Hof Amsterdam, 16-05-2023, nr. 200.296.856/01, nr. 200.297.730/01

Het pand [A-straat] 171 in [plaats A] is gesplitst in appartementsrechten. [geïntimeerde 1] c.s. zijn eigenaar van één appartementsrecht. De Stichting is eigenaar van de overige drie appartementsrechten. [geïntimeerde 1] c.s. en de Stichting zijn de leden van de VvE. [geïntimeerde 1] c.s. enerzijds en de VvE en de Stichting anderzijds zijn sinds 2017 verwikkeld in verscheidene conflicten die het pand betreffen. De rechtbank heeft diverse beslissingen in het voordeel van [geïntimeerde 1] c.s. genomen, waaronder een verbod aan de VvE om zonder unanimiteit van stemmen besluiten te nemen over het funderingsherstel van het pand. Deze beslissing is volgens het hof in strijd met de systematiek van het VvE-recht. Ook op andere punten oordeelt het hof anders dan de rechtbank.

Deze twee procedures in hoger beroep (VvE 200.296.856; de Stichting 200.297.730) zijn gelijktijdig behandeld. Beide arresten worden hierbij in één document opgenomen. Waar nodig zal het hof onderscheid per zaak maken.

De VvE respectievelijk de Stichting is bij dagvaarding van 28 juni 2021, hersteld bij exploot van 29 juni 2021, respectievelijk 20 juli 2021 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 30 december 2020 (het tussenvonnis) en 21 april 2021 (het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde 1] c.s. als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en (onder meer) de VvE als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie en de Stichting als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties aan de zijde van de VvE;

- memorie van grieven aan de zijde van de Stichting;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven, tevens houdende wijziging/vermeerdering van eis aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. in het hoger beroep van de VvE, met producties;

- memorie van antwoord aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. in het hoger beroep van de Stichting, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens houdende antwoordakte wijziging/vermeerdering aan de zijde van de VvE, met producties.

Tijdens de mondelinge behandeling op 16 maart 2023 hebben de hiervoor genoemde advocaten aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen het woord gevoerd. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord. Zij hebben ieder nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.

De VvE heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. zal afwijzen en de vorderingen van de VvE zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot terugbetaling van al hetgeen de VvE ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft voldaan, met rente, en tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente. In het incidenteel hoger beroep heeft de VvE geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.

De Stichting heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot terugbetaling van al hetgeen de Stichting ter uitvoering van het vonnis van 21 april 2021 aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft voldaan, met rente, en tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

[geïntimeerde 1] c.s. hebben in het hoger beroep van de VvE geconcludeerd tot aanpassing van de bestreden vonnissen zoals gevorderd in het incidenteel hoger beroep en tot bekrachtiging voor het overige, met beslissing over de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

In het hoger beroep van de Stichting hebben [geïntimeerde 1] c.s. geconcludeerd tot aanpassing van de bestreden vonnissen zoals door hen gevorderd in het incidenteel hoger beroep tegen de VvE en tot bekrachtiging voor het overige, met beslissing over de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.33 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De VvE en de Stichting hebben grieven gericht tegen de onder 2.8 en 2.21 vastgestelde feiten. Die grieven slagen niet, zoals hieronder zal blijken. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet betwist. Het hof neemt die feiten daarom ook als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.

[geïntimeerde 1] c.s. en de Stichting vormen samen de VvE van het pand aan de [A-straat] 171 (hierna: het pand). Het pand is een rijksmonument. Op 24 juni 1994 verkreeg de Stichting het eigendom van het pand. De economisch eigendom is toen overgedragen aan [A] (hierna: [A] ). [A] is (mede)bestuurder van de Stichting.

Bij akte van splitsing van 2 september 1996 is het pand gesplitst in zes appartementsrechten en is de VvE opgericht. Bij notariële akte van 20 augustus 1997 (hierna: de splitsingsakte) zijn de splitsing en het splitsingsreglement gewijzigd. Het pand werd gesplitst in acht appartementsrechten: vier woningen (171A: het souterrain en de begane grond, 171B: de eerste verdieping, 171C: de tweede verdieping en 171D: de derde verdieping en zolder) en vier bergingen.

[geïntimeerde 1] c.s. zijn sinds 2012 eigenaar van, kort gezegd, het appartement 171 C, (hierna: 171C). De Stichting is (inmiddels) eigenaar van de overige appartementen (hierna: 171A, 171B en 171D). De voormalige eigenaar van 171D was [B] (hierna: [B] ), toen ook voorzitter van de VvE. [B] heeft 171D tijdens de procedures in hoger beroep verkocht.

In de VvE bezitten [geïntimeerde 1] c.s. en de Stichting respectievelijk 16% en 84% van de stemrechten. Het administratief beheer van de VvE was tot 1 januari 2019 ondergebracht bij Velzel VvE Diensten B.V (hierna: Velzel). Vanaf 1 juni 2019 is het beheer ondergebracht bij Delair Vastgoed Beheer B.V. (hierna: Delair).

Tussen [geïntimeerde 1] c.s. enerzijds en de VvE en de Stichting anderzijds zijn diverse conflicten ontstaan. Voor zover in deze hoger beroep procedures van belang gaat het om:

i) de vloer van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s en met name de vraag of deze voldoet aan daaraan te stellen eisen van geluidsisolatie.;

ii) de noodzaak van funderingsherstel en of en op welke wijze de VvE daarnaar onderzoek zou mogen doen;

iii) de wijze waarop een huurder van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. door de VvE is benaderd en de mogelijk daaraan verbonden schadelijke gevolgen voor [geïntimeerde 1] c.s..

Hierna zal het hof de relevante feiten per onderwerp clusteren.

Ad i) de vloer van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. (hierna ook wel: de vloer)

De splitsingsakte bevat onder meer de volgende bepalingen:

G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten

Artikel 17

1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

(…)

5. De eigenaren van de respectieve appartementsrechten zijn verplicht tot het aanbrengen en instandhouden van een deugdelijke isolatievloer in hun appartementsrecht(en) conform de daarvoor geldende eisen voorzover dat appartementsscheidende vloeren zijn en de appartementsrechten niet in één hand zijn. (…)

Bij Whatsapp-bericht van 11 november 2016 heeft [B] in zijn hoedanigheid van voorzitter van de VvE aan [geïntimeerde 1] geschreven dat [A] wil dat [geïntimeerde 1] c.s. in hun appartement ‘een woningscheidende vloer’ aanleggen, die volgens de splitsingsakte aanwezig moet zijn ‘en er kennelijk nu niet zit’.

[A] heeft Peutz B.V. (hierna: Peutz) opdracht gegeven om een akoestisch onderzoek in te stellen naar de contactgeluidisolatie van de woningscheidende vloer tussen 171 C en 171 B. [geïntimeerde 1] c.s. hebben hun medewerking aan dat onderzoek verleend. Peutz heeft haar bevindingen neergelegd in een rapport van 13 februari 2017. Daarin is vermeld dat de metingen zijn verricht conform de voorschriften zoals vastgelegd in de norm NEN 5077 2001, ‘Geluidwering in gebouwen’. Voor zover relevant staat verder in het rapport het volgende opgenomen:

[p. RA 7, 48] De gemeten contactgeluidisolatie van de woningscheidende (vloer)constructie tussen de twee verblijfsruimten in appartement 171C en de onderliggende verblijfsruimten in appartement 171B bedraagt in beide meetsituaties Lco = -5dB.

(…)

De gemeten geluidisolatiewaarden stemmen min of meer overeen met hetgeen op basis van ervaring verwacht kan worden van de aangetroffen constructies en zijn in die zin ook niet ongebruikelijk in oude binnenstadspanden met houten vloerconstructies.

Uit oogpunt van akoestisch comfort zijn dergelijke waarden echter wel reden tot bezorgdheid. Dit wordt hierna toegelicht aan de hand van de beoordelingsmethodiek voor het akoestisch comfort in gebouwen, zoals beschreven in NEN 1070.

In NEN 1070 wordt een beoordelingsmethodiek voor de akoestische kwaliteit van gebouwen omschreven ten aanzien van diverse aspecten (luchtgeluidisolatie, contactgeluidisolatie, wering van buitengeluid c.q. verkeerslawaai, geluid afkomstig van technische installaties en galm in ruimten). De beoordeling resulteert per aspect in een kwaliteitsklasse. Er worden 5 kwaliteitsniveaus (1 t/m 5) onderscheiden, telkens in kwaliteitsstappen van 5 dB, waarbij klasse 1 een hoog kwaliteitsniveau vertegenwoordigt en klasse 5 een laag kwaliteitsniveau.

(…)

De gemeten contactgeluidisolatie tussen appartement 171C en 171B is conform NEN 1070 beoordeeld als kwaliteitsklasse 5. Daarbij wordt volgens NEN 1070 feitelijk geen bescherming geboden tegen geluiden en zijn muziek en luide spraak, loopgeluiden en dergelijke naar verwachting veelvuldig hinderlijk voor [meer, hof] dan 50% van de personen.

[p. RA 8, 49] De gemeten luchtgeluidisolatie tussen appartement 171C en 171B stemt volgens NEN 1070 overeen met kwaliteitsklasse 4. Daarbij is volgens NEN 1070 eveneens spraak en muziek vaak hoorbaar en wellicht storend, en zijn loopgeluiden veelal hinderlijk voor naar verwachting 25 à 50% van de personen.

