Hof 's-Hertogenbosch, 15-09-2020, nr. 200.264.444, 01

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a) [appellant] en zijn vader [vader appellant] (hierna: [vader appellant] ) zijn (mondeling) overeengekomen dat [vader appellant] het registergoed, in de akte van levering omschreven als kantoorpand met verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] (hierna: het pand), ook wel bekend als [naam pand] , aan [appellant] verkoopt.

b) Het pand ontstond in de late 17e eeuw toen een lid van de familie [naam familie] twee woonhuizen samenvoegde tot één woonhuis. In 1953 is het pand door de Provincie Limburg aangekocht ten behoeve van de planologische dienst. Sinds 2002 is het pand in gebruik bij de Universiteit Maastricht (producties 1 en 2 bij inleidende dagvaarding).

c) Op 1 juni 2016 heeft [vader appellant] in een e-mail gericht aan [geïntimeerde] onder meer het navolgende geschreven (productie 1 bij conclusie van antwoord).

“Amice,

Ik zou U willen verzoeken het pand [adres] zo spoedig mogelijk te verkopen aan mijn jongste zoon, [appellant] , (…).

(...)

De koopsom bedraagt de door 3 taxateurs op verzoek van de Rechtbank Limburg bepaalde taxatiewaarde in verhuurde staat, zoals blijkt uit bijgaand taxatierapport, zijnde € 1.150.000,- k.k.

Het taxatierapport kunt U downloaden via de navolgende link (…).

(…)

[appellant] blijft de koopsom aan mij schuldig, inclusief de overdrachtsbelasting en Uw kosten (in het concept overzicht begroot op € 1.220.500,-) (…).

U gelieve een 1e hypothecaire inschrijving te willen vestigen op mijn naam voor de koopsom, inclusief de overdrachtsbelasting (6%) (...)

(…)

De akte is in principe een herhaling van de [adres] akte, (…)

Kunt u mij nog een kostenopgave doen toekomen op projecttariefbasis?

(…)

[vader appellant]

Advocaat”

d) [vader appellant] heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 9 juni 2016 als volgt bericht (productie 3 bij conclusie van antwoord).

“Amice,

Zie onderstaand bericht van de heer [fiscaal adviseur]

Dat betekent dat de akte van [appellant] ( [adres] ) zo spoedig mogelijk te worden gepasseerd, met de normale overdrachtsbelasting. (...)”

Het bericht (van 8 juni 2016, eveneens overgelegd als productie 3 bij conclusie van antwoord) waarnaar [vader appellant] verwijst, luidt als volgt:

“Ik heb in een casus die enigszins vergelijkbaar is overleg gehad met de belastingdienst. De door mij toegepaste systematiek is door de inspecteur akkoord bevonden.”

e) In de akte van levering van 10 juni 2016 (productie 4 bij conclusie van antwoord) is onder het kopje “omschrijving registergoed” opgenomen:

“het kantoorpand met verdere aanhorigheden (...) staande en gelegen te (...) [adres] (...)”

en is onder het kopje “overdrachtsbelasting” onder meer het navolgende bepaald:

“(...) Op de onderhavige verkrijging dient door de koper mitsdien te worden voldaan aan overdrachtsbelasting zes (6%) over (...) € 1.150.000,00 zijnde (...) € 69.000,00 (...).”

De tekst is (op deze onderdelen) volledig gelijkluidend met de tekst van de concept-akte van levering (toegezonden bij e-mail van 9 juni 2016 en overgelegd als productie 2 bij conclusie van antwoord).

f) Op 28 maart 2017 is door [geïntimeerde] , namens [appellant] , een bezwaarschrift ingediend bij de belastingdienst. Hierin is door [geïntimeerde] onder meer het navolgende aangegeven.

“(...) Op 10 juni 2016 heb ik een akte gepasseerd (…), door de koper is betaald en aan de belasting is afgedragen een bedrag (…) zijnde 6% van de koopsom. Zulks is, naar thans blijkt, niet juist en dezerzijds is abusievelijk een verkeerd percentage gehanteerd. Immers, het betreft een woning, als bedoeld in art 14, 2e lid van de Wet op de Belastingen van Rechtsverkeer 1970 (WBR), waardoor de verkrijging belast is met het tarief van 2%. (...)”

g) De Belastinginspecteur heeft het bezwaarschrift op 18 mei 2017 niet-ontvankelijk verklaard, omdat het niet binnen de wettelijke termijn is ingediend en het bezwaarschrift opgevat als een verzoek om ambtshalve herziening. De aanslag werd, gezien de geldende jurisprudentie ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak, door de belastingdienst gehandhaafd (productie 7 bij dagvaarding).

h) [vader appellant] heeft bij brief van 27 juli 2017, daarbij optredend als advocaat van [appellant] (productie 6 bij dagvaarding), onder meer het navolgende aan [geïntimeerde] bericht:

“(...) is door mijn zoon (...) € 69.000,-, zijnde 6% van de koopsom, ten titel van overdrachtsbelasting (...) betaald, welk bedrag u hebt doorgeleid aan de belastingdienst.

In deze was echter sprake van de overdracht van een woning in de zin van artikel 14 lid 2 WBR, ter zake van welke overdracht een bijzonder tarief van 2% van toepassing is.

Dat er sprake was van de overdracht van een woning was u bekend c.q. had u bekend moeten zijn, temeer u in het bezit bent van de omschrijving van voornoemde registergoederen, genaamd [naam registergoed] (…).”

[vader appellant] heeft [geïntimeerde] in deze brief ten slotte gesommeerd tot betaling van € 46.000,-.

Het geding in eerste aanleg

In deze procedure vordert [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 46.000,- met rente vanaf 27 juli 2017, primair op grond van wanprestatie, subsidiair op grond van onrechtmatige daad, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

[appellant] heeft aan zijn vordering primair ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden. [geïntimeerde] heeft een beroepsfout gemaakt. Hij heeft, gelet op de ontwikkelingen in de jurisprudentie, het onjuiste tarief aan overdrachtsbelasting gehanteerd: 6% in plaats van 2% van de koopsom. Hierdoor heeft [appellant] schade geleden ter hoogte van het verschil tussen deze twee tarieven. [geïntimeerde] is aansprakelijk voor deze schade van € 46.000,-, aldus [appellant] . [appellant] legt aan zijn vordering subsidiair ten grondslag, op basis van hetzelfde feitencomplex, dat sprake is van een onrechtmatige daad.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten inclusief nakosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

[appellant] heeft in hoger beroep elf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] kon afgaan op de gegeven instructie en het tarief kon hanteren behorend bij een kantoorpand, nu deze instructie correspondeerde met de onderliggende stukken waarin ook die aanduiding werd gebruikt en niet is gebleken van aanwijzingen dat (mogelijk) een ander tarief van toepassing was. Daarom kan niet worden gezegd dat [geïntimeerde] bij de van hem te verwachten advisering anders heeft gehandeld dan van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in vergelijkbare omstandigheden mocht worden verwacht (rov. 4.13). Met grieven II tot en met VIII richt [appellant] zich tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Met grief I voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte bij de beoordeling heeft betrokken dat [appellant] in 2014 een algehele volmacht heeft verleend aan [vader appellant] Grief IX is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat op [geïntimeerde] niet de plicht rustte om ambtshalve bezwaar te maken tegen het gehanteerde tarief, en grief X tegen het oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] , lopende de bezwaartermijn, opdracht heeft gekregen tot het maken van bezwaar. Grief XI is gericht tegen het ten overvloede gegeven oordeel dat [appellant] het causaal verband tussen de gestelde tekortkoming en de gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd.

Het optreden van [geïntimeerde] ten tijde van de levering

Grieven I tot en met VIII hebben betrekking op de wijze waarop [geïntimeerde] in eerste instantie uitvoering heeft gegeven aan de opdracht. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Ter onderbouwing van deze grieven voert [appellant] , samengevat, aan dat een notaris de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting zelfstandig dient te beoordelen. De over het pand beschikbare informatie ten tijde van de levering diende voor [geïntimeerde] reden te zijn om een onderzoek in te stellen naar de situatie van het pand. Gelet op de jurisprudentie ten tijde van de levering had [geïntimeerde] het pand moeten aanmerken als woning in de zin van artikel 14 lid 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr). Door dat niet te doen, is [appellant] een kans ontnomen – eventueel na bezwaar en beroep tegen een afwijzende beslissing op de aangifte – op een overdrachtsbelasting van slechts 2%. Het pand voldoet immers aan de criteria voor een woning in de zin van artikel 14 lid 2 Wbr zoals geformuleerd in het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:290 (https://www.navigator.nl/document/id4b63ff5c567442b4a8bab22fb98a15aa?anchor=id-9f7f7474-bab2-4314-9c41-6bcdb47a5daf)), aldus [appellant] .

[geïntimeerde] betwist dat het pand kwalificeert als woning in genoemde zin. Hij had in elk geval geen indicatie dat het pand als woning moest worden aangemerkt. Integendeel, alle indicaties wezen juist in de richting dat het pand als kantoorpand moest worden aangemerkt. [geïntimeerde] wijst hierbij op de expliciete instructies van [vader appellant] , de door [vader appellant] verstrekte taxatierapporten waarin wordt gesproken over ‘kantoor’, de beschrijving van het pand in het kadaster als “Bedrijvigheid (kantoor)” en in voorgaande verkrijgen als “kantoorpand”, een fiscaal advies over de overdrachtsbelasting waarin het pand is aangeduid als “kantoor”, het feit dat het pand sinds 2002 door de Universiteit Maastricht in gebruik was als kantoor met leslokalen, en de bestemming van het pand volgens het bestemmingsplan als “maatschappelijk”. [geïntimeerde] stelt daarom geen aanleiding te hebben gezien om nader onderzoek naar het pand te doen om te bezien of het kon worden aangemerkt als woning voor de overdrachtsbelasting.

Het hof stelt voorop dat een notaris als beroepsbeoefenaar bij de uitvoering van een opdracht de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

[geïntimeerde] is voor de opdracht in kwestie – het leveren van het pand aan [appellant] en het doen van wat daarbij gebruikelijk is zoals de aangifte overdrachtsbelasting – benaderd door [vader appellant] Anders dan [appellant] met grief I betoogt, mocht [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [vader appellant] daarbij [appellant] vertegenwoordigde. [vader appellant] opereerde immers binnen de volmacht die [appellant] aan [vader appellant] in 2014 had afgegeven. Daarbij werd [vader appellant] immers gemachtigd om namens [appellant] onder meer registergoederen te verkrijgen. De akte waarbij deze volmacht werd verleend, is destijds door [geïntimeerde] opgesteld en deze was met die vertegenwoordigingsbevoegdheid dus bekend. Dat voor de levering zelf vervolgens een specifieke volmacht door [appellant] aan medewerkers van het kantoor van [geïntimeerde] is verstrekt, doet er niet aan af dat [vader appellant] bij het geven van de opdracht en de instructies die daarbij zijn gegeven, handelde namens [appellant] .

[vader appellant] benaderde [geïntimeerde] met een gedetailleerde instructie (e-mail 1 juni 2016). Die instructie bepaalde ook dat [geïntimeerde] voor de overdrachtsbelasting een percentage van 6% moest hanteren. [vader appellant] was advocaat, presenteerde zich ook als zodanig, en kwam vaker met vastgoedtransacties bij [geïntimeerde] , getuige de e-mail van 1 juni 2016 waarin hij verwijst naar eerdere vergelijkbare transacties. Daar komt bij dat [vader appellant] werd bijgestaan door een fiscaal adviseur, de heer [fiscaal adviseur] van [advocatenkantoor] , wat voor [geïntimeerde] kenbaar was (e-mail 9 juni 2016). De instructie was dus duidelijk wat betreft het te hanteren percentage overdrachtsbelasting, en was tevens afkomstig van een professionele en ervaren gevolmachtigde die daarbij werd geadviseerd door een fiscalist. Onder die omstandigheden mocht [geïntimeerde] er in beginsel van uitgaan dat de instructie om een percentage van 6% voor de overdrachtsbelasting te gebruiken een weloverwogen instructie was. De gedetailleerde en gedecideerde instructie van [vader appellant] , alsmede de verwijzing naar het fiscale advies, wekte bovendien niet de indruk dat van [geïntimeerde] nog een oordeel of advies werd verwacht over de overdrachtsbelasting. Integendeel, de akte moest zo snel mogelijk worden gepasseerd. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht onder die omstandigheden op dat moment niet zonder meer worden verwacht dat hij uit eigen beweging een nader onderzoek zou instellen naar de juistheid van het namens de opdrachtgever opgegeven percentage voor de overdrachtsbelasting.

Het voorgaande zou anders zijn wanneer, ondanks de expliciete instructie, [geïntimeerde] aanwijzingen had dat die instructie mogelijk onjuist was omdat het pand moest worden aangemerkt als woning in de zin van artikel 14 lid 2 Wbr.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 volgt dat bij de vraag of sprake is van een woning bepalend is of het bouwwerk naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Bij beantwoording van die vraag moet worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Indien dit niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

Het arrest van de Hoge Raad is gewezen na levering van het pand. Indien echter, met [appellant] , veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat deze maatstaf ook ten tijde van de levering van het pand al, ten minste als verdedigbaar standpunt, uit de (casuïstische) lagere jurisprudentie kenbaar was voor [geïntimeerde] (overzicht: A-G Wattel, ECLI:NL:PHR:2016:1218 en ECLI:NL:PHR:2016:1222, 23 november 2016), volgt uit de stellingen van [appellant] niet zonder meer dat [geïntimeerde] als redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris uit de aan hem op dat moment beschikbare gegevens de conclusie had moeten trekken dat hij te maken had met een woning in plaats van met een kantoorpand. Het pand was weliswaar oorspronkelijk gebouwd als woning, en partijen zijn het erover eens dat [geïntimeerde] dat wist, maar het pand was al meer dan 60 jaar geleden als kantoorpand in gebruik genomen door de Provincie Limburg. [geïntimeerde] wist dat, en wist als buurman van het pand ook dat de Universiteit Maastricht al sinds 2002 een faculteit in het pand had gevestigd. [geïntimeerde] mocht op basis daarvan ervan uitgaan, zoals hij stelt te hebben gedaan, dat dit gebruik als kantoorpand / onderwijslocatie gepaard was gegaan met aanpassingen om het pand voor dat gebruik geschikt te maken en dat meer dan beperkte aanpassingen nodig waren om het weer voor bewoning geschikt te maken. Dat mocht [geïntimeerde] temeer, nu [vader appellant] bij het geven van de instructie [geïntimeerde] had voorzien van taxatierapporten waarin het pand werd aangeduid als kantoor (productie 8 bij conclusie van antwoord), en dat het pand – zo heeft [appellant] onbetwist gesteld – ook in het kadaster en bij voorgaande verkrijgingen als kantoor werd aangeduid. Raadpleging van het monumentenregister waaruit kennelijk de oorspronkelijke woonfunctie van het pand blijkt, had dit niet anders gemaakt want met die oorspronkelijke functie was [geïntimeerde] bekend.

[geïntimeerde] heeft het pand vervolgens in de concept-leveringsakte als “kantoorpand” aangeduid met 6% overdrachtsbelasting, waarna [vader appellant] – onder verwijzing naar het fiscaal advies dat hij heeft ingewonnen – de instructie heeft gegeven om de leveringsakte zo snel mogelijk te passeren. [vader appellant] heeft toen geen concrete feitelijke informatie over het pand verstrekt die wees in een andere richting dan dat fiscale advies.

Onder die omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] over aanwijzingen beschikte dat het pand mogelijk niet als kantoorpand maar als woning moest worden aangemerkt zodat slechts 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn, en dat de aan hem gegeven instructie dus onjuist was. Evenmin kan worden geoordeeld dat [geïntimeerde] gehouden was nader onderzoek te doen. Het door [appellant] gestelde laat daarom niet de conclusie toe dat [geïntimeerde] bij het uitvoeren van de opdracht, conform die instructie, niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mag worden verwacht.

Hieruit volgt dat grieven I tot en met VIII falen.

Het optreden van [geïntimeerde] na de levering / aangifte overdrachtsbelasting

Met grief IX voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] binnen de bezwaartermijn, te weten zes weken na de voldoening van de belasting op 8 juli 2016, ambtshalve bezwaar had moeten maken en alsnog aanspraak had moeten maken op 2% overdrachtsbelasting. In het kader van een verkrijging van een ander pand door [appellant] ( [adres] ), waarbij [geïntimeerde] wederom als notaris optrad, werd [geïntimeerde] er door de verkoper van dit pand – ook een notaris – op gewezen dat 2% overdrachtsbelasting haalbaar moest zijn. Dit gebeurde bij e-mail van 8 juli 2016 (productie 4 bij inleidende dagvaarding). Het betrof een pand dat oorspronkelijk een woonhuis was maar al ruim 50 jaar als notariskantoor in gebruik was. [geïntimeerde] had met deze nieuwe informatie [appellant] meteen moeten informeren over het pand aan de [adres] en het nodige moeten doen om de bezwaartermijn veilig te stellen, aldus [appellant] .

[geïntimeerde] betwist dat op hem de verplichting rustte om, naar aanleiding van de informatie over het pand aan de [adres] , ambtshalve bezwaar te maken. [geïntimeerde] is er door [vader appellant] bij e-mail van 14 juli 2016 (productie 7 bij conclusie van antwoord) op geattendeerd dat het pand aan de [adres] als woonhuis moest worden aangemerkt en dat daarom het 2%-tarief van toepassing was. [vader appellant] heeft hem er toen niet op geattendeerd dat dit pand (nagenoeg) gelijk zou zijn aan het pand aan de [adres] , terwijl dat voor [geïntimeerde] nieuwe informatie zou zijn geweest die sterk afweek van de informatie die hij eerder had gekregen van [vader appellant] , aldus [geïntimeerde] .

Het hof is van oordeel dat uit het feit dat partijen, kort na de levering van het pand aan de [adres] , ten aanzien van een ander pand tot de conclusie kwamen dat dit pand, hoewel het als notariskantoor in gebruik was geweest, als woning kon worden aangemerkt, niet zonder meer met zich brengt dat die conclusie ook moest worden getrokken voor het pand aan de [adres] althans dat daar onderzoek naar moest worden gedaan. Dit gegeven bracht immers geen verandering in genoemde informatie waarover [geïntimeerde] ten aanzien van het pand aan de [adres] de beschikking had. De e-mail van 14 juli 2016 van [vader appellant] aan [geïntimeerde] had blijkens haar onderwerpsaanduiding en haar verdere bewoordingen betrekking op het pand aan de [adres] en gaf geen informatie die de eerder aan [geïntimeerde] gegeven informatie over het pand aan de [adres] ontkrachtte. Terwijl [vader appellant] in deze e-mail aangaf na overleg met zijn fiscaal adviseur tot de conclusie te zijn gekomen dat het pand aan [adres] een woning was waarvoor het 2%-tarief gold en hij [geïntimeerde] instrueerde om dit aan te passen in de concept-leveringsakte, sprak [vader appellant] met geen woord over het pand aan de [adres] . Gelet hierop, en aangezien aan [geïntimeerde] duidelijk werd gemaakt dat aan dit standpunt van [vader appellant] over [adres] wederom advies van dezelfde fiscaal adviseur ten grondslag lag, hoefde [geïntimeerde] er niet op bedacht te zijn dat de eerder aan hem verstrekte informatie en instructie voor het pand aan de [adres] (mogelijk) onjuist was. Er was voor [geïntimeerde] dus geen reden om bezwaar te maken tegen de 6%-belastingheffing. Daarmee faalt grief IX.

Met grief X voert [appellant] aan dat [vader appellant] , lopende de bezwaartermijn, uitdrukkelijk opdracht heeft gegeven aan [geïntimeerde] om een bezwaarschrift in te dienen, meteen toen duidelijk werd dat voor [adres] het tarief van 2% kon worden aangehouden.

[geïntimeerde] betwist dat hem destijds, en dus binnen de bezwaartermijn, is opgedragen bezwaar te maken. Hij heeft die instructie pas veel later gekregen en conform die instructie op 28 maart 2017 een bezwaarschrift ingediend, aldus [geïntimeerde] .

Het hof overweegt dat [appellant] niet stelt op welk moment hij, althans [vader appellant] , [geïntimeerde] de opdracht zou hebben gegeven om een bezwaarschrift in te dienen. [appellant] verwijst slechts naar de stelling die door [vader appellant] op de comparitie in eerste aanleg is ingenomen, namelijk dat [vader appellant] direct na ontvangst van een e-mail op 1 juni 2016 van de verkoper van [adres] [geïntimeerde] de opdracht heeft gegeven om bezwaar te maken. De levering van het pand aan de [adres] vond echter pas plaats op 10 juni 2016, zodat dit niet juist kan zijn. Voor zover [appellant] in zijn toelichting op deze grief bedoelt tevens te verwijzen naar het beroep dat [vader appellant] ter comparitie deed op de e-mail van notaris [notaris] van 8 juli 2016 die als productie 4 bij dagvaarding is overgelegd, kan dit [appellant] evenmin baten. Ook hierbij heeft [vader appellant] immers niet concreet aangegeven wanneer hij naar aanleiding daarvan de notaris opdracht zou hebben gegeven tot het maken van bezwaar. [appellant] is hierover in hoger beroep evenmin concreet. Uit de stellingen van [appellant] valt verder niet op te maken of de gestelde opdracht tot het maken van bezwaar binnen de bezwaartermijn zou zijn gegeven. Reeds om die reden is deze stelling onvoldoende onderbouwd.

Bovendien ontbreken stellingen over de concrete gang van zaken bij het geven van die opdracht. [appellant] geeft, in de toelichting op grief X, toe dat hij niet heeft aangegeven op welke wijze dat is gebeurd, om daar vervolgens slechts aan toe te voegen dat hij zijn stelling “voor zover nodig” aanvult met de stelling dat dit mondeling is gebeurd. [appellant] stelt niets over wat de reactie was van [geïntimeerde] toen hij de opdracht kreeg om bezwaar te maken, en of [geïntimeerde] daarmee instemde en bevestigde dat hij bezwaar zou maken (wat hij dan vervolgens niet gedaan heeft, zonder dat dit kennelijk tot verdere communicatie heeft geleid). Of dat [geïntimeerde] niet (duidelijk) reageerde of daarmee niet instemde en geen bezwaar wilde maken, waarbij zich dan wel de vraag opdringt waarom [appellant] – of [vader appellant] namens hem – niet zelf bezwaar heeft gemaakt of althans de bezwaartermijn veilig heeft gesteld. Enige toelichting op deze punten was op zijn plaats geweest. Ook om die reden is de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] binnen de bezwaartermijn mondeling opdracht heeft gekregen om bezwaar te maken onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering van die stelling komt het hof dus niet toe. Daarmee faalt grief X.

Conclusie

Nu niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] bij de uitvoering van de opdracht niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mag worden verwacht, is van een tekortkoming of onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] geen sprake. Of het pand daadwerkelijk als woning in de zin van artikel 14 lid 2 Wbr dient te worden aangemerkt, althans dat [appellant] een kans daarop is ontnomen, kan daarom in het midden blijven. Grief XI behoeft daarom geen behandeling.

Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het ongelijk gesteld en zal dus worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Deze kosten worden als volgt begroot.

– griffierecht € 741,-

– salaris advocaat (2 punten x tarief IV € 1.959,-) € 3.918,-

totaal € 4.659,-.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald.