Rb. Gelderland, 22-04-2025, nr. 11590152 \ VV EXPL 25-14

in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [rechthebbende] ,

kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ; 2. Zij die verblijven in de onroerende zaak staande en gelegen te [adres],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

Partijen worden hierna Talis, de bewindvoerder en [rechthebbende] genoemd. Gedaagde sub 2 zal worden aangeduid met [gedaagde 2] .

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding inclusief producties 1 t/m 18;

- de aanvullende producties 19 t/m 22 van Talis;- de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 april 2025. Namens Talis is verschenen de heer [naam 1] en die werd bijgestaan door mr. P. van Buul. De bewindvoerder en [rechthebbende] zijn, ondanks deugdelijke oproeping, niet verschenen. Namens gedaagde sub 2 is de heer [gedaagde 2] verschenen. Omdat [gedaagde 2] de Nederlandse of een andere taal dan Marokkaans niet machtig is en zonder tolk is verschenen heeft de heer [naam 1] , met uitdrukkelijke toestemming van [gedaagde 2] , als tolk gefungeerd.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

Vervolgens is de datum van het vonnis bepaald op vandaag.

Talis is een krachtens de Woningwet toegelaten instelling voor de volkshuisvesting, werkzaam in de gemeente Nijmegen en Wijchen.

Talis heeft met ingang van 1 december 2014 de woning aan [adres] verhuurd aan [rechthebbende] .

Talis heeft [rechthebbende] in verband met een ontstane huurachterstand op 23 januari 2024 gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij het verstekvonnis van 16 februari 2024 (zaaknummer 10933402 CV EXPL 24-539) van de kantonrechter van deze rechtbank zijn de vorderingen van Talis toegewezen en is de huurovereenkomst tussen Talis en [rechthebbende] per 16 februari 2024 ontbonden.

Talis en [rechthebbende] zijn naar aanleiding van het vonnis met elkaar in gesprek getreden en hebben uiteindelijk op 3 december 2024 een gebruiksovereenkomst gesloten. Op grond van de gebruiksovereenkomst is het [rechthebbende] (onder meer) niet toegestaan (nogmaals) overlast te veroorzaken of de woning onder te verhuren.

Eind januari 2025 heeft Talis van de politie vernomen dat [rechthebbende] met haar fiets de voorruit van de woning heeft ingegooid. Naar aanleiding daarvan heeft de heer [naam 1] (hierna [naam 1] ) (wijkadviseur bij Talis) begin februari 2025 een bezoek gebracht aan de woning. De deur werd geopend door de heer [gedaagde 2] (hierna [gedaagde 2] ) en die deelde [naam 1] mee dat hij sinds november 2024 met zijn vrouw en twee kinderen in de woning verblijft.

Op 13 februari 2025 heeft [naam 1] opnieuw een bezoek aan de woning gebracht en trof daar wederom [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft toen in het Marokkaans een verklaring afgelegd omtrent de aard van zijn verblijf in de woning. In de door [naam 1] opgestelde vertaling van de verklaring staat:

‘Ik heb onderstaande tekst via Google Translate beluisterd en ik ben akkoord: Ik woon hier sinds november 2024 samen met mijn kinderen en vrouw. Er woont verder niemand anders in deze woning. Mevrouw [rechthebbende] die ken ik alleen omdat ze iedere maand 800 euro contant komt halen voor de huur. Ik betaal haar dan € 800 contant (..). [gedaagde 2] (handtekening [gedaagde 2] )’

Op 19 februari 2025 heeft Talis een e-mail ontvangen van een derde genaamd [naam 2] , die aangaf dat hij al 4,5 maand in de woning woont en hij verzocht Talis om hem toestemming te verlenen in de woning te blijven wonen.

Talis heeft zich vervolgens tot haar gemachtigde gewend. Laatstgenoemde heeft bij brieven van 3 maart 2025 zowel [rechthebbende] (via haar bewindvoerder) en de familie [gedaagde 2] verzocht vóór 1 april 2025 de woning te verlaten en te ontruimen.

