Hof 's-Hertogenbosch, 01-03-2022, nr. 200.263.437, 01

wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante 2],

wonende te [woonplaats]

3. [appellant 3] ,

wonende op [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. G.D. Bosman te Veldhoven.

tegen:

wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats] ,

3. [geïntimeerde 3],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 11 augustus 2020 en 18 mei 2021 in het hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch,

onder zaak-/rolnummer 63686 / HA ZA 01-637 en later C/01/299905 / HA ZA 15-718 gewezen vonnissen van 15 augustus 2018 en 20 februari 2019.

Bij dit arrest heeft het hof geïntimeerden toegelaten “feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de zonen moeder bij de totstandkoming van de koopovereenkomst niet naar behoren hebben geïnformeerd over de relevante omstandigheden van het geval, zoals de gang van zaken bij en met de gemeente, de waarde van de grond en de ontwikkelplannen van de zonen”.

Het nadere procesverloop blijkt uit:

- de akte van 15 juni 2021 aan de zijde van geïntimeerden, met producties;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor, gehouden op 1 november 2021;

- de memorie na enquête aan de zijde van geïntimeerden, met producties;

- de memorie na enquête aan de zijde van appellanten.

Het hof heeft de datum voor het arrest bepaald.

Geïntimeerden hebben bij akte en bij hun laatste memorie producties overgelegd en twee getuigen voorgebracht: [geïntimeerde 3] (partijgetuige) en [appellant 3] (partij). De verklaringen van de getuigen luiden als volgt.

[geïntimeerde 3]

“Het klopt dat ik niet aanwezig ben geweest bij de gesprekken in de aanloop naar de koopovereenkomst. Daar waren alleen mijn moeder en mijn twee broers bij. Mijn broers hebben ervoor gezorgd dat het allemaal achter gesloten gordijnen is gebeurd.

Mijn moeder heeft mij ingelicht over die gesprekken. Mijn moeder heeft tegenover mij haar teleurstelling over haar jongste zoon [appellant 3] uitgesproken. Mijn moeder heeft mij verteld dat ze daar zeer veel verdriet van had. Mijn moeder heeft mij dit allemaal verteld gedurende haar ziektebed voor haar overlijden. Al die tijd heb ik zitten wachten op mijn jongste broer die het allemaal komt vertellen, maar dat is niet gebeurd.

Wat mijn moeder heeft verteld hierover, is dat zij is voorgelogen, bedrogen en bestolen. Dat heeft zij tegen mij gezegd. Maar ik kan niet precies vertellen wat voor informatie mijn moeder wel of niet heeft gehad in de aanloop naar de koopovereenkomst. Mijn moeder heeft wel verteld dat de gemeente zou hebben gedreigd met onteigening en dat mijn broers een heel verhaal hadden, waarvan de strekking was dat de grond niets waard was. Toen dit allemaal tot mijn moeder is doorgedrongen, is zij in het ziekenhuis opgenomen. Daarna is het hele verhaal duidelijker geworden en ben ik meer bewijs gaan zoeken. Het is in die tijd allemaal zo gegaan, dat wij als zussen geen wetenschap hadden over de gang van zaken. Ik merk daarbij op dat mijn moeder niet dom was.

Op vragen van mr. Van de Laar antwoord ik als volgt:

De familieverhouding in onze familie, vóór oktober 1999, was goed. Dat geldt tussen alle broers en zussen. Er was nooit ongenoegen of een onvertogen woord. Wij waren een net, keurig gezin, wij hadden een goede opvoeding gehad, we waren een welgestelde familie en mijn ouders hadden enorm hun best gedaan.

Dat ik vernam over de grond die mijn moeder had verkocht, dat kwam door het bericht in de krant, dat ook in de procedure is overgelegd. Toen is de bal aan het rollen gekomen. Ik vind dat mijn moeder de grond is afgeroffeld.

De relatie tussen mijn broers en de locoburgemeester van [plaats] was als volgt. De vrouw van mijn jongste broer was de zus van de echtgenote van de locoburgemeester. Dit waren vrienden van elkaar. Zo zijn zaken besproken onderling.

Mijn moeder is op een gegeven moment naar [de notaris] gegaan, die heeft geadviseerd om beslag te leggen op de gronden. Zo is in februari 2001 mijn moeder gestart met de civiele procedure. Ik werd in die periode alleen mondjesmaat geïnformeerd door mijn moeder, zij wist het immers ook niet. Er was wel een bijzonder moment. Wij zouden als familie gaan eten. Nog voordat we zouden gaan eten heeft mijn moeder gezegd: ‘jongens, vertel het maar, wat er loos is’. Mijn oudste broer heeft toen verteld dat er grond was geweest en dat er toen geen grond meer was. U begrijpt wel dat er toen niet meer werd gegeten. Het feest was over. Ik zei toen tegen mijn jongste broer: ‘jij was er ook bij’ en ik zag dat hij grijnsde. Maar hoe het precies gegaan was, daar wisten wij als zussen niets van in die tijd.

Het klopt dat mijn moeder in 2013 is overleden. Zoals gezegd heeft zij mij over deze punten verteld tijdens haar ziektebed, maar ook op de avond waarop we zouden gaan eten heb ik erover gehoord. Tijdens haar ziektebed heeft mijn moeder mij gevraagd om op te komen voor de belangen van de zussen. Ik heb haar dat beloofd. Daarom zit ik hier.

Op vragen van mr. Bosman antwoord ik als volgt:

Ik was niet aanwezig toen mijn moeder naar [de notaris] ging. Ik bedoel het contact van mijn moeder met [de notaris] over het beslag.”

[appellant 3]

“Het klopt dat mijn broer en ik gesprekken hebben gevoerd over de koop van de grond van onze moeder. Die gesprekken voerden wij met onze moeder, in de volgende context. Het begon allemaal met een onteigeningsbrief van de gemeente. De grond van onze moeder was een bosperceel, geen bouwperceel, dat de gemeente wilde onteigenen. Deze brief viel bij mijn moeder op de mat. Mijn broer heeft mij gebeld, want hij had de brief, en hij vroeg mij, wat doe ik hiermee? Zo is het hele proces begonnen. Wij, mijn broer en ik, hebben in dat proces tegen de gemeente gezegd dat wij zelf wilden ontwikkelen op die grond. De gesprekken liepen met de gemeente. Het hele verhaal is heel platvloers dat de gemeente vertelde dat zij onze grond niet nodig had omdat de gemeente een ander perceel voor ontwikkeling had, namelijk de grond van [persoon A] . Zo vielen de puzzelstukjes in elkaar. Maar het allereerste begin was de onteigeningsbrief.

Mijn broer en ik hebben gesprekken gevoerd hierover met onze moeder. In eerste instantie sprak mijn broer met onze moeder. Hij had contacten met haar over onroerend goed. Mijn moeder zei: ‘haal je jongste broer erbij’. Dat was ik. Dus ik was er in tweede instantie bij. Mijn broer en ik hebben onze moeder verteld over het onteigeningsverhaal van de gemeente. In die tijd kwamen gesprekken op tussen mij, mijn broer en de gemeente. In eerste instantie was dat open. Mijn broer en ik hebben gekeken wat we konden doen om de prijs omhoog te krijgen. Stapje voor stapje kwamen we vooruit. Het was duidelijk dat grond nodig was voor een ontwikkeling. Het werd ook duidelijk dat het bij de gemeente de bedoeling was andere grond te gebruiken voor uitbreiding van het bedrijf.

