Rb. Zeeland-West-Brabant, 12-06-2024, nr. 10843102 \ CV EXPL 23-5201 (E)

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Op 4 april 2023 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] . In de huurovereenkomst staat onder meer:

“Artikel 2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en voor zover van toepassing de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen. Huurder zal het gehuurde als hoofdverblijf gebruiken met al de leden van zijn huishouden. (…)

Artikel 9

Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte no. 20-01 (zie bijlage) van verhuurder van toepassing.(…)

Artikel 11

De huurder verklaart te hebben ontvangen: a. de Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte van verhuurder no. 20-01”.

Op 19 oktober 2023 is er bij de politie een melding binnengekomen van een persoon waarvan € 100,00 afhandig zou zijn gemaakt tijdens seksafspraak met een Colombiaanse prostituee op het adres [adres 1] te [plaats 1] . In het mutatierapport van de politie staat hierover onder meer:

“Aangebeld op het adres [adres 1] [plaats 1] en gesproken met de bewoner, [gedaagde] . Deze gaf aan niets te weten van de situatie maar heeft wel contact gelegd met de prostituee welke contact heeft gehad met (…)

De prostituee [naam 1] is ter plaatse gekomen en gaf aan in de Engelse taal dat (…) inderdaad via [website] een afspraak had gemaakt maar dat op foto’s op de site duidelijk zichtbaar is dat hij/zij een shemale was en dat (…) dus niet goed heeft gekeken…..

Getracht te bemiddelen om het geld retour te krijgen naar (…) maar dit is niet gelukt. Gezien de twee onduidelijke verhalen van (…) alsmede van [naam 1] en het feit dat het een civiele kwestie is het hierbij gelaten en alle gegevens genoteerd.

Het adres zal gedeeld worden met de woningbouw (TBV) en de gemeente Tilburg gezien het feit dat er in het ‘washok’ ook matrassen lagen en het gevoel is ontstaan dat hier zaken plaats vinden welke daar niet thuis horen.

(…)

[melder] HAD EEN AFSPRAAK/DATE IN EEN WONING AAN DE [adres 1] IN TILBURG. HIJ IS NAAR BINNEN GEGAAN EN DAAR HEBBEN ZE NADAT HIJ ZICH HAD UITGEKLEED EURO 100.00 VAN HEM GESTOLEN EN HEM WEER BUITEN GEGOOID.

[melder] IS NOG BIJ DE VOORDEUR. HIJ DACHT MET EEN VROUW EEN DATE TE HEBBEN, MAAR HET WAS EEN TRANSGENDER. [melder] MOEST BETALEN VOOR AFSPRAAK, DAT GELD HEBBEN ZE NU AFGEPAKT. WAREN 3 PERSONEN IN DE WONING.”.

Op 20 oktober 2023 heeft TBV een klacht ontvangen van omwonende [naam 2] :

“Sinds ongeveer een halfjaar hebben we een nieuwe bewoner op [adres 1] . Sindsdien ruikt het dagelijks erg sterk naar wiet in de entreehal beneden. Ook is er in het afgelopen halfjaar regelmatig aangebeld (in het midden van de nacht), omdat mensen blijkbaar bij [adres 1] naar binnen willen. Veel auto’s met draaiende motors en harde muziek, mensen die ’s nachts in en uitlopen zorgen voor terugkerend overlast, Ik heb geen bewijs maar volgens mij wordt er drugs gedeald. Het begint langzamerhand erg vervelend te worden, vandaar dat ik er nu melding van maak.”.

Op 25 oktober 2023 heeft TBV een onaangekondigd huisbezoek gedaan op het adres van het gehuurde. Er is toen een Colombiaanse dame, [naam 3] , aangetroffen. Tijdens het bezoek kwam [gedaagde] ook naar de woning. Over hetgeen in de woning werd geconstateerd schrijft TBV in een e-mailbericht aan de politie en de gemeente Tilburg het volgende:

“-Wierookstokjes vanaf de gang tot in de woonkamer keuken

- Thermostaat stond op 28 graden

- Bedbank in de woonkamer was als bed opgemaakt (werd direct naar een bank gevouwen toen we dit benoemden)

- Diverse stukken lingerie die door de woonkamer lagen (werden opgeruimd/weggegooid/weggestopt toen de deze benoemden

- Lange vloei (voor gebruik bij joints) werd weggemoffeld

- Vensterbank stond vol met deo/parfum/toiletartikelen (zo ook op de badkamer en slaapkamer)

- De slaap kamer was ook als slaapkamer ingericht (ook een opgemaakt bed)”.

(…)

De reden van aanwezigheid van mevrouw [naam 3] was als de volgende:

• Mevrouw had een medische ingreep gehad en verbleef in [plaats 2] [adres 2] volgens eigen zeggen)

• Mevrouw woont formeel in [land] , [plaats 3] volgens eigen zeggen

• Als ‘medische ingreep’ werd een GGD kaartje uit [plaats 2] gegeven met de uitslag van een Soa-test. Ook zaten hierbij de voorgeschreven medicatie. De Soa-test en de medicatie waren in [land] niet voorhanden, aldus bewoner en mevrouw.”.

Op 26 oktober 2023 heeft een toezichthouder van de afdeling Veiligheid & Wijken een controle uitgevoerd aan de [adres 1] te [plaats 1] . Er is contact gelegd met “ [naam 4] ” via [website] . In het controlerapport staat hierover onder meer:

“Hieronder een korte weergave van het gesprek dat middels een beëdigde telefonische Spaanstalige tolk tot stand kwam;

- Ik woon zelf in [plaats 3]

- Ik ben sinds 8 dagen in Nederland om te werken als sekswerker

- Ik ben sinds gisteren aangekomen in deze woning, om te werken als sekswerker.

- Ik bezit alleen op dit moment over een paspoort. Mijn id-kaart is in bezit bij mijn ‘baas’. De persoon die garant voor mij staat in [land] .

- De bewoner van het pand gaf mij aan dat ik in zijn woning mocht werken. Ik mag hier tot zaterdag blijven.

- Ik mag al mijn geld zelf houden. Ik maak zelf mijn afspraken en ik heb zelf mijn advertentie in beheer (kon dit ook aantonen)

De bewoner verklaarde als volgt;

- Ik woon al 7 maanden in deze woning.

- Mevrouw hoeft niets te betalen

- Ze heeft een medisch probleem

- Ik was al op de hoogte dat dit niet mocht, omdat de politie is langsgekomen.

De woning is als volgt opgebouwd; Via de voordeur komt men in de gang daar kan men alle ruimten bereiken waaronder de berging, toilet, badruimte en de woonkamer met keuken. De werkkamer, die de enige slaapkamer betrof, kan men via de badkamer als via de woonkamer bereiken. Op een salontafel in de woonkamer lag een condoom. Op de vensterbank stond een fles glijmiddel. Verder in de woning lagen overal pakken vochtige doekjes. In de prullenbak in de slaapkamer lagen diverse gebruikte condooms en tissues.”.

Op 1 november 2023 heeft de gemeente Tilburg een brief gestuurd aan TBV met daarin onder meer:

“Met deze brief informeer ik u dat de burgemeester en het college van burgemeester en wethouders

voornemens zijn een last onder dwangsom op te leggen aan de bewoner van het pand, de heer [gedaagde] wegens het in de woning exploiteren van een seksinrichting en de woning laten gebruiken ten behoeve van prostitutie zonder te beschikken over de daarvoor vereiste vergunning (APV) en het handelen in strijd met wet- en regelgeving (bestemmingsplan en Wabo). Er is op dit moment geen aanleiding gezien om ook aan u, als eigenaar van het pand waarin een illegale seksinrichting wordt geëxploiteerd, een herstelsanctie op te leggen.”.

TBV vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.

TBV legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij heeft het gehuurde niet uitsluitend als woonruimte gebruikt, maar bedrijfsmatig gebruikt of laten gebruiken als seksinrichting voor prostitutie. Hij heeft het gehuurde, in strijd met de huurovereenkomst, zonder toestemming van TBV aan derden in gebruik gegeven. Een illegale seksinrichting is ook in strijd met het verbod op het uitoefenen van illegale activiteiten in het gehuurde. Verder heeft hij overlast veroorzaakt, want klanten van prostituees bellen regelmatig aan bij omwonenden. [gedaagde] is daarmee geen goed huurder geweest. TBV is van mening dat illegale prostitutie in een sociale huurwoning een ernstige tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van TBV, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van TBV, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van TBV in de kosten van deze procedure.

[gedaagde] voert allereerst aan dat sprake is van een verkeerde partijaanduiding in de dagvaarding, omdat Stichting TBV niet bekend is in het handelsregister. Verder stelt [gedaagde] dat de algemene huurvoorwaarden niet correct aan hem ter hand zijn gesteld, waardoor hij er geen kennis van heeft kunnen nemen en deze moeten worden vernietigd op grond van artikel 6:233 sub b BW. Indien er sprake is van correcte terhandstelling dan voert [gedaagde] aan dat sprake is van onredelijk bezwarende en oneerlijke bedingen in de algemene voorwaarden. Volgens [gedaagde] is sprake van een onredelijk bewijsbeding in de algemene voorwaarden (artikel 7.4), onredelijke bedingen over kosten (artikel 16.2 en 16.3) en boetes (artikel 7.4, 7.7 en 18). TBV kan daarom geen beroep doen op deze algemene huurvoorwaarden en ook geen proceskosten toegewezen krijgen. Verder voert hij aan dat er geen sprake is geweest van bedrijfsmatige activiteiten en als er al sprake is van prostitutie dan was [gedaagde] hiervan niet op de hoogte. Bovendien is prostitutie in Nederland legaal. Er is ook geen sprake geweest van onderhuur. Hij heeft een vrouw uit [plaats 3] onderdak aangeboden voor een aantal dagen, omdat ze een medisch probleem had en medicatie was in haar woonplaats [plaats 3] niet voorhanden. [gedaagde] heeft hiervoor geen betaling ontvangen. Verder betwist [gedaagde] dat hij overlast heeft veroorzaakt, want het gaat slechts om één e-mail van één omwonende. Voor zover toch sprake is van een tekortkoming voert [gedaagde] aan dat er omstandigheden zijn die samen maken dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. [gedaagde] is een zwakkere partij ten opzichte van de woningbouwvereniging. Hij is statushouder en heeft verder geen familieleden of sociaal netwerk in Nederland. Hij is momenteel met zijn opleiding een toekomst aan het opbouwen en zijn coach bij Refugee Team [plaats 1] kan dit bevestigen. Verder is hij de Nederlandse taal niet machtig waardoor het moeilijk is om dingen te begrijpen. Voor zover er tot ontbinding wordt overgegaan, dan verzoekt [gedaagde] om in plaats van ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde een gedragsaanwijzing aan hem op te leggen als formele waarschuwing en als tweede kans om te bewijzen dat hij zich wel als goed huurder kan gedragen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Allereerst heeft [gedaagde] bij conclusie van antwoord aangevoerd dat sprake is van een verkeerde partijaanduiding in de dagvaarding, omdat Stichting TBV niet bekend is in het handelsregister. Ter zitting is hierover duidelijkheid gekomen tussen partijen, zodat dit geen verdere bespreking meer hoeft.

De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en op grond van artikel 7:214 BW verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken.

Tekortkoming

Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd op 26 oktober 2023 – zoals weergegeven in het controlerapport – ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat de in het gehuurde aangetroffen persoon in de woning aanwezig was met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. In het rapport wordt onder meer beschreven hoe de afspraak met die persoon via de [website] tot stand is gekomen, dat de aangetroffen persoon zelf verklaart in de woning te mogen werken als sekswerker, hoe de woning was ingericht en wat daar is aangetroffen. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat in de woning prostitutie is uitgeoefend. Hierbij betrekt de kantonrechter ook het mutatierapport van 19 oktober 2023 van de politie over een voorval met een prostituee in de woning en het huisbezoek van TBV op 25 oktober 2023 waarbij een Colombiaanse dame werd aangetroffen.

[gedaagde] heeft gesteld dat hij niet op de hoogte was van prostitutieactiviteiten en dat daarom geen sprake is van een tekortkoming, maar dit acht de kantonrechter niet geloofwaardig. Tijdens de (controle)bezoeken op 19, 25 en 26 oktober 2023 was [gedaagde] immers telkens zelf aanwezig in de woning. Ook het door [gedaagde] geschetste scenario dat hij een vrouw afkomstig uit [plaats 3] zonder betaling tijdelijk onderdak heeft gegeven, omdat zij vanwege medische redenen tijdelijk in Nederland verbleef acht de kantonrechter onaannemelijk. [gedaagde] heeft dit verhaal op geen enkele wijze onderbouwd en bovendien is het ongeloofwaardig dat een vrouw niet ook in [plaats 3] kan worden behandeld voor een geslachtsziekte. Verder heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat prostitutie in Nederland legaal is waarbij hij verwijst naar een bericht van de website van de politie. Ten aanzien van dit relaas merkt de kantonrechter op dat, wat hier verder ook van zij, dit niet afdoet aan het gebruik van het gehuurde door [gedaagde] in strijd met artikelen 7:213 en 7:214 BW, zoals hiervoor genoemd.

Nu vaststaat dat in het gehuurde prostitutieactiviteiten zijn verricht, volgt daar uit dat [gedaagde] de woning daarmee niet overeenkomstig de bestemming gebruikt en hij zich niet als goed huurder heeft gedragen. De kantonrechter oordeelt dat hiermee sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet.

Moet [gedaagde] de woning verlaten?

De vraag is vervolgens of er een zodanige ernstige tekortkoming is dat deze in de gegeven omstandigheden moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning.

De kantonrechter is van oordeel dat, zoals in de voorgaande overwegingen is vermeld, [gedaagde] op de hoogte was of had moeten zijn van de (illegale) prostitutieactiviteiten die in de woning hebben plaatsgevonden. De kantonrechter is van oordeel dat het laten plaatsvinden van prostitutie in een sociale huurwoning geen tekortkoming van geringe betekenis is. Of [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt, zoals TBV heeft aangevoerd en [gedaagde] heeft betwist, kan verder in het midden blijven. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk en een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. [gedaagde] heeft aan omstandigheden nog aangevoerd dat hij de Nederlandse taal nog niet machtig is en dat hij de zwakkere partij is ten opzichte van de verhuurder, maar de kantonrechter gaat niet mee in die verweren. [gedaagde] was als huurder een gewaarschuwd mens en heeft bovendien zelf verklaard tijdens het bezoek op 26 oktober 2023 aan de gemeente dat hij wist dat prostitutie niet mocht.

Verder heeft [gedaagde] ook aangevoerd dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en dat zijn belangen om in de woning te blijven wonen zwaarder wegen dan de belangen van TBV. Volgens [gedaagde] is het gelet op zijn persoonlijke omstandigheden van groot belang dat hij in de woning kan blijven wonen, omdat hij statushouder is, geen familieleden of sociaal netwerk in de buurt heeft en hij met een opleiding zijn toekomst aan het opbouwen is. De kantonrechter begrijpt dat ontruiming van de woning voor [gedaagde] ingrijpend zal zijn en dat hij belang heeft bij behoud van een dak boven zijn hoofd, maar daar tegenover staat het belang van TBV bij het streng optreden tegen misbruik van sociale huurwoningen ten behoeve van prostitutie. TBV moet er als woningcorporatie op toezien dat haar sociale huurwoningen worden gebruikt voor bewoning. Ook moet zij er voor zorgen dat er geen gevaar of overlast ontstaat voor omwonenden en moet zij waken voor de leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Het exploiteren van een seksinrichting vanuit een woning zorgt voor een relevante kans op gevaarzetting, overlast, verloedering en/of schade aan de woning en omgeving. Met illegale prostitutie worden uitbuiting, mensenhandel en andere criminele activiteiten in de hand gewerkt. TBV heeft er belang bij dat er een signaal uitgaat dat prostitutie niet wordt geaccepteerd. Alles afwegend komt de kantonrechter tot het oordeel dat het belang van TBV hier zwaarder weegt dan het woonbelang van [gedaagde] .

