Hof Amsterdam, 07-02-2012, nr. 200.081.237/01

Hof Amsterdam, 07-02-2012, nr. 200.081.237/01

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 07‑02‑2012

Inhoudsindicatie

Buren. Onrechtmatig nalaten. Enige jaren na verkoop van een bouwkavel aan de buurman stelt de gemeente de verkoper op de hoogte dat de gemeente overweegt de bouwvergunning in te trekken. De verkoper laat de intrekking toe zonder de buurman (nieuwe eigenaar) in te lichten. De buurman ontdekt dit weer enige jaren later. Het hof neemt onrechtmatig nalaten aan en verwijst naar de rol voor uitlating over causaal verband en schadebegroting.

Partij(en)

zaaknummer 200.081.237/01

7 februari 2012

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

1. [APPELLANT SUB 1],

2. [APPELLANTE SUB 2],

wonende te [woonplaats], gemeente [B.],

APPELLANTEN,

advocaat: mr. J.V.C. Constandse te Haarlem,

t e g e n

de erfgenamen van

[OVERLEDENE],

in leven wonende te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

De partijen worden hierna [appellanten ] en de erven

genoemd. Appellant 1 wordt [appellant 1 ] genoemd. De overledene van wie geïntimeerden de erfgenamen zijn, wordt [overledene]

genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 12 januari 2011 zijn [appellanten ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem van 13 oktober 2010, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 159947/HA ZA 09-1059 gewezen tussen hen als eisers en

[overledene] als gedaagde.

Bij memorie van grieven hebben [appellanten ] tien grieven tegen het vonnis aangevoerd, hun eis gewijzigd, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog voor recht zal verklaren dat [overledene] onrechtmatig heeft gehandeld c.q. zijn bevoegdheid heeft misbruikt en de erven zal veroordelen tot schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met hun veroordeling in de proceskosten in beide instanties.

Bij memorie van antwoord hebben de erven de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de erven niet-ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep, althans het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten ], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van (naar het hof begrijpt) het hoger beroep.

Op 20 december 2011 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellanten ] door hun in de kop van dit arrest genoemde advocaat en de erven door mr. B.P. van Overeem, advocaat te Haarlem. Aan beide zijden zijn pleitnotities overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.

Beoordeling

2.1.

De rechtbank heeft in het vonnis onder rov. 2.1 tot en met 2.8 een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

2.2.

Het gaat in dit geding om het volgende.

a.

[appellanten ] wonen aan de [adres nummer] te [woonplaats]. Tot zijn verhuizing op 29 april 2008 was [overledene] hun directe buurman.

b.

In 1997 en voordien was [overledene] eigenaar van een onbebouwd perceel grond, dat grensde aan de percelen van partijen. Voor dit perceel grond (verder: het perceel) gold op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan de bestemming: voor- en zijtuin en open erf.

c.

Op 31 maart 1998 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [B.] aan [overledene] een bouwvergunning verleend voor het bouwen van een woning op het perceel. Hierbij is vrijstelling verleend op grond van artikel 19 van de toenmalige Wet op de Ruimtelijke Ordening.

d.

Blijkens een op 5 en 6 augustus 1998 ondertekende akte heeft [overledene] het perceel voor een koopprijs van

f.

780.000,- verkocht aan [appellanten ] Het perceel is in die akte aangeduid als "bouwkavel". De overdracht heeft plaatsgehad door inschrijving van een op 10 augustus 1998 verleden transportakte.

e.

Bij op 22 december 2003 aan [overledene] verzonden brief heeft de gemeente [B.] bericht:

"(...) Tot op heden is geen begin gemaakt met de bouwwerkzaamheden.

Uw bouwplan is strijdig met het huidige planologische beleid. Daarom overwegen wij uw bouwvergunning in te trekken. Indien u binnen 4 weken na verzenddatum van deze brief niet heeft gereageerd, gaan wij er van uit, dat u geen bezwaar heeft tegen het intrekken van de bouwvergunning."

f.

