Rb. Zeeland-West-Brabant, 04-12-2024, nr. 11185675 CV EXPL 24-2262 (E)

2. [naam 2],

te [plaats],

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna te noemen: [partij],

gemachtigde: mr. F. Ergec.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 oktober 2024 en alle daarin genoemde stukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 15;

- de producties 1 tot en met 17 van [partij];

- de aantekeningen van de griffier van de op 5 november 2024 gehouden mondelinge behandeling, inclusief de door mr. Wubbena overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

De vader van [naam 1] heeft op 3 juni 1997 een huurovereenkomst gesloten met (de rechtsvoorganger van) Woongoed voor de woning aan [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Na zijn overlijden heeft [naam 1] de huurovereenkomst voortgezet. Vanaf 11 november 2020 is [naam 1] de hoofdhuurder van de woning.

[naam 2] heeft een affectieve relatie met [naam 1]. Zij wonen samen met drie minderjarige kinderen in de woning van [naam 1].

[naam 2] huurde met ingang van 14 april 2020 een woning aan [adres 2] te [plaats] van Woongoed. Deze woning is onderverhuurd geweest aan de [familie].

Per brief van 8 februari 2024 heeft de gemachtigde van [partij] meegedeeld aan Woongoed dat [naam 2] bereid was haar huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.

Woongoed heeft ingestemd met de inlevering van de sleutels en daarmee het beëindigen van de huurovereenkomst met [naam 2].

[partij] hebben niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst van de woning van [naam 1]. [partij] willen in deze woning blijven wonen.

in conventie

Woongoed vordert bij vonnis -samengevat- uitvoerbaar bij voorraad:

I. ontbinding van de huurovereenkomst tussen [partij], althans [naam 1], en Woongoed betreffende de woning aan [adres 1] te [plaats], althans deze huurovereenkomst ontbonden te verklaren;

II. [partij], althans [naam 1], te veroordelen tot het binnen twee weken na dagtekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, ontruimen en verlaten van de woning met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen geen eigendom van Woongoed zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woongoed te stellen;

III. [partij], althans [naam 1], te veroordelen tot het betalen van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 733,84 per maand, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van de ontruiming;

IV. [naam 1] te veroordelen tot het betalen van een boete van € 8.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

V. [naam 2] te veroordelen tot het betalen van een boete van € 8.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

VI. te verklaren voor recht dat [partij], hoofdelijk, gehouden zijn tot afdracht van de genoten winst, nader op te maken bij staat;

VII. [partij], hoofdelijk, te veroordelen tot het betalen van een voorschot op de onder VI. bedoelde winstafdracht ter hoogte van

€ 30.600,00, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag;

VIII. [partij], hoofdelijk, te veroordelen in de kosten van het geding.

Woongoed legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [naam 1] is tekort geschoten in de nakoming van meerdere verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. [partij] hebben gezamenlijk de woning van [naam 2] onderverhuurd aan derden en [naam 1] heeft geen mededeling gedaan aan Woongoed dat [naam 2] en de kinderen bij hem woonachtig waren. Woongoed meent dan ook dat [naam 1] en zich niet als goed huurder heeft gedragen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Voor zover [naam 2] -op welke grond dan ook- aangemerkt zou kunnen worden als partij bij de huurovereenkomst, wordt de vordering tot ontbinding en ontruiming van de woning ook jegens haar ingesteld. Ook dient [naam 2] in dat geval te worden veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag aan gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding tot aan de datum van ontruiming van de woning. Voorts maakt Woongoed aanspraak op contractuele boetes wegens het schenden van de verplichtingen door [partij]. Tot slot vordert Woongoed op grond van artikel 6:104 BW de winst die [partij] hebben genoten door het onderverhuren van de woning van [naam 2].

[partij] voeren verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

[partij] vorderen bij vonnis -samengevat- Woongoed te verbieden enige inschrijving van [partij] als woningzoekenden bij haar of Zuidwestwonen te blokkeren, per direct dan wel in de toekomst, en voor zover enige blokkering reeds is ingesteld deze op te heffen en opgeheven te houden, zulks op straffe van een dwangsom.

[partij] leggen aan hun vordering ten grondslag dat Woongoed onrechtmatig jegens hen handelt door een blokkade in te stellen die op voorhand verhindert dat [partij] onder normale voorwaarden een huurrelatie kunnen aangaan met een woningcorporatie aangesloten bij Zuidwestwonen.