De bewindvoerder heeft tijdens het telefoongesprek van 6 maart 2025 met de gemachtigde van Talis aangegeven dat hij geen contact met [rechthebbende] kan krijgen en hij niet weet waar [rechthebbende] verblijft.

Bij e-mail van 6 maart 2025 heeft [naam 5] (de dochter van [gedaagde 2] ) aangegeven:

‘Hallo, helaas zijn wij opgelicht, sinds het bezoek van Talis zijn wij op zoek gegaan naar een huurwoning en toen we deze gevonden hadden hebben wij de woning verlaten, vóór 1 april 2025’

[gedaagde 2] en zijn gezin hebben de woning nog niet verlaten.

Talis vordert – kort samengevat – ontruiming van de woning aan [adres] .

Talis legt aan haar vordering het volgende ten grondslag:

[rechthebbende] handelt in strijd met haar verplichtingen voortkomend uit de gebruiksovereenkomst, onder meer door overlast te veroorzaken (door een fiets door een ruit te gooien, een verwaarloosde hond in de woning op te sluiten en het niet opruimen van uitwerpselen van de hond) en door de woning in gebruik te geven aan de familie [gedaagde 2] . [rechthebbende] houdt dus zelf geen hoofdverblijf in de woning. De tekortkomingen tezamen rechtvaardigen in een bodemprocedure de ontbinding van de gebruiksovereenkomst en de (in deze procedure gevorderde) ontruiming van de woning.

[gedaagde 2] verblijft zonder recht of titel in de woning met zijn gezin. Er is geen sprake van onderhuur, aangezien de huurovereenkomst tussen Talis en [rechthebbende] al was ontbonden toen [gedaagde 2] , al dan niet op basis van een (vermeende) onderhuurovereenkomst, in de woning is getrokken. Aan [gedaagde 2] komt daarom geen huurbescherming toe en is hij gehouden de woning te verlaten.

Van de bewindvoerder is geen verweer ontvangen.

[gedaagde 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij met zijn vrouw en kinderen (16 en 17 jaar) in de woning wil blijven wonen. Hij heeft weliswaar toegezegd per 1 april 2025 de woning te zullen verlaten en heeft daartoe ook pogingen ondernomen, maar tot op heden heeft hij geen andere woning gevonden. [gedaagde 2] verzoekt om, als de gevorderde ontruiming zou worden toegewezen, hem en zijn gezin de tijd te geven tot het einde van het schooljaar van zijn kinderen.

Ten aanzien van [naam 2] heeft [gedaagde 2] aangegeven dat hij hem kent omdat [naam 2] [gedaagde 2] met [rechthebbende] in contact heeft gebracht in verband met het onderhuren van de woning. [naam 2] heeft echter nooit zelf in de woning gewoond.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het spoedeisend belang is gegeven met de aard van de vordering.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - terughoudendheid worden betracht. Dit gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten maar ook gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Een dergelijke vordering zal doorgaans slechts gerechtvaardigd zijn als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering wordt toegewezen.

[rechthebbende]

De bewindvoerder heeft niet betwist dat [rechthebbende] in strijd heeft gehandeld met de bepalingen uit de met Talis gesloten gebruiksovereenkomst, zoals door Talis gesteld. Daarnaast staat tussen partijen vast dat [rechthebbende] thans niet (meer) in de woning verblijft.

De kantonrechter acht het op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk dat sprake is van zodanig ernstige tekortkomingen aan de zijde van [rechthebbende] dat in een bodemprocedure de gebruiksovereenkomst zal worden ontbonden, voor zover dat nog niet zou zijn geschied bij de brief van 3 maart 2025, zodat de door Talis gevorderde ontruiming gerechtvaardigd is.