Onze moeder woonde driehonderd meter verderop vanaf het gemeentehuis. Iedere keer, als we bij de gemeente waren, gingen we erna langs bij onze moeder. Die had dan zalm en thee. Wij vertelden dan over het gesprek dat we net hadden gevoerd, in de trant van: dit hebben we opgevangen. Zo en zo is het gegaan.

Er was in deze context een achterliggend perceel. Deze werd aangeboden voor koop. Mijn broer en ik moesten dit wel financieren. De prijs was meer dan 1,3 miljoen gulden voor het totaal van de transactie. Dat was veel geld in de guldentijd. Mijn broer en ik vroegen aan onze moeder, wat wil je doen? Wil je ontwikkelen, of wil je worden onteigend? In beide gevallen was het antwoord nee. Toen hebben mijn broer en ik tegen onze moeder gezegd, mogen wij het dan kopen? De context voor mijn broer en mij was, heel kortgezegd: als wij 100 gulden per meter betalen voor het achterliggende perceel, betalen wij ook 100 gulden per meter voor het perceel van onze moeder. 100 gulden per meter is dan de prijs die de gemeente zelf vraagt voor het achterliggende perceel, dat in handen was van de gemeente. Wel moest nog het kostenverhaalbesluit in mindering worden gebracht op de prijs die onze moeder ontving. Moeder vond dit een eerlijke benadering. De meterprijs en het kostenverhaalbesluit, dat is zeker aan de orde gekomen in onze gesprekken met onze moeder. Mijn broer en ik hebben ons niet gericht op de onteigeningswaarde van ongeveer 125.000 gulden, maar wij zijn uitgegaan van de formule waarover ik net vertelde. Dat leverde onze moeder grofweg 350.000 gulden op voor haar perceel. Dat was veel geld in de guldentijd. Er zat ook een jaar tussen de koop van de grond van onze moeder, en de levering daarvan. De gesprekken bij de gemeente liepen ook in die tijd. Daarom hebben wij ook gezegd: er is een ontbindende voorwaarde als het niet lukt met de gemeente. Dat staat ook op papier. Het ging erom dat de situatie onzeker was. We hadden in die situatie een richtprijs en een onteigeningsprijs, die twee dingen, niet meer of minder.

Deze richtprijs is een prijs die de gemeente bepaalt als de gemeente grond heeft in haar bezit en die grond wil verkopen aan particulieren voor ontwikkeling. De gemeente bepaalt die prijs per vierkante meter, per sector. De gemeente moet wel voorzieningen treffen, zoals wegen en riool. Die kosten zitten in het kostenverhaalbesluit, want de gemeente verhaalt die kosten. Zo werkt het. Het kostenverhaal zat al in de prijs van de gemeentegrond, daarom moest het kostenverhaal in mindering worden gebracht, net als belastingen, want de gemeente betaalt die niet. Tegen deze achtergrond was de richtprijs van de gemeente de peilprijs voor ons.

De gemeente wilde 640 vierkante meter van moeders grond hebben. Linksom of rechtsom, het maakt niet uit. Als de gemeente voor die strook meer moet betalen, verhoogt de gemeente het bedrag van het kostenverhaalbesluit met hetzelfde bedrag, daarom maakt het niet uit. Het komt neer op de richtprijs. Mijn broer en ik hebben van de gemeente achteraf geen klachten gehad, in die zin dat we te weinig zouden hebben betaald.

Mijn broer en ik hebben al deze punten steeds besproken met onze moeder na de contacten bij de gemeente.

Ik wil opmerken dat ik niet begrijp wat we hier aan het doen zijn. We hebben een conflict in de familie, al 20 jaar, maar de verwijten zijn nooit bewezen.

Op vragen van mr. Van de Laar antwoord ik als volgt:

Wat betreft de familieverhoudingen in 1999 kan ik zeggen dat er nog geen ruzie was, maar dat betekent niet dat iedereen toen bij elkaar op de koffie kwam elk weekend. Het was een beetje los zand. Er was geen ruzie, maar dat heeft een andere betekenis dan goed. De verhoudingen waren toen een 6 op een schaal van 10. Later werd het lager, op grond van aannames die onjuist zijn. Dit was een breekpunt, maar het was niet sterk toen het brak.

Het klopt dat mijn broer en ik een aantal gesprekken hebben gevoerd bij de gemeente. Wij, mijn broer en ik, hebben hierover niet gesproken met onze zussen. Waarom niet? Eigenlijk is de vraag waarom zouden we dat wel doen? Het klopt dat onze vader toen al was overleden, er was een onverdeelde boedel. In mijn optiek was onze moeder eigenaar van het perceel, zij mocht verkopen wat zij wilde, en dat deed zij ook. Later hebben de meisjes onze moeder onder druk gezet. Dat heeft haar bewogen om te doen wat ze daarna deed. De nalatenschap van onze vader speelde geen rol, in mijn optiek. Onze moeder was volledig bij machte en bevoegd om te doen wat ze wilde, ook met de nalatenschap van vader. Nee, ik vond het niet wenselijk om verslag uit te brengen bij onze zussen over de gesprekken over de grond.

De geestestoestand van onze moeder was goed in de periode 1999-2000. Zij kon de transactie goed volgen. Ja, er is contact geweest tussen de gemeente en onze moeder, maar ik weet niet precies wanneer en hoe. Er is niet onderhandeld tussen onze moeder en de gemeente wat betreft de grond. Mijn broer en ik hebben de onderhandelingen gedaan, en daarna hadden wij overleg met onze moeder zoals verteld. We keken wat ze wilde, we zorgden dat wij als broers en onze moeder op één lijn zaten voor de transactie.

Waarom onze moeder in februari 2001 beslag legde? Mijn antwoord is: indoctrinatie. De meisjes hebben haar onder druk gezet en hebben haar gebracht tot die acties. Moeder was namelijk de enige die juridische acties kon treffen, maar zij deed dat niet uit zichzelf, kan ik zeggen. U vraagt mij waarom moeder om de tuin werd geleid, en mijn antwoord is: misschien werd moeder pas in tweede instantie om de tuin geleid, namelijk door de zussen. Na het beslag, begin 2001, hebben wij later een soort bemiddelingssessie gehad. Twee advocaten waren aanwezig. Mijn broer en ik en onze moeder ook, en mijn zus in de keuken op de achtergrond. Mijn moeder heeft daarbij niet gezegd dat zij onvoldoende informatie had ontvangen in de aanloop naar de transactie. We spraken in die sessie over te weinig geld, maar niet over een verwijt over te weinig informatie verstrekken. Mijn broer en ik hebben alles verteld wat we bij de gemeente hebben besproken, prijzen, mogelijkheden, alles hebben we in die gesprekken met onze moeder na de contacten bij de gemeente met haar besproken.

Waarom mijn moeder mij heeft onterfd? Ook mijn zus uit [plaats] heeft niets ontvangen door toedoen van mijn moeder. Waarom? Ik kan het niet uitleggen.”

De door geïntimeerden overgelegde producties zijn kort samengevat stukken (uit voorgaande procedure(s) tussen partijen) over hetzelfde onderwerp als aan de orde in dit geding (beslagrekest van 21 februari 2001, pleitnotities van 7 mei 2001 van de toenmalige advocaat van moeder, brief Gemeente Valkenswaard van 8 september 1999 en verdere correspondentie, memorandum van de gemeente van 16 november 1999), en het testament van 11 november 2002 en een codicil van moeder van 5 april 2013.

