Hof 's-Hertogenbosch, 23-04-2025, nr. 23/794

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] 71 in ‘s-Hertogenbosch (hierna: de woning) per waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

De zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] , en, als adviseur van de gemachtigde, [adviseur] , en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).

Belanghebbende heeft voor de zitting een pleitnota toegezonden aan het hof. De griffier heeft deze pleitnota doorgestuurd naar de heffingsambtenaar. Deze pleitnota wordt met instemming van partijen geacht ter zitting te zijn voorgelezen.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Belanghebbende heeft na de zitting een krantenbericht overgelegd. Het hof heeft het voorgenoemde stuk als bijlage bij de uitspraak gestuurd naar de heffingsambtenaar.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in het jaar 2005 gebouwd

appartement op de tweede verdieping van [appartementen complex] . Tot de woning behoren een

inpandige berging, een balkon en twee inpandige parkeerplaatsen.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per de waardepeildatum vastgesteld op € 490.000.

Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport – opgesteld op 22 juli 2021 door taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur) – overgelegd. In de bijbehorende waardematrix zijn de volgende, alle in [appartementen complex] gelegen, referentiepanden opgenomen:

Uit het taxatierapport volgt een waarde van € 503.000.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door de gemachtigde op 25 januari 2023. De gemachtigde gebruikt ter onderbouwing dezelfde referentiepanden als de taxateur. Uit het taxatierapport volgt een waarde van € 452.000.

De woning is op 23 juni 2023 verkocht voor een bedrag van € 750.000.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

I. Is artikel 40, lid 2, Wet WOZ geschonden?

II. Had de heffingsambtenaar een hoorverslag moeten opstellen?

III. Is de taxateur voldoende deskundig en onafhankelijk?

IV. Is de methode waarop de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft vastgesteld toelaatbaar?

V. Is de WOZ-waarde naar de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

VI. Had de rechtbank meer waarde mogen hechten aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar?

VII. Is er sprake van onredelijk gebruik van het procesrecht?

VIII. Dient de uitspraak op rechtspraak.nl ongeanonimiseerd te worden gepubliceerd?

Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 452.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Vooraf

Belanghebbende heeft na de zitting een krantenbericht overgelegd. Voor zover belanghebbende met het stuk heeft bedoeld om te verzoeken tot heropening van het onderzoek heeft het hof geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. Het stuk heeft geen betrekking op een van de onderhavige geschilpunten. Het hof rekent het krantenbericht niet tot de gedingstukken en slaat daar geen acht op.

Ten aanzien van het geschil

I. Artikel 40 Wet WOZ

Volgens belanghebbende zijn niet alle gevraagde gegevens in de bezwaarfase overgelegd. Belanghebbende stelt dat hij niet het volledige waardevergelijkingsrapport heeft gekregen. Daarnaast heeft belanghebbende niet het waardeverloop, de KOUDV- en liggingsfactoren, de indexeringscijfers, de volumes van alle woningen in alle vier fortresses en alle individueel toegepaste overrules met bijbehorende toelichting ontvangen. Van de grondslag ontbreken nog een benoeming van het marktsegment waar de woning van belanghebbende bijhoort en de lijst van verkopen in dat marktsegment.

De heffingsambtenaar stelt dat het waardevergelijkingsrapport 2020, ondanks dat het rapport niet werd gebruikt bij de waardebepaling, is overgelegd en ter inzage is gelegd in de bezwaarfase. In zoverre is artikel 40 Wet WOZ niet geschonden, aldus de heffingsambtenaar. Dit geldt ook voor de overige door belanghebbende verzochte gegevens. Het waardeverloop is volgens de heffingsambtenaar niet relevant, omdat de WOZ-waarde ieder belastingjaar opnieuw wordt vastgesteld. De KOUDV-L-factoren zijn opgenomen in de taxatiekaart. Er hebben geen correcties plaatsgevonden, omdat de KOUDV-L-factoren allemaal op 3 staan. De heffingsambtenaar stelt dat hij de volumes van de woningen, die zijn gebruikt als referentiepanden, heeft overgelegd. De volumes van de overige woningen in [het gebouw] heeft de heffingsambtenaar niet overgelegd, omdat deze woningen geen onderdeel uitmaken van de onderbouwing van de WOZ-waarde. Dit geldt ook voor inzage in alle toegepaste overrules met bijbehorende redenering. De indexcijfers zijn niet overgelegd in de bezwaarfase, aldus de heffingsambtenaar.

Met betrekking tot artikel 40, lid 2, Wet WOZ stelt het hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt.1.Om te kunnen bepalen of de heffingsambtenaar zijn verplichting uit hoofde van artikel 40, lid 2, Wet WOZ op dit punt heeft nageleefd dient in elk geval te worden vastgesteld of de door belanghebbende bedoelde gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en, zo ja, of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase op voldoende specifiek verzoek een afschrift van die gegevens heeft verstrekt.

Het hof oordeelt als volgt. Uit de mailwisseling tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar volgt dat het waardevergelijkingsrapport per e-mail van 11 november 2020 aan belanghebbende is toegezonden. Het hof ziet geen reden om daaraan te twijfelen. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat belanghebbende als bijlage bij zijn nader stuk van 16 februari 2025 het waardevergelijkingsrapport voor het belastingjaar 2020 heeft overgelegd. Voor zover belanghebbende betoogt dat dit niet het volledige waardevergelijkingsrapport is, omdat de gemachtigde in een andere gemeente een uitgebreidere versie van dit rapport heeft ontvangen, faalt dit betoog. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit waardevergelijkingsrapport onvolledig zou zijn. Op het waardevergelijkingsrapport staan de KOUDV-L-factoren, de individuele overrules en de volumes van de referentiepanden en de woning genoemd. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij niet de beschikking heeft over of een andere versie kent dan degene die aan belanghebbende is verstrekt en het hof heeft geen reden om daaraan te twijfelen. Het hof is verder van oordeel dat de volumes en de waardeontwikkeling van de overige appartementen van [appartementen complex] geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. De heffingsambtenaar is immers niet gehouden gegevens te verstrekken betreffende eerdere of toekomstige waardevaststellingen, of gegevens die aan de waardering van andere objecten ten grondslag liggen.2.De heffingsambtenaar hoefde deze gegevens daarom naar het oordeel van het hof niet te verstrekken.Voor zover belanghebbende verdedigt dat een rapport zoals dat voor de inwerkingtreding van de Wet WOZ in de jaren ’90 werd opgesteld, zou moeten worden verstrekt omdat dit meer recht doet aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ, faalt dat betoog eveneens. De Wet WOZ voorziet niet in een dergelijke gegevensverstrekking en de heffingsambtenaar is niet gehouden dergelijke rapportages op te stellen.

Belanghebbende heeft in de bezwaarfase in zijn e-mail van 27 oktober 2020 verzocht om de ‘index verloop in tabelvorm op maandbasis van [appartementen complex] ’. De heffingsambtenaar heeft de prijsindex van [appartementen complex] in de beroepsfase overgelegd. Naar het oordeel van het hof liggen deze gegevens ten grondslag aan de vastgestelde waarde van de woning. Het verzoek in de mail is daarnaast een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van gegevens die niet in het taxatieverslag stonden, te weten de indexeringscijfers. De heffingsambtenaar was daarom gehouden in de bezwaarfase te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan. Het hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar op dit punt artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden. Dit heeft als gevolg dat een vergoeding van proceskosten en griffierecht moet volgen.3.

II. Hoorverslag

Er is volgens belanghebbende geen verslag van de hoorzitting gemaakt.

Het hof oordeelt als volgt. De heffingsambtenaar heeft het hoorgesprek verwerkt in de uitspraak op bezwaar. De verslaglegging van het hoorgesprek is vormvrij.4.De heffingsambtenaar hoefde zodoende geen afzonderlijk verslag te maken van het hoorgesprek. Belanghebbende heeft niet aangegeven dat het verslag van het hoorgesprek onvolledig is dan wel dat het hoorgesprek incorrect is weergegeven. De heffingsambtenaar kon zodoende volstaan met het verwerken van het hoorgesprek in de uitspraak op bezwaar.

III. Taxateur

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de taxateur is ingehuurd door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar dient dan rekening te houden met de regels die de NRVT oplegt aan de gediplomeerde taxateur. Uit de stukken blijkt niet dat de heffingsambtenaar aan zijn vergewisplicht heeft voldaan. Volgens belanghebbende voldoet de taxateur -kort samengevat- niet aan de regels van de NRVT.

