Hof Amsterdam, 24-09-2024, nr. 200.328.940/01

wonend te [woonplaats] ,

2. DE PALTZ B.V.,

gevestigd te Soest,

appellanten,

advocaat: mr. B. Fresco te Rotterdam,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS COMPLEX [adres VvE] TE AMSTERDAM,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.A. Vermeulen te Arnhem.

Partijen worden hierna [appellant] , De Paltz (hierna gezamenlijk: [geïntimeerden] ) en de VvE genoemd.

[geïntimeerden] zijn bij dagvaarding van 14 juni 2023 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 15 maart 2023 van de rechtbank Amsterdam , onder bovenvermelde zaak-/rolnummer(s) gewezen tussen (i) de VvE als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en De Paltz als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie, in de ene zaak en (ii) de VvE als eiseres en [appellant] als gedaagde in de andere zaak.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in beide instanties, en de VvE niet-ontvankelijk zal verklaren in haar oorspronkelijke vorderingen, dan wel haar vorderingen zal afwijzen.

De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in – begrijpt het hof – hoger beroep.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1. tot en met 3.9. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen de feiten neer op het volgende.

De Paltz is eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan de [Straat] te [woonplaats] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping van een appartementengebouw, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie [# 1] (hierna: de woning of het appartement). Tevens is De Paltz eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een berging op de zolderverdieping van het gebouw, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie [# 2] (hierna: de berging). De Paltz verhuurt de woning en de berging aan [appellant] , zoon van de (enig) bestuurder van De Paltz, [appellant] .

De appartementsrechten zijn ontstaan na splitsing van het appartementengebouw in 237 appartementsrechten. Daarbij is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte van 13 december 2004 is bepaald dat de bepalingen van het Modelreglement 1992 als reglement zullen gelden, met dien verstande dat in de splitsingsakte een aantal wijzigingen van en aanvullingen op het Modelreglement zijn opgenomen. Met inachtneming van die aanvullingen en wijzigingen bevat het reglement (hierna: het splitsingsreglement) voor zover relevant de volgende bepalingen:

Artikel 17

(…)

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken

overeenkomstig de daaraan nader in de akte [akte van splitsing, vgl. artikel 1 Modelreglement; hof] gegeven bestemming.

De bestemming van de privégedeelten is voor

- de appartementsrechten met de indexnummers 1 tot en met 19 en 22 tot en met 119: woning, bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker; handel nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend.

- de appartementsrechten met de indexnummers 20 en 21: winkel- casu quo bedrijfsruimte;

- de appartementsrechten met de indexnummers 120 tot en met 237: berging.

Voor alle privégedeelten geldt:

Het is niet toegestaan in de appartementen een beroep, handel, nering of bedrijf uit te oefenen of te doen uitoefenen dat in strijd is met de goede zeden, waaronder eveneens zal worden verstaan het gelegenheid geven tot het beroepsmatig uitoefenen of doen uitoefenen van het gokspel of erotiek. Bij gebruik dienen de erfpachtbepalingen in acht te worden genomen.

(…)

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering [de vergadering van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 tweede lid onder d van het Burgerlijk Wetboek; hof]. De vergadering kan bij het verlenen van toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.

(…)

Artikel 24

1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijk zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van de VvE; hof] van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement (…), zal naleven.

(…)

5. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien. (..)

(…)

Artikel 29

1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.

2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van eenhonderd twintig euro (€ 120,00) voor elke dag dat de overtreding of niet nakoming voortduurt nadat de periode als vermeld in dit lid 2 is verlopen. De vergadering kan echter conform het bepaalde in dit lid 2 de hoogte van de boete zo nodig nader bepalen.

(…)

[appellant] heeft een gebruikersverklaring van De Paltz ondertekend. Deze luidt, voor zover van belang:

De gebruikersverklaring wijkt af van de gebruikersverklaring die de VvE gewoonlijk hanteert. In het bijzonder ontbreekt de vierde bepaling als hiervoor vermeld daarin.

[appellant] geeft een van de slaapkamers (de logeerkamer) sinds medio 2017 af en toe - volgens [appellant] twaalf keer in de periode 15 mei 2020 tot en met 1 januari 2022 - voor de duur van gemiddeld twee tot vier dagen aan derden in gebruik.

De gemeente [woonplaats] heeft De Paltz een vergunning verleend voor een Bed & Breakfast op het adres van de woning per 1 juli 2020, geldig tot 1 juli 2028. In het besluit staat onder meer:

Is er sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Dan moet u zelf toestemming van de VvE regelen.