Het hof stelt bij de bewijswaardering het volgende voorop. [geïntimeerde 3] is partijgetuige. Art. 164 lid 1 Rv laat de partijgetuigen-verklaring als bewijsmiddel toe. Die verklaring heeft in beginsel, zoals andere getuigenverklaringen, vrije bewijskracht zodat de rechter overeenkomstig art. 152 lid 2 Rv in beginsel vrij is in de waardering van die verklaring. Daarop brengt het bepaalde in art. 164 lid 2 Rv in zoverre een beperking aan dat, met betrekking tot de feiten die dienen te worden bewezen door de partij die de verklaring heeft afgelegd, aan die verklaring slechts bewijs ten voordele van die partij kan worden ontleend indien aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken (HR 13 april 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB1057, NJ 2002, 391). Dit brengt mee dat de rechter ter beantwoording van de vraag of een partij in het door haar te leveren bewijs is geslaagd, alle voorhanden bewijsmiddelen met inbegrip van de getuigenverklaring van die partij zelf in zijn bewijswaardering dient te betrekken, doch dat hij zijn oordeel dat het bewijs is geleverd niet uitsluitend op die verklaring mag baseren (HR 31 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU7933).

Het hof is van oordeel dat geïntimeerden niet zijn geslaagd in het opgedragen bewijs.

Het hof neemt bij dit oordeel in de eerste plaats de stukken in aanmerking die geïntimeerden hebben overgelegd (10.2 hiervoor), bezien in samenhang met elkaar en met de verklaringen van de getuigen.

Uit het testament en het codicil van moeder is af te leiden dat moeder verklaarde te zijn benadeeld door de zonen en dat moeder de zonen daarom heeft onterfd.

Zo staat in het testament:

“a. Ik sluit mijn beide zoons, [zoon 2] en [zoon 1]

, alsook hun kinderen uit als erfgenamen van mijn nalatenschap. Ik

benoem mijn dochters tot mijn enige erfgenamen, zo tezamen en voor

gelijke delen, zulks evenwel met toepassing van de wettelijke regels van

plaatsvervulling, welke plaatsvervulling voor de aanwas gaat.

b. Ik stel vast dat ik van mening ben dat mijn beide zoons door de ----- ---

grondtransacties welke hebben plaatsgevonden bij akte van levering op

vier oktober tweeduizend voor [de notaris] te

[plaats] verleden tegen mijn bedoeling in een voordeel hebben genoten (…)”

In het codicil staat:

“Dat het de uitdrukkelijke wens is van de moeder dat haar zonen,

te weten [zoon 2] (welke broer is vóóroverleden) en

[zoon 1] ., alsmede hun aanwas, worden uitgesloten wegens

de in het verleden gedane grondtransacties.”

Het hof is echter van oordeel dat deze stukken, in samenhang bezien met de overige stukken en de verklaringen, weinig gewicht in de schaal leggen, omdat moeder in deze stukken niets heeft verklaard over (concrete uitlatingen tijdens) de relevante gesprekken met de zonen in de aanloop naar de transactie. Daarom bieden deze stukken weinig inzicht in de vraag of de zonen moeder wel of niet voldoende hebben geïnformeerd. Moeder heeft zich later benadeeld gevoeld, zo blijkt uit deze stukken, maar of dat gevoel gegrond was in het licht van concrete uitlatingen tijdens de gesprekken, blijft onduidelijk.

De processtukken bevatten standpunten die namens moeder naar voren zijn gebracht, maar in deze standpunten wordt niet of nauwelijks ingegaan op concrete uitlatingen tussen moeder en de zonen.

In het beslagrekest onder 9 staat bijvoorbeeld:

“De gerequestreerden hebben verzoekster bewogen de percelen voornoemd tegen

niet markt conforme prijzen aan hen te verkopen. Daarbij hebben de

gerequestreerden verzoekster gewezen op het feit dat de percelen niets waard

zouden zijn vanwege het daarop rustende voorkeursrecht van de gemeente

Valkenswaard. De gerequestreerden hebben evenwel niet vermeld dat zij met de

gemeente in overleg waren over opheffing van het voorkeursrecht in ruil voor

levering van een gedeelte van het perceel aan de [straatnaam] . Verzoekster heeft erop

vertrouwd -naar thans blijkt ten onrechte- dat de gerequestreerden jegens haar geen

informatie achterhielden en haar een reële prijs boden voor de percelen.”

In het beslagrekest onder 12 staat:

“Dit terwijl de gerequestreerden wisten, althans behoorden te weten, althans

verzwegen hebben, dat de percelen voor aanmerkelijk hogere prijzen aan een derde

verkocht konden worden, onder meer omdat de gemeente bereid was van haar

voorkeursrecht af te zien. De gerequestreerden hadden de verzoekster dienen te

informeren over het feit dat het voorkeursrecht van de gemeente Valkenwaard niet

die waardedrukkende werking had die de gerequestreerden verzoekster hebben

voorgehouden.”

In de pleitnotities onder 21 staat:

“ [zoon 1 en zoon 2] hebben [moeder] steeds voorgehouden dat de percelen

nagenoeg niets waard zouden zijn, mede vanwege het daarop rustende

voorkeursrecht. Indien [moeder] niet snel aan haar zonen zou verkopen, dan

bestond bovendien het risico dat de gemeente de eigendom door middel van een

onteigening zou opeisen. [moeder] heeft vertrouwd op de adviezen van haar

beide zonen.”

Deze passages geven in algemene zin weer waarover de gesprekken gingen, maar zij geven geen inzicht in concrete uitlatingen over en weer of in de concrete context op het tijdstip van de gesprekken en de (on)juistheid van de uitlatingen van de zonen in die context.

Daarom bieden deze standpunten, bezien in samenhang, niet het vereiste inzicht in de vraag of de zonen moeder wel of niet voldoende hebben geïnformeerd. Daarbij komt nog dat deze standpunten niet te vergelijken zijn met een (als getuige onder ede afgelegde) verklaring van moeder.

Het hof betrekt verder bij de beoordeling de verklaring van [geïntimeerde 3] , in samenhang bezien met de hiervoor genoemde stukken. [geïntimeerde 3] was, zo blijkt uit haar verklaring, niet aanwezig bij de relevante gesprekken die zijn gevoerd tussen de zonen en moeder. Zij kon daarover niet verklaren uit eigen wetenschap en waarneming. Zij heeft ook niet verklaard over andere relevante feiten die daar meer licht op werpen. Uit deze verklaring is dan ook niet met voldoende zekerheid af te leiden dat de zonen moeder bij de totstandkoming van de koopovereenkomst niet naar behoren hebben geïnformeerd over de relevante omstandigheden van het geval, zoals de gang van zaken bij en met de gemeente, de waarde van de grond en de ontwikkelplannen van de zonen.

Hierbij geldt dat aanvullende bewijzen ontbreken die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken. De hiervoor beoordeelde stukken zijn, om de redenen die hiervoor zijn uiteengezet en bezien in het licht van de verklaring van [appellant 3] , onvoldoende als aanvullende bewijzen.

De verklaring van [appellant 3] is concreet, duidelijk en ondubbelzinnig. Hij heeft verklaard dat de zonen alle relevante feiten met moeder hebben besproken en dat moeder op de hoogte was van de relevante feiten en akkoord was met de gang van zaken. Het hof acht zijn verklaring voldoende (in elk geval) als tegenbewijs.

Geïntimeerden hebben tot slot in hun laatste memorie nogmaals een gedetailleerde berekening uiteengezet. Daarmee willen zij aantonen dat moeder is benadeeld bij de koopovereenkomst, doordat de prijs veel te laag en niet marktconform was.