Het hof oordeelt als volgt. Het hof ziet in wat belanghebbende heeft aangevoerd geen reden om te twijfelen aan de deskundigheid en ervaring van de taxateur. De enkele omstandigheid dat een (her)taxatie van een onroerende zaak naar aanleiding van een bezwaar- en/of beroepsprocedure plaatsvindt door een taxateur, die in opdracht werkzaam is voor de betreffende gemeente, betekent niet dat het van die (her)taxatie opgemaakte rapport in de procedure voor de belastingrechter niet als bewijsmiddel zou kunnen worden gebezigd.5.Het hof ziet geen reden het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport buiten aanmerking te laten.

IV. Methode

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.6.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Ingevolge het bepaalde in artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Instructie waardebepaling) dient de waarde van woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In zijn arrest van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, rechtsoverweging 3.3, heeft de Hoge Raad de in de Instructie waardebepaling neergelegde regels in zoverre genuanceerd dat deze slechts als hulpmiddel dienen ter bepaling van de waarde. Indien een andere waarderingsmethode (eveneens) leidt tot een juiste waardering van het te waarderen object, staat niets aan de toepassing van die afwijkende methode in de weg.

De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van de in de Instructie waardebepaling genoemde methode voor de waardering van woningen.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.7.Daarbij geldt dat indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, het aan hem is te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan.

Belanghebbende voert verschillende klachten aan tegen de methode van waarderen onder de Wet WOZ en betoogt onder meer dat het hof zijn oordeel moet baseren op de definitie van de International Valuation Standards. Belanghebbende betwist daarnaast de methode waarop de WOZ-waarde is bepaald, met name het gebruik van de taxatiematrix. Deze standpunten zijn, gelet op hetgeen is overwogen onder 4.11 en 4.12, onjuist. Zoals overwogen in 4.12 geldt de door de heffingsambtenaar aan de Instructie waardebepaling ontleende methode als een aanvaardbare methode om de waarde van de woning te bepalen.8.

Belanghebbende stelt zich verder op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende informatie heeft gegeven om te controleren of de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk en volgens de regels van de wet is vastgesteld. De gegevens in het taxatieverslag zijn onvoldoende, volgens belanghebbende, waardoor de waarde onvoldoende is onderbouwd. Pas in de beroepsfase wordt de waarde onderbouwd met een taxatiematrix. De waardebepaling van de taxateur is daarmee een tweede taxatie van de WOZ-waarde van de woning en onwettig, aldus belanghebbende. Ook de taxatiematrix is onvoldoende onderbouwd, omdat geen rekening wordt gehouden met persoonlijke voorkeuren die de verkoopprijs hebben beïnvloed. De WOZ-waarde kan daardoor niet gelijk worden gesteld aan de koopsom, aldus belanghebbende.

Volgens de heffingsambtenaar is meerdere malen aan belanghebbende uitgelegd waarom het taxatieverslag voldoet aan de wettelijke voorschriften. Daarnaast is vaak uitgelegd dat het taxatierapport pas in beroep wordt opgemaakt vanwege de tijd en de kosten die daarbij gemoeid zijn. De rechtbank en het hof hebben al meerdere keren hierover geoordeeld. Volgens de heffingsambtenaar dient de heffingsambtenaar op basis van het waardebegrip juist aansluiting te zoeken bij de markt.

Het hof constateert dat het taxatieverslag en de taxatiekaart verwijzen naar referentiepanden met vermelding van de kenmerken van de woning en van de referentiepanden en dat daarmee de aansluiting tussen de verkoopprijzen van die panden en de WOZ-waarde van de woning kan worden gemaakt. Daarmee kan niet gezegd worden dat de waarde in bezwaar, toen er nog geen taxatierapport was opgemaakt, ondeugdelijk of onvoldoende was gemotiveerd.9.

De heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport laten zien dat de persoonlijke invloeden zo veel mogelijk zijn uitgesloten. Zo blijkt uit de bijgevoegde verklaringen van de kopers dat de verkoopprijzen van de referentiepanden in de vrije markt tot stand zijn gekomen. De taxateur heeft daarnaast ter zitting verklaard dat in specifiek deze taxatiematrix geen subjectieve elementen zijn opgenomen. De KOUDV-L-factoren zijn namelijk allemaal op 3 (gemiddeld) gezet; de taxateur heeft dus geen correcties voor de KOUDV-L-factoren doorgevoerd. Het hof is zodoende van oordeel dat het taxatierapport als onderbouwing van de WOZ-waarde kan worden meegenomen.