Kortom: op basis van de meetresultaten en de beoordeling daarvan op basis van NEN 1070 is de kans reëel aanwezig dat de lucht- en contactgeluidisolatie van appartement 171C naar 171B als onvoldoende wordt ervaren en dat burengeluid (zeker loopgeluiden e.d.) als hinderlijk worden ervaren.

(…).

[p. RA 9, 50] Uitgaande van een houten dragende vloerconstructie wordt een (zeer) effectieve verbetermaatregel aan de bovenzijde van de vloer verkregen door het aanbrengen van een zwaardere en zwevend opgelegde dekvloer, voordat de harde vloerafwerking (parket o.d.) wordt gelegd (…). Gezien het extra gewicht van de toe te voegen dekvloer dient wel eerst door een constructeur te worden beoordeeld in welke mate de bestaande vloerbalken de extra belasting kunnen dragen. (…) Tevens wordt door toevoeging van een dergelijke zwevende dekvloer het afgewerkte vloerpeil in appartement 171C circa 6 à 8 cm verhoogd, met bijbehorende consequenties bij deuren, trap en dergelijke. Het moge duidelijk zijn dat bovengenoemde maatregel zeer ingrijpend is (…). Vermoedelijk is het toevoegen van een goede (bij voorkeur zware) zwevende dekvloer onder de parketlaag in dit geval niet opportuun.

Bij de verbouwing van de ruimten op de 1e verdieping kunnen tevens verbetermaatregelen vanaf de onderzijde van de vloer worden overwogen. Met het oog op de effectiviteit van dergelijke maatregelen is het onvermijdelijk dat de houten balklaag aan het zicht wordt onttrokken door geluidisolerende plafonds en dat daardoor ook de vrije hoogte in deze ruimten bijgevolg afneemt. (…)

[p. RA 10, 51] Ervan uitgaande dat toevoeging van een goede zwevende dekvloer niet tot de mogelijkheden behoort maar dat bovengenoemde maatregel aan de onderzijde van de vloer wel kan worden aangebracht, kan de contactgeluidisolatie en de luchtgeluidisolatie tussen appartement 171C en 171B worden verbeterd tot kwaliteitsklasse 3 volgens NEN 1070 (hetgeen min of meer overeenstemt met het huidige nieuwbouwniveau in het Bouwbesluit). (…)

De VvE heeft op 15 maart 2017 een vergadering gehouden. In de notulen daarvan is bij het agendapunt “vloerisolatie” vermeld dat [A] metingen heeft laten uitvoeren waaruit volgens hem blijkt dat de vloer tussen het appartement van hem en dat van [geïntimeerde 1] c.s. niet voldoet aan de statuten. Omdat het rapport van Peutz bij [geïntimeerde 1] c.s. (en [B] ) onbekend was is een nieuwe vergadering gepland.

Die vergadering heeft vervolgens plaatsgevonden op 11 april 2017. Blijkens de notulen daarvan heeft [A] toen een formeel besluit in stemming gebracht waarin namens de VvE [geïntimeerde 1] c.s. wordt opgedragen om voor eind 2017 conform hetgeen vermeld staat in de splitsingsakte in artikel 17 lid 5 (“een deugdelijke isolatievloer conform de daarvoor geldende eisen voor zover dit appartementsscheidende vloeren zijn”) de woning van geluidisolatie te voorzien. [geïntimeerde 1] c.s. stemden tegen, [A] stemde voor en [B] onthield zich van stem. Het besluit is daarop genomen. [geïntimeerde 1] c.s. hebben niet op de voet van artikel 5:130 BW vernietiging van dit besluit verzocht.

Op verzoek van [geïntimeerde 1] c.s. heeft Vloerenhuis [plaats A] (hierna: Vloerenhuis) de vloer van 171C geïnspecteerd. In een brief van 27 september 2017 heeft Vloerenhuis daarover onder meer het volgende vermeld:

Op uw verzoek, stuur ik u bij deze mijn bevindingen toe van de inspectie aan uw parketvloer van de woonkamer/keuken, hal en slaapkamer. Ik heb kunnen constateren dat uw parketvloer is gelegd op een solide geluiddempende tussenlaag welke op de zichtbare plaatsen netjes vrij ligt ten opzichte van de wand. Contactgeluid kan daardoor niet via uw parketvloer en de wanden naar uw benedenvloer doordringen. Het toegepaste ondervloersysteem geldt als één van de beste opties om traditioneel parket geluiddempend te installeren. Samen met de onderliggende Anhydriet ondervloer is een verbetering van de contactgeluidisolatie van uw zijde naar mijn mening niet mogelijk.

[geïntimeerde 1] c.s. hebben ook [I] Bouwtech (hierna: [I] ) gevraagd om een onderzoek aan hun vloer uit te voeren. In een brief van 10 oktober 2017 heeft [I] onder meer het volgende geschreven:

Ter beschikking gesteld door u werden het rapport (…) d.d. 13 februari 2017 van de firma Peutz (…), een schriftelijke verklaring (…) van Vloerenhuis [plaats A] en verder uit eigen onderzoek maatvoering en foto’s betreffende de aangebrachte parketvloer die de uitvoering duidelijk laten zien.

(…)

De ondervloer waarop de parketfriezen zijn aangebracht bestaat uit 2 lagen spaanplaat (…). De samengestelde ondervloer (…) is (…) ontkoppeld aangebracht op de aanwezige constructie in de woning.

(…)

De constructievloer bestaat uit een traditionele houten vloer opbouw. (…) Op de woning scheidende vloer is op de houten vloerdelen een Anhydriet vloer aangebracht met een dikte van 21 mm. (…)

Gezien de traditionele opbouw van de constructievloer, de afwezigheid van isolatie in de totale opbouw hiervan en het star aangebrachte plafond zal deze constructie een zeer matige geluidisolatie hebben. (…) Aan de bovenkant van de constructie is de parketvloer op een goede manier aangebracht en heeft men een maximaal mogelijke reductie bereikt binnen de mogelijkheden ter plaatse.

(…)

Een verbetering van de geluid isolerende waarden kan alleen bereikt worden door aan de onderkant van de constructie de nodige maatregelen te nemen.

[I] heeft op 18 januari 2019 aan [geïntimeerde 1] een verklaring gestuurd, waarin onder meer het volgende is vermeld:

1. Peutz heeft alleen geluidmetingen verricht in opdracht van de heer [A] en geen enkele uitspraak gedaan m.b.t. de technische staat van de vloer. De term deugdelijke ondervloer in de splitsingsakte is een begrip dat niet omschreven staat (…).

2. In de splitsingsakte worden geen eisen aan de geluidreductie van de constructie vloer, c.q. de gehele vloeropbouw gesteld. Omdat er een uitgangspunt ontbreekt kan ook niet bepaald worden of de geluidreductie ergens aan voldoet. Wel kan, en dat is ook gedaan in het Peutz rapport, een aanbeveling gedaan worden om de geluidreductie te verbeteren. Wij onderschrijven dat advies ook.

3. (…) Technisch is deze vloer prima in orde. Binnen de begrensde mogelijkheden ter plaatse is er in een deugdelijke vloer voorzien. Significante verbeteringen in de geluidreductie kunnen alleen gerealiseerd worden door aan de onderzijde van de constructievloer, lees plafondzijde van appartement 171-B, bij de heer [A] de situatie te wijzigen.

4. Een mogelijke verbetering aan de bovenzijde van de vloer betreft alleen de plinten zogenaamd “zwevend” te plaatsen zoals aangegeven in onze rapportage van 10 oktober 2017. (…).

In opdracht van [geïntimeerde 1] c.s. heeft Vloerenhuis de plinten en afwerklijsten van de vloer van 171C gecontroleerd op contactgeluidisolatie en waar nodig vervangen. Bij brief van 22 januari 2019 heeft Vloerenhuis onder meer het volgende aan [geïntimeerde 1] geschreven:

We hebben kunnen constateren dat de plinten geen contact maken ten opzichte van de parketvloer. De afwerklijsten zijn opnieuw geplaatst en waar nodig vervangen. Daardoor kunnen we ook met zekerheid stellen dat deze geen contact maken met ten opzichte van de wanden of kozijnen en geluidsoverlast veroorzaakt door contactgeluiden van de parketvloer niet van toepassing zijn.

Ad ii) de noodzaak van funderingsherstel en of en op welke wijze de VvE daarnaar onderzoek zou mogen doen.

De notulen van een vergadering van de VvE op 8 maart 2018 vermelden onder meer het volgende:

*Fundering: scheuren trappenhuis achterzijde.

Het pand [A-straat] 175 heeft de fundering vervangen. Er zijn een aantal scheuren ontstaan in het trappenhuis en de deuren en ramen klemmen aan de voorkant.

Er zijn een aantal opties om de fundering te controleren:

1. Plaatsen meetbouten: Deze methode kost minstens één jaar;

2. Het openhakken van de vloer in het souterrain: Dit is kostbaar en zorgt voor een hoop schade in het appartement van de heer [A] .

3. Via de stoep: De natuursteen plaat eruit (is aan vervanging toe) en via het fietsenhok naar de fundering toe graven.

De heer [A] heeft een offerte aangevraagd bij Duyts Bouwconstructies d.d. 09-02-2018 om te laten onderzoeken hoe het met de fundering is gesteld, dit is optie 3. De offerte is doorgemaild naar de andere eigenaren. Bij volmacht laat de heer [geïntimeerde 1] weten niet akkoord te gaan met deze offerte, maar de voorkeur te geven aan een bouwkundig onderzoek zoals voorgesteld door Velzel VvE diensten.