Het hof acht ook deze berekening, bezien in samenhang met de hiervoor behandelde stukken en verklaringen, onvoldoende voor het vereiste bewijs. In deze berekening gaan geïntimeerden uit van enkele aannames over de marktwaarde van de grond op het tijdstip van het aangaan van de koopovereenkomst, de (bekende of verwachte) keuzes van de gemeente, de wetenschap van de zonen, de kansen voor het project en de (mogelijke of waarschijnlijke) opbrengst en winst. [appellant 3] heeft verklaard over de koopovereenkomst en het daaropvolgende project (zie zijn verklaring hiervoor). De zonen zijn daarop ingegaan in hun processtukken. [appellant 3] presenteert daarmee een geheel andere context, waarmee hij de aannames van geïntimeerden betwist. Bij deze stand van zaken legt de berekening van geïntimeerden, bezien in samenhang met de hiervoor behandelde stukken en verklaringen, onvoldoende gewicht in de schaal.

Om deze redenen, en gelet op alle (proces)stukken en (getuigen)verklaringen, bezien in onderling verband en samenhang, zijn geen feiten komen vast te staan waaruit kan volgen dat de zonen onrechtmatig hebben gehandeld.

De conclusie van al het voorgaande is dat de grieven slagen en geen verdere behandeling behoeven. De bestreden vonnissen moeten worden vernietigd en het gevorderde moet alsnog worden afgewezen. Het hof zal de proceskosten in beide instanties tussen partijen compenseren, gelet op de familieband tussen hen.

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen;

en opnieuw rechtdoende:

wijst af het gevorderde;

compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden, L.S. Frakes en

T. van Malssen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 maart 2022.

griffier rolraadsheer

wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante 2],

wonende te [woonplaats]

3. [appellante 3] ,

wonende op [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. G.D. Bosman te Veldhoven.

tegen:

wonende te Waalre,

2. [geïntimeerde 2],

wonende te Weert,

3. [geïntimeerde 3],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 11 augustus 2020 in het hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch,

onder zaak-/rolnummer 63686 / HA ZA 01-637 en later C/01/299905 / HA ZA 15-718 gewezen vonnissen van 15 augustus 2018 en 20 februari 2019.

Bij dit arrest heeft het hof een comparitie gelast, die op 29 april 2021 heeft plaatsgevonden. Het hof heeft een proces-verbaal opgemaakt.

Het hof heeft in het tussenarrest de zaak als volgt samengevat:

“3.2 Het gaat in deze zaak om de verkoop in 1999 van twee percelen grond in [plaats] door weduwe [moeder] (verder: moeder) aan haar twee zonen [zoon 1] (appellant sub 3) en [zoon 2] (verder: de zonen). Laatstgenoemde is op 29 juli 2005 overleden. Appellanten sub 1 en 2 zijn diens dochters en erfgenamen. Moeder is op 12 of 13 juni 2013 overleden. Haar beide zonen heeft zij in verband met onenigheid over de verkoop van de percelen onterfd. De drie dochters van moeder, geïntimeerden sub 1, 2 en 3, zijn haar erfgenamen.

Moeder heeft bij koopovereenkomst van 22 oktober 1999 aan haar zonen twee percelen grond in [plaats] verkocht:

- een perceel met de kadastrale aanduiding gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] ,

groot 1.550 m² (verder perceel [perceel 1]) voor ƒ 65.875,= en

- een perceel met de kadastrale aanduiding gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 2] ,

groot 2.740 m² (verder perceel [perceel 2]) voor ƒ 364.420,=.

Bij notariële akte van 4 oktober 2000 zijn de percelen aan de zonen geleverd.

De zonen hebben in augustus 2000 met de gemeente Valkenswaard een grondtransactie uitgevoerd waarbij een gedeelte van 646 m² van perceel [perceel 2] voor € 1,00 aan de gemeente werd overgedragen en een exploitatiebijdrage van ƒ 353.768,= aan de gemeente werd betaald, en een aangrenzend perceel gemeentegrond van 1.747 m² voor ƒ 615.817,50 incl. btw werd gekocht. Met deze transactie was in totaal een door de zonen betaald bedrag van ƒ 969.585,50 gemoeid. Hierdoor ontstonden vier bouwkavels, die de zonen naderhand hebben verkocht voor in totaal € 1.723.780,=.

Perceel [perceel 1] hebben de zonen op 31 maart 2000 aan een derde verkocht en op 10 november 2000 aan hem geleverd. De verkooprijs bedroeg f 225.000,=.

Op 21 februari 2001 heeft moeder conservatoir beslag doen leggen op perceel [perceel 2] . Op grond van het tussen partijen gewezen kort-geding-vonnis van 15 juli 2003 is dat beslag tegen het stellen van zekerheid (storting in depot van € 453.780,22 (f 1.000.000,=) opgeheven.

In de loop van de procedure is de grondslag beperkt tot onrechtmatige daad die inhoudt dat de zonen hun moeder hebben bewogen de percelen [perceel 2] en [perceel 1] aan hen te leveren voor een veel te lage koopprijs door middel van het doen van onjuiste mededelingen en het verzwijgen van informatie. (…)”

Het hof heeft in het tussenarrest ook overwogen:

“3.11 Anders dan voor perceel [perceel 1] (r.o. 3.8) is voor perceel [perceel 2] de vraag nog niet beantwoord of de zonen destijds jegens de moeder onrechtmatig hebben gehandeld. Op geïntimeerden rusten stelplicht en bewijslast met betrekking tot de vraag of de zoons ten aanzien van perceel [perceel 2] jegens de moeder onrechtmatig hebben gehandeld.”

Onder andere de volgende onderwerpen zijn aan de orde gekomen tijdens de comparitie (tussenarrest, 3.12):

“(a) Wat hebben de zonen concreet aan moeder verteld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst? Waarom zou dit wel of niet onrechtmatig zijn in de context?

(b) Welke mogelijkheden hebben de dochters om op dit punt bewijs te leveren (getuigen, deskundigen, stukken)?

(…)”

Appellanten en geïntimeerden hebben hun standpunten met betrekking tot deze onderwerpen gemotiveerd aan de hand van concrete feiten.Geïntimeerden, op wie de bewijslast rust, hebben zichzelf, de ambtenaar, de wethouder, de notaris en de huisarts genoemd als mogelijke getuigen die kunnen verklaren over uitlatingen van moeder. Het gaat hierbij om de stelling van geïntimeerden dat de zonen moeder opzettelijk niet naar behoren hebben geïnformeerd bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en aldus onrechtmatig hebben gehandeld. Moeder heeft volgens geïntimeerden tegen de voornoemde mogelijke getuigen gezegd dat het niet haar bedoeling was geweest de zonen te bevoordelen bij de koopovereenkomst, dat zij de gang van zaken stil moest houden omdat de koop anders niet door zou gaan en dat zij bij de koopovereenkomst is bedrogen en benadeeld door de zonen doordat zij niet voldoende is geïnformeerd over de gang van zaken en de ontwikkelmogelijkheden met de gronden. De zonen hebben moeder volgens geïntimeerden “wijsgemaakt” dat de percelen relatief klein en niets waard waren (mede gezien het voorkeursrecht van de gemeente) en dat de gemeente snel zou onteigenen indien moeder niet op korte termijn zou verkopen aan de zonen. De zonen hebben moeder volgens geïntimeerden niet verteld dat zij al in overleg waren met de gemeente over opheffing van dat voorkeursrecht en dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met moeder op 22 oktober 1999 al overeenstemming hadden bereikt met de gemeente over een meeromvattende transactie. De echtgenotes van (a) één van de zonen, (b) de locoburgemeester en (c) de wethouder waren zussen die regelmatig bij elkaar kwamen, waardoor de koop is afgesproken met de locoburgemeester en de wethouder, aldus geïntimeerden.