Volgens belanghebbende liegt de heffingsambtenaar en praat hij met twee monden, omdat de beschikte WOZ-waarde op een andere wijze wordt bepaald dan de onderbouwing van de WOZ-waarde in beroep. De heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende het vertrouwensbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel geschonden door met andere referentiepanden de waarde te onderbouwen.

Het hof oordeelt als volgt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de door hem vastgestelde waarde in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen. Het is toegestaan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in de bezwaarfase heeft onderbouwd met een taxatieverslag en in de beroepsfase met een taxatierapport. Dit geldt ook voor het gebruik van andere referentiepanden in de beroepsfase. Van schending van het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel is geen sprake. Hierbij merkt het hof op dat in dit geval de heffingsambtenaar in de beroepsfase twee referentiepanden aan de vergelijking heeft toegevoegd en de overige referentiepanden zowel in de bezwaarfase als in de beroepsfase aan zijn waardering ten grondslag heeft gelegd.

Van een betrouwbare waardering kan volgens belanghebbende pas sprake zijn als er een vergelijking met minimaal 25 objecten en niet slechts drie wordt gemaakt. Een traditionele taxatie schiet daarvoor tekort en een programma als Ortax is daarvoor geschikt.

Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar door de woning in beroep met vijf referentiepanden te vergelijken voldoende referentiepanden gebruikt om de vastgestelde WOZ-waarde mee te onderbouwen.

Volgens belanghebbende staat niet alleen de eindwaarde maar ook de deelwaarde ter discussie. Dat volgens de heffingsambtenaar sprake is van communicerende vaten, waardoor de wijziging van de deelwaarde niet uitmaakt voor de getaxeerde waarde, klopt niet, aldus belanghebbende. Daarnaast hebben de getaxeerde waarde en de gerealiseerde koopsommen volgens belanghebbende een bandbreedte waardoor het verschijnsel van foutenvoortplanting ontstaat. Daarnaast bepalen subjectieve elementen mede de koopsom. Een rechter kan daardoor niet oordelen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Er bestaan ook taxatiemethoden die de foutenvoortplanting onderdrukken, zoals statistische modellen, maar deze methoden worden door de heffingsambtenaar niet gebruikt. Door de vrije keuze in referentiepanden kan verder de waarde volgens belanghebbende hoger dan wel lager uitvallen dan de getaxeerde waarde. Zo kan de taxatiematrix worden gemanipuleerd, aldus belanghebbende.

Volgens de heffingsambtenaar moet conform het waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ juist aansluiting worden gezocht bij de markt. De heffingsambtenaar wijst erop dat belanghebbende de juistheid van het waardebegrip al jaren bestrijdt.

Het hof benadrukt dat taxeren geen exacte wetenschap is. Niet de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor.10.Aangezien taxeren geen exacte wetenschap is, mag een waarde zich in een beperkte bandbreedte bevinden. Het is, zoals het hof hiervoor in 4.13 heeft geoordeeld, aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de vastgestelde WOZ-waarde, gelet op die bandbreedte, niet te hoog is. Verder wijst het hof erop dat de heffingsambtenaar bij de keuze van referentiepanden rekening moet houden met panden die vergelijkbaar zijn met de specifieke onroerende zaak en met de verschillen tussen de referentiepanden en de onroerende zaak.

Belanghebbende betwist de betrouwbaarheid van de taxaties en wijst op de Richtlijn 2014/17/EU inzake kredietovereenkomsten voor consumenten. Belanghebbende betoogt dat hij recht heeft op een betrouwbare taxatie. Dat de Richtlijn 2014/17/EU inzake kredietovereenkomsten voor consumenten met betrekking tot voor bewoning bestemde onroerende goederen niet van toepassing is op belastingwetgeving neemt niet weg dat de WOZ-waarde bedoeld is voor brede toepassing.