Op 27 juli 2020 heeft de VvE per aangetekende brief De Paltz gewaarschuwd dat het voor korte tijd tegen betaling aan derden in gebruik geven van (een deel van) het appartementsrecht in strijd is met de bestemming woning, dat kortdurende verhuur dus niet is toegestaan, dat geen toestemming is verleend voor afwijkend gebruik, dat het gebruik als Bed & Breakfast gestaakt moet worden en dat daarvoor ook niet meer mag worden geadverteerd, en dat bij gebreke daarvan een boete wordt opgelegd van€ 120,00 per dag dat de overtreding voortduurt.

Op 22 oktober 2020 heeft de advocaat van de VvE [appellant] per brief gesommeerd om de verhuur van (een deel van) het door hem gehuurde appartement per direct te staken en gestaakt te houden.

Op 10 februari 2022 heeft de advocaat van de VvE De Paltz een brief gestuurd dat zij in rechte zal worden betrokken, omdat gebleken is dat (opnieuw) via www.airbnb.com wordt verhuurd.

Op een screenshot van www.airbnb.com van 16 maart 2022 is te zien dat wordt geadverteerd voor een ‘Privékamer in bed & breakfast aangeboden door [appellant] ’. Er zijn recensies van gasten gedateerd op onder meer december 2021 (1x) en november 2021 (3x), maart 2020 (1x).

De VvE heeft in eerste aanleg zowel in de zaak tegen De Paltz als in de zaak tegen [appellant] , samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, gevorderd voor recht te verklaren dat het in strijd is met de bestemming woning zoals opgenomen in de akte van splitsing, om (een deel van) de woning voor korte duur tegen betaling in gebruik te geven.

In de zaak tegen De Paltz heeft de VvE daarnaast gevorderd voor recht te verklaren:

- dat het gebruik van (een deel van) de woning als Bed & Breakfast, althans korte verhuur via de website van Airbnb en soortgelijke websites, in strijd is met de bestemming zoals opgenomen in de akte van splitsing;

- dat De Paltz met het voor korte tijd tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) de door haar verhuurde woning als Bed & Breakfast, dan wel via de website van Airbnb en soortgelijke websites, in strijd handelt met de akte van splitsing.

In de zaak tegen [appellant] heeft de VvE verder nog gevorderd voor recht te verklaren dat [appellant] met het voor korte tijd tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) de door hem gehuurde woning in strijd handelt met de akte van splitsing.

De VvE heeft in beide zaken gevorderd [appellant] , dan wel De Paltz te veroordelen het betreffende gebruik te (laten) beëindigen en beëindigd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van De Paltz en [appellant] in de proceskosten.

De Paltz heeft haar tegenvordering op de VvE tijdens de procedure ingetrokken.

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, voor recht verklaard:

- ( in beide zaken) dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) het appartement, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’, zoals opgenomen in de akte van splitsing;

- dat De Paltz met het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik (laten) geven van het door haar verhuurde appartement als Bed & Breakfast, dan wel via de website van Airbnb en soortgelijke websites, in strijd handelt met de akte van splitsing;

- dat (naar het hof begrijpt) [appellant] met het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik (laten) geven van het door hem gehuurde appartement in strijd handelt met de akte van splitsing.

De rechtbank heeft [geïntimeerden] veroordeeld dit gebruik te laten beëindigen en beëindigd te houden, telkens op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat niet aan de veroordeling wordt voldaan tot een maximum van telkens € 25.000,00. [geïntimeerden] zijn ieder in hun eigen zaak veroordeeld in de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

De rechtbank heeft zich, gelet op het bepaalde in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement, gebogen over de vraag of het gebruik van de woning als Bed & Breakfast in strijd is met de in het splitsingsreglement (zoals dit luidt op grond van de splitsingsakte) neergelegde bestemming van het appartement: (…) woning, bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker; handel nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend. De rechtbank oordeelt dat artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement zo moet worden uitgelegd dat kortstondige verhuur dan wel ingebruikgeving tegen betaling van (een gedeelte van) de woning niet is toegestaan. Zij heeft daartoe, na een – door geen van partijen aangevallen – uiteenzetting over de toepasselijke uitlegmaatstaf in overweging 5.3, overwogen:

Bij de uitleg van een bepaling van een in de splitsingsakte vastgesteld splitsingsreglement komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die de splitsingsakte en het daarin vastgestelde splitsingsreglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de betreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van het splitsingsreglement en de splitsingsakte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

De rechtbank oordeelt dat artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement zo moet worden uitgelegd dat kortstondige verhuur dan wel ingebruikgeving tegen betaling van (een gedeelte van) de woning niet is toegestaan. Redengevend hiervoor is het volgende.