Appellanten hebben ter onderbouwing van hun betwisting aangevoerd dat de zonen moeder nauwgezet na elk gesprek bij de gemeente hebben bijgepraat en haar op de hoogte hebben gehouden. Appellanten hebben ook gewezen op de ontbindende voorwaarde in artikel 15 sub b van de koopovereenkomst: moeder was dus op de hoogte van de plannen voor ontwikkeling, aldus appellanten.

Het hof zal geïntimeerden toelaten tot het bewijs van feiten die de conclusie rechtvaardigen dat de zonen moeder bij de totstandkoming van de koopovereenkomst niet naar behoren hebben geïnformeerd over de relevante omstandigheden van het geval, zoals de stand van zaken bij de gemeente, de waarde van de grond en de ontwikkelplannen van de zonen.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden, in het bijzonder iedere beslissing over deskundigenonderzoek (door een makelaar naar de waarde destijds) dat nodig kan zijn in een volgende fase.

Het hof merkt reeds op dat beide partijen wellicht hebben bedoeld te stellen dat tussen de broers en moeder was overeengekomen dat de koopprijs voor perceel [perceel 2] gelijk was aan de prijs die de broers aan de gemeente moesten betalen voor de achterliggende percelen. In die zin moet wellicht ‘marktconforme prijs’ met betrekking tot dat perceel worden opgevat. Partijen hebben hiervan ieder een berekening gemaakt. Indien geïntimeerden in de hiervoor besproken bewijslevering slagen, zal (onder meer) vastgesteld moeten worden welke schade geïntimeerden hebben geleden door de bewezen feiten.

Het hof:

laat geïntimeerden toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de zonen moeder bij de totstandkoming van de koopovereenkomst niet naar behoren hebben geïnformeerd over de relevante omstandigheden van het geval, zoals de gang van zaken bij en met de gemeente, de waarde van de grond en de ontwikkelplannen van de zonen;

bepaalt, voor het geval geïntimeerden bewijs door getuigen willen leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. Frakes als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 15 juni 2021 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van geïntimeerden tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden, L.S. Frakes en T. van Malssen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 mei 2021.

griffier rolraadsheer

wonende te [woonplaats ] ,

2. [appellante 2],

wonende te [woonplaats ]

3. [appellant 3] ,

wonende op [woonplaats ] ,

appellanten,

advocaat: mr. G.D. Bosman te Veldhoven.

tegen:

wonende te [woonplaats ] ,

2. [geïntimeerde 2],

wonende te Weert ,

3. [geïntimeerde 3],

wonende te [woonplaats ] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 16 mei 2019 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, gewezen vonnissen van 15 augustus 2018 en 20 februari 2019 tussen appellanten als gedaagden en geïntimeerden als eiseressen.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het incidenteel vonnis van 26 augustus 2009.

Tot 2015 had de zaak bij de rechtbank als zaak-/rolnummer 63686 / HA ZA 01-637. Sinds 2015 is dat C/01/299905 / HA ZA 15-718.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 16 mei 2019;

- de memorie van grieven van appellanten van 5 november 2019;

- de memorie van antwoord van geïntimeerden van 17 december 2019 met producties;

- de akte van appellanten van 11 februari 2020;

- de antwoordakte van geïntimeerden van 10 maart 2020.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 15 augustus 2018 onder 2. een aantal feiten vastgesteld. Deze vaststelling van de feiten is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze feiten luiden als volgt.

“2.1. [de zonen] zijn zonen van [de moeder] . [zoon 2] is op [datum 1] 2005 overleden. [de moeder] is op [datum 2] 2013 overleden.

[de zonen] . hebben op 22 oktober 1999 van [de moeder] gekocht twee percelen grond, te weten het perceel gelegen te [plaats] aan de [adres 1] , kadastraal bekend gemeente Valkenswaard , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] , groot circa 15 aren en 50 centiaren (hierna: perceel [sectienummer 1] ) en het perceel gelegen te [plaats] aan de [adres 2] , kadastraal bekend gemeente Valkenswaard , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 2] , groot circa 27 aren en 40 centiaren (hierna: perceel [sectienummer 2] ). De koopprijs van perceel [sectienummer 1] bedroeg ƒ 65.875,00 (ƒ 42,50 per m²). De koopprijs van perceel [sectienummer 2] bedroeg ƒ 364.420,00 (ƒ 133,00 per m²).

In de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

‘garantieverklaringen van verkoper

Artikel 9

Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 4 en 5, het navolgende:

(…)

4. ten opzichte van derden bestaan geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of

optierecht uitgezonderd het voorkeursrecht van de Gemeente Valkenswaard op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, welk voorkeursrecht evenwel op grond van artikel 10 niet van toepassing is op vervreemding door ouders aan kinderen;

(…)

Artikel 10

Koper is er uitdrukkelijk mee bekend dat vervreemding door koper van het door koper bij deze koopovereenkomst gekochte op grond van het aan de Gemeente Valkenswaard toekomende voorkeursrecht uit hoofde van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten uitdrukkelijk slechts is toegestaan nadat genoemde Gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende registergoed te kopen.

(…)

recht op ontbinding

Artikel 15

a. Koper heeft het recht de onderhavige koopovereenkomst te ontbinden:

(…)

b. Indien koper niet vóór ultimo 2000 overeenstemming heeft bereikt met de Gemeente Valkenswaard over de aankoop van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 3] , welk gedeelte koper nodig heeft voor de realisering van zijn plannen met betrekking tot het gekochte. (…)’

[de zonen] . heeft voorafgaand aan de totstandkoming van deze overeenkomst met de gemeente Valkenswaard onderhandeld over een meeromvattende grondtransactie. [de zonen] . had het voornemen om perceel [sectienummer 2] samen te voegen met percelen die zij van de gemeente Valkenswaard wilde kopen zodat er vier vrij verhandelbare bouwkavels zouden ontstaan.

Op 2 september 1999 heeft er tussen [de zonen] . en de gemeente Valkenswaard een gesprek plaatsgevonden. Bij brief van 8 september 1999 is door de heer [medewerker afd. Vastgoed en Grondbeheer Gemeente] van de afdeling Vastgoed en Grondbeheer van de gemeente Valkenswaard (hierna: [medewerker afd. Vastgoed en Grondbeheer Gemeente] ) namens burgemeester en wethouders het volgende aan gedaagde sub 2 meegedeeld:

‘Conform onze afspraak van 2 september 1999 zenden wij u hierbij een overzicht van de

financiële consequenties van de transactie welke u met ons bent overeengekomen.

Door toepassing van het door de gemeenteraad goedgekeurde kostenverhaalsbesluit op uw perceel [plaats] sectie [sectieletter] nr. [sectienummer 2] verkrijgt u ± 2094 m² bouwrijpe grond en de

gemeente ± 646 m² grond bestemd voor de aanleg van openbare voorzieningen.

Uw bijdrage in deze overeenkomst zal bedragen: ƒ 353.768,=

Daarnaast koopt u van de gemeente:

747 m2 [lees: 1.747 m2, hof] bouwterrein à f 300,= ƒ 524.100,= excl.- BTW

ƒ 877.868,=

Voor het bedrag van ƒ 524.100,= ontvangt u een BTW-factuur.

De gemeente wil van u verwerven het perceel [plaats] [sectieletter] [sectienummer 1] groot 1550 m2

Wij bieden u hiervoor de koopprijs van ƒ 27,50 / m².

Wanneer u met bovenstaand akkoord bent horen we dat graag van u zodat wij de overeenkomst kunnen opmaken en deze ter goedkeuring aan het gemeentebestuur kunnen voorleggen.’

[de zonen] . heeft op voormelde brief van 8 september 1999 als volgt gereageerd:

‘ Bij deze reageren wij op uw brief dd. 8 september 1999 met uw kenmerk [kenmerk brief] .

Ten aanzien van het perceel [sectieletter] - [sectienummer 2] :

De door u gepresenteerde weergave van de financiële consequenties is conform de afspraken die door ons op 2 september met u zijn gemaakt. Wij verzoeken u de procedure(s) te starten opdat de afspraken geëffectueerd worden.

Ten aanzien van perceel [sectieletter] - [sectienummer 1] :

In ons gesprek van 2 september hebben wij aangegeven medewerking zullen verlenen aan de door u gewenste ontwikkeling van dit deel van het industrieterrein. In aanzet zijn wij daarom bereid dit perceel te verkopen. Een door ons te hanteren verkoopprijs zal echter aan moeten sluiten aan de waarde in het economisch verkeer. Ter bepaling daarvan zullen wij een taxatie doen uitvoeren.

Wij verzoeken u de benodigde overeenkomsten voor de transacties met perceel [sectieletter] - [sectienummer 2] op te doen maken. Voorts worden wij graag in de gelegenheid gesteld met u te komen tot een reële waardebepaling van perceel [perceel] dan wel rechtstreeks zaken te doen met eventuele gegadigden.’

Voorts heeft [zoon 2] aan [medewerker afd. Vastgoed en Grondbeheer Gemeente] bij brief van 19 oktober 1999 het volgende meegedeeld:

‘Betreft: Uw schrijven van 8 september 1999.

(…)

Zoals heden tijdens onze telefonische overweging al gesteld deel ik u mede aan uw verzoek tot verkoop van perceel [plaats] [sectieletter] [sectienummer 1] groot 1550 m2 geen medewerking te zullen verlenen.’

De gemeente Valkenswaard heeft bij besluit van 23 november 1999, gelet op de Wet voorkeursrecht gemeenten, verklaard perceel [sectienummer 1] niet te willen kopen van [de zonen] .

Bij brief van 17 september 1999 heeft [medewerker taxatiebureau] van [Taxatiebureau] aan [zoon 2] het volgende meegedeeld:

‘Naar aanleiding van uw telefonisch verzoek om een taxatierapport uit te brengen van het

perceel kadastraal bekend gemeente Valkenswaard , sektie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] , groot 1.550 m2 het volgende.

Gebleken is dat het onderhavige perceel is gelegen in het goedgekeurde bestemmingsplan " [bestemmingsplan 1] en dat voor dit gebied de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing is.

Daar de gemeente aan ondergetekende opdracht heeft gegeven om grond te verwerven ten behoeve van de realisatie van het bestemmingsplan " [bestemmingsplan 1] " kan ik in dit verband uw opdracht niet aanvaarden.

De gemeente Valkenswaard is bereid om het onderhavige perceel aan te kopen voor een bedrag van f. 65.875,-, namelijk een basisprijs van f. 27,50 per m² plus een toeslag wegens zichtlokatie van f. 15,- per m².

Indien de familie bereid is om het onderhavige perceel voor een bedrag van

f. 65.875,- aan de gemeente te verkopen, verneem ik dit gaarne van u.’

Een ambtelijk voorstel aan burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenswaard van 16 november 1999 luidt als volgt:

‘De heren [eigenaren] zijn eigenaren van het perceel sectie [sectieletter] . nr. [sectienummer 2] . Dit perceel ligt in het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] . Zij willen een gedeelte van dit perceel in exploitatie brengen voor de bouw van vier woningen conform het bestemmingsplan. Zij hebben de gemeente om medewerking gevraagd. Wij hebben met de heren [eigenaren] overeenstemming bereikt over de te betalen exploitatiebijdrage. Zij betalen over het uitgeefbare gedeelte van hun perceel: groot 2.094 m², een bijdrage van ƒ 443.614,-. Daarop wordt in mindering gebracht de inbrengwaarde van hun totale perceel, groot 2740 m², zijnde ƒ 109.500,-. Voor 2094 m² uitgeefbare grond betalen zij dus ƒ 334.114,-. Door dit bedrag te verhogen met een index komt de bijdrage in totaal op

ƒ 353.768,-. Voorts dragen zij een gedeelte van hun grond, groot 646 m², welke de gemeente nodig heeft voor de aanleg van openbare voorzieningen om niet over aan de gemeente.

De grond van de heren [eigenaren] vormt samen met de aangrenzende gemeentelijke grond, groot 1747 m², een bouwterrein waarop vier vrijstaande woningen kunnen worden gebouwd. Volgens de overeenkomst zijn de heren [eigenaren] verplicht deze grond af te nemen voor de prijs van ƒ 300,- per m², ex BTW.

Wij stellen voor:

l. met de heren [eigenaren] een exploitatie-overeenkomst aan te gaan zoals hierboven omschreven;

2. na ondertekening de gemeenteraad daarvan mededeling te doen in diens eerstvolgende vergadering;

3. aan de heren [eigenaren] de op bijgaande tekening aangeduide gemeentegrond, groot 1747 m², te verkopen voor de koopsom van ƒ 300,-per m², excl. BTW.

De heren [eigenaren] zijn ook eigenaar van een perceel grond in het plan [bestemmingsplan 1] . Het betreft het perceel [sectieletter] , nr. [sectienummer 1] , op bijgaande tekening aangeduid. Dit perceel, groot 1550 m², is opgenomen in het onteigeningsplan [bestemmingsplan 1] en er rust voorkeursrecht op. Wij hebben getracht het perceel van [eigenaren] aan te kopen, doch we hebben geen overeenstemming kunnen reiken tegen de door ons aangeboden prijs.

Wij hebben met een plaatselijk bedrijf ( [plaatselijk bedrijf] ) vergaande overeenstemming over de verkoop van het oorspronkelijk aan [betrokkene 1] toegezegde hoekperceel. De grond van [eigenaren] maakt deel uit van dit hoekperceel. De heren [eigenaren] hebben overeenstemming omtrent de verkoop van hun perceel aan dit plaatselijk bedrijf. Om de daaruit voortvloeiende eigendomsoverdracht te kunnen effecturen is een verklaring nodig van uw college dat u niet wenst aan te kopen van [eigenaren] .

Wij stellen voor daartoe te besluiten.’

Tussen de gemeente Valkenswaard en [de zonen] . heeft een grondtransactie plaatsgevonden. In het kader daarvan hebben [de zonen] . een gedeelte van perceel [sectienummer 2] ter grootte van 646 m² bij koopovereenkomst van 28 augustus 2000 aan de gemeente Valkenswaard verkocht. De gemeente Valkenswaard heeft in het kader van die grondtransactie percelen aan [de zonen] . verkocht en geleverd, met nummers [sectieletter] [sectienummer 4] , [sectieletter] [sectienummer 5] gedeeltelijk en [sectieletter] [sectienummer 3] gedeeltelijk met een totale oppervlakte van ongeveer 1.747 m².

De percelen van [de moeder] zijn op 4 oktober 2000 aan [de zonen] . geleverd, met uitzondering van een gedeelte van perceel [sectienummer 2] dat rechtstreeks aan de gemeente Valkenswaard is geleverd.