De rechtbank heeft over dit geschilpunt als volgt geoordeeld:

5. Verder heeft eiser aangevoerd dat de Wet WOZ in strijd is met de hypothekenrichtlijn van de Europese Unie. De rechtbank begrijpt dit standpunt aldus dat eiser vindt dat Richtlijn 2014/17/EU inzake kredietovereenkomsten voor consumenten met betrekking tot voor bewoning bestemde onroerende goederen4 onjuist dan wel onvolledig is geïmplementeerd in de Wet WOZ. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit artikel 1 van genoemde richtlijn volgt dat de toepassing ervan -kortgezegd -is beperkt tot hypotheken en andere kredietovereenkomsten voor consumenten inzake woningen. Daaruit blijkt niet dat deze richtlijn (mede) van toepassing is op belastingwetgeving waarbij de waarde van onroerend goed van belang is voor de bepaling van de verschuldigde belasting.

Met de volgende voetnoot:

4 PB EU L 60 van 28.2.2014, p. 34-85.

Het hof acht deze overweging juist, op goede gronden gegeven en maakt deze overweging tot de zijne. Wat belanghebbende in hoger beroep op dit punt betoogt maakt dit oordeel niet anders.

Belanghebbende verzoekt het hof om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over de bandbreedte, de mate van zekerheid dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en legitimiteit van de getaxeerde waarden.

Het hof ziet in al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen reden om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De vaste rechtspraak van de Hoge Raad op het punt van de methode, waarmee de WOZ-waarde wordt bepaald, is duidelijk. Het hof ziet dan ook geen reden om vragen te stellen of af te wijken van deze lijn.

Tot slot is de Wet WOZ volgens belanghebbende in strijd met artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM (recht op eigendom), omdat uit de wet niet voorzienbaar is tot welke lasten de wet leidt. De gemeente zou een oneindig hoge WOZ-waarde kunnen vaststellen op basis van de Wet WOZ. Daarnaast is het structureel te laag waarderen in strijd met artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM, aldus belanghebbende.

Het hof volgt belanghebbende hierin niet. Het Eerste Protocol bij het EVRM laat de wetgever bij de heffing en invordering van belastingen een ruime beoordelingsmarge. Die marge is met de heffing van onroerendezaakbelastingen, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, niet overschreden.11.

V. WOZ-waarde

De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning op waardepeildatum niet te hoog is. Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar daarin geslaagd. Het hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiepanden zijn – net als de woning – gelegen in [appartementen complex] . Tevens hebben de referentiepanden hetzelfde bouwjaar, vergelijkbare bijgebouwen en eenzelfde vormgeving. De referentiepanden zijn weliswaar niet identiek aan de woning, maar de heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het hof in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in bijvoorbeeld de inhoud door correcties toe te passen. De referentiepanden zijn daarnaast voldoende dicht bij de peildatum verkocht.

Volgens belanghebbende is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 452.000. Belanghebbende heeft ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd dat op 25 januari 2023 is opgesteld door zijn gemachtigde.

Belanghebbende maakt met zijn taxatierapport niet aannemelijk dat de waarde € 452.000 bedraagt. Daarbij neemt het hof mee dat het hof aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar meer waarde hecht dan dat van belanghebbende en dat legt het hof in 4.43 uit. Verder heeft belanghebbende met telkens nieuwe taxatiematrixen juist proberen te betogen dat taxatiematrixen onbetrouwbaar zijn en dat het hof geen waarde zou moeten hechten aan deze wijze van taxeren van de waarde. Het hof ziet dan niet in waarom het dan wel van de matrix van belanghebbende zou moeten uitgaan.

Inhoud van de woning

De heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende de inhoud van de woning onjuist vastgesteld op 706 m3. Volgens belanghebbende is de inhoud 689 m3. De verkoopadvertentie van de woning geeft een inhoud van 687 m3 aan. Belanghebbende vindt dat hierbij moet worden aangesloten. De heffingsambtenaar heeft daarnaast het volume van de berging van belanghebbende onjuist vastgesteld. De inhoud van de berging van de woning is 25,5 m3 volgens belanghebbende. Het balkon bedraagt volgens de heffingsambtenaar 13 m2 en volgens belanghebbende 12,4 m2. In de verkoopadvertentie staat een oppervlakte van 11 m2. Belanghebbende vindt dat voor de bepaling van de waarde van de verkoopinformatie moet worden uitgegaan.