Woongoed voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie

Het uitgangspunt is dat [naam 1] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet. Indien [naam 1] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dus of er een tekortkoming is en zo ja, of deze van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen.

De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van [partij] dat de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 juli 2019 (hierna: algemene voorwaarden) van Woongoed niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst van [naam 1]. Uit de stukken blijkt dat de vader van [naam 1] per brief van 16 april 2019 op de hoogte is gebracht van een huurprijswijziging en de nieuwe algemene voorwaarden per 1 juli 2019. [partij] betwisten dat deze algemene voorwaarden gelden. Uit de overgelegde stukken blijkt dat deze brief destijds naar de vader van [naam 1] op [adres 1] te [plaats] is gestuurd. Daarnaast is niet gebleken dat de vader van [naam 1] de aangekondigde huurverhoging per 1 juli 2019 niet is gaan betalen en evenmin dat hij bezwaar heeft gemaakt tegen de gewijzigde voorwaarden. De kantonrechter acht het onaannemelijk dat de vader van [naam 1] deze brief niet zou hebben ontvangen. Het alleen betwisten van de ontvangst van deze brief wegens een gebrek aan wetenschap is hiervoor onvoldoende. De nieuwe algemene voorwaarden zijn door de vader van [naam 1] aanvaard en daarmee deel gaan uitmaken van de huurovereenkomst tussen hem en Woongoed. Omdat [naam 1] de huurovereenkomst van zijn vader op 11 november 2020 heeft voortgezet, zijn deze algemene voorwaarden ook op de huurovereenkomst van [naam 1] van toepassing.

De kantonrechter is van oordeel dat [naam 1] zich niet heeft gedragen als goed huurder. Ter zitting is vast komen te staan dat [naam 1] heeft toegestaan dat [familie] zich inschreef op zijn adres in de Basisregistratie Personen (BRP) terwijl [familie] daar niet woonachtig was. Daar komt bij dat [familie] vervolgens -met medeweten van [naam 1]- in de woning van [naam 2] op [adres 2] te [plaats] is gaan wonen. Verder stond [naam 2] met de kinderen ingeschreven in de BRP op dit adres terwijl zij met de kinderen bij [naam 1] woonde. De kantonrechter gaat voorbij aan het feit dat [naam 1] meent dat hij door deze handelwijze niet heeft gehandeld in strijd met de algemene voorwaarden. [naam 1] had niet moeten toestaan dat [familie] zich inschreef op zijn adres zonder daar woonachtig te zijn. Verder beroept [naam 1] zich er ten onrechte op dat [naam 2] en de kinderen niet als inwoners maar als zijn huisgenoten moeten worden aangemerkt. Dit is een onjuist uitgangspunt. [naam 2] heeft op eigen naam een huurovereenkomst gesloten met Woongoed voor een andere woning. [naam 2] en de kinderen stonden ook op dit adres ingeschreven. [naam 1] had dan ook aan Woongoed moeten melden dat [naam 2] en de kinderen bij hem kwamen wonen. Ook had hij een melding aan Woongoed moeten toen [familie] op zijn adres werd ingeschreven. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De vraag is vervolgens of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen.

[partij] betwisten dat de tekortkoming zodanig ernstig is dat deze dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning van [naam 1]. [naam 2] is vanwege de onderverhuur haar woning kwijtgeraakt en derhalve gestraft voor deze tekortkoming. Indien ook de huurovereenkomst van [naam 1] wordt beëindigd, volgt er een dubbele bestraffing voor dezelfde tekortkoming namelijk de onderverhuur van de woning van [naam 2]. Voorts dient de belangenafweging uit te vallen in het voordeel van [partij] vanwege hun woonbelang en het feit dat er drie minderjarige kinderen in de woning wonen.

De kantonrechter is van oordeel dat [naam 1] willens en wetens samen met [naam 2] woonfraude heeft gepleegd. [partij] hebben ieder op eigen naam een huurovereenkomst met Woongoed gesloten waarna ze -zonder dit te melden aan Woongoed- samen met hun kinderen op het adres van [naam 1] zijn gaan wonen en de woning van [naam 2] hebben onderverhuurd. Daarbij stond de onderhuurder vervolgens weer ingeschreven op het adres van [naam 1]. Vaststaat dat de huur die [familie] moest betalen, meermalen gestort werd op de bankrekening van [naam 1]. Ook stuurde [naam 1] regelmatig berichten over de huurbetalingen aan [familie]. Gelet op de duur van de onderverhuur en het feit dat Woongoed hier bij toeval achter is gekomen, te weten door een melding van [familie], kan het niet anders dan dat [partij] Woongoed bewust gezamenlijk hebben misleid. De stelling dat de onderverhuur lang heeft voortgeduurd omdat [naam 2] bang zou zijn geweest voor [familie], is onvoldoende onderbouwd. Verder komt uit de overgelegde stukken eerder het beeld naar voren dat het [partij] zijn geweest die [familie] onder druk hebben gezet. Woongoed hoeft niet te dulden dat haar woningen illegaal worden onderverhuurd door haar huurders. Hierdoor is het vertrouwen van Woongoed in zowel [naam 1] als [naam 2] geschaad. Het handelen van [naam 1] -en [naam 2] voor zover zij medehuurder van [adres 1] zou zijn- levert een ernstige tekortkoming jegens Woongoed op.

Naast [partij] wonen er drie minderjarige kinderen in de woning. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moeten de belangen van kinderen een eerste overweging vormen. [partij] hebben aangevoerd dat een ontruiming verstrekkende gevolgen zal hebben en dat het oudste kind een nieuw trauma niet aan kan. Hoewel het invoelbaar is dat een toewijzend vonnis voor [naam 1], [naam 2] en hun kinderen ingrijpende gevolgen zal hebben, is onvoldoende onderbouwd aangevoerd dat er een noodsituatie dreigt als de huurovereenkomst wordt ontbonden, in die zin dat de kinderen dan op straat komen te staan. De belangen van de kinderen verzetten zich in die zin niet tegen ontbinding van de huurovereenkomst.

Uit het voorgaande volgt dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. In dit geval weegt het belang van Woongoed om op te treden tegen woonfraude om ervoor te zorgen dat de woningen beschikbaar blijven voor haar doelgroep zwaarder dan het woonbelang van [partij]. Bij dit oordeel weegt zwaar dat [partij] zelf de keuze hebben gemaakt hun woonbelang op het spel te zetten door gezamenlijk de woning van [naam 2] voor een lange periode voor een hoge huurprijs onder te verhuren aan derden.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden toegewezen. Voor zover [naam 2] aangemerkt kan worden als wettelijk medehuurder zijn deze vorderingen ook jegens haar toewijsbaar. Om aan de belangen van de kinderen tegemoet te komen, zal de kantonrechter, in afwijking van de vordering van Woongoed, de datum van de ontruiming bepalen op 1 augustus 2025 zodat de kinderen in de gelegenheid zijn het huidige schooljaar af te ronden en er tijd is nieuwe woonruimte te zoeken.

De vordering tot betaling van € 733,84 per maand als gebruiksvergoeding vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming van de woning is toewijsbaar. Voor zover [naam 2] aangemerkt kan worden als wettelijk medehuurder is deze vordering ook jegens haar toewijsbaar.

Vaststaat dat [naam 1] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Op grond hiervan vordert Woongoed een contractuele boete. [naam 1] heeft niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist dat deze overtredingen korter dan 160 dagen hebben geduurd. Dit betekent dat de maximale boete van € 8.000,00 toewijsbaar is. De gevorderde wettelijke rente over deze boete is toewijsbaar zoals in het dictum vermeld.

Ook de contractuele boete van € 8.000,00 die van [naam 2] wordt gevorderd, is toewijsbaar. Niet wordt betwist dat de woning van [naam 2] onderverhuurd is geweest zodat de direct opeisbare boete van € 4.000,00 is verschuldigd. Daarnaast is niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist dat de periode van onderverhuur meer dan 80 dagen heeft geduurd. De gevorderde wettelijke rente over deze boete is toewijsbaar zoals in het dictum vermeld.

Zowel [naam 1] als [naam 2] doen een beroep op matiging van de boetes. Zij menen dat de boetebedragen buitensporig hoog zijn en [naam 2] verzoekt rekening te houden met het feit dat de gemeente bedragen aan ten onrechte genoten uitkering bij haar heeft teruggevorderd en ook boetes aan haar heeft opgelegd.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om de boetes te matigen. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat is hier niet het geval. Hierbij weegt de kantonrechter mee dat aan het opleggen van de boetes een maximumbedrag is gekoppeld en er sprake is geweest van langdurige overtredingen. Het feit dat [naam 2] ook door de gemeente financieel wordt aangesproken vanwege gedrag dat enige samenhang heeft met de onderverhuur, komt voor haar risico en maakt niet dat de gevorderde boete van Woongoed daardoor buitensporig is.