[de zonen] . hebben perceel [sectienummer 1] bij koopovereenkomst van 31 maart 2000 aan de heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) verkocht en op 10 november 2000 geleverd. De koopprijs bedroeg ƒ 225.000,00 (ƒ 145,00 per m²).

[de zonen] . hebben het resterende gedeelte van perceel [sectienummer 2] samengevoegd met de percelen [sectieletter] [sectienummer 4] , [sectieletter] [sectienummer 5] en [sectieletter] [sectienummer 3] . Door deze samenvoeging zijn vier bouwkavels verkregen. [de zonen] . heeft op 1 januari 2011 een van deze bouwkavels ter grootte van 976 m² te koop aangeboden voor een vraagprijs van ƒ 976.000,00. Deze vier bouwkavels zijn door [de zonen] . verkocht voor respectievelijk € 483.780,00, 500.000,00, € 410.000,00 en € 330.000,00.”

Het gaat in deze zaak om de verkoop in 1999 van twee percelen grond in [plaats] door weduwe [de moeder] (verder: moeder) aan haar twee zonen [appellant 3] (appellant sub 3) en [zoon 2] (verder: de zonen). Laatstgenoemde is op [datum 1] 2005 overleden. Appellanten sub 1 en 2 zijn diens dochters en erfgenamen. Moeder is op [datum 2] 2013 overleden. Haar beide zonen heeft zij in verband met onenigheid over de verkoop van de percelen onterfd. De drie dochters van moeder, geïntimeerden sub 1, 2 en 3, zijn haar erfgenamen.

Moeder heeft bij koopovereenkomst van 22 oktober 1999 aan haar zonen twee percelen grond in [plaats] verkocht:

- een perceel met de kadastrale aanduiding gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] ,

groot 1.550 m² (verder perceel [sectienummer 1]) voor ƒ 65.875,= en

- een perceel met de kadastrale aanduiding gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 2] ,

groot 2.740 m² (verder perceel [sectienummer 2]) voor ƒ 364.420,=.

Bij notariële akte van 4 oktober 2000 zijn de percelen aan de zonen geleverd.

De zonen hebben in augustus 2000 met de gemeente Valkenswaard een grondtransactie uitgevoerd waarbij een gedeelte van 646 m² van perceel [sectienummer 2] voor € 1,00 aan de gemeente werd overgedragen en een exploitatiebijdrage van ƒ 353.768,= aan de gemeente werd betaald, en een aangrenzend perceel gemeentegrond van 1.747 m² voor ƒ 615.817,50 incl. btw werd gekocht. Met deze transactie was in totaal een door de zonen betaald bedrag van ƒ 969.585,50 gemoeid. Hierdoor ontstonden vier bouwkavels, die de zonen naderhand hebben verkocht voor in totaal € 1.723.780,=.

Perceel [sectienummer 1] hebben de zonen op 31 maart 2000 aan een derde verkocht en op 10 november 2000 aan hem geleverd. De verkooprijs bedroeg f 225.000,=.

Op 21 februari 2001 heeft moeder conservatoir beslag doen leggen op perceel [sectienummer 2] . Op grond van het tussen partijen gewezen kort-geding-vonnis van 15 juli 2003 is dat beslag tegen het stellen van zekerheid (storting in depot van € 453.780,22 (f 1.000.000,=) opgeheven.

Bij dagvaarding van 6 maart 2001 heeft moeder de onderhavige procedure tegen de zonen aanhangig gemaakt en daarin aangevoerd dat de zonen zich bij de aankoop van de percelen [sectienummer 2] en [sectienummer 1] schuldig hebben gemaakt aan bedrog, misbruik van omstandigheden, onrechtmatige daad, dan wel dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Moeder heeft in samenhang met deze grondslagen een aantal primaire en (meer) subsidiaire vorderingen ingesteld tot, kort gezegd, vernietiging c.q. ontbinding van de overeenkomst, met schadevergoeding.

In de loop van de procedure is de grondslag beperkt tot onrechtmatige daad die inhoudt dat de zonen hun moeder hebben bewogen de percelen [sectienummer 2] en [sectienummer 1] aan hen te leveren voor een veel te lage koopprijs door middel van het doen van onjuiste mededelingen en het verzwijgen van informatie. De vordering van (de erven van) moeder is op die grondslag verminderd tot hoofdelijke veroordeling van de (erven van de) zonen tot betaling van de door moeder geleden schade, nader op te maken bij staat, vermeerderd met rente en kosten.

Bij incidenteel vonnis van 26 augustus 2009 is een vordering van de zonen tot verval van instantie afgewezen, met veroordeling van hen in de kosten van het incident.

Bij tussenvonnis van 15 augustus 2018 heeft de rechtbank de feiten en, uitgaande van de vorderingen zoals deze toen voorlagen, het geschil uiteengezet. De rechtbank heeft verder overwogen dat tussen partijen niet in geschil is dat het de bedoeling van partijen was dat de zonen aan moeder een marktconforme prijs voor de percelen zouden betalen. Met het oog op het verkrijgen van nadere inlichtingen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden, heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 8 januari 2019 plaatsgevonden. Bij deze gelegenheid heeft de vermindering van de (grondslag van de) eis plaatsgevonden.

In het eindvonnis van 20 februari 2019 heeft de rechtbank tot uitgangspunt genomen dat moeder ervan uit mocht gaan dat de zonen haar een marktconforme prijs voor de percelen zouden betalen, ook indien partijen verder bepaalde prijsafspraken gemaakt zouden hebben.

Met betrekking tot beide percelen heeft de rechtbank geconcludeerd dat de zonen moeten worden geacht moeder onjuist dan wel onvolledig te hebben voorgelicht en haar een niet-marktconforme prijs te hebben betaald, dat de zonen daarmee tegenover moeder onrechtmatig hebben gehandeld en dat zij zijn gehouden de schade die hiervan het gevolg is te vergoeden. Voor vaststelling van de omvang van de schade achtte de rechtbank onvoldoende gegevens beschikbaar. De (erven van de) zonen zijn hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de schade, nader op te maken bij staat, en zij zijn veroordeeld in de kosten van het beslag en in de proceskosten. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.

Geïntimeerden hebben tegen het eindvonnis van 20 februari 2019 niet (incidenteel) geappelleerd zodat hun vorderingen in dit hoger beroep alleen aan de orde zijn voor zover deze door de rechtbank zijn toegewezen.

Appellanten hebben drie grieven aangevoerd. De eerste grief betreft het uitgangspunt van de rechtbank in beide vonnissen dat de zonen aan moeder een marktconforme prijs voor de percelen zouden betalen en tegen het oordeel van de rechtbank in het eindvonnis van 20 februari 2019 over het handelen van de zonen ten aanzien van perceel [sectienummer 2] . Grief II betreft het oordeel van de rechtbank dat moeder ten aanzien van dat perceel schade heeft geleden. De derde grief richt zich tegen de beslissing van de rechtbank op de vorderingen van moeder.

Koopprijs

In de koopovereenkomst van 22 oktober 1999 zijn de koopprijzen van de percelen, ƒ 65.875,= voor perceel [sectienummer 1] en ƒ 364.420,= voor perceel [sectienummer 2] , zonder verdere aanduiding vermeld. Volgens appellanten zijn deze prijzen gebaseerd op de volgende afspraken:

Volgens appellanten zijn de zonen deze afspraken nagekomen. De overeenkomst met moeder hield niet in dat de zonen haar voor de percelen een marktconforme prijs zouden betalen, maar een prijsbepaling zoals hiervoor weergegeven, aldus appellanten. Volgens geïntimeerden mocht moeder erop rekenen dat haar een marktconforme prijs zou worden betaald en is dat niet gebeurd, zoals volgens hen blijkt uit de bedragen die de zonen zelf voor de percelen hebben gerealiseerd.