De heffingsambtenaar stelt dat hij de inhoud van de woning conform de Meetinstructie Bruto inhoud woningen van de Waarderingskamer12.(hierna: de meetinstructie) heeft berekend in plaats van de NEN2580. Dit kan mogelijk het verschil verklaren tussen de meting van de heffingsambtenaar en die van de makelaar. De inhoud is gewijzigd in 2016, omdat de inhoudsmaat in het gemeentelijk systeem ten onrechte op 694 m3 stond geregistreerd. Aan de hand van de bouwtekeningen moet de inhoud echter worden berekend op 706 m3. De inhoud is gecontroleerd door de werkvoorbereiders. Deze inhoudsberekening heeft de heffingsambtenaar overgelegd. Ook de inhoud van de berging is opnieuw berekend door de werkvoorbereider. Deze berekening is ook overgelegd. De oppervlaktemaat van belanghebbendes balkon is volgens de heffingsambtenaar berekend vanaf de puilijn, omdat het glas niet meegerekend is in de berekening van de bruto-inhoud van de woning. Dit verklaart volgens de heffingsambtenaar hoogstwaarschijnlijk het summiere verschil tussen de berekeningen van de gemeentelijke werkvoorbereiders en belanghebbendes berekening.

Het hof oordeelt als volgt. De heffingsambtenaar heeft de berekeningen van de inhoud en de bijbehorende bouwtekeningen van de woning overgelegd. Het hof is niet gebleken dat de gehanteerde maten niet overeenstemmen met de feitelijke situatie. De in de berekening gehanteerde maten zijn immers gebaseerd op de bouwtekeningen. Verder heeft de heffingsambtenaar bij zowel de waardebepaling van de woning als de referentiepanden de meetinstructie gehanteerd, wat leidt tot een eenduidige bepaling van de inhoud van de woning en de referentiepanden. De omstandigheid dat de inhoud voorgaande jaren lager is vastgesteld, doet hier niet aan af. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat volgens het gemeentelijk systeem de inhoud voor 2016 ten onrechte 694 m3 bedroeg. Conform de berekening op basis van de meetinstructie bedraagt de inhoud 706 m3, aldus de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar met overgelegde berekeningen en de bouwtekeningen de berekening van de inhoud inzichtelijk gemaakt. Het hof zal daarom van deze inhoud uitgaan. Het hof acht daarbij aannemelijk dat de inhoud die de makelaar bij de verkoop van de woning heeft bepaald daarvan afwijkt omdat de meetinstructie afwijkt van de NEN 2580.

Belanghebbende heeft de WOZ-waarden en gebruiksoppervlakten van alle woningen in [het gebouw] Zuidoost en Zuidwest van [appartementen complex] vergeleken. Volgens belanghebbende zitten er forse verschillen in de WOZ-waarden, die niet verklaard kunnen worden uit bij belanghebbende bekende verschillen in kenmerken van de woningen. Belanghebbende heeft verzocht om de inhoud van alle woningen en alle andere kenmerken kenbaar te maken zodat hij mogelijk de afwijkingen kan verklaren. Dit heeft de heffingsambtenaar niet gedaan.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de werkvoorbereider de inhoudsmaten van de panden [adres] 95, 189 en 193 opnieuw in kaart heeft gebracht. De heffingsambtenaar heeft de inhoudsberekening en de bijbehorende bouwtekeningen overgelegd. Het hof is niet gebleken dat de in die berekeningen op basis van de bouwtekening gehanteerde maten niet overeenstemmen met de feitelijke situatie. De heffingsambtenaar heeft zodoende aannemelijk gemaakt dat hij is uitgegaan van de juiste inhoudsmaten van de referentiepanden. Hij is niet gehouden de gegevens van alle woningen in [het gebouw] Zuidoost en Zuidwest van [appartementen complex] te verstrekken aangezien die woningen geen referentiepanden waren.

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar blijkens het waardevergelijkingsrapport de koopsommen van de referentiepanden niet gecorrigeerd voor het aandeel van de verkoper in het reservefonds van de VvE.

Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het taxatierapport dat de VvE-reserves uit de verkoopprijzen zijn verwijderd.

Uit het taxatierapport volgt dat de heffingsambtenaar het aandeel van de verkoper in het reservefonds van de VvE-reserves uit de verkoopprijzen van de referentiepanden heeft gehaald. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar meer rekening had moeten houden met het aandeel in de VvE reserves.

VI. Discriminatie

Volgens belanghebbende is sprake van discriminatie, omdat de rechtbank aan de taxatiematrix van de heffingsambtenaar meer waarde hecht dan aan de taxatiematrix van belanghebbende.

Het hof oordeelt over de bewijskracht van de waardematrix van de gemachtigde als volgt. Ook het hof hecht in het kader van bewijswaardering in beginsel meer waarde aan een taxatierapport of matrix van een deskundige zoals een gediplomeerd taxateur dan aan een door een belanghebbende of zijn gemachtigde opgestelde waardematrix als die niet is opgesteld door een taxateur.13.Dit komt, omdat een taxateur een opleiding heeft gevolgd om woningen te taxeren en een taxateur kennis heeft van de huizenmarkt. Dit levert anders dan belanghebbende betoogt geen verboden discriminatie op. De omstandigheid dat belanghebbende door zelfstudie ook kennis heeft over de woningmarkt en veel weet over statistiek, maakt dit niet anders.

VII. Kennelijk onredelijk gebruik van het procesrecht

Volgens de heffingsambtenaar ontbreekt een procesbelang. De heffingsambtenaar wijst op het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in de zaak ECLI:NL:RBOBR:2020:5180. Belanghebbende heeft blijkens dit proces-verbaal gezegd: “De WOZ-waarde is mij een worst, die paar tientjes gemeentelijke belasting maken mij niet uit.” Daarnaast heeft belanghebbende meerdere malen een oordeel gekregen over de taxatiemethode en het gebruik van de matrix. Door steeds dezelfde gronden aan te voeren terwijl er al uitspraak is gedaan over deze gronden, is er volgens de heffingsambtenaar sprake van kennelijk onredelijk gebruik van het procesrecht. De heffingsambtenaar verzoekt om belanghebbende een waarschuwing te geven.

Volgens belanghebbende slaat de heffingsambtenaar met de opmerking dat belanghebbende geen belang heeft bij de hoger beroepsprocedure de plank mis. Dat belanghebbende heeft gezegd dat de WOZ-waarde hem een worst zal wezen was een emotionele uitspraak veroorzaakt door zijn jarenlange vergeefse pogingen om de taxaties en zijn WOZ-zaken eerlijker te krijgen.

Het hof is van oordeel dat er geen sprake is van tegen beter weten in procederen. Dat er over de geschilpunten al jurisprudentie is gewezen, betekent niet dat hier sprake is van ‘tegen beter weten in’ procederen. Daarnaast voert belanghebbende zaakspecifieke gronden aan, zoals over de inhoud van de woning en de op de zaak betrekking hebbende stukken. Op het punt van de op de zaak betrekking hebbende stukken is belanghebbende in deze procedure en eerdere procedures in het gelijk gesteld. Ook daarom is het hof van oordeel dat er geen sprake is van tegen beter weten in procederen.

VIII. Anonimiseren uitspraak

Belanghebbende heeft verzocht om de uitspraak niet geanonimiseerd op rechtspraak.nl te plaatsen. Het hof zal niet aan dit verzoek voldoen. Volgens artikel 7, lid 1, Besluit selectiecriteria uitsprakendatabank Rechtspraak.nl moeten alle uitspraken die worden gepubliceerd zijn gepseudonimiseerd volgens de daartoe vastgestelde Pseudonimiseringsrichtlijn.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep gedeeltelijk gegrond is, namelijk voor zover het hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden door niet te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om een afschrift van door hem gevraagde gegevens te verstrekken (zie hiervoor onder 4.6).

Ten aanzien van het griffierecht

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 49 respectievelijk € 136 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep in zoverre gegrond had moeten worden verklaard.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die de gemachtigde redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gedeeltelijk gegrond is en het beroep bij de rechtbank ook gedeeltelijk gegrond is.

Het hof stelt deze tegemoetkoming op een bedrag aan reis- en verletkosten van de gemachtigde voor het bijwonen van de zittingen bij de rechtbank en het hof van respectievelijk € 43,40 en € 46, is in totaal € 89,40.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, M.E. Smorenburg en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 april 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.

De griffier, De voorzitter,

E. Royakkers J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.