkomst voor een woning.

(ii)

Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank heeft vastgesteld. Het hof vat de gang van zaken kort samen in rov. 3.

(iii)

Verhuurder [verhuurder] heeft de huurovereenkomst tegen 1 juli 2017 opgezegd, met als reden dringend eigen gebruik van het gehuurde. Hij heeft gevorderd dat de kantonrechter een tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst met [huurster] zal eindigen op grond van zijn opzegging. Ook vorderde hij [huurster] te veroordelen tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en met veroordeling van [huurster] in de proceskosten.

Oordeel kantonrechter

(iv)

De kantonrechter wees de gevorderde beëindiging op grond van dringend eigen gebruik af, op grond van de volgende overwegingen:

a.

Er is sprake van dringend eigen gebruik ex art. 7:274 lid 1 sub c BW;

b.

Woonruimte voor [huurster] is (slechts) passend indien die voldoet aan de volgende eigenschappen (Criteria):1.

—

woning op de begane grond;

—

met ten minste één slaapkamer;

—

met een (kleine) tuin;

—

met een garage óf extra (slaap)kamer die te gebruiken is als kantoorruimte, waarbij een separate toegang tot die ruimte geen vereiste is;

—

op maximaal 20 minuten (auto)rijafstand van [woonplaats].

—

de woning moet passend zijn, gelet op het inkomen van [huurster]; een huurprijs vanaf € 750 voor [huurster] is te hoog.2.

c.

Niet aangetoond is dat dergelijke passende woonruimte beschikbaar is (eindvonnis rov. 2.5)

d.

De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en ontruiming wordt afgewezen (eindvonnis rov. 2.6).

e.

Volgens art. 7:273 lid 2 BW wordt de huurovereenkomst na afwijzing van die vordering van rechtswege verlengd. De kantonrechter dient te beslissen of deze verlenging voor bepaalde of onbepaalde tijd geldt. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, voor de duur van 12 maanden, verlengd tot 29 maart 2019. Volgens de kantonrechter was de huurovereenkomst nl. voor bepaalde tijd aangegaan, zodat [huurster] zich van meet af aan heeft moeten realiseren dat er een moment zou kunnen aanbreken waarop [verhuurder] er een gerechtvaardigd belang bij zou hebben om de huurovereenkomst te beëindigen.

De grieven

(v)

[huurster] richtte grief 1 tegen de overweging sub e. Volgens haar had de kantonrechter de huurovereenkomst met onbepaalde tijd moeten verlengen.

[verhuurder] richtte twee incidentele grieven tegen overwegingen sub b t/m d.

Het bestreden oordeel van het hof

(vi)

Het hof heeft geoordeeld dat vaststaat (a) dat sprake is van dringend eigen gebruik (rov. 5.4).

(vii)

Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of (b en c) er andere passende woonruimte voor [huurster] voorhanden is. Hierop zien de twee incidentele grieven van [verhuurder] in incidenteel appel. Incidentele grief I ziet op de vraag wat moet worden verstaan onder 'passende woonruimte'. De door de kantonrechter vastgestelde Criteria waaraan de passende woonruimte voor [huurster] moet voldoen, zijn volgens [verhuurder] onjuist, althans onredelijk. In het verlengde daarvan betoogt [verhuurder] met incidentele grief II dat hij wél heeft bewezen dat er passende woonruimte voor huurder aanwezig is.

(viii)

Het hof overweegt in rov. 5.6 t/m 5.7 dat het er niet toe doet, of er passende woonruimte is:

a.

Als er passende woonruimte is, is voldaan aan de eisen die art. 7:274 lid 1 sub c BW stelt aan een beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Het hof overweegt dat het de termijn voor ontruiming dan niet zou hebben gesteld op een langere termijn dan 12 maanden (dus tot 29 maart 2019).

De huurovereenkomst zou volgens het hof bij toewijzing van die vordering van [verhuurder] dus per die datum zijn geëindigd.

b.

Wanneer zou worden geoordeeld dat er geen passende woonruimte voor [huurster] is, zou het hof ex art. 7:273 lid 2 BW de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd. Het hof zou de huurovereenkomst ook in dit geval maximaal met een jaar hebben verlengd, dus eveneens tot 29 maart 2019.

(ix)

Het hof concludeert in rov. 5.8:

‘Uit het voorgaande volgt dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of al dan niet gebleken is dat passende woonruimte voor huurder beschikbaar was en of verhuurder dit heeft bewezen, omdat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan thans het geval is, te weten tot 29 maart 2019. De grieven in het incidenteel appel falen, evenals grief I in het principaal appel.’

(x)

In de slotsom en het dictum overweegt het hof ook dat de principale én incidentele grieven falen en de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. [verhuurder] wordt in het incidenteel appel veroordeeld in de kosten als overwegend in het ongelijk gestelde partij.

Klachten

Schending van het recht, en/of verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming nietigheid met zich brengt, omdat het hof heeft overwogen en beslist als vermeld in het arrest waarvan beroep, ten onrechte, om de navolgende, mede in onderling verband en samenhang te beschouwen redenen.

1. De rechtsgevolgen van art. 7:274 lid 1 sub c BW en art. 7:273 lid 2 BW verschillen; de laatste bepaling brengt niet mee dat een huurovereenkomst eindigt

Het hof oordeelt in rov. 5.7 en 5.8 dat in het midden kan blijven of sprake is van passende woonruimte, omdat zowel bij beëindiging wegens dringend eigen gebruik op grond van art. 7:274 lid 1 sub c BW als bij toepassing van art. 7:273 lid 2 BW de huurovereenkomst niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019.

1.1

Dit oordeel is onjuist. Het hof miskent met dat oordeel dat de rechtsgevolgen van beide bepalingen verschillen:

a.

Art. 7:274 lid 1 sub c BW betekent dat de huurovereenkomst eindigt wegens opzegging wegens dringend eigen gebruik op de door de rechter bepaalde datum; ook de gevorderde ontruiming kan worden toegewezen.

b.

Een verlenging voor bepaalde tijd van de huurovereenkomst door de rechter ex art. 7:273 lid 2 BW betekent niet dat de huurovereenkomst na ommekomst van die tijd (van rechtswege) eindigt. De verhuurder zal opnieuw moeten opzeggen en indien de huurder de opzegging betwist opnieuw de gang naar de rechter moeten maken.

1.2

Op dit verschil in rechtsgevolg wordt ook gewezen in de redactionele noot bij het bestreden arrest in WR 2020/92:

‘Een verlenging voor bepaalde tijd (ex art. 7:273 BW) brengt, anders dan het hof lijkt te menen, niet mee dat een huurovereenkomst van rechtswege eindigt door het verstrijken van de door de rechter genoemde termijn. De betekenis van de verlenging voor bepaalde tijd is te vinden in art. 7:277 BW: over hoeveel tijd kan de verhuurder het opnieuw proberen en opnieuw opzeggen? De rechter beslist met een verlenging voor bepaalde tijd over de termijn waarbinnen de huurder wordt beschermd tegen nieuwe acties van de verhuurder om tot een beëindiging te komen: de verhuurder mag pas drie maanden voor het verstrijken van de bepaalde tijd opzeggen tegen het einde van die tijd. Bij een verlenging voor onbepaalde tijd mag de verhuurder niet opzeggen gedurende drie jaar nadat de beslissing onherroepelijk is geworden. Bij een beslissing om de overeenkomst voor bepaalde tijd te verlengen, kan die termijn van drie jaar worden ingekort. Dit gebeurt dan gewoonlijk om de verhuurder enigszins tegemoet te komen ondanks de afwijzing van diens vordering. Het is dus niet zo dat een verlenging voor bepaalde tijd betekent dat de overeenkomst na ommekomst van die tijd eindigt van rechtswege of iets dergelijks.’

1.3

Om die reden had het hof niet in het midden mogen laten, of voldaan is aan de eisen voor een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW, en in het bijzonder of is voldaan aan de eis dat blijkt dat [huurster] passende woonruimte kan verkrijgen).

Het gegrond bevinden van (één van) de incidentele grieven op dat punt zou immers (hebben) kunnen leiden tot toewijzing van de door [verhuurder] gevorderde beëindiging per een nader te bepalen datum én ontruiming. [verhuurder] had de woning dan dit jaar nog zelf kunnen betrekken met zijn kinderen.

Doordat het hof die beoordeling ten onrechte achterwege laat en oordeelt dat de incidentele grieven van [verhuurder] falen, diens vordering ex 7:274 lid 1 sub c BW afwijst en (slechts) het oordeel van de kantonrechter op grond van art. 7:273 lid 2 BW bekrachtigt, is [verhuurder] aanmerkelijk slechter af. Het resultaat van die beslissing is, dat:

(i)

[verhuurder] thans opnieuw moet opzeggen (met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden); én

(ii)

hij bij betwisting van die opzegging door [huurster] opnieuw de gang naar de kantonrechter zal moeten maken,

(iii)

met het risico dat in die procedure zal worden geoordeeld dat de in incidenteel appel tevergeefs bestreden Criteria tussen partijen vaststaan.

