Rb. Amsterdam, 09-08-2018, nr. 6183032 CV EXPL 17-17065

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

[eisers] huren met ingang van 13 augustus 2015 van Rochdale de woning aan de [straat] te [plaats] , laatstelijk tegen een huurprijs van € 925,00.

[eisers] hebben bij de ondertekening van de huurovereenkomst een bedrag van € 200,00 aan “administratiekosten” voldaan aan Rochdale.

Bij brief van 15 februari 2016 hebben [eisers] Rochdale verzocht om restitutie van (een deel van) de betaalde administratiekosten. Zij achten het redelijk dat deze kosten het bedrag van € 16,50 niet te boven gaan en verwijzen hierbij naar meerdere rechterlijke uitspraken.

Bij e-mail van 4 april 2016 heeft Rochdale aan [eisers] bericht dat zij een woning huren in de vrije (geliberaliseerde) sector, zodat de door hen aangehaalde jurisprudentie niet van toepassing is. Rochdale weigert tot restitutie over te gaan.

Bij brief van 9 mei 2016 hebben [eisers] Rochdale gesommeerd tot betaling van € 183,50, bij gebreke waarvan Rochdale tevens buitengerechtelijke kosten verschuldigd zal zijn.

2. [eisers] vorderen dat de kantonrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

i) voor recht verklaart dat het beding dat zij bij het afsluiten van de huurovereenkomst administratiekosten verschuldigd zijn, onredelijk is voor zover deze kosten het bedrag van € 16,50 te boven gaan;

ii) voor recht verklaart dat het beding voor zover dit aan [eisers] een hogere betalingsverplichting oplegt dan € 16,50 nietig is;

iii) Rochdale veroordeelt tot betaling van (i) de onverschuldigd betaalde administratiekosten van € 183,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf9 mei 2016, (ii) de buitengerechtelijke incassokosten van € 48,40 en (iii) de proceskosten.

3. Aan deze vorderingen leggen [eisers] ten grondslag dat Rochdale door het bedingen van een bedrag van € 200,00 een onredelijk voordeel heeft behaald, waardoor het betreffende beding op grond van artikel 7:264 BW, in zoverre nietig is. De werkzaamheden waar Rochdale ter rechtvaardiging naar verwijst betreffen volgens [eisers] (grotendeels) werkzaamheden die inherent zijn aan het verhuren van woonruimte, waarvan de kosten uit de huuropbrengsten bestreden moeten worden. Daarbij zijn de daarvoor in rekening gebrachte kosten ook onnodig (en daarmee onredelijk) hoog, aldus [eisers] Zij verwijzen naar HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767 (Ymere/ [naam partij] ), de daaraan voorafgaande uitspraken van de kantonrechter en het hof Amsterdam en naar enkele daarop volgende uitspraken van de kantonrechter te Amsterdam.

4. Rochdale heeft de vorderingen gemotiveerd betwist en daarbij – samengevat – aangevoerd dat uit bovengenoemde jurisprudentie te herleiden is dat een toegelaten instelling extra terughoudendheid dient te betrachten bij het in rekening brengen van administratiekosten en dat dit niet geldt voor overige (commerciële) verhuurders. Volgens Rochdale hebben zowel het Hof als de Hoge Raad zich (nog) niet uitgelaten over de wijze waarop laatgenoemde categorie verhuurders met administratiekosten dienen om te gaan. Daarmee is het beroep van [eisers] op deze uitspraken als grondslag voor hun vorderingen ontoereikend, aldus Rochdale.

5. Rochdale betoogt voorts dat bij de beoordeling van de mate van de aangehaalde terughoudendheid in de geliberaliseerde sector contractvrijheid als uitgangspunt dient te gelden, aangezien partijen economisch gelijkwaardiger zijn. Nu Rochdale in onderhavige zaak niet handelt in hoedanigheid van toegelaten instelling en deze werkzaamheden ook in het belang van de huurders zijn verricht, stelt zij niet een onredelijk voordeel bedongen te hebben door het in rekening brengen van € 200,00 aan administratiekosten bij [eisers] De in rekening gebrachte kosten zijn legitieme kosten die terugverdiend dienen te worden, waarbij geen sprake is van een ‘verwaarloosbare tegenprestatie’. Een belangrijk element is volgens Rochdale dat er geen wanverhouding bestaat tussen de in rekening gebrachte kosten (éénmalig€ 200,00) en de huurprijs (€ 925,00).

6. Op hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

7. De vraag ligt voor of het beding dat Rochdale in de huurovereenkomst heeft opgenomen, waarin is bepaald dat [eisers] een éénmalige vergoeding van € 200,00 voor administratiekosten verschuldigd zijn, in strijd is met artikel 7:264 lid 1 BW. Dat artikel bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is.

8. Voorop gesteld wordt dat in artikel 7:247 BW is bepaald dat artikel 7:264 BW ook van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs.

9. Bij beantwoording van voornoemde vraag onder 7 dient tot uitgangspunt het criterium dat de Hoge Raad in zijn arrest van 6 april 2012 heeft geformuleerd:

“Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij — veelal de aspirant-huurder — ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. (…) Onderdeel 2.2. faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art.11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.

