Hof Den Haag, 29-10-2024, nr. 200.329.722/01

Hof Wonen en [appellant] hebben een huurovereenkomst gesloten. Hof Wonen heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd, omdat [appellant] in zijn verplichtingen als huurder ernstig tekort is geschoten. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat de belangen van [appellant] bij behoud van de woning zwaarder wegen dan de belangen van Hof Wonen bij haar vorderingen. Tussen partijen is in geschil of de gestelde tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

De mondelinge behandeling na aanbrengen is niet gehouden. Op 18 september 2024 heeft wel een meervoudige mondelinge behandeling na memorie van antwoord plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. De advocaten hebben de zaak toegelicht, waarbij mr. Prins gebruik heeft gemaakt van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd. Daarnaast heeft mr. Prins de beschikking van 29 februari 2024, overgelegd waaruit volgt dat het vermogen van [appellant] onder bewind is gesteld. De pleitaantekeningen en de beschikking maken deel uit van het procesdossier. Daarna heeft het hof arrest bepaald.

[appellant] huurt sinds september 2004 een woning met een oppervlakte van 68 m2 van (de rechtsvoorgangster van) Hof Wonen aan de [adres] (hierna: de woning). [appellant] verbleef in de woning met zijn vrouw en zijn zes kinderen (in de leeftijd van nu twee tot zeventien jaar).

In de algemene huurvoorwaarden staat – voor zover in deze zaak van belang – het volgende: ‘13.1 Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. Daartoe zal de huurder in ieder geval: (…)g. het tot het gehuurde behorende terras, privé-tuin, erf of loggia/balkon niet te gebruiken voor de opslag van roerende zaken (van welke aard dan ook);h. de tot gehuurde behorende tuin en/of terras te gebruiken, handhaven en onderhouden als (sier)tuin; (…)13.4 Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. (…)16.1 Indien verhuurder gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden in of aan het gehuurde dan wel op, in of aan een naast het gehuurde gelegen erf of gebouw moet uitvoeren, dan zal huurder daartoe gelegenheid geven (…)17.1 Huurder is, indien hij constateert dat het gehuurde gebreken vertoont (…) verplicht dit onmiddellijk te melden aan verhuurder. (…)21.1 Voor het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde, anders dan bedoeld in lid 2, dient huurder vooraf aan verhuurder schriftelijk om toestemming te verzoeken. (…)’

Sinds 2018 zijn bij Hof Wonen overlastmeldingen over [appellant] binnengekomen. Daarnaast heeft Hof Wonen geconstateerd dat de woning van binnen en buiten was vervuild. Hof Wonen heeft [appellant] meermaals op de gemelde overlast en de vervuiling aangesproken. Daarnaast heeft Hof Wonen [appellant] verzocht om toegang te krijgen tot de woning om dringende werkzaamheden te verrichten.

Op 7 februari 2023 is de politie de woning binnengetreden, waarbij is geconstateerd dat stroom werd gestolen. De woning is om die reden afgesloten van elektra en gas. [appellant] en zijn gezin hebben de woning toen verlaten.

[appellant] verblijft met zijn gezin in twee studio’s in een noodopvang van de gemeente Den Haag.

Bij beschikking van de kantonrechter te Den Haag van 29 februari 2024 zijn de goederen die toebehoren aan [appellant] onder bewind gesteld.

Hof Wonen heeft [appellant] gedagvaard en samengevat gevorderd dat de huurovereenkomst met [appellant] wordt ontbonden en dat [appellant] wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Daarnaast heeft Hof Wonen gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 550,66 per maand aan gebruiksvergoeding voor iedere maand tot aan de ontruiming van de woning met rente en de proceskosten.

De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

[appellant] is van het vonnis in hoger beroep gekomen. De bewindvoerder heeft de procedure overgenomen en heeft kort weergegeven aangevoerd dat de belangenafweging in het voordeel van [appellant] dient uit te vallen. Daarnaast heeft de bewindvoerder gevorderd, nu de ontruiming heeft plaatsgevonden, om Hof Wonen te veroordelen om binnen twee weken na het arrest aan [appellant] een vergelijkbare en passende huurwoning aan te bieden op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag en onder voorbehoud van het recht tot het vorderen van een vergoeding van overige schade als gevolg van de gedwongen ontruiming.

Hof Wonen heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter.

Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat bij een huurovereenkomst, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding (en de daaraan gekoppelde ontruiming van de woning) gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij die beoordeling moet de rechter in de eerste plaats ook het belang van de eventueel in de woning woonachtige minderjarige kinderen betrekken. Dat volgt uit artikel 3 Internationaal Verdrag inzake de rechten van het kind (hier: IVRK). De belangen van de kinderen spelen een grote rol bij de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Een vordering tot ontruiming kan bijvoorbeeld niet worden toegewezen als de ontruiming tot een acute noodtoestand voor de kinderen zou leiden.

Tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning.

