Hof 's-Hertogenbosch, 09-02-2010, nr. HD 103.005.342, HD 103.005.571 en HD 103.005.761 E

Bij incidenteel arrest van 15 januari 2008 heeft het hof de incidentele vordering van Inbev tot schorsing van de ten uitvoerlegging van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van 29 maart 2007 toegewezen en de beslissing omtrent de proceskosten in het incident aangehouden.

Bij memorie van grieven heeft Inbev dertien grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 29 maart 2007 en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vorderingen van [X.].

Bij memorie van antwoord heeft [X.] onder overlegging van producties de grieven bestreden.

Vervolgens heeft schriftelijk pleidooi plaatsgevonden. Beide partijen hebben pleitnota’s overgelegd. [X.] heeft daarbij nog enkele producties in het geding gebracht.

Inbev en [X.] hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

zaaknummer HD 103.005.571

Bij incidenteel arrest van 4 maart 2008 heeft het hof de incidentele vordering van [Y.] c.s. tot schorsing van de ten uitvoerlegging van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van 29 maart 2007 – gelet op de eerder reeds toegewezen vordering tot schorsing - afgewezen en de beslissing omtrent de proceskosten in het incident aangehouden.

Bij memorie van grieven hebben [Y.] c.s. dertien grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 29 maart 2007 en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vorderingen van [X.].

Bij memorie van antwoord heeft [X.] de grieven bestreden.

Inbev heeft bij memorie van antwoord gereageerd op de grieven van [Y.] c.s. en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 29 maart 2007 en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vorderingen van [X.].

Vervolgens heeft schriftelijk pleidooi plaatsgevonden. Inbev en [X.] hebben pleitnota’s overgelegd. [X.] heeft daarbij nog enkele producties in het geding gebracht.

[Y.] c.s., [X.] en Inbev hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

zaaknummer HD 103.005.761

Inbev is van het vonnis van 5 juli 2007 tijdig in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft Inbev onder overlegging van haar memorie van grieven in de zaak met zaaknummer HD 103.005.342 één grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vorderingen van [X.].

Bij memorie van antwoord heeft onder overlegging van zijn memorie van antwoord in de zaak met zaaknummer HD 103.005.342 de grief bestreden.

Vervolgens heeft schriftelijk pleidooi plaatsgevonden. Inbev en [X.] hebben pleitnota’s overgelegd. [X.] heeft daarbij nog enkele producties in het geding gebracht.

Inbev en [X.] hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

De vaststelling van de feiten in het tussenvonnis van 16 november 2006 onder 2. a) – f) is niet bestreden zodat het hoof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.

Het gaat in dit hoger beroep, kort samengevat, om het volgende.

[X.] heeft zich hierna tot de kantonrechter gewend en gevorderd, samengevat, voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 31 december 2005 zal eindigen althans een beëindigingsdatum van de huurovereenkomst vast te stellen (primair ten aanzien van nrs. [perceel 1.] en [perceel 2.], subsidiair ten aanzien van [perceel 2.]), Inbev te veroordelen het gehuurde te ontruimen en daaraan voorafgaand een aantal herstelwerkzaamheden uit te voeren.

De onderhuurders, [Y.] c.s., zijn op de voet van artikel 7:306 BW in samenhang met artikel 118 Rv als derden in het geding geroepen. Inbev en [Y.] c.s. hebben de vorderingen van [X.] bestreden.

Bij tussenvonnis van 18 mei 2006 heeft de kantonrechter [X.] in de gelegenheid gesteld te reageren op de conclusies van [Y.] c.s. Bij tussenvonnis van 16 november 2006 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen ter plaatse bepaald. Bij vonnis van 29 maart 2007 heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst tussen [X.] en Inbev met betrekking tot het cafépand aan de [perceel 1.] en de bovenwoning aan de [perceel 1.]a te [plaatsnaam] zal eindigen op 29 maart 2008. Tevens is de ontruiming op die datum vastgesteld en is Inbev veroordeeld voor die datum een aantal herstelwerkzaamheden uit te voeren. Dit deelvonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Ten aanzien van één onderdeel van de gevorderde herstelwerkzaamheden en van de proceskosten is de beslissing aangehouden. [X.] heeft op dat laatste onderdeel zijn vordering ingetrokken, waarna de kantonrechter in zijn vonnis van 5 juli 2007 een beslissing heeft gegeven over de proceskosten.