2. Het hof kon de huurovereenkomst niet wegens dringend eigen gebruik beëindigen per 29 maart 2019, nu die datum vóór de uitspraak lag

Het hof oordeelt in rov. 5.7 en 5.8 dat bij gegrond bevinden van het beroep op dringend eigen gebruik de huurovereenkomst niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019.

2.1

Dit oordeel is rechtens onjuist, nu de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet kan toewijzen tegen een datum die is gelegen vóór zijn uitspraak (HR 24 september 2010 (Toko Mitra) NJ 2010/649).

De door het hof genoemde einddatum van 29 maart 2019 ligt meer dan een jaar vóór de datum van de uitspraak. Indien het hof in incidenteel appel zou hebben geoordeeld dat er wél passende woonruimte voor [huurster] was, had het hof de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet kunnen toewijzen per die datum. Het hof had — zoals [verhuurder] ook heeft gevorderd in incidenteel appel3. — een actuele beëindigingsdatum moeten bepalen waarop de huurovereenkomst (alsnog) zal eindigen.

3. Het hof had ook bij toepassing van art. 7:273 lid 2 BW (opnieuw) moeten vaststellen tegen welke actuele datum de huurovereenkomst voor bepaalde tijd werd verlengd

In rov. 5.6 overweegt het hof dat in het geval zou worden geoordeeld dat niet gebleken is van passende woonruimte voor huurder, moet worden beoordeeld of de door de kantonrechter vastgestelde termijn van verlenging van de huurovereenkomst (tot 29 maart 2019) in stand moet blijven.

In rov. 5.7 en 5.8 overweegt het hof dat het bij toepassing van art. 7:273 lid 2 BW de huurovereenkomst maximaal met één jaar verlengd zou hebben en de huurovereenkomst niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019.

3.1

Uit HR 19 april 1991 (Mijderwijk/Meijaard), NJ 1991/677, rov. 3.4 volgt dat de rechter bij afwijzing van de beëindigingsvordering een beslissing moet geven over de duur van de verlenging.

Het hof heeft ten onrechte (alleen) het oordeel van de kantonrechter bekrachtigd en nagelaten — na het afwijzen van de vorderingen van [verhuurder] in incidenteel appel tot beëindiging en ontruiming — een eigen/actueel oordeel over de verlenging van de huurovereenkomst ná het gewezen arrest te gegeven. Het gevolg van dit verzuim is dat in de loop van de appelprocedure de door de kantonrechter uitgesproken verlenging voor bepaalde tijd, stilzwijgend is overgegaan in een huurovereenkomst van onbepaalde tijd (art. 7:271 lid 1 BW).

3.2

Indien en voor zover zou moeten worden aangenomen dat het hof dóór de huurovereenkomst niet voor bepaalde tijd tegen een actuele datum te verlengen aldus impliciet het huurcontract met onbepaalde tijd zou hebben verlengd, zodat de huurovereenkomst pas na drie jaar door [verhuurder] kan worden opgezegd op de voet van art. 7:277 lid 2 BW, is dit oordeel onjuist en onbegrijpelijk.

Dit oordeel is immers tegenstrijdig aan rov. 5.7, waar het hof oordeelt dat het belang van verhuurder [verhuurder] bij verlenging van de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd zwaarder weegt dan het belang van huurder [huurster] bij voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat de principale grief 1 van [huurster] faalt. Het hof had in aansluiting daarop de huurovereenkomst voor bepaalde tijd moeten verlengen tegen een actuele datum, waartegen [verhuurder] de huurovereenkomst zou kunnen opzeggen conform art. 7:277 lid 2 laatste volzin.

4. Voortbouwende klachten
5.1

Indien de onderdelen 1 of 2 slagen, kunnen (i) het oordeel in rov. 5.8 en rov. 6.1 dat de incidentele grieven falen, en (ii) het oordeel in rov. 6.4 dat [verhuurder] als overwegend in het ongelijk gestelde partij in het incidenteel hoger beroep in de kosten wordt veroordeeld, niet in stand blijven. Indien (één van) die onderdelen (slaagt of) slagen, staat vast dat het hof ten onrechte in het midden heeft gelaten of de incidentele grieven hout snijden.

5.2

Indien de onderdelen 1 of 2 slagen, kunnen ook rov. 7 (2e, 5e, 6e en 7e regel) niet in stand blijven.

Eis

[verhuurder] vordert dat de Hoge Raad het arrest waartegen bovenstaand middel van cassatie is gericht, vernietigt, met zodanige verdere uitspraak als de Hoge Raad zal vermenen te behoren, ook omtrent de kosten.

Den Haag, 7 september 2020,

Advocaten bij de Hoge Raad

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.