De bewindvoerder heeft geen (tijdige) grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden, alsmede zijn wettelijke verplichting om zich al goed huurder te gedragen. Daarom staat vast dat [appellant] zich niet als goed huurder heeft gedragen door overlast te veroorzaken aan omwonenden, zich intimiderend en dreigend te gedragen naar omwonenden, de woning en tuin te vervuilen, geen melding te doen van gebreken in de woning, geen medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden, zonder toestemming van Hof Wonen een geiser in de woning te plaatsen en zich dreigend uit te laten naar en over een medewerker van Hof Wonen. Daarmee zijn de zwaarwegende belangen van Hof Wonen bij haar vorderingen gegeven.

Daarentegen heeft de bewindvoerder aangevoerd dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd is. De bewindvoerder heeft betoogd dat het ‘loss of home’ de meeste vergaande inbreuk is op het huisrecht. De gevolgen van de ontruiming zijn niet alleen voor [appellant], maar ook voor zijn vrouw en zes minderjarige kinderen erg verstrekkend. Het gezin verblijft nu in een noodopvang, waardoor de belangen van de kinderen in meer of mindere mate worden geschaad. De bewindvoerder heeft zich in dit kader beroepen op artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: EVRM) en artikel 3IVRK.

Het hof overweegt als volgt. Vaststaat dat [appellant] in zijn verplichtingen als huurder ernstig tekort is geschoten. Die tekortkomingen zijn van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De belangen van Hof Wonen bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegen zwaarder dan de belangen van [appellant] bij het behoud van de woning. Het hof zal uitleggen hoe het tot dat oordeel komt.

Het hof acht aannemelijk dat de verhuizing naar en het verblijven in de noodopvang voor de minderjarige kinderen van [appellant] (negatieve) gevolgen hebben (gehad), al is niet gebleken – en gelet op de door Hof Wonen overgelegde foto’s en beschrijvingen van het gehuurde ook niet meteen aannemelijk – dat hun leefomstandigheden in de noodopvang slechter zijn dan die in de ontruimde woning, waar voor de verhuizing de stroom ook al was afgesloten. Zoals hiervoor overwogen, spelen de belangen van kinderen een grote rol bij de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is, maar dat betekent niet dat een woning waarin ook kinderen wonen nooit mag worden ontruimd. Van een acute noodtoestand is in deze zaak geen sprake. [appellant] kan met zijn gezin weliswaar niet permanent in de twee studio’s blijven wonen, maar niet is gebleken dat [appellant] en zijn gezin de studio’s, die eigendom zijn van de gemeente Den Haag, op korte termijn moeten verlaten. Niet gesteld noch aannemelijk is dat het gezin, dat omringd wordt door hulpverleners, op straat komt te staan en er is evenmin reden om aan te nemen dat – als gevolg van de ontruiming – een of meer de kinderen van hun ouders gescheiden zullen worden. Dat, zoals de bewindvoerder heeft aangevoerd, het moeilijk is om een nieuwe, passende woning voor [appellant] en zijn gezin te vinden – dat nieuwe huurwoningen die geschikt zijn voor het grote gezin schaars zijn – is niet in geschil, maar het hof acht (gelet op wat ter zitting is besproken) het verkrijgen van een passende nieuwe huurwoning niet onmogelijk.

De bewindvoerder heeft verder nog aangevoerd dat [appellant] bereid is (en is geweest) om met Hof Wonen afspraken te maken, al dan niet door middel van gedragsaanwijzingen en het onderhouden van contact met professionele hulpverleners. Dit strookt echter niet met het gedrag dat [appellant] sinds 2018 heeft laten zien. Hof Wonen heeft gemotiveerd betoogd dat [appellant] afspraken met haar niet nakwam, hetgeen door [appellant] onvoldoende gemotiveerd is weersproken.

Het voorgaande brengt mee dat van Hof Wonen niet kan worden verlangd dat zij de woning blijft verhuren aan [appellant], die stelselmatig zijn verplichtingen als huurder niet nakomt. Het hof is dan ook van oordeel dat de tekortkomingen van [appellant] als huurder zo ernstig zijn dat deze gronden opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De persoonlijke omstandigheden van [appellant] (en zijn gezin), zoals de bewindvoerder die op de zitting nader heeft toegelicht, wegen niet zwaarder dan de belangen van Hof Wonen bij toewijzing van haar vorderingen. De door de bewindvoerder aangevoerde omstandigheden zijn onvoldoende om toepassing aan de zogenoemde ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 lid 1 BW te geven. Gelet op de daarbij (in verband met die clausule) uitgevoerde belangenafweging kan een beroep op artikel 8 EVRM de bewindvoerder evenmin baten.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van de bewindvoerder niet slaagt. Daarom zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof komt niet toe aan nadere bewijslevering. Er zijn geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Het hof zal de bewindvoerder als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, J.E.H.M. Pinckaers en J.N. de Blécourt en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.