De heer [A] meldt dat de fiscale monumentenaftrek hoogstwaarschijnlijk wordt afgeschaft per 01-01-2019 en indien de fundering wel hersteld dient te worden, deze werkzaamheden dit jaar uit te voeren om van de volledige fiscale aftrek van uitgaven voor monumentenpanden gebruik te maken. De heer [B] gaat akkoord met het voorstel van de heer [A] . De heer [A] geeft aan, als het nodig zou zijn om de fundering te laten herstellen, het souterrain te willen uitdiepen. Deze kosten zijn voor rekening van de heer [A] .

De vergadering besluit de offerte van Duyts Bouwconstructies te financieren door middel van een eenmalige eigen bijdrage van totaal € 10.000,00.

[geïntimeerde 1] c.s. hebben op de voet van artikel 5:130 BW aan de kantonrechter vernietiging van dit besluit van 8 maart 2018 verzocht.

Op 28 maart 2018 heeft Duyts Bouwconstructies (hierna: Duyts) het pand geïnspecteerd, op 10 april 2018 heeft zij scheefstandmetingen uitgevoerd en op 23 april 2018 heeft zij een rapport uitgebracht over de resultaten daarvan. Duyts heeft geconcludeerd dat er sterke aanwijzingen zijn voor een gebrek in de fundering. Zij heeft geadviseerd om tot herstel over te gaan. Daartoe heeft zij op 16 mei 2018 een offerte uitgebracht aan [A] . [A] heeft de offerte diezelfde dag ondertekend.

In de notulen van een vergadering van de Vve van 25 mei 2018 staat onder meer het volgende:

De heren [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben een gerechtelijke procedure opgestart tegen de Vereniging van Eigenaars [A-straat] 171 met betrekking tot het besluit van 8 maart 2018 om een onderzoek in te stellen naar de status van de fundering en dit onderzoek te financieren met een eenmalige bijdrage. (…)

De redenen om het onderzoek en het eventuele funderingsherstel te laten plaatsvinden in 2018 zijn onder meer de zorgwekkende toestand van het huis (scheuren in het trappenhuis en de buitengevel, ramen en deuren die niet meer open of dicht willen) en de naderende afschaffing van fiscale regeling voor monumenten. Deze regeling vervalt per 01-01-2019. De heer [B] meldt aan de heer [C] [gevolmachtigde van [geïntimeerde 1] c.s., hof] dat, indien door het toedoen van de heren [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] de funderingswerkzaamheden niet in 2018 kunnen worden uitgevoerd, de vereniging van eigenaars hen aansprakelijk stelt voor de misgelopen monumentenaftrek en andere schade als gevolg van het niet of niet op tijd kunnen uitvoeren van het funderingsherstel. (…)

* Aanvraag offerte Duyts d.d. 16-05-2018

(…) De heer [C] stemt namens de heren [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] tegen de offerte van de firma Duyts d.d. 16 mei 2018. De heer [B] en de heer [A] stemmen voor de offerte van de firma Duyts. Gevraagd naar een reden voor deze tegenstem kan de heer [C] deze niet geven; hij heeft enkel de opdracht overal “tegen” te stemmen. De vergadering besluit in te stemmen met de offerte van de firma Duyts voor de voorbereidende werkzaamheden voor het funderingsherstel. (…) De firma Duyts vraagt voor het funderingsherstel de omgevingsvergunning bij de Gemeente [plaats A] aan voor de vereniging.

[geïntimeerde 1] c.s. hebben op de voet van artikel 5:130 BW aan de kantonrechter vernietiging van dit besluit van 25 mei 2018 verzocht.

Door Duyts is vervolgens verder onderzoek gedaan naar de fundering. Van de resultaten van het onderzoek is op 17 september 2018 een rapport opgesteld. In dat rapport staat onder meer het volgende:

11 – Discussie

De fundering onder het pand is ca. 400 jaar oud. In de voorgevel en inpandig zijn grote scheefstanden naar rechts gemeten (…) De grote scheefstand is dus een sterke aanwijzing een gebrek in de fundering.

(…)

In verband met de bewoonde toestand van het pand is de funderingsinspectie niet uitgevoerd op de voorkeurslocatie (meest gezakte punt aan de rechterzijde voorzijde van het pand). In plaats daarvan is de inspectieput aan de achterzijde gegraven, waarbij een gedeelte van de fundering onder de bouwmuur van de achteruitbouw (trappenhuis) en een gedeelte van de fundering onder de achtergevel van het hoofdpand is waargenomen.

De fundering onder de achtergevel van het hoofdpand verkeert visueel in matige staat. (…) Op basis van de beschikbare gegevens beoordelen wij de fundering ter plaatse van de inspectieput als “matig”. Op basis van de scheefstandsmetingen is het aannemelijk dat de fundering ter plaatse van de voorgevel in slechtere staat verkeert. Hoeveel slechter dat is, kan op basis van de beschikbare gegevens niet worden gesteld. De funderingskwaliteit van het hoofdpand ligt dus ergens tussen “onvoldoende” en “matig”.

In het rapport heeft Duyts verder geschreven dat de kwaliteit van de fundering van de achteruitbouw onvoldoende is en dat de fundering moet worden hersteld. Duyts heeft geadviseerd om het gehele pand op één nieuwe fundering te plaatsen, omdat wanneer het herstel beperkt wordt tot alleen de achteruitbouw er een zakkingsverschil zal optreden tussen het herstelde gedeelte en het hoofdpand.

Onder de kop ‘Conclusie’ heeft Duyts over de kwaliteit van de fundering van het pand onder meer het volgende geschreven:

“matig” (code oranje) tot “onvoldoende” (code rood) voor het hoofdpand.

Deze beoordeling is vergelijkbaar met kwaliteitsniveau III (observatieniveau) à IV (afkeurniveau) volgens het systeem van de gemeente [plaats A] . (…)

“onvoldoende” (code rood) voor de achteruitbouw. Deze beoordeling is vergelijkbaar met kwaliteitsniveau IV (afkeurniveau) volgens het systeem van de gemeente [plaats A] .

Op 28 november 2018 heeft de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente [plaats A] de gemeente geadviseerd om niet akkoord te gaan met de aanvraag voor de vergunning om de fundering van het pand te vernieuwen. De commissie heeft geconcludeerd dat de noodzaak van het vernieuwen van de fundering niet overtuigend is aangetoond.

Bij beschikking van 5 december 2018 heeft de kantonrechter op verzoek van [geïntimeerde 1] c.s. de VvE-besluiten van 8 maart 2018 (rov. 3.16) en 25 mei 2018 (rov. 3.18) vernietigd met veroordeling van de VvE in de proceskosten. In de beschikking heeft de kantonrechter onder meer het volgende overwogen:

10. De kantonrechter stelt voorop dat er in deze zaak voldoende aanknopingspunten zijn om te oordelen, dat degene die de meerderheid van stemmen in de VvE heeft, een zelfstandig eigen belang als appartementseigenaar heeft bij de onderhavige besluiten en dat er in dat opzicht sprake is van een belangenverstrengeling. De kantonrechter leidt af uit het feit dat er begin februari 2018 al een offerte is aangevraagd bij Duyts door de architect van [A] en in de offerte is vermeld dat deze is ‘uitgebracht voor het maken van een rapport over de kwaliteit van de bestaande fundering, indien gewenst te gebruiken voor een splitsing in appartementsrechten van het project [A-straat] 171 A te [plaats A] ’. Verder blijkt uit de notulen van 8 maart 2018 dat [A] indien tot fundering zou worden besloten, van plan was het souterrain uit te laten diepen. Gezien het voornemen tot splitsen, acht de kantonrechter aannemelijk dat die wens ook al een rol gespeeld heeft bij het aanvragen van de offerte en inmiddels is ook gebleken dat daarvoor een vergunning is aangevraagd. (…) Deze belangenverstrengeling dwingt tot een hoge mate van zorgvuldigheid bij de besluitvorming inzake die belangen. Dit neemt overigens niet weg dat ook [B] heeft ingestemd met het besluit.

(…)

17. De kantonrechter is op grond van de stukken en de mondelinge behandeling niet tot de overtuiging gekomen dat herstel van de fundering in de omvang zoals die thans is voorgenomen, op korte termijn nodig is. Ter zitting hebben alle partijen erkend dat er geen sprake is van een situatie die strijdig is met het Bouwbesluit, terwijl niet aangetoond is dat de snelheid van de verzakking zodanig is dat ingrijpen op korte termijn nodig is.

18. Hoewel de VvE in het kader van haar beheerstaak een zekere vrijheid om tot herstel over te gaan niet kan worden ontzegd, zijn de besluiten gebaseerd op het standpunt dat funderingsherstel noodzakelijk is. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende komen vast te staan. Het goed observeren van de snelheid van het verzakkingsproces moet naar het oordeel van de kantonrechter vanuit het oogpunt van de funderingskwaliteit vooralsnog afdoende zijn. Dit is ook door [geïntimeerde 1] c.s. voorgesteld, maar door de VvE afgewezen. Rekening houdend met de belangenverstrengeling in deze kwestie is de kantonrechter van oordeel, dat de VvE in redelijkheid en billijkheid deze optie niet had kunnen passeren. Er is ook onvoldoende reden om daartoe niet alsnog over te gaan.

Tegen deze beschikking is geen hoger beroep ingesteld.