De term ‘particulier woongebruik’ veronderstelt een duurzaam verblijf door de appartementseigenaar of de gebruiker. Wonen is iets anders dan het kortstondig in een woning verblijven zoals toeristen dat doen; die toeristen wonen elders. Ook de artikelen 24 en 29 van het splitsingsreglement veronderstellen een duurzaam verblijf. Het heeft immers slechts zin om een gebruiker een gebruikersverklaring te laten tekenen voor gebondenheid aan de regels van de VvE als bij overtreding ook kan worden opgetreden. Een toerist zal doorgaans echter korter aanwezig zijn dan de maand die hem op grond van artikel 29 lid 2 moet worden gegeven om zijn gedrag aan te passen.

Bij het gebruik van de woning voor twee tot vier dagen zoals dat in de woning van De Paltz plaatsvindt, is geen sprake van een dergelijk duurzaam verblijf, zodat dit gebruik in strijd is met de bestemming van de woning. Dit wordt niet anders doordat [appellant] zelf tijdens die verhuur ook in de woning verblijft, zoals hij stelt. Dit maakt niet dat het gebruik toch als woongebruik kan worden gekwalificeerd. In de rechtspraak wordt geen onderscheid gemaakt tussen kortstondige verhuur waarbij de verhuurder niet aanwezig is en gebruik op basis van Bed & Breakfast waarbij dat wel het geval is. Een strijdig gebruik, ook al is dit beperkt tot een deel van de woning, is in het splitsingsreglement niet toegestaan.

Om diezelfde reden is niet relevant of de toeristen wel of niet overlast veroorzaken. Het gaat erom of het gebruik als ‘particulier woongebruik’ is te kwalificeren. Ook als de woning niet zeer frequent als Bed & Breakfast wordt gebruikt zoals [appellant] heeft gesteld, doet dit niet af aan het feit dat het kortstondig gebruik niet als ‘woongebruik’ kan worden gekwalificeerd. De uitspraak van het hof Amsterdam van 25 september 2012 die De Paltz en [appellant] hebben aangehaald, is niet vergelijkbaar omdat het in die zaak ging om gebruik door familieleden en vrienden.

De rechtbank merkt verder op dat beslissend is of het gebruik als ‘particulier woongebruik’ kan worden gekwalificeerd, en niet of het gebruik al dan niet als bedrijfsmatige exploitatie kan worden gekwalificeerd. Anders dan De Paltz en [appellant] ter zitting hebben aangevoerd, is daarom ook niet relevant of het gebruik als Bed & Breakfast al dan niet is te kwalificeren als ‘commerciële kortdurende verhuur’ zoals terug te vinden in de notulen van de VvE vergadering van 16 april 2018. Het is duidelijk dat de VvE geen toestemming heeft gegeven voor het gebruik als Bed & Breakfast. Door te spreken van ‘commercieel’ en ‘verhuur’ heeft de VvE in die vergadering kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat het niet langer is toegestaan om, in afwijking van de bestemming, (een deel van) een appartement voor korte duur in gebruik te geven tegen een vergoeding. Het feit dat in het splitsingsreglement geen verbod is opgenomen voor het ontvangen van logees doet niet af aan de bestemming ‘particulier woongebruik’ en maakt niet dat het reglement a contrario zo moet worden uitgelegd dat het gebruik als Bed & Breakfast toch zou zijn toegestaan.

De omstandigheid dat de gemeente [woonplaats] een vergunning heeft verleend voor de exploitatie van een Bed & Breakfast, doet evenmin ter zake. Die vergunning doet er niet aan af dat dit gebruik conform het splitsingsreglement niet is toegestaan. De gemeente heeft bij het verlenen van de vergunning nog expliciet daarop gewezen door op te nemen dat in geval er sprake is van een VvE, de aanvrager van de vergunning zelf toestemming van de VvE moet verkrijgen.

De Paltz en [appellant] hebben ten slotte nog aangevoerd dat uit het handelsregister blijkt dat andere bewoners van het gebouw zakelijke activiteiten verrichten vanuit hun privé gedeelten. Als het gebruik door De Paltz en [appellant] in strijd zou zijn met het splitsingsreglement, is het gebruik van anderen dat ook. Ook als dat laatste het geval is, is dat geen vrijbrief voor De Paltz en [appellant] om de woning niet conform de bestemming te gebruiken. Bovendien gaat de vergelijking niet op, omdat de enkele vestiging van een bedrijf op een adres niet betekent dat die activiteiten ook feitelijk op dat adres worden uitgevoerd. Er is niet gesteld en evenmin gebleken dat andere bewoners feitelijk zakelijke activiteiten uitvoeren in het appartementengebouw, geen activiteiten in ieder geval waarbij derden worden ontvangen en die in strijd zijn met het ‘particulier woongebruik’.

De conclusie is dat het kortdurend in gebruik geven van (een deel van) de woning aan derden in strijd is met de bestemming in het splitsingsreglement.

Tegen deze beslissingen uit het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [geïntimeerden] in hoger beroep vanuit verschillende invalshoeken met één grief op. In de kern genomen gaat het om de vraag of het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven aan derden van (een deel van) de woning, de logeerkamer, in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals opgenomen in artikel 17.4 van het splitsingsreglement (zoals dit luidt op grond van de splitsingsakte).

