Rb. Rotterdam, 16-06-2021, nr. C/10/613461 / HA ZA 21-158

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Op 8 juni 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Woonbron is verschenen [persoon A] , bijgestaan door mr. Vermeulen. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. Vélu.

De datum van dit vonnis is vervolgens nader bepaald op heden.

Woonbron is een woningcorporatie en eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam (hierna: de woning). [gedaagde] heeft van Woonbron het recht van erfpacht op het perceel grond en de woning verkregen. De notariële akte tot vestiging van de erfpacht is op 5 oktober 2010 ingeschreven. In deze akte is op genomen dat de woning bestemd is voor woondoeleinden en als zodanig gebruikt dient te worden. Daarnaast is in deze akte, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“Artikel 4

VERBODSBEPALINGEN

Het is Erfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor:

(…)

d. het kweken van hennep in enige hoeveelheid, of het verrichten van andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

(…)

Artikel 8

OPZEGGING

Erfpachter is niet bevoegd de Erfpacht op te zeggen.

Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht als bedoeld in Hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) sub 1 van na te melden Koopgarantbepalingen wordt door de Woningcorporatie als een ernstig te kort schieten in de zin van artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aangemerkt en is derhalve een reden tot opzegging van de Erfpacht door de Woningcorporatie.

(…)

Artikel 11

KOOPGARANT-BEPALINGEN

De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen (versie een

augustus tweeduizend tien (01-8-2010) zoals hieronder vastgesteld.

(…)

Hoofdstuk B. Zelfbewoningsplicht

Erfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij

is niet bevoegd de Woning of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in

gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken.

(…)

Hoofdstuk D. Terugkoopprocedure

1. Aanbiedingsplicht van Erfpachter

Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan

te bieden aan de Woningcorporatie zodra:

(…)

b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning

overeenkomstig hoofdstuk B”.

Op 26 november 2020 is in de woning een hennepkwekerij aangetroffen door de politie. Daarbij zijn 168 hennepplanten, 26 transformatoren en 24 assimilatielampen in de twee slaapkamers en op de overloop en in de badkamer van de woning aangetroffen. De stroomvoorziening voor de hennepkwekerij werd illegaal afgenomen.

Woonbron heeft [gedaagde] bij brief van 2 december 2020 uitgenodigd om de woning aan Woonbron te koop aan te bieden. [gedaagde] is op deze uitnodiging niet ingegaan.

Bij exploot van 15 december 2020 heeft Woonbron de erfpacht aan [gedaagde] opgezegd tegen 1 juli 2021. Daarbij is [gedaagde] verzocht om een verklaring af te geven dat de inschrijving van het erfpacht met ingang van 1 juli 2021 waardeloos is, bij gebreke waarvan Woonbron zal aannemen dat [gedaagde] daartoe niet bereid is. [gedaagde] heeft deze verklaring niet afgegeven.

Woonbron heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] door het inrichten en exploiteren van de woning als bedrijfsmatige hennepkwekerij en door het zich niet houden aan de zelfbewoningsplicht en de aanbiedingsplicht uit de erfpacht- en koopgarantbepalingen in strijd heeft gehandeld met de erfpachtbepalingen en dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 BW. Woonbron betoogt daarom dat zij de erfpacht terecht heeft opgezegd en dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2021 zonder recht of titel in de woning verblijft. Woonbron heeft daarom gevorderd om [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om uiterlijk op 1 juli 2021 of binnen twee weken na betekening van het vonnis als dit na 1 juli 2021 wordt betekend, de woning te ontruimen. Woonbron heeft tevens gevorderd dat de rechtbank verklaart dat de inschrijving van het erfpachtrecht op de woning met ingang van 1 juli 2021 waardeloos is en [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

[gedaagde] heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat zij de woning van 15 oktober 2020 tot en met 14 januari 2021 had verhuurd en op geen enkele wijze bij de hennepkwekerij betrokken is geweest, zodat zij niet toerekenbaar is tekortgeschoten richting Woonbron. Voorts heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat zij de woning weer heeft opgeknapt en daar nu weer met haar minderjarige zoon woont en niet op korte termijn alternatieve huisvesting kan regelen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Niet in geschil is dat in de woning een omvangrijke hennepkwekerij is aangetroffen, dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de zelfbewoningsplicht door de woning te verhuren en dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de aanbiedingsplicht door de woning niet aan te bieden aan Woonbron nadat zij zelf niet meer in de woning woonde. Gelet op het verweer van [gedaagde] moet beoordeeld worden of dit kan worden gekwalificeerd als het in ernstige mate tekortschieten als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW en Woonbron op grond hiervan de erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd.

Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele aanwezigheid van een hennepkwekerij als de onderhavige een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW, zodat de opzegging reeds om die reden gerechtvaardigd was. Het houden van een hennepkwekerij is niet alleen in strijd met woondoeleinden zoals omschreven in de erfpachtakte, het levert bovendien gevaar op voor de omgeving, in het bijzonder brandgevaar, en een aanzienlijke kans op stankoverlast en kortsluiting. Aan dit oordeel kan niet afdoen dat de hennepkwekerij niet door [gedaagde] zelf geëxploiteerd werd, maar door degene aan wie zij de woning verhuurde, en dat zij hiervan niet op de hoogte was. Blijkens de rechtspraak (bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof Den Haag, 8 november 2016, r.o. 3.14, ECLI:NL:GHDHA:2016:4140) en de parlementaire geschiedenis (Parl. Gesch. Boek 5, pagina 331) is het niet vereist dat de erfpachter zelf toerekenbaar tekortschiet: de enkele tekortkoming ‘in ernstige mate’ rechtvaardigt reeds opzegging van de erfpacht. De andere opzeggingsgronden behoeven daarom geen bespreking.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat zij de woning weer heeft opgeknapt, er weer woont met haar minderjarige zoon en geen andere vervangende woonruimte heeft. Deze omstandigheden doen aan de ernst van de tekortkomingen echter niet af en kunnen de tekortkomingen niet ongedaan maken. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te zeggen dat de opzegging van de erfpacht gezien de ernstige gevolgen daarvan voor haar niet in stand kan blijven, kan [gedaagde] daarin niet kan worden gevolgd. Gelet op het feit dat er een hennepkwekerij in de woning is aangetroffen met de daaraan verbonden risico’s en gelet op het feit dat [gedaagde] in strijd met de erfpachtvoorwaarden de woning een aantal maanden niet zelf heeft bewoond, maar verhuurd heeft, heeft Woonbron een groot belang bij onderhavige opzegging. Dit belang weegt naar het oordeel van de rechtbank zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning. Ten slotte is onvoldoende gebleken dat het [gedaagde] niet zal lukken om een andere woning te vinden, bijvoorbeeld met behulp van een urgentieverklaring of het huren of kopen van een woning in de particuliere sector. In dat verband is ter zitting aan de orde gekomen dat een vonnis als het onderhavige de urgentie vergroot.

De slotsom is dat de opzegging van de erfpacht door Woonbron per exploot van 15 december 2020 rechtsgeldig is geschied en dat de erfpacht per 1 juli 2021 is opgezegd, zodat de gevorderde ontruiming wordt toegewezen. De rechtbank ziet in de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden wel aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen tot 1 september 2021, zodat [gedaagde] iets langer de tijd heeft om een andere woning te vinden. Daarbij weegt ook mee dat Woonbron tijdens de zitting heeft laten blijken dat een iets langere ontruimingstermijn voor haar geen groot probleem is.

Woonbron heeft voorts gevorderd dat de rechtbank de inschrijving van het recht van erfpacht waardeloos verklaard per 1 juli 2021. [gedaagde] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank op dit punt. De rechtbank zal dit overeenkomstig artikel 3:29 lid 1 BW toewijzen, omdat de erfpacht rechtsgeldig is opgezegd per 1 juli 2021 en [gedaagde] , ondanks het verzoek daartoe van Woonbron bij exploot van 15 december 2020, geen verklaring als bedoeld in artikel 3:28 lid 1 BW heeft ondertekend dat het recht van erfpacht met ingang van 1 juli 2021 waardeloos is.

[gedaagde] is de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat zij in de proceskosten wordt veroordeeld.

De rechtbank

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 1 september 2021 – of, indien dit vonnis na 1 juli 2021 wordt betekend, binnen twee weken na die betekening – de woning aan de [adres] te Rotterdam, met al de haren en het hare, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;

verklaart dat de inschrijving van het onderhavige recht van erfpacht in de openbare registers onder nummer [nummer 1] deel [kenmerk deel] nummer [nummer 2] ingang van 1 juli 2021 waardeloos is;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 106,- aan dagvaardingskosten, € 667,- aan griffierecht en € 1.126,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief € 563,-);

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2021.

3120