Op 4 april 2019 heeft een inspecteur van Bouwtoezicht bij de gemeente [plaats A] een inspectiebezoek aan het pand gebracht. In de notulen van een vergadering van de VvE op 25 april 2019, waarbij [geïntimeerde 1] c.s. afwezig waren, staat onder meer het volgende vermeld:

Agenda:

1. Goedkeuring aanvraag omgevingsvergunning;

2. Bespreking offertes aannemers, inclusief planning;

3. Financiën waar het betreft de financiering van het funderingsherstel;

(…)

De behandeling van het agendapunt 1 is aanleiding voor een stevige gedachten wisseling tussen met name [G] en de voorzitter welke haar grond vindt in de vertraging die in dit traject inmiddels is opgetreden, de bouwkundige problemen die met de dag zichtbaarder worden en het actuele standpunt van de gemeente dat actie geboden is. De heer [A] geeft aan dat hij ‘klaar’ is met de discussie en dat hij geen geld meer wil uitgeven aan het pand. De voorzitter wijst op de noodzaak van het funderingsherstel, welke noodzaak ook is bevestigd door de buiteninspecteur Bouw- en Woningtoezicht [plaats A] , de heer [D] . Uiteindelijk wordt besloten aan de heer [E] [architect van [A] , hof] toestemming te geven de door [F] van fa Duyts gecontroleerde aanvraag omgevingsvergunning in te dienen.

(…)

Agendapunt 3 is voor de voorzitter aanleiding aan te geven dat reservering voor funderingsherstel noodzakelijk is. Grof geschat moet worden gedacht aan € 130.000 voor funderingsherstel, herinrichting € 50.000, onderzoeks- en aanvraagkosten € 30.000 en huurderving [G] € 30.000. (…) De voorzitter geeft aan dat het in de rede ligt dat de reserve, na vergunningverlening, wordt opgebouwd parallel met de betalingsverplichtingen van de VVE jegens de aannemer etc. Besluitvorming op dit punt wordt uitgesteld tot het moment dat de vergunning is verleend.

Uit de Bekendmakingen van de gemeente [plaats A] van 16 mei 2019 blijkt dat op 1 mei 2019 een aanvraag bij de gemeente is gedaan voor het herstellen van de fundering en het verdiepen van de kelder van het pand.

Op 4 september 2019 heeft een funderingsopname van het pand plaatsgevonden, waarbij onder meer inspecteurs van Bouwtoezicht, constructeurs van de Omgevingsdienst en medewerkers van Duyts aanwezig waren. Hiervan heeft Duyts een gespreksverslag opgesteld. Daarin staat kort gezegd onder meer het volgende. De uitbouw/het trappenhuis van het pand is op staal gefundeerd en heeft daarmee kwaliteitsklasse code IV (zie hierna onder 3.26). De gemeten scheefstanden, de aangetroffen schade en de fundering “op staal” zijn voor zowel de gemeente als Duyts voldoende om de VvE te adviseren funderingsherstel voor het gehele pand te laten uitvoeren. De criteria van Bureau Monumenten [plaats A] ( [BM plaats A] ) zijn echter strenger en er is onvoldoende informatie om [BM plaats A] te kunnen adviseren. Nader onderzoek volgt, onder meer zal door Duyts een vernieuwd rapport worden opgesteld.

Bij beschikking van 3 oktober 2019 heeft de kantonrechter op verzoek van [geïntimeerde 1] c.s. het VvE-besluit van 25 april 2019 (rov.3.22) om een omgevingsvergunning te (laten) aanvragen ten behoeve van funderingsherstel en het uitdiepen van het souterrain van het pand vernietigd en de Stichting en [B] in de proceskosten veroordeeld. In de beschikking heeft de kantonrechter onder meer het volgende overwogen:

5. De kantonrechter is er niet van overtuigd geraakt dat het op grond van de op 25 april 2019 bekende feiten noodzakelijk was om funderingsherstel te doen plaatsvinden en daarvoor een omgevingsvergunning aan te vragen. Zolang de noodzaak van dat herstel niet objectief is vastgesteld, is er geen goede reden dat de VvE kosten zou maken ter voorbereiding daarvan.

6. Uit de overgelegde bewijsstukken blijkt dat aan de zijde van de overheid naast de gemeentelijke afdeling Bouw- en Woningtoezicht ook het Bureau Monumenten [plaats A] en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied bij het onderhavige pand zijn betrokken. Er heeft ná de ALV van 25 april 2019 nader onderzoek plaatsgevonden waarbij deze diensten vertegenwoordigd waren. Dat heeft niet geleid tot een afkeuring van de fundering. Naar aanleiding van dat bezoek berichtte de hr. [D] van de gemeente [plaats A] op 9 september 2019 aan Duyts dat afkeuren van een fundering op basis van scheefstand niet (is) toegestaan. De gemeente adviseert dan ook niet dat voor het gehele pand funderingherstel zal plaatsvinden. De Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied heeft negatief geadviseerd met betrekking tot eventueel funderingsherstel van het pand.

7. Weliswaar heeft Duyts op 23 april 2019 aan [G] (…) geadviseerd de fundering te herstellen, maar de noodzaak daartoe wordt gemotiveerd weersproken in de rapportage van Fugro NL Land B.V. Alles bij elkaar was er op 25 april 2019 geen gegronde reden voor de VvE om te besluiten Duyts opdracht te geven om een omgevingsvergunning aan te vragen.

Tegen deze beschikking is geen hoger beroep ingesteld.

In opdracht van [A] heeft Crux Engineering B.V. (hierna: Crux) onderzoek gedaan naar de fundering van het pand. In haar rapport van 7 juli 2020 heeft Crux geconcludeerd dat de fundering van de achteruitbouw van het pand onvoldoende is (code rood), vergelijkbaar met kwaliteitsniveau IV (afkeurniveau) van de gemeente [plaats A] . Zij heeft geadviseerd om de fundering van het achterhuis te herstellen. Omdat hiervoor een groot deel van het souterrain moet worden gesloopt, heeft zij geadviseerd om ook de fundering van het gehele pand te herstellen.

Op 31 juli 2020 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden waarbij [geïntimeerde 1] c.s. werden vertegenwoordigd door de beheerder van de VvE. In de aangepaste notulen van deze vergadering die op 2 september 2020 zijn verstuurd, is vermeld dat de vergadering heeft besloten om [A] en [B] te machtigen om namens de VvE funderingsherstel voor te bereiden, waaronder begrepen het opnieuw aanvragen van een vergunning voor funderingsherstel, omdat uit het rapport van Crux volgt dat de fundering onder het achterhuis moet worden vervangen.

In opdracht van [geïntimeerde 1] c.s. heeft Fugro NL Land B.V. (hierna: Fugro) onderzoek gedaan naar de fundering van het pand. In haar rapport van 20 augustus 2020 heeft zij geconcludeerd dat de fundering van de achteruitbouw niet zodanig is dat dit zou moeten leiden tot urgent funderingsherstel van de hoofdbouw van het pand.

In het Beleidskader monumenten van de gemeente [plaats A] is onder meer het volgende opgenomen:

(…)

Algemeen uitgangspunt

Een nieuwe fundering is toegestaan als de oorspronkelijke fundering aantoonbaar slecht en/of overbelast is. (…)

Functionele toets

Een funderingsrapport biedt uitsluitsel over de technische staat en de mate van aantasting van de fundering. De kwaliteitsniveaus van het casco-funderingsonderzoek zijn hierbij het uitgangspunt.

1. Bij een aanschrijvingsniveau (het kwaliteitsniveau voldoet niet aan het Bouwbesluit) is een nieuwe fundering noodzakelijk.

(…)

Kelders en souterrains

(…)

In beginsel is het uitdiepen van bestaande souterrains en kelders en het aanbrengen van nieuwe alleen toegestaan als onderdeel van funderingsherstel.

Duyts, Crux en nog een door de VvE ingeschakelde deskundige van Allnamics Geotechnical Experts B.V. (hierna: Allnamics) enerzijds en Fugro anderzijds zijn blijkens na augustus 2020 verschenen rapporten over de noodzaak van funderingsherstel van mening blijven verschillen.

Ad iii) de wijze waarop een huurder van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. door de VvE is benaderd.

Voor zover hier van belang bevat de splitsingsakte de volgende bepalingen:

H. Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker

Artikel 24

1. Een eigenaar kan met inachtneming van het in artikel 26c bepaalde zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten (…) aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijke reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.

(…)

Artikel 25

1. Het bestuur kan te allen tijde verlangen dat de gebruiker zich jegens de vereniging als borg verbindt voor de eigenaar, en wel voor de betaling van hetgeen laatstgenoemde ingevolge het reglement aan de vereniging schuldig is of zal worden.

(…)

Artikel 26a

1. Een eigenaar behoeft de toestemming van het bestuur alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.

2. Het verzoek om toestemming wordt door de eigenaar (…) schriftelijk aan het bestuur gedaan.

(…)

4. Weigering van de verzoeker of van de huisgenoten die hij heeft opgegeven, mag slechts plaatsvinden indien naar billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen.

5. Bij toepassing van de in het vierde lid aangegeven norm zal het bestuur in het bijzonder acht slaan op de solvabiliteit van de betrokkenen.

(…)

Artikel 26c

1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen voor zich en eventuele huisgenoten, na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur.

2. Het bepaalde in artikel 26a is van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat het verzoek om toestemming door de eigenaar en de verzoeker gezamenlijk moet worden gedaan onder overlegging van de overeenkomst of andere titel waaraan de verzoeker zijn recht ontleent of zal ontlenen.

(…).

Met ingang van 25 november 2018 hadden [geïntimeerde 1] c.s. hun appartement verhuurd aan [H] (hierna: [H] ) tot 1 juli 2019. Op 13 november 2018 heeft [H] een gebruiksverklaring ondertekend, waarin staat dat zij de bepalingen van het splitsingsreglement zal naleven. [geïntimeerde 1] c.s. hebben deze gebruikersverklaring bij e-mail van 13 november 2018 aan de toenmalige beheerder van de VvE (Velzel) gezonden. Bij e-mail van 15 november 2018 heeft de beheerder de getekende gebruikersverklaring aan [geïntimeerde 1] c.s. retour gezonden.

Bij e-mail van 26 november 2018 heeft de voormalig advocaat van de VvE [H] namens de VvE gesommeerd om het gebruik van het appartement per direct te staken en gestaakt te houden totdat zij van het bestuur van de VvE de vereiste schriftelijke toestemming heeft ontvangen zoals bedoeld in artikel 26c van het splitsingsreglement en hem binnen 24 uur te bevestigen dat zij aan deze sommatie zal voldoen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zullen worden getroffen. In de e-mail staat verder dat ‘los van het voorgaande’ het bestuur van de VvE wenst dat [H] zich als borg zal verbinden voor de betaling van hetgeen [geïntimeerde 1] c.s. ingevolge het splitsingsreglement aan de VvE schuldig zijn of zullen worden ingevolge artikel 25 van het splitsingsreglement en dat als zij niet meewerkt het bestuur haar uit het appartement kan laten verwijderen. De sommatie eindigt met de mededeling dat het bestuur van de VvE graag op korte termijn een afspraak maakt met [H] voor een kennismakingsgesprek teneinde te kunnen beoordelen of het bestuur de benodigde toestemming zal geven en om de borgstelling te bespreken.

Daarop heeft [H] bij e-mail van 26 november 2018 aan de voormalig verhuurmakelaar van [geïntimeerde 1] c.s. bericht het huurcontract te willen beëindigen. In deze e-mail heeft zij onder meer geschreven:

I’m very sorry for this situation and for Mr. [geïntimeerde 2] , but as I see it, this is just the beginning of a harassment story which I do not want to be part.

(…)

I have to reconsider our rental agreement as it seems I’m not welcomed, all the formalities seemed right but I received an unfair summon from the 1st day. Please (…) find asap a way to send back the 1st payment of rent and deposit and let’s honourably end this contract, I do not have any more a good feeling staying there.

Vervolgens is de huurovereenkomst tussen [H] en [geïntimeerde 1] c.s. in onderling overleg beëindigd.

De procedure bij de rechtbank

Samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang vorderden [geïntimeerde 1] c.s. in de procedure bij de rechtbank:

1. te verklaren voor recht dat de vloer van het appartement 171C over een deugdelijke isolatievloer beschikt en daarmee voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte;

2. gedaagden te verbieden om de fundering van het pand te herstellen, althans een besluit hiertoe te nemen, alvorens er onderzoek is gedaan naar de snelheid van het verzakkingsproces door middel van het plaatsen van meetbouten, en de uitkomst van dit onderzoek aanleiding geeft tot nader onderzoek naar de (staat van) de fundering onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000 voor iedere dag of gedeelte hiervan dat gedaagde(n) de veroordeling niet nakomt c.q. nakomen;

3. gedaagden, voor zover het de VvE betreft met uitzondering van [geïntimeerde 1] c.s., te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde 1] c.s. van een bedrag van € 14.683, te vermeerderen met de wettelijke rente;

4. (…)

5. gedaagden te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en inclusief de nakosten.

Samengevat hebben [geïntimeerde 1] c.s. aan hun vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. Uit de rapporten van het Vloerenhuis en [I] volgt dat de vloer van 171C is voorzien van een deugdelijke isolatievloer, zodat de vloer aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte voldoet. [geïntimeerde 1] c.s. hebben belang bij de gevorderde verklaring voor recht, omdat de VvE dreigt met het opleggen van een boete wegens het niet naleven van het besluit van 11 april 2017. Daarnaast hebben zij belang bij het gevorderde verbod tot funderingsherstel alvorens er gedegen onderzoek is gedaan naar de snelheid van het verzakkingsproces. De kantonrechter heeft bij de beschikking van 5 december 2018 immers geoordeeld dat onvoldoende vast is komen te staan dat funderingsherstel van het pand noodzakelijk is, wat vereist is bij een rijksmonument. De VvE gaat echter ondanks deze beschikking door met haar plannen voor funderingsherstel. De vordering van € 14.683 betreft schadevergoeding vanwege misgelopen huurpenningen. Volgens [geïntimeerde 1] c.s. heeft de VvE ten onrechte geen toestemming verleend voor verhuur van het appartement, terwijl [geïntimeerde 1] c.s. aan de betreffende regels in de splitsingsakte hebben voldaan. De VvE heeft onrechtmatig gehandeld door ten onrechte hun huurster [H] te sommeren het appartement te verlaten, waardoor deze huurster de huurovereenkomst per direct wenste te beëindigen.

De VvE heeft de volgende tegenvordering ingediend:

A. te verklaren voor recht dat artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte zo moet worden uitgelegd dat de appartementseigenaren er verantwoordelijk voor zijn dat hun appartementscheidende vloer conform de daarvoor geldende eisen deugdelijke geluidsisolatie biedt;

B. te verklaren voor recht dat de vloer van [geïntimeerde 1] c.s. niet voldoet aan de op grond van de splitsingsakte daaraan gestelde eisen, zijnde een minimale isolatieklasse 3 in de zin van NEN1070 zoals omschreven in het rapport Peutz, althans dat de vloer niet voldoet aan een in goede justitie te bepalen geluidsnorm;

C. [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen tot het deugdelijk herstellen van hun vloer conform de op grond van de splitsingsakte daaraan gestelde eisen, zijnde een minimale isolatieklasse 3 in de zin van NEN1070 zoals omschreven in het rapport Peutz, althans een in goede justitie te bepalen geluidsnorm, binnen drie maanden na dit vonnis althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, door het alsnog laten leggen van een nieuwe dekvloer zoals omschreven in het rapport Peutz, op straffe van verbeurte van een dwangsom aan de VvE van € 500 voor iedere dag dat het herstel te laat plaatsvindt;

D. [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Samengevat heeft de VvE aan deze vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. De term ‘deugdelijke isolatievloer’ in artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte moet in redelijkheid aldus worden uitgelegd dat moet worden voldaan aan de minimale isolatieklasse 3 van NEN 1070, hetgeen gelijkstaat met het nieuwbouwniveau in het huidig geldende Bouwbesluit. Omdat de vloer van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. niet aan deze eisen voldoet, moeten [geïntimeerde 1] c.s. de vloer deugdelijk herstellen.

In het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank voor zover in hoger beroep van belang, de volgende beslissingen genomen:

Nadat partijen zich hadden uitgelaten over het voorshandse oordeel van de rechtbank inzake het verbod tot het nemen van verdere besluiten over funderingsherstel, heeft de rechtbank in het bestreden eindvonnis de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. (conventie) grotendeels toegewezen en de vorderingen van de VvE (reconventie) afgewezen. Het dictum luidt, voor zover in hoger beroep nog van belang:

in conventie

verklaart voor recht dat de vloer van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. gelegen aan de [A-straat] 171 C in [plaats A] over een deugdelijke isolatievloer beschikt en daarmee voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte;

verbiedt de VvE besluiten zonder unanimiteit van stemmen te nemen over het funderingsherstel van het pand gelegen aan de [A-straat] 171 in [plaats A] , zolang de gemeente [plaats A] geen vergunning voor het funderingsherstel heeft verleend, op straffe van een dwangsom van € 10.000 per besluit dat in strijd hiermee is genomen, met een maximum van € 100.000;

veroordeelt de VvE met uitzondering van [geïntimeerde 1] c.s. om aan [geïntimeerde 1] c.s. te betalen een bedrag van € 14.683, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 9 oktober 2019 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt de VvE en de Stichting in de proceskosten van [geïntimeerde 1] c.s. tot op heden begroot op € 2.447,80, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na het wijzen van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt de VvE en de Stichting in de na dit vonnis ontstane kosten van [geïntimeerde 1] c.s., begroot op € 163 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE en de Stichting niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

wijst het gevorderde af;

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. tot op heden begroot op € 281,50;

veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Samengevat heeft de rechtbank daartoe het volgende overwogen. De rechtbank komt niet terug op het voorshandse oordeel dat het door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderde verbod moet worden toegewezen. De VvE heeft zich ten opzichte van [geïntimeerde 1] c.s. niet redelijk en billijk gedragen. De in dat verband geschetste omstandigheden rechtvaardigen de conclusie dat de Stichting misbruik maakt van haar meerderheidsbelang. Het is aan de Stichting om de kosten voor het opnieuw aanvragen van de vergunning voor het funderingsherstel en het daarvoor vereiste aanvullende (funderings)onderzoek te (voor)financieren. Indien de gemeente de vergunning verleent, kan de Stichting een besluit tot uitvoering van het funderingsherstel in stemming brengen. Gelet op de gedragingen van de VvE bestaat een reële kans dat zij tot funderingsherstel zal overgaan zonder dat de noodzaak daartoe objectief is vastgesteld. Daarom is oplegging van een dwangsom aangewezen, aldus de rechtbank.

De procedure in hoger beroep

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen zowel de VvE als de Stichting met dertien respectievelijk vijf grieven op. In het hoger beroep van de VvE hebben [geïntimeerde 1] c.s. incidenteel hoger beroep ingesteld en daarin vijf grieven aangevoerd.

Het hoger beroep van de VvE (200.296.856/01)

Grief 1 in principaal hoger beroep is gericht tegen het door de rechtbank in het bestreden tussenvonnis onder 2.21 opgenomen feit. Daarin heeft de rechtbank een overweging uit de beschikking van de kantonrechter van 5 december 2018 opgenomen. In dat citaat wordt gerefereerd aan ‘een voornemen tot splitsing’. Volgens de VvE is dat niet juist, omdat het ging om een voornemen tot samenvoeging. Wat daar ook van zij, het gaat om een citaat uit een onherroepelijk geworden beschikking en dat citaat is op juiste wijze weergegeven. Bovendien ontbreekt iedere aanwijzing dat de rechtbank het aangehaalde ‘voornemen tot splitsing’ aan haar oordeel ten grondslag heeft gelegd. De VvE stelt daarover niets. Verder heeft de VvE met deze grief betoogd dat een e-mail van het Vloerenhuis ten onrechte niet bij de feiten is opgenomen. De rechter is echter niet gehouden om alle gestelde feiten in zijn uitspraak op te nemen; hij neemt slechts die feiten op die naar zijn oordeel vaststaan en noodzakelijk en relevant zijn voor zijn beslissing en de motivering daarvan. Grief 1 slaagt niet.

Met grief 2 in principaal hoger beroep heeft de VvE aangevoerd, dat de rechtbank ten onrechte heeft vastgesteld dat [A] aan Peutz heeft opgedragen het onderzoek naar contactgeluidisolatie te doen. Volgens de VvE is dat onderzoek op gezamenlijk initiatief en met medewerking van [geïntimeerde 1] c.s. uitgevoerd. [geïntimeerde 1] c.s. hebben dat laatste erkend, maar het eerste betwist. In het rapport van Peutz is vermeld dat het onderzoek in opdracht van [A] is uitgevoerd. Overigens is ook bij deze grief onduidelijk welk belang de VvE daarbij heeft. [geïntimeerde 1] c.s. hebben de uitkomst van dat onderzoek immers niet betwist. Grief 2 slaagt niet.

De vloer van 171C, het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. Grieven 3, 4 en 5 in principaal hoger beroep

De grieven 3, 4 en 5 in principaal hoger beroep zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de vloer in het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. Volgens de VvE staat op basis van het onherroepelijke besluit van 11 april 2017 tussen partijen vast dat de vloer niet voldoet aan artikel 17 lid 5 splitsingsakte. Het hof volgt de VvE daarin niet. Uit de tekst van het besluit ( c.s. wordt opgedragen om voor eind 2017 conform hetgeen vermeld staat in de splitsingsakte in artikel 17 lid 5 (“een deugdelijke isolatievloer conform de daarvoor geldende eisen voor zover dit appartementsscheidende vloeren zijn”) de woning van geluidisolatie te voorzien; rov. 3.11) volgt wel de bedoeling dat [geïntimeerde 1] c.s. iets aan de vloer gaan doen, maar niet zonder meer dat de vloer niet aan de splitsingsakte voldoet. Het hof merkt op dat [geïntimeerde 1] c.s. na het besluit van 11 april 2017 daadwerkelijk werkzaamheden aan de voer hebben laten uitvoeren (zie 3.15). Om te bepalen of de vloer (na die werkzaamheden) aan de splitsingsakte voldoet is uitleg van artikel 17 lid 5 van splitsingsakte nodig.

Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte. Anders dan de VvE betoogt kan uit de bewoordingen ‘het aanbrengen en instandhouden van een deugdelijke isolatievloer (…) conform de daarvoor geldende eisen’ niet worden afgeleid dat ‘de daarvoor geldende eisen’ de thans geldende NEN 1070 normen zijn. Een potentiële koper van een appartementsrecht hoeft dat niet te verwachten, omdat in de splitsingsakte iedere aanwijzing voor een dergelijke (toekomstige) eis ontbreekt. Wel mag een koper van een oud monumentaal pand op een tamelijk dure plek in de binnenstad ervan uitgaan dat de geluidisolatie aanzienlijk beter moet zijn dan die ten tijde van de oorspronkelijk bouw in de zeventiende eeuw. Naar objectieve maatstaven ligt het voor de hand om voor de in de splitsingsakte vereiste kwaliteit van de geluidisolatie aansluiting te zoeken bij de vloeropbouw zoals omschreven in de aan de splitsing ten grondslag liggende vergunning. Daaruit blijkt dat onderdeel van die vloeropbouw een anhydriet zwevende dekvloer moet zijn. Volgens de VvE ontbreekt zo’n vloer in 171C. [geïntimeerde 1] c.s. hebben dit gemotiveerd betwist. Zij hebben gewezen op verklaringen van de vorige eigenaar van 171C en op de bevindingen van [I] . Op de zitting van het hof heeft [I] bevestigd dat hij na verwijdering van de plint onder de keukenkastjes in 171C heeft kunnen zien dat onder de parketvloer een anhydriet dekvloer aanwezig is. [geïntimeerde 1] c.s. hebben tijdens de zitting gezegd dat zij [A] hadden uitgenodigd om dit zelf te komen bekijken, maar dat [A] niet op die uitnodiging is ingegaan. [A] (ook ter zitting aanwezig) heeft dit niet betwist. Het hof gaat daarom ervan uit dat de vloer wel een anhydriet dekvloer bevat.

Daarmee staat echter niet vast dat de vloer voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte. Gelet op de bevindingen van Peutz kan niet worden uitgesloten dat de anhydrietvloer vergeleken met de andere vloeren in het pand niet goed is gelegd of van onvoldoende kwaliteit is. Dat is relevant in verband met het volgende. Bij gebreke van andersluidende aanwijzingen in de splitsingsakte, moet worden aangenomen dat het de bedoeling van de splitsende partij was dat de vloeren van de in de splitsing betrokken appartementen dezelfde geluidwerende kwaliteit zouden hebben. Of de vloer in 171C voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte is daarom afhankelijk van de geluidwerende kwaliteit van de andere vloeren in (de appartementen in) het pand zoals die ten tijde van de splitsing zijn uitgevoerd. Tussen partijen is niet in geschil dat 171C ten tijde van de splitsing werd verhuurd, dat de huurder, Anema, niet bereid was om mee te werken aan werkzaamheden aan zijn vloer, maar later 171C heeft gekocht en toen de nu in 171C aanwezige vloer heeft gelegd. Of daarmee dezelfde geluidwerende kwaliteit is bereikt als die van de overige vloeren direct na realisatie van de vergunde bouw is niet bekend. Indien die geluidwerende kwaliteit dezelfde is, voldoet de vloer in 171C aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte. Indien de geluidwerende kwaliteit van de vloer minder is dan die kwaliteit van de andere vloeren, voldoet de vloer in 171C niet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte. Het is aan de VvE om hiernaar desgewenst onderzoek te doen, als dat nog mogelijk is en daarover besluitvorming voor te bereiden. Dat onderzoek zal niet meer mogelijk zijn als de vloeren van de andere appartementen niet meer dezelfde zijn als de vloeren die ten tijde van de splitsing bij de toen vergunde bouw tot stand kwamen. De door partijen over en weer gedane bewijsaanbiedingen met betrekking tot de (on)deugdelijkheid van de vloer worden gepasseerd, omdat die niet zijn toegesneden op de norm zoals die hiervoor door het hof is uitgelegd.

De VvE heeft verder aangevoerd dat uit het rapport van Peutz blijkt dat naar objectieve maatstaven geen deugdelijke vloerisolatie aanwezig is. Ook heeft de VvE betoogd dat de in de splitsingsvergunning genoemde norm van 5 db slechts op de constructievloer betrekking heeft. Dit kan echter op grond van het hiervoor in rov. 4.12 en 4.13 overwogene niet tot een ander oordeel leiden.

Omdat nu niet is te beoordelen of de vloer voldoet aan artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte zijn de op dit punt door de VvE en [geïntimeerde 1] c.s. spiegelbeeldig ingestelde vorderingen (vloer voldoet niet/wel aan artikel 17 lid 5 splitsingsakte) niet toewijsbaar. Dat geldt ook voor vordering C van de VvE (veroordeling tot deugdelijk herstel vloer). Tegen de afwijzing van vordering A van de VvE wegens het ontbreken van belang daarbij, heeft de VvE geen grief aangevoerd.

De grieven 3 tot en met 5 in principaal hoger beroep slagen dus gedeeltelijk.

Funderingsherstel. Grieven 6 tot en met 9 in principaal hoger beroep

De VvE komt met haar grieven 6 tot en met 9 op tegen de oordelen van de rechtbank ten aanzien van het funderingsherstel. Samengevat heeft zij het volgende aangevoerd. Bij de besluitvorming op het punt van funderingsherstel is geen misbruik gemaakt van een meerderheidsbelang. Voorop staat dat besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars en dat een besluit dat door de meerderheid van de vergadering wordt gedragen, bindend is voor de minderheid. Of besluiten in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn genomen, kan slechts marginaal worden getoetst. Als een grooteigenaar ingaat tegen de wens van de overige eigenaren, betekent dat niet zonder meer dat hij misbruik van recht maakt. (Onderzoek naar) funderingsherstel is niet ingegeven door een persoonlijk belang van [A] , maar door de toenemende scheuren in de muren, de klemmende deuren en de bevindingen van Duyts, Crux en Allnamics. De rechtbank is ten onrechte uitgegaan van de bindende kracht van de beschikkingen van 5 december 2018 en 3 oktober 2019. Die beschikkingen zijn gegeven op basis van toen bekende feiten. De rechtbank had betekenis moeten geven aan de feiten en omstandigheden die zich sindsdien hebben voorgedaan. In het bestreden tussenvonnis is vastgesteld dat de fundering van het achterhuis moet worden hersteld. De rechtbank heeft ten onrechte daaraan niet het gevolg verbonden dat de fundering van het hele pand moet worden hersteld. De rechtbank heeft bovendien een ruimer verbod toegewezen dan [geïntimeerde 1] c.s. hadden gevorderd. Het verbod leidt tot een impasse, want funderingsherstel kan pas worden uitgevoerd na verkregen vergunning, maar om een vergunning te verkrijgen zullen daartoe besluiten moeten worden genomen, zoals die tot het verrichten van voorwerk, aldus de VvE.

De grieven slagen. Het toegewezen verbod is in strijd met de systematiek van het VvE-recht. Die systematiek houdt in dat een VvE besluiten neemt die achteraf kunnen worden getoetst. Op voorhand de VvE de mogelijkheid ontnemen tot besluitvorming over te gaan is in strijd met het uitgangspunt van besluitvorming met de mogelijkheid van vernietiging binnen een maand na (kennisname van) het besluit. [geïntimeerde 1] c.s. hebben van die mogelijkheid gebruik gemaakt. In twee onherroepelijk geworden beschikkingen is hun standpunt dat de in verband met funderingsherstel genomen besluiten het gevolg zijn van misbruik van meerderheidsbelang, althans dat de VvE bij afweging van de bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen, gehonoreerd. Die beslissingen hebben tussen partijen bindende kracht (artikel 236 lid 1 Rv). Dat betekent echter niet dat ook alle toekomstige besluiten onder invloed van misbruik van meerderheidsbelang tot stand zullen komen c.q. dat ook toekomstige besluiten in strijd met de door artikel 2:8 BW vereiste redelijkheid en billijkheid zullen worden genomen. Hierbij is bovendien van belang dat het enkel gebruik maken van een meerderheidspositie geen misbruik daarvan oplevert. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig. Die omstandigheden achtten de kantonrechters in hun beschikkingen van 5 december 2018 en 3 oktober 2019 kennelijk aanwezig, maar de bindende kracht van die oordelen is beperkt tot de in die beschikkingen beoordeelde besluiten en strekt zich niet uit tot toekomstige besluiten. Toekomstige besluitvorming moet haar loop hebben conform de systematiek van het VvE-recht.

Gelet op de in verschillende rapporten opgenomen bevindingen omtrent de conditie van de fundering van het pand en het tijdsverloop sinds de laatste onherroepelijke beschikking, is het op de agenda zetten van besluitvorming op dit punt niet als misbruik van recht aan te merken. Integendeel, het is de taak van de VvE om te letten op de conditie van het pand en bij aanwijzingen dat die conditie nader moet worden onderzocht, besluitvorming hierover te organiseren. Daaraan doet de inhoud van de door [geïntimeerde 1] c.s. overgelegde rapporten van Fugro niet af. Dat de betrokken deskundigen niet allen tot dezelfde conclusie komen, is geen reden om geen nadere besluitvorming hierover te agenderen.

Bij dit alles moet ook worden bedacht dat de VvE een vergunning van de gemeente nodig heeft om funderingsherstel uit te voeren en dat pas als de noodzaak daartoe de gemeente is gebleken, zij die vergunning zal afgeven. In zoverre hoeven [geïntimeerde 1] c.s. niet te vrezen dat onnodig funderingsherstel zal plaatsvinden.

[geïntimeerde 1] c.s. hebben betoogd dat [A] enkel zijn eigen belangen nastreeft en daarbij gewezen op diens wens om indien de fundering van het pand wordt hersteld, hij bij die gelegenheid zijn souterrain zou willen uitdiepen. Het hof ziet niet in waarom die wens zonder meer tot een ongeoorloofde belangenverstrengeling zou leiden. Daarbij moet worden bedacht dat 84% van de kosten van een funderingsherstel en 100% van de kosten van het uitdiepen van het souterrain (indirect) voor rekening van [A] komen. Bovendien staat wel vast dat de fundering van het pand zo matig is dat funderingsherstel, ook als dat op dit moment niet (dringend) noodzakelijk is, tot een verbetering van het pand zal leiden en dus mogelijk ook tot een waardestijging.

De wijze waarop een huurder van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. door de VvE is benaderd.

Met de grieven 10 en 11 komt de VvE op tegen de door de rechtbank toegewezen schadevergoeding van € 14.683,- op de grond dat de VvE onrechtmatig heeft gehandeld jegens [geïntimeerde 1] c.s. door haar optreden tegen [H] , aan wie [geïntimeerde 1] c.s. 171C hadden verhuurd. De VvE heeft gewezen op de voorwaarden voor verhuur, zoals vermeld in de artikelen 24, 25, 26a en 26c splitsingsakte. Volgens haar hebben [geïntimeerde 1] c.s. geen toestemming voor de verhuur gevraagd. Door vast te houden aan de eisen zoals vastgesteld in de splitsingsakte heeft de VvE niet onrechtmatig gehandeld, aldus de VvE.

De grieven slagen. [geïntimeerde 1] c.s. hebben bij e-mail van 13 november 2018 bij de toenmalige beheerder (Velzel) van de VvE [H] als huurder aangemeld en de door haar ondertekende gebruikersverklaring meegestuurd. In deze e-mail schrijven [geïntimeerde 1] c.s. verder: ‘Graag ontvangen we de ondertekende gebruikersverklaring zo spoedig mogelijk weer retour.’ Bij e-mail van 15 november 2018 schrijft Velzel aan [geïntimeerde 1] c.s.: ‘In bijlage de getekende gebruikersverklaring retour.’

Anders dan [geïntimeerde 1] c.s. hebben aangevoerd blijkt hieruit niet dat zij toestemming voor deze verhuur hebben gevraagd. Zij hebben evenmin aan het bestuur van de VvE (toen [B] ) toestemming gevraagd, noch de VvE tijdig van de voorgenomen verhuur op de hoogte gesteld. Dat zij dat niet hebben gedaan is mogelijk ingegeven door de ernstig verstoorde relatie met de VvE en het feit dat [geïntimeerde 1] c.s. van mening waren dat [A] eerder potentiële huurders en kopers van 171C had afgeschrikt. Pas op 22 november 2018 raakte [B] van deze voorgenomen verhuur op de hoogte doordat Velzel aan hem mailde dat een nieuwe huurder was aangemeld voor 171C en de gebruikersverklaring bijsloot. De verhuur zou drie dagen later ingaan.

De VvE heeft daarop [geïntimeerde 1] c.s. gesommeerd om alsnog schriftelijk toestemming te vragen, waarna een afspraak voor kennismakingsgesprek met de huurder zou kunnen worden gemaakt. Toen [geïntimeerde 1] c.s. aan deze sommatie geen gehoor gaven heeft de VvE zich bij brief van 26 november 2018 rechtstreeks tot [H] gewend (rov. 3.33). De toon van die brief was zeer fors en zal voor [H] onaangenaam zijn geweest. Het feit dat de VvE deze kwestie ook (veel) eleganter had kunnen aanpakken maakt het handelen van de VvE echter nog niet onrechtmatig. Zij mag naleving van de splitsingsakte verlangen. Dat kan onder omstandigheden anders zijn, maar de omstandigheden in dit geval rechtvaardigen niet een dergelijke uitzondering. Daarbij is van belang dat de VvE door de handelwijze van [geïntimeerde 1] c.s. voor een voldongen feit werd gesteld.

Dat [geïntimeerde 1] c.s. een op de site van de beheerder vermeld stappenplan hebben gevolgd, maakt het voorgaande niet anders. De relevante artikelen in de splitsingsakte zijn leidend. Dat de VvE wist dat [geïntimeerde 1] c.s. verhuurplannen hadden leidt evenmin tot een ander oordeel. Daaruit volgt immers geen instemming met iedere aan te dragen huurder. Ten slotte merkt het hof op dat de VvE, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, in haar recht (namelijk: artikel 25 van de splitsingsakte) stond toen zij [H] vroeg zich borg te stellen en dat het bestuur van de VvE ook niet het recht kan worden ontzegd te verzoeken om een kennismakingsgesprek met de aspirant huurder voordat zij toestemming verleent.

Omdat de VvE in deze kwestie niet onrechtmatig heeft gehandeld is zij niet jegens [geïntimeerde 1] c.s. schadeplichtig. De vordering wegens gederfde huur zal alsnog worden afgewezen.

Proceskosten. Grieven 12 en 13

Uit het voorgaande volgt dat de proceskosten van de procedure bij de rechtbank in conventie ten laste van [geïntimeerde 1] c.s. komen en dat die van de procedure in reconventie in het vonnis terecht ten laste van de VvE zijn gebracht. Grief 12 slaagt dus en grief 13 niet.

Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde 1] c.s.

De grieven I en II zijn gericht tegen overwegingen van de rechtbank ten aanzien van (de noodzaak tot) funderingsherstel. Deze grieven kunnen gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen niet slagen en behoeven verder geen bespreking.