[gedaagde 2]

Vast staat dat de huurovereenkomst tussen Talis en [rechthebbende] al was ontbonden voordat [gedaagde 2] de woning heeft betrokken. Als gevolg daarvan kan geen sprake zijn van onderhuur, nu [rechthebbende] niet bevoegd was tot het sluiten van een (eventuele) onderhuurovereenkomst en er geen sprake was van een (hoofd)huurovereenkomst. Daarmee staat vast dat [gedaagde 2] en zijn gezin zonder recht of titel in de woning verblijven. Als gevolg daarvan zijn zij gehouden de woning te verlaten en te ontruimen. Deze vordering wordt daarom toegewezen.

Dan dient zich de vraag aan binnen welke termijn de woning ontruimd dient te zijn.

Talis heeft als sociale verhuurder belang bij het zo spoedig mogelijk weer kunnen verhuren van de woning aan personen die voor een dergelijke woonruimte in aanmerking komen, maar thans op een wachtlijst staan in verband met een tekort aan sociale woonruimte. In dat kader heeft Talis een ontruimingstermijn van twee weken gevorderd.

[gedaagde 2] verzoekt de ontruimingstermijn op enkele maanden te stellen zodat zijn kinderen dit schooljaar van hun opleiding kunnen afmaken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] aangegeven dat zijn kinderen 16 jaar (zoon [naam 4] , geboren op [geboortedatum] ) en 17 jaar (dochter [naam 5] , geboren op [geboortedatum] ) zijn, beide net aan een opleiding aan het ROC in Nijmegen zijn begonnen en in het bezit van een Spaans paspoort. De vrouw van [gedaagde 2] heeft een verblijfsvergunning van 5 jaar en [gedaagde 2] zelf heeft een Marokkaans paspoort. [gedaagde 2] en zijn gezin hebben, voordat ze in de woning van Talis zijn getrokken, bij vrienden in Bergen op Zoom en in een hotel verbleven. [gedaagde 2] is al enige tijd op zoek naar een andere woning, in Nederland maar ook in Spanje en België, maar helaas nog zonder resultaat.

Talis heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij, vanuit het regieteam dat voor de situatie van [rechthebbende] is samengesteld, bij de gemeente Nijmegen heeft gemeld dat er momenteel een gezin met minderjarige kinderen in de woning aanwezig is en dat zij de woning (op enig moment) moeten verlaten. Talis heeft van de gemeente teruggekoppeld gekregen dat de kinderen van [gedaagde 2] momenteel niet bij de gemeente Nijmegen staan ingeschreven, als gevolg waarvan er vanuit de gemeente mogelijk geen hulp kan of zal worden geboden aan de familie [gedaagde 2] . Hoewel dit niet direct enig perspectief biedt, acht de kantonrechter desalniettemin de kans klein dat [gedaagde 2] en zijn gezin bij een ontruiming in een zodanige noodsituatie kan komen te verkeren dat het belang van [gedaagde 2] zwaarder moet wegen dan het belang van Talis en dat daarom een ontruimingstermijn van enkele maanden (tot einde schooljaar) gegund zou moeten worden. De kantonrechter ziet op grond van het voorgaande, en gelet op het bepaalde van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK), aanleiding om de ontruimingstermijn op vier weken te stellen. Deze ontruimingstermijn zal ook gelden voor [rechthebbende] .

[naam 2]

Gelet op de stellingen van partijen over en weer is vast komen te staan dat [naam 2] – in tegenstelling tot hetgeen hij in zijn e-mail van 19 februari 2025 heeft aangegeven – nimmer in de woning heeft gewoond, of in ieder geval niet toen [gedaagde 2] in de woning is getrokken. Een veroordeling tot ontruiming ten aanzien van [naam 2] kan daarom achterwege blijven.

Proceskosten

De bewindvoerder en [gedaagde 2] worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Talis worden begroot op:

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De kantonrechter

veroordeelt de bewindvoerder [gedaagde 1] en zij die verblijven in de onroerende zaak staande en gelegen te [adres] (de familie [gedaagde 2] , nader omschreven onder r.o. 4.5) om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Talis zijn, en de sleutels af te geven aan Talis;

veroordeelt de bewindvoerder en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 962,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

40140 \ 53854