Hof Amsterdam, 03-04-2025, nr. 24/254

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 36 te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 348.000.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar (gedateerd 24 februari 2022) tegen de bovenstaande beschikking ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen voornoemde uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Partijen hebben onderling en met de rechtbank procesafspraken gemaakt om te komen tot een efficiëntere afdoening van WOZ-zaken. Op grond van deze procesafspraken is uitsluitend schriftelijk geprocedeerd. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, de heffingsambtenaar een conclusie van dupliek.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De heffingsambtenaar heeft het Hof toestemming gegeven zonder mondelinge behandeling te beslissen. Het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende laten weten dat geen zitting zou plaatsvinden tenzij zij daarom zou verzoeken. Belanghebbende heeft een dergelijk verzoek niet gedaan. Hierop heeft het Hof besloten een zitting achterwege te laten en het onderzoek gesloten.

In het bezwaarschrift van 24 februari 2022 heeft belanghebbende onder verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ het volgende verzoek gedaan:

“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met COVID-19 etc.”

Uit het hoorverslag blijkt dat belanghebbende tijdens het hoorgesprek op 5 juli 2022 het volgende verzoek heeft gedaan:

“Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object.

Graag ontvangen wij inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering.

Graag ontvangen wij een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object.

Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum.

Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.”

In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2022 is het volgende opgenomen:

“De door u opgevraagde KOUDV-factoren en grondstaffels zijn op 27 april 2022 verzonden en u heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat u deze heeft ontvangen.(…)Op uw verzoek is het kavelmodel overgelegd. Met de gegevens die zijn overgelegd, is voldoende zorggedragen voor de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van het kavelmodel. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter wordt gebruikt.”

In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden en of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“Beoordeling van het geschil

Artikel 40 Wet WOZ

5. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1052) – voor zover hier van belang – als volgt geoordeeld over de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven:

“3.2.1 Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Volgens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling worden onderliggende taxatiegegevens niet altijd vastgesteld in een afzonderlijk taxatierapport, terwijl het zonder die gegevens niet mogelijk is om een waarde te bepalen. Uit die geschiedenis volgt verder dat naar het oordeel van de wetgever deze gegevens op verzoek aan de belastingplichtige dienen te worden verstrekt. Het voorschrift van artikel 40, lid 2, Wet WOZ strekt ertoe een dergelijke verplichting wettelijk vast te leggen.

3.2.2 Die verplichting kan ook betrekking hebben op gegevens die niet zijn vermeld in een taxatieverslag dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling. De delegatiebepaling van artikel 20, lid 2, Wet WOZ, waarop de Uitvoeringsregeling is gebaseerd, biedt niet de mogelijkheid om bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde uit te zonderen van de informatieverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. De parlementaire geschiedenis van de – later tot stand gekomen – Wet van 28 maart 2013 kan hierin geen verandering brengen.

3.2.3 Aan dit een en ander doet niet af dat de overige gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd.

3.2.4 Het voorgaande brengt mee dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.

3.2.5 Opmerking verdient nog dat de in 3.2.4 bedoelde gegevens ook betrekking kunnen hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.”

6. Blijkens het bezwaarschrift en de aanvulling daarop heeft eiseres in bezwaar onder verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ verzocht om alle stukken die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken. Ter toelichting heeft eiseres opgemerkt:

“Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.”

7. Blijkens het verslag van het op 5 juli 2022 gehouden hoorgesprek heeft eiseres daar opgemerkt:

“Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object.

Graag ontvangen wij inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering.

Graag ontvangen wij een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object.

Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum.

Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.”

8. De uitspraak op bezwaar luidt, voor zover van belang:

“Grondstaffels, KOUDV-factoren en opbouw waarde

De door u opgevraagde KOUDV-factoren en grondstaffels zijn op 27 april 2022 verzonden en u heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat u deze heeft ontvangen.

Voor de volledigheid vermeld ik nog dat de waardematrix niet meer is dan een hulp-/controlemiddel voor de waardevaststelling van een woning als geheel. De afzonderlijke elementen van de taxatie-opbouw zijn niet afzonderlijk op hun juistheid te beoordelen en staan niet afzonderlijk ter toetsing. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of aannemelijk is gemaakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Indexering verkoopcijfers en kavelmodel

Een exact percentage van de indexering van een verkoopcijfer of een onderbouwing hiervan hoeft op grond van jurisprudentie niet vertrekt te worden. De gehanteerde indexeringspercentages kunnen eenvoudig gecontroleerd worden met algemeen beschikbare informatie.

Op uw verzoek is het kavelmodel aan u overgelegd. Met de gegevens die zijn overgelegd, is voldoende zorggedragen voor de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van het kavelmodel. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter wordt gebruikt.”

9. Uit de in beroep overgelegde stukken leidt de rechtbank af dat verweerder aan de gemachtigde van eiseres in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft toegezonden dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verweerder heeft op 27 april 2022 de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren toegezonden. In het door verweerder toegezonden kavelmodel is de grondstaffel van de woning in de vorm van een grafiek weergegeven, met daarbij vermeld dat de prijs per vierkante meter € 440 bedraagt. Bij e-mailbericht van 12 juli 2022 heeft eiseres aan verweerder bevestigd bestanden met kavelmodellen en matrices in goede orde te hebben ontvangen. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. Verweerder was niet gehouden nader inzicht te geven in de gehanteerde waarde per objectdeel, aangezien eiseres daar pas in beroep om heeft verzocht. De toegepaste indexering valt eenvoudig rekenkundig uit de koopsom, de verkoopdatum en de WOZ-waarde van de gebruikte vergelijkingsobjecten af te leiden. Tot het verstrekken van nadere informatie was verweerder bij de gegeven specificatie van het verzoek niet gehouden. Hierbij weegt de rechtbank mee dat eiseres de gelegenheid heeft gehad tijdens het hoorgesprek vragen te stellen over de verstrekte gegevens, maar daar kennelijk geen aanleiding toe heeft gezien. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate voldaan aan het verzoek van eiseres ex artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

De waarde van de woning

10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

12. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in beroep een matrix met verkoopinformatie van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten overgelegd. De vergelijkingsobjecten zijn alle twee-onder-een-kapwoningen. Het vergelijkingsobject [a-straat] 37 is de andere helft van de twee-onder-een-kap waarvan de woning de ene helft vormt. Dat vergelijkingsobject is bij uitstek bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten [a-straat] 37 en [a-straat] 4 zijn wat type, oppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopdatum van de woning [a-straat] 4 is weliswaar ver van de waardepeildatum gelegen, maar uit de matrix volgt dat verweerder de verkoopprijs voldoende heeft gecorrigeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten [b-straat] 9 en [b-straat] 16 zijn wat oppervlakte en bouwjaar betreft afwijkend van de woning. De oppervlakte van de hoofdgebouwen van deze vergelijkingsobjecten betreft 99 m2 (waarbij [b-straat] 16 nog een aanbouw heeft van 10 m2) en het bouwjaar van deze woningen is 1969. Ondanks deze kleinere oppervlakten en het bouwjaar dat 36 jaar voor het bouwjaar van de woning ligt, hebben deze vergelijkingsobjecten een naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijs per vierkante meter die ruim hoger ligt dan de waarde per vierkante meter die aan de woning is toegekend. De verkoopprijzen van alle vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

13. Verweerder heeft met hetgeen in het verweerschrift is aangevoerd en in de matrix is opgenomen voldoende inzichtelijk en daarmee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning gekwalificeerd als voldoende e[e]n heeft aangevoerd dat schilderwerkzaamheden en bestrijding van schimmel tot normale onderhoudswerkzaamheden moeten worden gerekend. Voor wat betreft de staat van onderhoud van de woning geven de door eiseres overgelegde foto’s van onderdelen van de woning geen aanleiding te veronderstellen dat hiermee door verweerder onvoldoende rekening is gehouden. De aan de woning per vierkante meter gebruiksoppervlakte toegekende waarde van € 1.931 is lager dan de verkoopprijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van drie van de vier vergelijkingsobjecten ( [a-straat] 37: € 1.995, [b-straat] 9: € 2.355 en [b-straat] 16:€ 2.051) en hoger dan die van het vergelijkingsobject [a-straat] 4 (€ 1.860). Ten aanzien van de ligging van de woning overweegt de rechtbank dat deze ligging niet afwijkt van het vergelijkingsobject [a-straat] 37 en dat het beroep van eiseres op dit punt faalt. Verder sluit de rechtbank zich aan bij de stelling van verweerder dat de correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand zijn gebaseerd op een inschatting van de taxateur en de daartoe opgedane ervaring. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De stelling van eiseres dat verweerder onvoldoende inzicht zou hebben gegeven in de objectonderdelen stuit hierop ook af.

14. Eiseres voert aan dat in de matrix essentiële gegevens ontbreken, waaronder de oppervlakte van de bijgebouwen en het verschil in eenheidsprijs. Ook worden de verschillen in kaveloppervlakte niet toegelicht. Voor zover de oppervlakte van de bijgebouwen niet reeds uit het door verweerder overgelegde taxatierapport volgt, is de rechtbank van oordeel dat het wel vermelden van de oppervlakte van de bijgebouwen niet leidt tot een ander oordeel. De eenheidsprijzen staan vermeld in de matrix, zodat daaruit ook de verschillen kunnen worden afgeleid. De kaveloppervlakten vloeien voort uit kadastrale registratie en behoeven geen nadere toelichting.

15. Eiseres voert voorts aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het verkochte buurpand en dat er twee goed vergelijkbare nagenoeg identieke verkopen zijn in dezelfde straat. Voor zover eiseres hiermee de vergelijkingsobjecten [a-straat] 37 en [a-straat] 4 bedoelt, volgt de rechtbank eiseres hier niet. Deze vergelijkingsobjecten zijn immers opgenomen in de door verweerder bij het verweerschrift overgelegde matrix. Voor zover eiseres andere objecten bedoelt, heeft eiseres geen nadere gegevens van die objecten aangeleverd, zodat de rechtbank niet kan oordelen over de vergelijkbaarheid van die objecten ten opzichte van de woning.

16. In het onderhavige geval heeft verweerder in beroep andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in de bezwaarfase. Het aandragen van andere vergelijkingsobjecten in beroep staat verweerder vrij, mits de beginselen van een goede procesorde in acht wordt genomen. Van belang hierbij is dat eiseres in de gelegenheid is gesteld om te reageren op deze nieuwe vergelijkingsobjecten en van die gelegenheid ook gebruik heeft gemaakt. De omstandigheid dat verweerder in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten aandraagt leidt in de onderhavige zaak niet tot een inbreuk op de goede procesorde. Eiseres heeft haar standpunt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld na kennisname van de gegevens van de andere vergelijkingsobjecten gehandhaafd. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat eiseres niet in beroep zou zijn gegaan als deze vergelijkingsobjecten reeds in bezwaar waren gebruikt.

17. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

18. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.

Proceskosten en griffierecht

1[9]. Voor een proceskostenvergoeding of een vergoeding van het griffierecht is geen aanleiding.”

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, M. Ferrier en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 3 april 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: