Rb. Gelderland, 11-09-2020, nr. 8694340 \ VV EXPL 20-41

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering. WoonGenoot heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7: 231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden en heeft [gedaagden] verzocht de woning uiterlijk op 16 augustus 2020 te ontruimen. Nu zij daar geen gevolg aan hebben gegeven, behouden zij volgens WoonGenoot de woning zonder recht of titel. Daarmee is haar spoedeisend belang gegeven.

In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is.Bij toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding wordt grote terughoudendheid betracht. Bovendien is in een kort gedingprocedure geen plaats voor een diepgaand onderzoek naar de betwiste feiten.

De gevorderde ontruiming is gebaseerd op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dit kort geding staat dan ook de vraag centraal of en in hoeverre voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding in een eventuele bodemprocedure stand zal houden.

WoonGenoot heeft aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning ten grondslag gelegd. Dat volstaat volgens [gedaagden] niet. De kantonrechter volgt [gedaagden] daarin niet. Artikel 7:231 lid 2 BW biedt WoonGenoot immers de mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden indien in de woning in strijd met de artikelen 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en de woning daarom op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. Vaststaat dat [gedaagde 2] in strijd met de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet heeft gehandeld door een handelshoeveelheid soft- en harddrugs, namelijk meer dan is toegestaan voor eigen gebruik, in de woning aanwezig te hebben, en verder dat de woning op last van het bevoegd gezag, de burgemeester, is gesloten voor de duur van drie maanden. Een en ander rechtvaardigt in beginsel dat WoonGenoot de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbinden.

Volgende vraag die dan aan de orde komt is of WoonGenoot terecht van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Dat is een vraag die beantwoord moet worden aan de hand van de toets van artikel 6:248 lid 2 BW, namelijk of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat WoonGenoot gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding. Het gevolg van de ontbinding is dat [gedaagden] de woning moeten ontruimen. Het woonrecht is, zoals [gedaagden] aanvoeren, een vitaal recht, dat beschermd wordt in artikel 8 EVRM. Daarop kan alleen inbreuk worden gemaakt indien sprake is van een proportioneel getroffen maatregel.

Ter beoordeling ligt dan ook voor of de buitengerechtelijke ontbinding een proportionele maatregel betreft en of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is dat zij gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding.

Volgens [gedaagden] dient WoonGenoot alvorens tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan alle bij de huurovereenkomst betrokken belangen te onderzoeken en vervolgens af te wegen of zij in dit geval van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik kan maken. Het is hen niet gebleken dat WoonGenoot een belangenafweging heeft gemaakt, rekening heeft gehouden met bijzondere omstandigheden en alle betrokken belangen heeft meegewogen. Vanzelfsprekend dient WoonGenoot een afweging te maken alvorens zij gebruik maakt van haar wettelijke bevoegdheid. Niet valt in te zien op grond waarvan WoonGenoot gehouden is die afweging van tevoren met [gedaagden] te delen. De belangenafweging maakt onderdeel uit van de rechterlijke toetsing.

WoonGenoot stelt dat zij in haar afweging mee heeft laten wegen dat er sprake is van minderjarige kinderen. Het woonbelang van de minderjarige kinderen is echter voor WoonGenoot in relatie tot het algemeen maatschappelijk belang geen reden geweest de huurovereenkomst niet te ontbinden. Daarbij is haar niet gebleken van bijzondere omstandigheden met betrekking tot de woning in relatie tot de kinderen. Een woning waar op meerdere plekken drugs en wapens liggen, komt haar niet voor als een toonbeeld van een door de ouders gecreëerde veilige omgeving. WoonGenoot geeft aan dat zij niet wil dat dergelijke activiteiten vanuit haar woning plaatsvinden. Dat [gedaagde 1] niets afwist van de criminele activiteiten van haar partner acht WoonGenoot ongeloofwaardig. De ziekte van [gedaagde 1] was WoonGenoot niet bekend, maar het is haar niet duidelijk in welke zin dit een rol speelt.

Voorop staat dat WoonGenoot als een krachtens de Woningwet toegelaten instelling voor de volkshuisvesting een zwaarwegend belang heeft om op te treden tegen de aanwezigheid van handelshoeveelheden drugs in een woning ter voorkoming van activiteiten in haar woningbestand die in potentie de leefbaarheid aan kunnen tasten. De aangetroffen hoeveelheid drugs in de woning overschrijden de toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik, namelijk 0,5 gram voor harddrugs en 5 gram voor softdrugs, en moet dan ook aangemerkt worden als een handelshoeveelheid. WoonGenoot voert een zerotolerancebeleid in zaken waarin druggerelateerde zaken aan de orde zijn. Daarnaast zijn er grote geldbedragen en munitie aangetroffen in de woning. Een en ander versterkt het vermoeden dat sprake is van criminele activiteiten, die WoonGenoot uit haar woningen wil weren.

Daar tegenover staat het belang van [gedaagden] om met hun minderjarige kinderen in de woning te kunnen blijven wonen. Het gaat daarbij om kwetsbare kinderen. Het belang van minderjarige, kwetsbare kinderen bij voortdurende bewoning is evident, maar weegt op zich zelf genomen onvoldoende op tegen het hiervoor weergegeven belang van WoonGenoot. Daarbij komt dat een nadere toelichting met betrekking tot de binding van de minderjarige kinderen met betrekking tot deze woning niet is gegeven.De steunbetuiging van de buurtbewoners [straatnaam] is er op gericht om [gedaagde 1] met haar kinderen in de woning te laten terugkeren, maar zegt niets over [gedaagde 2] . Dat [gedaagde 1] van niets wist, kan op basis van het feit dat de drugs door de hele woning zijn aangetroffen, alsmede geldbedragen en munitie, voorshands niet worden aangenomen. Het had met het oog daarop verwacht mogen worden dat er hulpverlening was ingeschakeld om de drugs(-handel) aan banden te leggen. Daarover is echter niets gesteld of gebleken.Ter zitting is van de zijde van [gedaagden] nog aan de orde gesteld dat het beleid in [woonplaats] zodanig is dat zij op een zwarte lijst zouden komen en de eerst komende vijf jaar niet in aanmerking zouden komen voor een woning. Namens WoonGenoot is uitdrukkelijk betwist dat gewerkt wordt met een zwarte lijst. Als er echter geen positieve verhuurdersverklaring overgelegd kan worden, vindt er geen plaatsing plaats. Er dient dan door [gedaagden] bij instanties aangeklopt te worden voor begeleiding. Als zij hulp aanvaarden, is er volgens WoonGenoot wel van alles mogelijk. Dat is dan de weg die [gedaagden] moeten begaan.

In dit kort geding wordt niet getreden in de beoordeling van het bestuursrechtelijke besluit. Dat is aan de bestuursrechter overgelaten. Het voorlopige, uitvoerig gemotiveerde oordeel van de bestuursrechter biedt in ieder geval geen aanknopingspunten te veronderstellen dat het besluit van de burgemeester geen stand zal houden. Daarbij geldt uiteraard dat het risico dat het besluit geen stand houdt voor rekening van WoonGenoot komt. Er is immers nog geen sprake van een onherroepelijke beslissing.

Een en ander leidt er toe dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet gezegd kan worden dat de uitoefening van de bevoegdheid van WoonGenoot om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.

Het voorgaande betekent dat het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter thans voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven. De door WoonGenoot gevorderde ontruiming zal in deze procedure dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn voor ontruiming wordt gesteld op zeven dagen na de dag waarop de burgemeester de sluiting van de woning ongedaan heeft gemaakt.

[gedaagden] worden in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.