Volgens [geïntimeerden] heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat het voor minder dan een maand verhuren van (een gedeelte van) de woning op grond van het splitsingsreglement niet is toegestaan. Bij het in gebruik geven aan derden moet onderscheid worden gemaakt tussen het wel of niet aanwezig zijn van een reguliere bewoner. Als de reguliere bewoner aanwezig is, zoals [appellant] dat is, maken de logees slechts medegebruik van een deel van de woning en heeft de reguliere bewoner de gehele woning wel nog steeds duurzaam in gebruik. Een Bed & Breakfast betekent dat een derde logeert bij de aanwezige reguliere bewoner(s) van de woning. Die situatie moet worden onderscheiden van vakantieverhuur. Bij een Bed & Breakfast wordt de bestemming wonen niet aangetast, maar bij vakantieverhuur wel. De rechtbank verwijst ten onrechte naar artikelen 24 en 29 van het splitsingsreglement; die artikelen zijn niet van belang voor de interpretatie van de vraag of het kortdurend ontvangen van logees tegen een vergoeding wel of niet de bestemming wonen aantast. De dwangsomveroordeling ziet alleen maar op vakantieverhuur, namelijk op verhuur van de gehele woning aan derden bij afwezigheid van een reguliere bewoner. De dwangsom is niet van toepassing als een deel van de woning tegen een vergoeding voor minder dan een maand in gebruik wordt gegeven en zeker niet als het gaat over het medegebruik van een deel van de woning omdat de reguliere bewoners dan aanwezig zijn. Verder geldt dat er wel degelijk met twee maten wordt gemeten, omdat de VvE vakantieverhuur door overige leden wel toelaat maar een Bed & Breakfast niet, aldus nog steeds [geïntimeerden]

Volgens de VvE kan de grief niet slagen.

Voorgaande stellingen van [geïntimeerden] brengen het hof niet tot een ander oordeel dan de rechtbank. Gelet op het niet in geschil zijnde te hanteren toetsingskader verenigt het hof zich met de overwegingen 5.3 en 5.5 tot en met 5.11 van de rechtbank (zie hiervoor onder 3.3) en maakt deze tot de zijne. Het hof is, net als de rechtbank, van oordeel dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven aan derden van (een deel van) de woning in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals opgenomen in artikel 17.4 van het splitsingsreglement (met inachtneming van de wijzigingen en aanvullingen die zijn opgenomen in de splitsingsakte). Ook het kortstondig in gebruik geven van een gedeelte van de woning, waarbij de reguliere bewoner aanwezig is, tegen betaling van een vergoeding is in strijd met die bestemming. Ook als het om een eenmalige vergoeding gaat. Dit gebruik vertoont dermate grote gelijkenis met een hotel of pension dat dit gebruik niet (mede) geacht kan worden zijn bedoeld binnen de reikwijdte te vallen van de bestemming particulier woongebruik. De verwijzing naar artikelen 24 en 29 van het splitsingsreglement is alleen gebruikt om te benadrukken dat het verblijf van de gebruiker in de woning bestendig, duurzaam moet zijn.

Het feit dat [geïntimeerden] zelf steeds invulling zouden blijven geven aan de bestemming particulier woongebruik is daarbij niet relevant. Immers, een non-conform gebruik van (een deel van) de woning kan niet worden ‘opgeheven’ of gedisculpeerd door een eveneens bestaand conform gebruik van (een deel van) de woning. Een strijdig gebruik, ook al is dit beperkt tot een deel van de woning, is volgens het splitsingsreglement niet toegestaan.

Ook hebben [geïntimeerden] zich gericht tegen door de rechtbank opgelegde dwangsommen. De dwangsommen worden verbeurd als [geïntimeerden] (een deel van) de woning voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven. Het is overduidelijk dat het de VvE erom te doen is om iedere vorm van kortstondig in gebruik geven van (een gedeelte van) de woning aan derden tegen betaling tegen te gaan. Dit betekent dat als [geïntimeerden] een gedeelte van de woning voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven, ook als [appellant] daar alsdan ook zelf verblijft, zij dwangsommen verbeuren. Op het voor langer dan een maand tegen betaling in gebruik geven van (een gedeelte van) de woning of het voor een korte periode in huis nemen van een kennis of familielid zonder dat daar een (eenmalige of periodieke) vergoeding tegenover staat, zijn de dwangsommen niet van toepassing.

Slotsom

De grief treft geen doel. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [geïntimeerden] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- griffierecht € 783,00

- salaris advocaat € 1.214,00 (tarief II x 1 punt)

Totaal € 1.997,00

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.997,00.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens- van Neck, R.J.M. Smit en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.