10. Partijen interpreteren voornoemd arrest van de Hoge Raad op verschillende wijze.

11. Volgens Rochdale heeft de Hoge Raad aan de vrijheid van de toegelaten instelling om kosten door te berekenen beperkingen opgelegd. De Hoge Raad heeft daarbij volgens Rochdale in r.o. 3.6 uitdrukkelijk het karakter van de toegelaten instelling als gezichtspunt genomen met een verwijzing naar de beoordeling door het Hof Amsterdam (Hof Amsterdam 29 juni 2010, WR 2011, 32) en in verband daarmee overwogen (r.o. 3.5):

“Daarbij dient in het onderhavige geval mede in aanmerking te worden genomen dat, gelet op de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (verder: BBSH) zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, voor deze verhuurders extra terughoudendheid is geboden bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht.”

12. Hieruit concludeert Rochdale dat de toetsing van de redelijkheid van administratiekosten strenger dient uit te vallen bij een toegelaten instelling dan bij andere (commerciële) verhuurders.

13. [eisers] bestrijden deze interpretatie en voeren aan dat ook voor Rochdale als verhuurder van – in dit geval – een woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs geldt dat zij op grond van artikel 7:264 lid 1 BW alleen de redelijke kosten in rekening mag brengen. Voorafgaand aan de vraag of de kosten redelijk zijn, moet eerst worden onderzocht of de door Rochdale in rekening gebrachte kosten überhaupt wel voor doorberekening (bovenop de huurprijs) in aanmerking komen.

14. Alle door Rochdale genoemde kosten en werkzaamheden zijn volgens [eisers] “des verhuurders” en dienen derhalve uit de exploitatie (en dus uit de huuropbrengsten) bestreden te worden.

15. De kantonrechter oordeelt als volgt. Zowel uit de parlementaire geschiedenis als het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 volgt dat de ratio van artikel 7:264 lid 1 BW gelegen is in de beschermingsgedachte van de aspirant huurder ten opzichte van de verhuurder. Het is vaste rechtspraak dat kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, niet (extra) afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht. De kantonrechter volgt niet de interpretatie van Rochdale dat de Hoge Raad in zijn arrest van 6 april 2012 dit uitgangspunt heeft genuanceerd, in die zin dat bij de beoordeling van de vraag of het kosten betreft die extra in rekening gebracht mogen worden aan huurders een onderscheid gemaakt moet worden tussen toegelaten instellingen en verhuurders in de geliberaliseerde sector.

16. De kantonrechter is van oordeel dat in voornoemde uitspraak van de Hoge Raad het in aanmerking nemen van de specifieke taak van de woningcorporatie niet ziet op de beoordeling van de vraag of de in rekening gebrachte kosten al dan niet des verhuurders zijn, doch op de daarna te beoordelen redelijkheid van de kosten die wél aan de huurder zijn toe te rekenen.

17. In onderhavige zaak dient (derhalve) eerst beoordeeld te worden of de in rekening gebrachte administratiekosten afzonderlijk (naast de huurprijs) in rekening gebracht mogen worden door Ymere. Rochdale heeft op verzoek van de kantonrechter bij akte nader gespecificeerd welke kosten zij onder de noemer “administratiekosten” in rekening heeft gebracht bij [eisers] Hoewel Ymere een onderverdeling heeft gemaakt in de kosten, heeft zij nagelaten om per kostenpost (exacte) bedragen te noemen. Het gaat om de volgende kosten/werkzaamheden:

18. De kantonrechter is met [eisers] van oordeel dat, afgezien van de kosten voor het naamplaatje, de door Ymere genoemde kosten uitsluitend dan wel in overwegende mate het belang van de verhuurder dienen. Zij worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie en dienen derhalve uit de huurprijs bestreden te worden. Daarom mogen zij niet afzonderlijk aan de huurder in rekening gebracht worden. Het enkele feit dat Rochdale thans niet handelt in hoedanigheid van toegelaten instelling, maakt zoals hiervoor al is overwogen, dit oordeel niet anders.

19. Een en ander brengt mee dat, afgezien van de kosten voor het naamplaatje, het in rekening brengen van de onder 17 genoemde kosten onder de noemer administratiekosten een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW oplevert. Het beding op grond waarvan [eisers] een bedrag van meer dan € 16,50 verschuldigd zijn terzake van administratiekosten levert in zoverre een niet redelijk voordeel op en is nietig. De vordering van een verklaring voor recht is in zoverre toewijsbaar.

19. Gelet op het voorgaande is ook de vordering tot terugbetaling van hetgeen [eisers] méér hebben betaald dan € 16,50 toewijsbaar.

19. De gevorderde wettelijke rente is als niet afzonderlijk betwist toewijsbaar als hierna vermeld.

22. [eisers] hebben voldoende gespecificeerd en onderbouwd dat er kosten zijn gemaakt als bedoeld in artikel 6:96 BW. De vordering van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden toegewezen.

23. Rochdale wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [eisers] belast.

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat het beding, dat [eisers] bij het afsluiten van de huurovereenkomst met Rochdale administratiekosten verschuldigd zijn, niet redelijk is, voor zover deze kosten het bedrag van € 16,50 te boven gaan;

verklaart het beding nietig, voor zover dit aan [eisers] een hogere betalingsverplichting oplegt dan € 16,50;

veroordeelt Rochdale tot (terug) betaling aan [eisers] van:

- € 183,50 aan onverschuldigd betaalde administratiekosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2016 tot aan de voldoening;

- € 48,40 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op:exploot € 97,31salaris € 150,00griffierecht € 78,00-----------------totaal € 325,31voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Rochdale tot betaling van een bedrag van € 15,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Rochdale niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.