Perceel [sectienummer 1]

Over dit perceel heeft de rechtbank in rechtsoverweging 2.3.2 van het eindvonnis van 20 februari 2019 onder meer geoordeeld dat het doorverkopen van het perceel op 31 maart 2000 voor een bedrag van ƒ 225.000,= aan een derde aan wie de gemeente het perceel al eerder had toegezegd erop wijst dat het bedrag van ƒ 65.875,= dat de zonen aan moeder voor dat perceel hebben betaald geen marktconforme prijs betrof en verschillende verweren van de zonen op dit punt verworpen. De rechtbank heeft vervolgens geconcludeerd dat de zonen moeder niet juist en volledig hebben geïnformeerd over de waarde van perceel [sectienummer 1] en aan haar geen marktconforme prijs hebben betaald, dat zij moeten worden geacht daarmee tegenover moeder onrechtmatig te hebben gehandeld en gehouden zijn de schade die hiervan het gevolg is te vergoeden. Tegen deze rechtsoverweging hebben appellanten geen grieven aangevoerd, zodat deze het hof tot uitgangspunt strekt. Aard en omvang van de daardoor voor moeder ontstane schade komen later aan de orde.

Perceel [sectienummer 2]

Over dit perceel heeft de rechtbank in rechtsoverweging 2.3.3 van het eindvonnis van 20 februari 2019 onder meer geoordeeld dat de gegevens die de zonen in de loop van de procedure in eerste aanleg hebben verstrekt niet opwegen tegen het vermoeden dat zij met moeder een prijs zijn overgekomen die niet overeenkomt met de marktwaarde ervan. De rechtbank heeft dit vermoeden met name gebaseerd op de omstandigheid dat de zonen op 1 januari 2001 in een advertentie een bouwkavel van 976 m² voor ƒ 976.000,= te koop hebben aangeboden. Dit verkoopaanbod betrof een deel van perceel [sectienummer 2] en een deel van het aangrenzende perceel sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 3] (verder: perceel [sectienummer 3] ) dat de zonen van de gemeente hadden aangekocht. Appellanten hebben betwist dat hieraan enig vermoeden met betrekking tot de waarde van perceel [sectienummer 2] ten tijde van de koopovereenkomst kan worden ontleend: volgens hen was het bedoeld om de markt af te tasten. Subsidiair voeren appellanten aan dat wanneer deze vraagprijs een dergelijk vermoeden zou opleveren, dit nog niet meer is dan een vermoeden en dat de wederpartij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door de zonen betaalde prijs voor perceel [sectienummer 2] niet marktconform is geweest. Zij wijzen erop dat moeder bij de verkoop van het perceel wist dat de zonen er ontwikkelingsplannen mee hadden, zoals blijkt uit de ontbindende voorwaarde in artikel 15 sub b van de koopovereenkomst. Deze bepaling geeft de koper (de zonen) het recht de koopovereenkomst te ontbinden indien niet vóór ultimo 2000 overeenstemming is bereikt met de gemeente over de aankoop van een gedeelte van perceel [sectienummer 3] ‘welk gedeelte koper nodig heeft voor de realisering van zijn plannen met betrekking tot het gekochte’.

Geïntimeerden hebben hun stellingen over de marktwaarde van de percelen bij memorie van antwoord onderbouwd met een prijsbepaling van makelaar [makelaar] van 19 september 2019, die de waarde per 22 oktober 1999 voor perceel [sectienummer 2] stelt op € 2.339.780,= (en voor perceel [sectienummer 1] op € 125.000,=). Appellanten hebben deze prijsbepaling in hun akte van 11 februari 2020 voldoende gemotiveerd betwist.

Anders dan voor perceel [sectienummer 1] (r.o. 3.8) is voor perceel [sectienummer 2] de vraag nog niet beantwoord of de zonen destijds jegens de moeder onrechtmatig hebben gehandeld. Op geïntimeerden rusten stelplicht en bewijslast met betrekking tot de vraag of de zoons ten aanzien van perceel [sectienummer 2] jegens de moeder onrechtmatig hebben gehandeld.

Het hof zal een meervoudige mondelinge behandeling gelasten. De mondelinge behandeling zal in beginsel, indien mogelijk, een fysieke zitting in het Paleis van Justitie zijn. Deelname aan die zitting via Skype zal indien nodig tot de mogelijkheden behoren. Het hof wenst in dit stadium tijdens de mondelinge behandeling in ieder geval de volgende thema’s te bespreken:

( a) Wat hebben de zonen concreet aan moeder verteld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst? Waarom zou dit wel of niet onrechtmatig zijn in de context?

( b) Welke mogelijkheden hebben de dochters om op dit punt bewijs te leveren (getuigen, deskundigen, stukken)?

( c) In hoeverre is de vraag of de prijs marktconform was, relevant voor de beslissing in het geding? Hoe zou het hof moeten vaststellen welke prijs marktconform zou zijn in dit geval?

( d) Welke eventuele andere geschillen zijn er in de familie? Hoe en waarom is het geschil over de koopprijs, in de context van de verhoudingen in de familie, ontstaan? Waarom hebben de zonen de dochters niet betrokken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst? Welke mogelijkheden zien partijen om gezamenlijk tot een oplossing te komen?

Schade

De rechtbank is uitgegaan van een schadestaatprocedure. Het hof is van oordeel dat het mogelijk moet zijn zo nodig in een vervolgfase de eventuele schade in de onderhavige procedure vast te stellen, nu de gebeurtenissen waar de schadevordering betrekking op heeft inmiddels al 20 jaar geleden zijn voorgevallen. Wat betreft perceel [sectienummer 2] wenst het hof de hiervoor omschreven vragen te bespreken, in samenhang met de eventuele schade die voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen (indien sprake zou zijn van onrechtmatig handelen). Wat betreft perceel [sectienummer 1] gaat het alleen om de eventuele schade. De vraag naar een eventuele begroting van die schade in de onderhavige procedure kan aan de orde komen tijdens de mondelinge behandeling en zo nodig in een vervolgfase van dit geding.

Tot slot

Partijen kunnen zich gelijktijdig over de agendapunten voor de mondelinge behandeling uitlaten (3.12 hiervoor) en aanvullende punten en verhinderdata voor de periode medio september tot en met medio december 2020 opgeven, waarna een datum voor de mondelinge behandeling zal worden vastgesteld. Het hof zal vervolgens, voor de mondelinge behandeling, de agendapunten bekend maken.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

Het hof:

bepaalt dat partijen in persoon vergezeld van hun advocaten zullen verschijnen voor dit hof, dat daartoe in beginsel, indien mogelijk, zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door het hof te bepalen datum, met de hiervoor onder 3.12 vermelde doeleinden, met dien verstande dat deelname aan die zitting via Skype indien nodig tot de mogelijkheden zal behoren;

verwijst de zaak naar de rol van 8 september 2020 voor: - opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun advocaten in de periode vanaf medio september 2020 tot medio december 2020; en - uitlating van beide partijen gelijktijdig met het hiervoor onder 3.14 vermelde doel;

bepaalt dat het hof na genoemde roldatum dag en uur van de zitting zal vaststellen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden, L.S. Frakes en T. van Malssen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 augustus 2020.

griffier rolraadsheer