Inbev is in de zaak met zaaknummer HD 103.005.342 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 18 mei 2006, 16 november 2006 en 29 maart 2007. In deze zaak hebben haar grieven alleen betrekking op laatstgenoemd vonnis, zodat Inbev hierin ten aanzien van beide andere vonnissen niet-ontvankelijk verklaard wordt. Deze zaak betreft daarmee alleen het deelvonnis van 29 maart 2007.

Dit laatste geldt ook voor het appel van [Y.] c.s. in de zaak met zaaknummer 103.005.571.

In de zaak met zaaknummer 103.005.761 gaat het alleen om het eindvonnis van 5 juli 2007. In deze zaak vermeldt Inbev in het petitum van de appeldagvaarding weliswaar tevens de drie daaraan voorafgaande vonnissen, maar in het petitum van de memorie van grieven komt deze vermelding niet meer terug (terecht, gelet op het eerdere appel van Inbev tegen die vonnissen).

De inleidende dagvaarding dateert van 13 juli 2005 zodat het huurrecht van ná 1 augustus 2003 van toepassing is.

Inbev en [X.] zijn het erover eens dat de bovenwoning een afhankelijke woning is. In het vonnis van 29 maart 2007 is dit aangegeven (r.o. 10) en hiertegen zijn geen grieven gericht. Hierbij is tevens overwogen dat ten aanzien van [Y.] c.s. de bovenwoning niet als niet-afhankelijke woning kan worden beschouwd. Ook hiertegen zijn geen grieven gericht. Het hof neemt hierbij tevens in aanmerking dat wanneer er bij de verhuur van een bedrijfsruimte van uitgegaan moet worden dat in de relatie tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder een meeverhuurde woning afhankelijk is, deze woning dat karakter ook heeft in de relatie tussen hoofdhuurder en onderhuurder. Door [Y.] c.s. zijn in ieder geval geen argumenten aangedragen die een andersluidende conclusie kunnen dragen.

[X.] heeft voor zijn opzegging en daarmee voor zijn vorderingen drie grondslagen aangevoerd, te weten de onjuiste bedrijfsvoering (1), de belangenafweging (2) en het niet ingaan op een redelijk aanbod (3). De kantonrechter heeft in het vonnis van 29 maart 2007 geoordeeld dat sprake is van de opzeggrond (1), ten overvloede overwogen dat een belangenafweging niet tot een ander resultaat leidt en de derde opzeggrond onbesproken gelaten. Inbev leidt hieruit af, met name bij gelegenheid van het schriftelijk pleidooi, dat in hoger beroep alleen de kwestie van de onjuiste bedrijfsvoering aan de orde is. Dit standpunt is niet juist. Wanneer de grieven tegen het oordeel van de kantonrechter dat opzeggrond (1) zich voordoet worden verworpen, behoeven beide andere opzeggronden niet aan de orde te komen. Slagen de grieven tegen het oordeel over opzeggrond wel, dan dienen op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep de andere opzeggronden, of één daarvan, alsnog aan de orde te komen. Door [X.] zijn de gronden (2) en (3) immers niet prijsgegeven. Incidenteel appel van de kant van [X.] is daarvoor, anders dan Inbev kennelijk meent, niet nodig.

Door Inbev en [Y.] c.s. is aangevoerd dat de kantonrechter in het bestreden vonnis is uitgegaan van een onjuiste maatstaf, namelijk het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt, terwijl het bij de verhuur van bedrijfsruimte gaat om de vraag of de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Het argument van [X.] daartegenover dat de kantonrechter kennelijk wel artikel 7:296 lid 4 BW op het oog heeft gehad gaat niet op, aangezien de formulering in het bestreden vonnis die visie niet ondersteunt (conclusie kantonrechter in r.o. 8.7).

Op de vraag of in dit geval de bedrijfsvoering al dan niet is geweest zoals een goed huurder betaamt zal het hof evenwel niet ingaan, aangezien opzeggrond (2), de belangenafweging, opgaat en het hof daar, zoals gezegd, aan toe komt bij eventuele afwijzing van opzeggrond (1).

Ter onderbouwing van opzeggrond (2) heeft [X.] in zijn inleidende dagvaarding onder meer aangevoerd dat hij 79 jaar oud is (inmiddels 84) en dat hij zich niet langer met de beslommeringen van de verhuur (aan Inbev) wil bezighouden. Hij wil tot een beëindiging van de verhuur komen voor verkoop of eventueel verhuur aan een andere partij. Bij verkoop vrij van huur heeft hij een groot financieel belang. Het cafépand is inmiddels bijna vijftig jaar verhuurd en de bovenwoning ruim twintig jaar. De gang van zaken in die periode dient volgens [X.] in de belangenafweging in aanmerking genomen te worden. Wat de positie van [Y.] c.s. betreft wijst [X.] erop dat zij inmiddels de 65 zijn gepasseerd en dat zij, gelet op het feit dat in 1996 een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, rekening dienden te houden met de mogelijkheid dat deze daarna zou worden beëindigd.

Inbev voert aan dat zij belang heeft bij voortzetting van de overeenkomst in verband met de afzet van de door haar geproduceerde dranken op die locatie. Zij betwist dat [X.] van plan is het pand te verkopen nu hij vóór het einde van de lopende termijn Inbev een nieuwe huurovereenkomst heeft aangeboden, die weliswaar voor Inbev onaanvaardbare wijzigingen bevatte maar die toch een voortzetting van de huidige relatie inhield. Ook is er door Inbev en [Y.] c.s. de afgelopen jaren enorm veel geïnvesteerd in het pand, aldus Inbev (cva nr. 6.1). Het pand wordt al jaren door [Y.] c.s. geëxploiteerd, die voor hun levensonderhoud daarvan afhankelijk zijn. [Y.] c.s. zien het bedrijf als hun pensioenvoorziening en hun zoon is al geruime tijd bedrijfsleider en beoogd opvolger. Volgens [Y.] c.s. heeft Inbev er geen moeite mee gehad dat de exploitatie van het café inmiddels is ondergebracht in een exploitatiemaatschappij, De Vlierhof BV. Inbev heeft hierover opgemerkt dat voor haar alleen [Y.] c.s. als huurders gelden en dat de exploitatiemaatschappij en de zoon van [Y.] c.s. geen (mede)huurders zijn.

Het hof neemt bij de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW de volgende omstandigheden in aanmerking.

In het vonnis van 29 maart 2007 heeft de kantonrechter vastgesteld dat de huurverhouding tussen partijen al een aantal malen onder druk heeft gestaan, zodanig dat minnelijk overleg tussen partijen niet mogelijk bleek, althans dat rechterlijk ingrijpen door één van partijen nodig werd geacht (r.o. 7.2). De kantonrechter doelt hierbij op een aantal tussen partijen gevoerde procedures en voegt daar aan toe dat in de onderhavige procedure wat dit betreft nog niets veranderd is. Deze overweging is in hoger beroep niet bestreden.

Niet alleen binnen procedures maar ook daarbuiten hebben partijen in de loop van de tijd over een groot aantal kwesties verschil van mening gehad. De stukken die partijen hebben overgelegd laten geen andere conclusie toe dan dat de verstandhouding tussen de betrokken partijen in toenemende mate te wensen overlaat. Het feit dat [X.] aan Inbev een nieuwe huurovereenkomst heeft aangeboden doet hier niet aan af aangezien deze overeenkomst kennelijk (mede) tot doel had de relatie tussen partijen opnieuw vorm te geven en wel in de door [X.] gewenste zin en door Inbev als onaanvaardbaar van de hand is gewezen. Niet alleen in het verleden waren partijen het niet eens, ook voor de toekomst liepen de standpunten uiteen.

Dat [X.] onder deze omstandigheden, mede gelet op zijn leeftijd, af wil van de beslommeringen die de huurovereenkomst meebrengt is niet alleen aannemelijk geworden maar vormt op zich ook een redelijk belang aan de zijde van [X.] voor beëindiging van deze huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof heeft [X.] verder een gerechtvaardigd belang bij de mogelijkheid om na een langdurige contractuele relatie met Inbev thans de handen vrij te hebben om op korte termijn tot verkoop over te gaan en het vermogen in de onroerende zaak zo gunstig mogelijk om te zetten in liquiditeiten. Het ligt voor de hand dat bij een eventuele verkoop een belangrijk financieel belang is gelegen in het al dan niet vrij van huur zijn van het te verkopen object.

Aan de zijde van Inbev bestaat het belang om de door haar geproduceerde dranken te kunnen blijven verkopen. Echter, aan dat belang is inmiddels ruim vijftig jaar tegemoet gekomen. Na zoveel tijd wordt een dergelijk belang minder prangend, tenzij zich bijzondere, met name actuele, omstandigheden voordoen. Inbev heeft in dit verband gesteld dat zij zich enorme investeringen heeft getroost maar deze stelling heeft zij naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Hetgeen zij naar voren heeft gebracht over het aanbrengen van mechanische ventilatie en de prijsopgave voor dakbedekkingwerkzaamheden die zij in eerste aanleg heeft overgelegd (prod. 7 cva) rechtvaardigen niet de conclusie dat recent sprake is geweest van zodanig aanzienlijke investeringen van de kant van Inbev dat hierin een zelfstandig rechtens te respecteren belang van Inbev bij voortzetting van de huurovereenkomst is gelegen.

[Y.] c.s. zijn de onderhuurders, zodat het hier alleen gaat om hun belang bij het al dan niet beëindigen van de huurovereenkomst tussen [X.] en Inbev. Dit belang heeft in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan. Aanvankelijk verenigden zij de hoedanigheid van onderhuurders en exploitanten van het cafébedrijf in zich. Dat is kennelijk niet langer het geval. De exploitatie van het cafébedrijf is ingebracht in Exploitatiemaatschappij ‘De Vlierhof’ BV en de feitelijke exploitatie is in handen van de zoon van [Y.] c.s. De belangen van de exploitatiemaatschappij en die van de zoon van [Y.] c.s. zijn belangen waaraan in dit verband weinig gewicht toekomt, aangezien de belangen van de onderhuurders in de afweging worden betrokken. Hun belangen zijn aangeduid als pensioenvoorziening, maar ook dit belang acht het hof onvoldoende zwaarwegend. [Y.] c.s. hadden daarin tijdens hun werkzame leven dienen te voorzien. Daarbij komt dat het doel van de verhuur aan Inbev en vervolgens de onderverhuur aan [Y.] c.s. niet is om de pensioenvoorziening van laatstgenoemden te realiseren.

Naar het oordeel van het hof valt een afweging van de betrokken belangen, zoals hiervoor omschreven, uit in het voordeel van [X.] in die zin dat diens belang bij het beëindigen van de huurovereenkomst zwaarder dient te wegen dan het belang van Inbev en [Y.] c.s. bij het voortduren ervan. Tegenover de duidelijke belangen van [X.] staan immers beperkte belangen van de andere betrokken partijen. Dit brengt mee dat het hof, zij het op andere gronden, tot dezelfde conclusie komt als de kantonrechter namelijk dat de opzegging van de huurovereenkomst door [X.] gerechtvaardigd is.

De consequentie hiervan is dat de grieven van [Y.] c.s. in de zaak met zaaknummer HD 103.005.571 tegen het vonnis van de kantonrechter van 29 maart 2007 worden verworpen.

Van de grieven van Inbev resteert alleen haar laatste grief in de zaak met zaaknummer 103.005.342 tegen het oordeel van de kantonrechter in het vonnis van 29 maart 2007 over de vordering van Inbev tot een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (r.o. 12). De kantonrechter heeft deze vordering van Inbev als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

In haar toelichting op deze grief heeft Inbev haar aanspraak op verhuis- en inrichtingskosten nader toegelicht, maar zoals [X.] in zijn reactie op deze grief terecht opmerkt, met die toelichting nog geen toereikende onderbouwing geleverd. Inbev noemt een aantal aspecten die in het algemeen bij een verhuizing van een cafébedrijf aan de orde kunnen zijn en voert daarbij een bedrag op van € 500,= tot € 700,= per m² op. In hoeverre die algemene aspecten in het onderhavige geval relevant zijn is niet duidelijk, waarop de genoemde bedragen zijn gebaseerd wordt niet aangegeven en enig verband met het gevorderde bedrag ontbreekt. Ook grief XIII van Inbev wordt verworpen, zodat alle grieven van Inbev in de zaak met zaaknummer 103.005.342 zijn verworpen.

De grief van Inbev in de zaak met zaaknummer HD 103.005.761 betreft de veroordeling van Inbev in het vonnis van de kantonrechter van 5 juli 2007 in de proceskosten. Gelet op het hiervoor verwoorde resultaat is Inbev in eerste aanleg de in het ongelijk gestelde partij zodat deze grief wordt verworpen.

De vonnissen van de kantonrechter van 29 maart 2007 en 5 juli 2007 worden bekrachtigd, met dien verstande dat de datum voor de beëindiging van de huurovereenkomst en voor de ontruiming wordt aangepast en, gelet op het incidenteel arrest van 15 januari 2008, met uitzondering van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Inbev en [Y.] c.s. worden in de desbetreffende zaken als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van [X.], met inbegrip - gelet op het resultaat van de hoofdzaak - van de kosten van de verschillende incidenten. Tussen [Y.] c.s. en Inbev worden de kosten steeds gecompenseerd.