Op 12 januari 2004 heeft [overledene] de gemeente telefonisch medegedeeld geen bezwaar te hebben tegen intrekking van de bouwvergunning, mits de betaalde leges ad f 8.000,- zouden worden gerestitueerd.

g.

Bij op 16 september 2004 aan [overledene] verzonden brief heeft de gemeente bericht dat het college van burgemeester en wethouders ter vergadering van 17 augustus 2004 had besloten naast het intrekken van de bouwvergunning de betaalde leges niet te restitueren.

h.

Op 29 april 2008 is [overledene] verhuisd.

i.

In september 2008 zijn [appellanten ] ermee bekend geraakt dat de bouwvergunning was ingetrokken.

j.

Op 29 juni 2009 hebben [appellanten ] conservatoir beslag doen leggen op de woning en bankrekeningen van [overledene].

Op 1 juli 2009 zijn de beslagstukken betekend.

Bij dagvaarding van 8 juli 2009 hebben [appellanten ] dit geding ingeleid.

k.

Op 18 april 2010 is [overledene] overleden.

2.3.

In eerste aanleg hebben [appellanten ] gevorderd dat

[overledene] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding ad € 757.160,-, met rente en kosten.

De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Daarbij heeft zij onder meer overwogen dat onduidelijk is waarom

[overledene] onrechtmatig heeft gehandeld door [appellanten] in 2003 niet op de hoogte te stellen van het voornemen van het college van burgemeester en wethouders om de bouwvergunning in te trekken (rov. 4.16) en dat [appellanten] te weinig feiten en omstandigheden hebben gesteld op grond waarvan de conclusie moet worden getrokken dat de gedragingen van

[overledene] als onrechtmatig moeten worden bestempeld

(rov. 4.17). Verder heeft de rechtbank overwogen dat voorzover er al sprake zou zijn van onrechtmatig handelen, [appellanten ] te laat hebben geklaagd (rov. 4.20).

2.4.

Alle grieven richten zich mede tegen voornoemde overwegingen of tegen daaraan ten grondslag gelegde overwegingen.

2.5.

In de stellingen van [appellanten ] ligt besloten dat

[overledene] hen niet in 2003/2004 op de hoogte heeft gesteld van:

-

de ontvangst van de op 22 december 2003 door de gemeente verzonden brief of de daarin vervatte mededeling dat de

gemeente overwoog de bouwvergunning in te trekken;

-

de mededeling van [overledene] aan de gemeente dat hij geen

bezwaar had tegen intrekking van de bouwvergunning;

-

de ontvangst van de op 16 september 2004 door de gemeente verzonden brief of de daarin vervatte mededeling dat de bouwvergunning was ingetrokken.

De erven hebben de juistheid van deze stellingen in twijfel getrokken, maar niet met stelligheid betwist. Daarom gaat het hof uit van de juistheid van deze stellingen.

2.6.

Voor de beoordeling van de vraag of [overledene] door die gedragingen (dat nalaten) onrechtmatig jegens [appellanten ] heeft gehandeld, is een brief van 14 september 1998 van Mooijekind Vleut Makelaars o.g. aan [appellant 1 ] van belang.

Dit makelaarskantoor had [overledene] bijgestaan bij de verkoop van het perceel en schreef in die brief het volgende:

"Namens de heer [overledene], voormalig eigenaar van bovengenoemd perceel, berichten wij u dat u vrij bent aangaande uw architect-keuze, mocht u alsnog besluiten over te gaan tot bebouwing van het perceel."

Voorts is van belang dat onbetwist vast staat dat ten tijde van de verkoop en levering van het perceel tussen

[appellanten ] en [overledene] ter sprake is gekomen dat [overledene] een bouwvergunning ten behoeve van het perceel had aangevraagd en verkregen.

2.7.

Een bouwvergunning die ten behoeve van een perceel is verleend, vergroot de mogelijkheden voor de eigenaar om zelf het perceel te gebruiken door het te bebouwen en biedt hem voorts de mogelijkheid het perceel met een hogere verkoopopbrengst te verkopen. Een perceel waarop mag worden gebouwd, heeft immers naar algemene ervaringsregels in het economische verkeer een hogere waarde dan een perceel waarop niet mag worden gebouwd. Daarom moest [overledene] in beginsel begrijpen dat [appellanten ] mogelijkerwijs in hun belangen zouden worden getroffen, indien zij niet op de hoogte werden gesteld van het voornemen van de gemeente om de bouwvergunning in te trekken. In beginsel diende [overledene] om die reden naar maatstaven van maatschappelijke betamelijkheid die hij jegens [appellanten] in acht had te nemen, hen op de hoogte te stellen van dat voornemen van de gemeente, teneinde [appellanten] in de gelegenheid te stellen hiertegen desgewenst op enige wijze actie te ondernemen.

2.8.

De erven hebben gewezen op een aantal omstandigheden die voor [overledene] aanwijzingen gevormd kunnen hebben dat

[appellanten ] geen actie tegen het voornemen van de gemeente zouden hebben willen of kunnen ondernemen.

Aanwijzingen dat [appellanten ] dat niet zouden hebben willen doen, zijn gelegen in de omstandigheid dat sinds de verkoop en levering reeds ongeveer vijf jaren waren verstreken zonder dat [appellanten] een aanvang hadden gemaakt met enige bouwwerkzaamheden. Hieraan kan worden toegevoegd dat gesteld noch gebleken is dat [appellanten ] aan [overledene] een (concreet) voornemen kenbaar hadden gemaakt om het perceel op enig moment te bebouwen of te verkopen en dat uit de brief van de makelaar van 14 september 1998 zou kunnen worden afgeleid dat ten tijde van die brief [appellanten ] vooralsnog niet tot bebouwing wensten over te gaan.

[appellanten ] hebben de gemeente of [overledene] ook niet verzocht de tenaamstelling van de bouwvergunning te (doen) wijzigen.

Aanwijzingen dat [appellanten ] niet met succes hadden kunnen ageren tegen het voornemen van de gemeente, kunnen zijn gelegen in de omstandigheid dat uit de brief van de makelaar zou kunnen worden afgeleid dat [appellanten ] niet gebruik wilden maken van de door [overledene] ingeschakelde architect, zodat hun eventuele bouwplannen mogelijkerwijs niet in overeenstemming zouden zijn met de voorschriften van de bouwvergunning. Een verdere aanwijzing kan zijn dat de bouwvergunning niet op naam van [appellanten ] stond, maar op naam van [overledene].

2.9.

Deze en dergelijke aanwijzingen doen er niet aan af dat [overledene] niet zonder meer ervan mocht uitgaan dat

[appellanten ] niet tegen het voornemen van de gemeente zouden kunnen of willen ageren. Hij had dienaangaande bij

[appellanten ] navraag dienen te doen en hen aldus in de gelegenheid dienen te stellen dat voor zichzelf te bezien. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat het voor [overledene] geenszins bezwaarlijk zou zijn geweest [appellanten ] op de hoogte te stellen.

2.10.

De omstandigheid dat [appellanten ] zelf actie hadden kunnen ondernemen teneinde op de hoogte te raken van het voornemen van de gemeente om de bouwvergunning in te trekken, doet aan het voorgaande niet af. Ook indien

[appellanten ] hun daarvoor ten dienste staande mogelijkheden onvoldoende hebben benut, diende [overledene] hen naar maatstaven van maatschappelijke betamelijkheid op de hoogte te stellen, nu gesteld noch gebleken is dat [overledene] aanwijzingen had dat [appellanten ] reeds op de hoogte waren van het voornemen van de gemeente.

2.11.

Indien [overledene] zich niet daadwerkelijk bewust is geweest van de mogelijkheid dat [appellanten ] in hun belangen zouden worden getroffen door intrekking van de bouwvergunning, doet dat er niet aan af dat hij naar maatstaven van maatschappelijke zorgvuldigheid had behoren stil te staan bij die mogelijkheid. Voor het aannemen van onrechtmatigheid is daadwerkelijke bewustheid van mogelijke benadeling niet vereist, en opzet op benadeling al zeker niet. De erven hebben erop gewezen dat [overledene] in 2003/2004 reeds op gevorderde leeftijd was, maar dat is op zichzelf voor deze beoordeling niet van belang.

2.12.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat [overledene] door het hiervoor in rov. 2.5 omschreven nalaten onrechtmatig jegens [appellanten ] heeft gehandeld. De hierop gerichte klachten slagen.

In het midden kan blijven of (ook) sprake is van misbruik van bevoegdheid.

2.13.

Grief 1 is mede gericht tegen de overweging van de rechtbank met betrekking tot de klachtplicht.

Gesteld noch gebleken is dat het perceel ten tijde van de aflevering niet beantwoordde aan de koopovereenkomst. Na deugdelijke aflevering van een gekochte zaak zijn

art. 6:89 BW en art. 7:23 BW uitgewerkt. Indien de hiervoor onrechtmatig geoordeelde gedraging van [overledene] kan worden gezien als het bewerkstelligen dat de verkochte zaak na deugdelijke aflevering alsnog in een staat is gebracht waardoor deze niet meer aan de overeenkomst beantwoordt, doet dat de werking van art. 6:89 BW en art. 7:23 BW niet herleven. Deze bepalingen strekken immers ertoe de schuldenaar die een prestatie heeft verricht, te beschermen, omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dat eveneens met spoed aan de schuldenaar meedeelt. De schuldeiser behoeft niet te onderzoeken of, nadat de prestatie is verricht, de schuldenaar zich onthoudt van gedragingen die teweegbrengen dat de prestatie alsnog niet aan de verbintenis beantwoordt. De grief slaagt dus ook in zoverre.

2.14.

[appellanten ] hebben in eerste aanleg een bedrag aan schadevergoeding gevorderd. In hoger beroep hebben zij verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd, zonder toe te lichten waarom niet in de hoofdprocedure zou kunnen worden vastgesteld welke schade als gevolg van de onrechtmatige gedraging aan [overledene] kan worden toegerekend en hoe die schade moet worden begroot. Het hof is van oordeel dat dit in de hoofdzaak moet kunnen gebeuren, mede gelet op de omstandigheid dat sinds de onrechtmatige gedraging reeds ongeveer acht jaren zijn verstreken.

2.15.

De zaak zal naar de rol worden verwezen om

[appellanten ] in de gelegenheid te stellen zich bij memorie na tussenarrest uit te laten over het causaal verband en de schadebegroting. Hierbij dienen zij gespecificeerd te stellen wat zij zouden hebben gedaan indien zij tijdig van het voornemen van de gemeente op de hoogte waren gesteld, tot welke besluitingvorming bij de gemeente hun actie naar redelijke verwachting zou hebben geleid, of en zo ja wanneer [appellanten ] tot bebouwing van het perceel zouden zijn overgegaan, in hoeverre de bebouwing in overeenstemming zou zijn geweest met de aan [overledene] verleende bouwvergunning en wat dat betekent voor de schadebegroting, en of en zo ja wanneer, waarom en voor welk bedrag zij het perceel zouden hebben verkocht. Voorts dienen zij hun schade te begroten op een gespecificeerd en bij voorkeur met bewijsstukken onderbouwd bedrag. Indien zij een bedrag aan waardevermindering van het perceel vorderen, zonder dat aannemelijk is dat zij het perceel zouden hebben bebouwd of verkocht, dienen zij te beargumenteren waarom deze wijze van schadebegroting het meest met de aard van de schade in overeenstemming is.

De erven zullen in de gelegenheid worden gesteld bij antwoordmemorie te reageren.

3.

Beslissing

Het hof, alvorens verder te beslissen, verwijst de zaak naar de rol van 6 maart 2012 voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellanten ] als bedoeld in

rechtsoverweging 2.15.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J.C. Toorman en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 7 februari 2012.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.