Tweede kans?

[gedaagde] heeft de kantonrechter ook verzocht om in plaats van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aan hem een gedragsaanwijzing op te leggen als formele waarschuwing en als tweede kans om te bewijzen dat hij zich wel als goed huurder heeft gedragen. De kantonrechter overweegt dat er omstandigheden kunnen zijn die meebrengen dat iemand een tweede kans verdient, maar in dit geval is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] deze tweede kans al heeft gehad. [gedaagde] is op 19 oktober 2023 immers aangesproken door de politie en op 25 oktober 2023 door TBV over de prostitutieactiviteiten in de woning, waarna hij vervolgens tijdens een derde bezoek op 26 oktober 2023 zelf heeft verklaard dat hij wist dat prostitutie in de woning niet mocht. Door na twee eerdere waarschuwingen de prostitutieactiviteiten nog steeds niet te doen stoppen heeft hij zijn tweede kans verspeeld.

Ontbinding en ontruiming

Gelet op het voorgaande zal de kanonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijzen. De kantonrechter acht een ontruimingstermijn van twee weken een redelijke termijn.

Algemene voorwaarden en oneerlijke bedingen

Het antwoord op de vraag of de algemene voorwaarden correct ter hand zijn gesteld, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, kan voor wat betreft de beoordeling van de tekortkoming achterwege blijven. Zoals hiervoor is geoordeeld, is sprake van strijd met artikel 7:213 BW en daarmee een tekortkoming op grond van de wet en de huurovereenkomst.

[gedaagde] heeft ook nog aangevoerd dat sprake is van meerdere oneerlijke bedingen in de algemene voorwaarden, zoals een onredelijk bewijsbeding en onredelijke bedingen over kosten en boetes, en dat TBV hier geen beroep op kan doen. De kantonrechter moet ambtshalve over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van [gedaagde] als consument. De bepalingen over kosten en boetes, waarvan [gedaagde] stelt dat deze oneerlijke bedingen zijn, zijn echter geen onderdeel van de vordering. In deze procedure wordt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Eventuele oneerlijke bepalingen over kosten en boetes doen dus niets af aan de uitkomst van deze zaak. Verder is het de kantonrechter ook niet gebleken dat er in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt over ontbinding en ontruiming die oneerlijk zijn.

Volgens [gedaagde] kunnen er ook geen proceskosten worden toegewezen, omdat sprake is oneerlijke bedingen. De kantonrechter overweegt dat voor zover al sprake zou zijn van een oneerlijk proceskostenbeding, dan heeft dit geen gevolgen voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat een veroordeling in de proceskosten los staat van de contractuele verplichtingen van partijen. De kantonrechter is op grond van artikel 237 in samenhang met artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering er ambtshalve toe gehouden om over de toewijsbaarheid van de proceskosten te beslissen.

Uitvoerbaar bij voorraad

TBV heeft uitdrukkelijk verzocht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Het belang van TBV om het vonnis onmiddellijk ten uitvoer te kunnen leggen ondanks een eventueel hoger beroep weegt in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen. Dat TBV belang heeft bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad is duidelijk. In dat geval gaat er een duidelijk signaal uit dat er streng wordt opgetreden tegen prostitutie en hiermee wordt ook de negatieve invloed van prostitutie in de woonomgeving weggenomen. Het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen is in het kader van de uitvoerbaarheid bij voorraad naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daarom zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van TBV worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] ( [postcode] ) te [plaats 1] ,

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] ( [postcode] ) te [plaats 1] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en alle personen die zijdens [gedaagde] in de woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van TBV te stellen, onder afgifte van alle sleutels,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 767,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op

12 juni 2024.