Grief III hangt samen met een wijziging van de vordering inhoudende een verbod aan de VvE om de fundering te herstellen, althans daartoe besluiten te nemen. Zoals hiervoor is overwogen is een dergelijk verbod hoe dan ook niet toewijsbaar, dus ook niet in de in hoger beroep gewijzigde formulering. De grief slaagt niet.

Grief IV hangt samen met een wijziging van de vordering ten aanzien van de kosten van de procedure bij de rechtbank in conventie. [geïntimeerde 1] c.s. vorderen dat aan de ten laste van de VvE uitgesproken kostenveroordeling ‘met uitzondering van [geïntimeerde 1] c.s.’ wordt toegevoegd. Hiervoor is echter overwogen dat de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. alsnog zullen worden afgewezen. De bij de rechtbank in conventie gemaakte kosten komen dus voor hun rekening. De grief slaagt niet.

Met grief V willen [geïntimeerde 1] c.s. bereiken dat zij worden uitgezonderd van de ten laste van de VvE in reconventie uitgesproken kostenveroordeling. De grief slaagt niet. Weliswaar zijn de tegenvorderingen van de VvE terecht afgewezen, maar zij zijn in reactie op de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. ingesteld en laatstgenoemde vorderingen zijn afgewezen. Het hof ziet daarom geen aanleiding om [geïntimeerde 1] c.s. uit te zonderen van de bij de rechtbank in reconventie ten laste van de VvE uitgesproken kostenveroordeling.

Het hoger beroep van de Stichting (200.297.730/01)

De vloer van 171C, het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. Grieven I, II en III

In randnummer 8 van haar memorie van grieven heeft de Stichting een ongenummerde grief opgenomen tegen het door de rechtbank in 2.8 vastgestelde feit dat Peutz het onderzoek in opdracht van [A] heeft uitgevoerd. De grief slaagt niet. Het hof verwijst kortheidshalve naar de bespreking van de gelijkluidende grief van de VvE in rov. 4.10.

De grieven I, II en III zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de vloer in het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. Voor zover daarin dezelfde argumenten worden aangevoerd als door de VvE is gedaan (uitleg splitsingsakte, NEN 1070 normen, bedoeling splitsende partij) verwijst het hof kortheidshalve naar hetgeen het hiervoor in rov. 4.11 tot en met 4.16 heeft overwogen. Daarnaast heeft de Stichting de volgende twee argumenten aangevoerd:

i) artikel 17 lid 5 splitsingsakte schrijft vloeren voor die een naar de op dat moment geldende eisen deugdelijke isolerende werking hebben. Aldus is dit een bepaling ‘die met zijn tijd meegaat’;

ii) het onherroepelijke VvE-besluit van 11 april 2017 staat in de weg aan de door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderde verklaring voor recht.

Het onder i) genoemde argument stuit af op de ratio van de objectieve uitleg van een splitsingsakte: derden moeten aan de hand van de splitsingsstukken kunnen weten wat hun rechten en verplichtingen zijn. Aan die rechtszekerheid zou teveel afbreuk worden gedaan als appartementseigenaren enkel omdat inmiddels (bij nieuwbouw) hogere eisen aan geluidwerendheid worden gesteld, verplicht zouden zijn om ingrijpende en kostbare aanpassingen aan hun vloer te laten uitvoeren. Wel is op zichzelf denkbaar dat als er nieuwe technische mogelijkheden zijn om de geluidwerendheid van een vloer te verbeteren, het onder omstandigheden redelijk kan zijn om van een (opvolgend) eigenaar te verlangen die verbetering uit te voeren. Het enkele feit dat inmiddels een nieuwe bouwnorm bestaat (NEN 1070) is daarvoor echter onvoldoende. Om dezelfde redenen maken de bevindingen van Peutz dit niet anders.

Het tweede argument slaagt. Het praktische belang daarvan is gering, omdat de door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderde verklaring voor recht hoe dan ook zal worden afgewezen. Het hof verwijst ook hier naar voornoemde overwegingen 4.11 tot en met 4.16. Niettemin kan het oordeel van het hof op dit punt voor de toekomst relevant zijn voor partijen. Zoals in rov. 4.11 is overwogen volgt uit het besluit van 11 april 2017 wel de bedoeling dat [geïntimeerde 1] c.s. iets aan de vloer gaan doen. Kennelijk waren [B] en de Stichting mede op basis van het rapport van Peutz van mening dat de vloer niet aan de splitsingsakte voldeed. Als [geïntimeerde 1] c.s. het daarmee niet eens waren op de grond dat de vloer volgens hen al aan de splitsingsakte voldeed en daaraan geen werkzaamheden behoefden te worden verricht, hadden zij op de voet van artikel 5:130 lid 2 BW vernietiging van het besluit moeten verzoeken. Dat hebben zij niet gedaan. Wel hebben zij werkzaamheden aan de vloer laten uitvoeren. Zoals in rov. 4.13 en 4.15 is overwogen is niet duidelijk of en zo ja welke werkzaamheden na de reeds verrichte werkzaamheden nog aan de vloer zouden moeten worden uitgevoerd om de vloer te laten voldoen aan de splitsingsakte. Daarvoor is nader onderzoek en vervolgens nadere besluitvorming nodig.

Funderingsherstel. Geen misbruik van meerderheidsbelang. Grief IV

De toelichting op grief IV begint met het standpunt dat in het bestreden tussenvonnis ten onrechte is opgenomen dat de Stichting een voornemen tot splitsing had. De Stichting verwijst hier naar grief 1 van de VvE. De grief slaagt op dit punt niet. Kortheidshalve verwijst het hof naar hetgeen het bij de behandeling van deze grief van de VvE heeft overwogen in rov. 4.9.

De Stichting heeft verder betwist dat zij misbruik van haar meerderheidsbelang heeft gemaakt. De Stichting heeft wel acht geslagen op de belangen van [geïntimeerde 1] c.s., maar zij heeft het belang van instandhouding van het gemeenschappelijke gebouw laten prevaleren en dat op goede gronden. Daarbij komt dat de belangen van [geïntimeerde 1] c.s. in geval van funderingsherstel niet worden geschaad. De in verband met dat herstel te investeren kosten kunnen zij volgens de Stichting met een hogere verkoopsom terugverdienen. Ten slotte heeft zij aangevoerd dat het door de rechtbank opgelegde verbod in strijd is met het systeem van het VvE-recht en daarom ontoelaatbaar is.

De grief slaagt voor zover daarmee wordt opgekomen tegen het oordeel dat de Stichting misbruik maakt van haar meerderheidsbelang en tegen het door de rechtbank aan de VvE opgelegde verbod. Het hof verwijst kortheidshalve naar zijn bespreking van deze punten in rov. 4.18 tot en met 4.21.

De wijze waarop een huurder van het appartement van [geïntimeerde 1] c.s. door de VvE is benaderd. Grief V

Met grief V komt de Stichting op tegen de door de rechtbank toegewezen schadevergoeding van € 14.683,- op de grond dat de VvE onrechtmatig heeft gehandeld jegens [geïntimeerde 1] c.s. door haar optreden tegen [H] , aan wie [geïntimeerde 1] c.s. 171C hadden verhuurd. Hoewel deze vordering niet tegen de Stichting is toegewezen, komt het toegewezen bedrag per saldo ten laste van de Stichting, omdat de VvE ‘met uitzondering van [geïntimeerde 1] c.s.’ tot betaling van deze schade is veroordeeld, aldus de Stichting.

Kortheidshalve verwijst het hof naar rov. 4.23 tot en met 4.27, waarin is overwogen, dat deze vordering van [geïntimeerde 1] c.s. alsnog zal worden afgewezen. De grief behoeft daarom geen verdere bespreking.

Slotsom in 200.296.856/01 en 200.297.730/01

6. De slotsom is dat het hoger beroep van de VvE en van de Stichting grotendeels succes heeft en dat van [geïntimeerde 1] c.s. niet. Ter wille van de overzichtelijkheid zal het hof de bestreden vonnissen geheel vernietigen. [geïntimeerde 1] c.s. zullen als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie bij de rechtbank en alle kosten van de procedures in hoger beroep.

Het hof:

rechtdoende in 200.296.856/01 in principaal en incidenteel appel en in 200.297.730/01:

vernietigt de bestreden vonnissen voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

en doet in zoverre opnieuw recht als volgt:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. (conventie) af;

wijst de vorderingen van de VvE (reconventie) af;

veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van de VvE en de Stichting in eerste aanleg in conventie, die ten aanzien van de VvE worden begroot op € 1.992,- aan verschotten en € 1.407,50 voor salaris en ten aanzien van de Stichting op € 639,- aan verschotten en € 1.407,50 voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de vijftiende dag na de datum van het bestreden eindvonnis;

veroordeelt de VvE in de proceskosten van [geïntimeerde 1] c.s. in eerste aanleg in reconventie, begroot op € 563,-;

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. tot terugbetaling aan de VvE van al hetgeen de VvE ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betaling aan [geïntimeerde 1] c.s. tot de terugbetaling;

veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. tot terugbetaling aan de Stichting van al hetgeen de Stichting ter uitvoering van het bestreden eindvonnis aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betaling aan [geïntimeerde 1] c.s. tot de terugbetaling;

veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. in de procedure tegen de VvE in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op € 2.209,83 aan verschotten en € 3.549,- voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. in de procedure tegen de Stichting in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Stichting begroot op € 891,21 aan verschotten en € 2.366,- voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en A.M.L. Broekhuijsen - Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023.