Ten aanzien van de door Woongoed gevorderde winstafdracht overweegt de

kantonrechter als volgt. Artikel 6:104 BW geeft niet zozeer een vorderingsrecht aan de

verhuurder om afdracht van winst te vorderen bij illegale onderverhuur, maar geeft de

rechter een instrument om de schade die hierdoor wordt geleden te begroten. Bij de

begroting van de gesteld geleden schade is het voldoende dat de verhuurder de

schade aannemelijk maakt. Woongoed heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade

heeft geleden doordat de woning van [naam 2] onbevoegd is onderverhuurd. Naast de aantasting

van het imago van Woongoed als betrouwbaar verhuurder heeft ook het niet opzeggen van de

huurovereenkomst door [naam 2] tot schade geleid. De omvang van de schade is op basis

van de overgelegde stukken echter niet te begroten. Voor de bepaling van de omvang van de

winst moeten de bedragen die ([naam 1] en) [naam 2] in verband met de huur en nutsvoorzieningen

voor [adres 2] aan onder meer Woongoed hebben afgedragen, in mindering worden

gebracht op de betalingen door [familie]. Vooralsnog is onduidelijk hoe hoog de resterende

winst is geweest. De kantonrechter zal de gevorderde verklaring voor recht daarom

toewijzen en het gevorderde voorschot van € 30.600,00 afwijzen.

[partij] verzoeken het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij beroepen zich erop dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis het wettelijk stelsel van huurbescherming zal doorkruisen. Woongoed heeft onvoldoende reden -gelet op de handelingen van [partij]- om tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, faalt dit beroep.

[partij] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woongoed worden begroot op:

in reconventie

[partij] stellen dat Woongoed hen heeft meegedeeld dat bij een toewijzend vonnis gedurende drie jaar lang een blokkade op inschrijving voor hen zou gelden bij de woningcorporaties die zijn aangesloten bij Zuidwestwonen. [partij] vorderen dan ook Woongoed te verbieden deze blokkade in te stellen dan wel een opgelegde blokkade op te heffen.

Woongoed betwist dat bij een toewijzend vonnis [partij] zich gedurende drie jaar niet kunnen inschrijven voor een woning bij corporaties aangesloten bij Zuidwestwonen. Wel worden andere woningcorporaties gewaarschuwd dat [partij] zich in hun huurrelatie niet hebben gehouden aan de gemaakte afspraken. Het is uiteindelijk de woningcorporatie zelf die bepaalt of zij een huurovereenkomst met [partij] aan wil gaan.

De kantonrechter overweegt dat [partij] hun stelling dat Woongoed een blokkade instelt dan wel heeft ingesteld waardoor de inschrijving voor een andere huurwoning bij Zuidwestwonen niet mogelijk zou zijn, tegenover het verweer van Woongoed niet nader hebben onderbouwd. Ook is niet vast komen te staan dat een signalering van Woongoed zou leiden tot een feitelijke blokkade. De vordering van [partij] is niet toewijsbaar.

[partij] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Woongoed worden begroot op:

De kantonrechter

in conventie

ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen [naam 1], en voor zover nodig [naam 2], en Woongoed betreffende de woning aan [adres 1] te [plaats];

veroordeelt [naam 1], en voor zover nodig [naam 2], om de woning uiterlijk op 31 juli 2025 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom zijn van Woongoed, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woongoed te stellen;

veroordeelt [naam 1], en voor zover nodig [naam 2], tot het betalen van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 733,84 vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming van de woning;

veroordeelt [naam 1] tot het betalen van een boete van € 8.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 juni 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [naam 2] tot het betalen van een boete van € 8.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 juni 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [partij], hoofdelijk, in de proceskosten van € 2.767,46, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

verklaart voor recht dat [partij], hoofdelijk, gehouden zijn tot afdracht van de genoten winst nader op te maken bij staat;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

wijst de vordering van [partij] af;

veroordeelt [partij] in de proceskosten van € 271,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

in conventie en in reconventie

veroordeelt [partij], hoofdelijk, tot betaling van de kosten van betekening als [partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2024.