Rb. Rotterdam, 14-05-2020, nr. 8203004 \ CV EXPL 19-7697

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 maart 2020. [eiser] is verschenen, vergezeld door mw. [naam persoon 1] . Namens Trivire zijn [naam persoon 2] (projectleider bij Trivire) en [naam persoon 3] (projectmanager bij Trivire) verschenen, bijgestaan door mr. M.W. Kox.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

[eiser] huurt van Trivire de flatwoning gelegen aan het [adres] te Zwijndrecht (hierna: de woning). In het complex waarin de woning is gelegen, hebben – met kortere of langere tussenpozen – in de periode van ongeveer juli 2019 tot ongeveer april 2020 renovatiewerkzaamheden plaatsgevonden. In de woning hebben, met instemming van [eiser] , de renovatiewerkzaamheden plaatsgevonden van 4 tot en met 18 september 2019. In die periode heeft [eiser] bij vrienden gelogeerd.

De renovatiewerkzaamheden bestonden uit het afsluiten van de woning van het gas, het vervangen van de intercom door een videofoon en het aanbrengen van een brandmelder in de gang van de woning. Daarnaast heeft Trivire isolatiewerkzaamheden verricht in de woning, bestaande uit: het plaatsen van triple glas in de kozijnen aan de galerijzijde, het plaatsen van HR++ dubbelglas aan de balkonzijde, het vervangen van de voordeur, het voorzien van de borstwering van nieuwe isolatie aan de voor- en achterkant van de woning, het plaatsen van nieuwe ventilatieroosters aan de voor- en achterzijde en het schilderen van de deuren en de ramen. Trivire heeft tevens het gehele verwarmingssysteem in de woning vervangen door een 2-pijpsysteem met grote radiatoren. Hierdoor is de boiler van de woning komen te vervallen. Ter realisatie van het 2-pijpsysteem zijn in de gehele woning de pijpen onzichtbaar in de plinten weggewerkt. Daarnaast is in de schacht achter het toilet de afleverset voor het 2-pijpsysteem geplaatst en is een nieuw ventilatiesysteem in de woning geplaatst met CO2 sensor. Ten slotte heeft vernieuwing van keuken, toilet en badkamer plaatsgevonden.

[eiser] vordert allereerst, primair, betaling door Trivire van € 6.095,- aan verhuiskostenvergoeding als bedoeld in de artikel 7:220 lid 5 en lid 6 BW. Subsidiair vordert hij vermindering van de huurprijs over de periode van 4 tot en met 18 september 2019 tot nihil.

Daarnaast vordert hij vermindering van de huurprijs over de gehele periode van de werkzaamheden (behoudens de genoemde periode van 4 tot en met 18 september 2019) met 50%, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.

Ten slotte vordert hij een schadevergoeding van € 500,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vanwege beschadigingen door de renovatie aan onderdelen van zijn woning, met veroordeling van Trivire in de kosten van het geding en de nakosten.

Hetgeen [eiser] ter onderbouwing van zijn vordering heeft aangevoerd en hetgeen Trivire als verweer naar voren heeft gebracht, zal, voor zover van belang, hierna bij de beoordeling aan de orde komen.

de verhuiskostenvergoeding

Volgens de Hoge Raad (arrest van 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726) is voor de beantwoording van de vraag of in een concreet geval een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, uitsluitend van belang of sprake is van renovatie en of bij renovatie verhuizing noodzakelijk is. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is geweest van renovatie, zodat beoordeeld moet worden of het voor [eiser] noodzakelijk was om te verhuizen.

In de parlementaire geschiedenis is over het begrip noodzakelijke verhuizing het volgende opgemerkt (Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.):

“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.”

Hieruit volgt dat naar de bedoeling van de wetgever niet snel sprake is van een noodzaak tot verhuizing. Vereist is dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de woning bewoond blijft. Dat betekent dat niet elke vorm van overlast door de uitgevoerde renovatie zal leiden tot de conclusie dat een verhuizing noodzakelijk is, ook niet wanneer die overlast meebrengt dat een verhuizing voor een huurder zou zijn te prefereren (arrest van het Gerechtshof Den Haag van 4 oktober 2016, ELCI:NL:GHDHA:2016:2794).

Wat betreft de renovatiewerkzaamheden als zodanig heeft [eiser] gewezen op de daardoor veroorzaakte (geluids)hinder, de rommel in de woning, het ongemak van het met plastic folie afgedekt zijn van spullen en de onrust van in- en uitlopende bouwvakkers. Bij de beoordeling hiervan gaat de kantonrechter voorbij aan het betoog van Trivire dat een deel van de werkzaamheden gekwalificeerd moet worden als dringende werkzaamheden, reeds omdat ter zitting duidelijk is geworden dat de betreffende werkzaamheden ook enkele jaren later hadden kunnen plaatsvinden, bijvoorbeeld als een bewoner zou zeggen dat hij toch over twee jaar zou gaan verhuizen. De kantonrechter is in het licht van de genoemde rechtspraak niettemin van oordeel dat de renovatiewerkzaamheden als zodanig een verhuizing niet noodzakelijk maakten. Daarbij is allereerst van belang dat niet is gebleken dat de werkzaamheden niet konden worden uitgevoerd als [eiser] in de woning bleef wonen. Trivire heeft verklaard dat slechts één andere huurder om een verhuiskostenvergoeding heeft verzocht. Verder moesten spullen weliswaar worden opgestapeld en met plastic worden afgedekt en was de leefruimte beperkt, maar er was altijd minimaal één kamer in de woning beschikbaar waar [eiser] kon verblijven. Ook vonden de werkzaamheden alleen overdag plaats, tot half vier ’s middags. Trivire kon zo nodig voor een chemisch toilet zorgen. Voorts heeft Trivire buiten het complex een door haar zogenoemd badhuis geplaatst, met daarin toiletten en douches, maar ook een woonkamer met tafels, stoelen en banken, alsmede een koelkast, radio en wifi, waar bewoners van het complex desgewenst konden verblijven gedurende de uitvoering van de werkzaamheden. Het komt erop neer dat de ten aanzien van de renovatie als zodanig door [eiser] aangevoerde omstandigheden, ook in onderling verband beschouwd, wel maken dat als gevolg van de renovatie van de woning gedurende (periodes binnen) twee weken overlast kon worden ervaren, maar niet dat de renovatie tot een verhuizing noodzaakte.

[eiser] heeft aan zijn vordering tot betaling van de verhuiskostenvergoeding echter ook bijkomende omstandigheden ten grondslag gelegd, allereerst en met name de omstandigheid dat hij als zzp’er - journalist/columnist/schrijver - vanuit huis pleegt te werken en dat dit door de renovatiewerkzaamheden niet mogelijk was. Trivire heeft niet betwist dat [eiser] als zzp’er vanuit huis werkte en, hoewel zij twijfels heeft geuit bij het vanuit een sociale huurwoning door [eiser] mogen werken, evenmin dat [eiser] in de verhouding tussen partijen daar ook mocht werken. Desgevraagd heeft Trivire ter zitting niet de uitspraak willen doen dat [eiser] gedurende de tien werkdagen van de renovatie vanwege de renovatiewerkzaamheden niet thuis heeft kunnen werken, maar ook niet uitgesloten dat [eiser] in elk geval op een aantal dagen niet thuis heeft kunnen werken.

De kantonrechter gaat ervan uit – ten dele op grond van algemene ervaringsregelen, ten dele omdat het onvoldoende is weersproken – dat [eiser] gegeven de aard van zijn eigen werkzaamheden en de aard en omvang van de verrichte renovatiewerkzaamheden minstens een deel van de periode van 4 tot en met 18 september 2019 niet thuis heeft kunnen werken. Bij de beantwoording van de vraag of deze bijkomende omstandigheid, mede in het licht van de onder 4.3 besproken omstandigheden, een verhuizing noodzakelijk maakte, stelt de kantonrechter voorop dat het zo moge zijn dat Trivire, naar zij heeft betoogd, de woning als woonruimte heeft verhuurd en niet als bedrijfsruimte, maar dat de thuis of vanuit huis werkende zzp’er toch bepaald niet zo buitenissig of uitzonderlijk is, dat Trivire in dit verband met diens belangen geen rekening heeft hoeven houden. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat [eiser] al ruim voor de renovatiewerkzaamheden in zijn woning met Trivire contact heeft opgenomen en gecorrespondeerd over deze problematiek en heeft verzocht om compensatie, bijvoorbeeld in de vorm van een hotel. Trivire heeft daarop volstaan met een- en andermaal op het badhuis te wijzen. [eiser] heeft betwist dat hij daar kan werken, aangezien ook andere bewoners daar naar believen kunnen in- en uitlopen en hij er bovendien niet de beschikking heeft over de documentatie die hij bij het schrijven gebruikt. In de door Trivire gesuggereerde plaatselijke bibliotheek kan hij evenmin ongestoord werken en ook niet bellen, terwijl bovendien zijn papieren kantoorarchief ontbreekt, aldus [eiser] . Onder deze omstandigheden, waarvan de feitelijke juistheid niet is weersproken, kan niet worden geoordeeld dat Trivire voldoende tegemoet is gekomen aan de genoemde bijzondere omstandigheid, waarbij in de situatie van [eiser] wonen en werken nauw met elkaar verweven zijn. Ter zitting heeft Trivire nog toegelicht in het kader van maatwerk over rust/logeerwoningen in andere gebouwen te beschikken, maar deze niet aan [eiser] te hebben aangeboden, evenmin als een hotelkamer, onder meer omdat hij zelfredzaam was. Die afweging staat Trivire uiteraard vrij, maar daarmee is in de gegeven omstandigheden de noodzaak te verhuizen niet weggenomen. Ook is het ontbreken van zelfredzaamheid geen vereiste om voor een verhuiskostenvergoeding in aanmerking te komen.

Trivire heeft ten slotte nog betoogd dat geen recht bestaat op een verhuiskostenvergoeding omdat [eiser] zijn inboedel niet heeft verhuisd. Dit betoog slaagt niet. Voor de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding is geen vereiste dat de (hele) inboedel is/wordt meeverhuisd en – gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding – evenmin dat de verhuizing kosten heeft meegebracht/zal meebrengen (arrest van het Gerechtshof Den Haag van 29 januari 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244).

De slotsom is dat [eiser] recht heeft op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding, zodat de daartoe strekkende vordering zal worden toegewezen. Op de subsidiaire vordering en op hetgeen overigens als bijkomende omstandigheden naar voren is gebracht, behoeft daarom niet te worden ingegaan.

de huurprijsvermindering

[eiser] heeft aangevoerd dat hij vanaf juli 2019 tot in elk geval het moment van de mondelinge behandeling geluidsoverlast als gevolg van de renovatie van het complex heeft ondervonden, onder andere door het gebruik van drilboren, door een werklift die vlak voor zijn balkon werd geplaatst en door heiwerkzaamheden ten behoeve van de entree. Hij heeft soms met een koptelefoon op gewerkt en is soms elders gaan werken of gaan logeren als hij voor zijn werk een deadline had en thuis geen rust had om te werken omdat om acht uur ’s morgens het boren begon.

In verband met de gevorderde huurprijsvermindering heeft Trivire onder verwijzing naar rechtspraak van de Hoge Raad (arrest van 7 december 2001, ECLI:NL:HR:2001: AD3935) betoogd dat een verhuurder niet aansprakelijk is voor elke vorm van hinder die aan een huurder wordt toegebracht. Trivire acht zich er niet verantwoordelijk voor dat [eiser] zijn werkzaamheden als zzp’er niet in een huurwoning kan uitoefenen; daarnaast had hij zijn werkzaamheden ook elders kunnen uitoefenen.

De kantonrechter stelt voorop dat enerzijds artikel 7:220 BW een gedoogplicht van de huurder bevat voor onder meer renovatiewerkzaamheden die de verhuurder wil uitvoeren, terwijl anderzijds artikel 7:203 BW de verplichting van de verhuurder bevat om de huurder het rustig huurgenot te verschaffen. Renovatiewerkzaamheden, ook elders in het complex, kunnen hierop door de veroorzaakte overlast een inbreuk vormen en een gebrek dat aanleiding kan geven tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW. Dit zal echter niet bij alle overlast het geval zijn: huurders dienen er rekening mee te houden dat periodiek noodzakelijk grootschalig onderhoud of renovatie – ook ter voorkoming van gebreken in de toekomst waarvoor een verhuurder aansprakelijk kan zijn – overlast met zich meebrengen, terwijl een verhuurder er anderzijds zorg voor dient te dragen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen blijven.

Tegen deze achtergrond staat niet ter discussie dat door de renovatiewerkzaamheden overlast en met name geluidsoverlast is veroorzaakt. De kantonrechter ziet in hetgeen [eiser] naar voren heeft gebracht echter onvoldoende concrete aanknopingspunten voor het oordeel dat sprake is geweest van zodanig onnodige of buitensporige overlast dat deze uitgaat boven hetgeen door een huurder verwacht mocht worden en daardoor een gebrek vormt als bedoeld in artikel 7:204 BW, dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt. De omstandigheid dat [eiser] door zijn werkzaamheden als zzp’er wellicht meer overlast heeft ondervonden dan sommige andere bewoners, doet aan bedoelde verwachting als huurder van een woning niet af en legt daarom in dit kader onvoldoende gewicht in de schaal. Bij de beoordeling van de werkwijze van Trivire ten aanzien van de renovatie van het complex als geheel en de daarbij nog aanvaardbare overlast is, anders dan bij de beoordeling van de bijzondere omstandigheden in het kader van de verhuiskostenvergoeding, aldus een zekere objectivering aangewezen. Trivire heeft als verhuurster van sociale huurwoningen de werkzaamheden in het complex niet hoeven in te richten naar het voor een thuiswerkende zzp’er vereiste geluidsniveau.

de schadevergoeding

De vordering tot schadevergoeding is in de dagvaarding niet onderbouwd. Nadat Trivire in haar conclusie van antwoord te kennen had gegeven er daardoor niet op te kunnen ingaan, heeft [eiser] voorafgaand aan de mondelinge behandeling een factuur van Leen Bakker voor vinyl (€ 164,52) en kassabonnen van de Gamma (€ 12,87 en € 22,79) overgelegd.

Trivire heeft verklaard dat er schade aan het zeil in de keuken was veroorzaakt, welke schade, naar [eiser] ook heeft erkend, is vergoed. Naar het oordeel van de kantonrechter stond het [eiser] uiteraard vrij om vervolgens, naar hij heeft toegelicht, ook het zeil in de gang en de hal te vervangen omdat dat één geheel is, maar voert het te ver om ook de kosten daarvan aan Trivire toe te rekenen. De bonnen van de Gamma hebben volgens [eiser] betrekking op gordijnrails: een gordijn van kraaltjes had hij opzij gezet, maar was er door de bouwvakkers afgerukt. Trivire heeft er daartegenover onweersproken op gewezen dat in het bewonersinformatieboekje al is gewaarschuwd om in verband met het vervangen van glas en/of kozijnen alles vrij te maken en in het bijzonder raambekleding en gordijnen te verwijderen. De kantonrechter is van oordeel dat na deze waarschuwing vooraf het aan [eiser] moet worden toegerekend dat hij een gordijn toch heeft laten hangen en dat schade als gevolg daarvan voor zijn rekening moet blijven. Van andere door [eiser] nog gestelde schade – een kapotte lamp en temperatuurmeter, schoonmaken en schilderen – is niet onderbouwd dat deze door toedoen van Trivire of de door haar ingeschakelde aannemer is ontstaan of anderszins voor haar rekening moet komen. De gevorderde schadevergoeding moet daarom worden afgewezen.

de slotsom

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevorderde verhuiskostenvergoeding moet worden toegewezen en de vorderingen tot huurprijsvermindering en schadevergoeding moeten worden afgewezen.

Trivire zal als de op een wezenlijk onderdeel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser] , begroot op € 231,- aan griffierecht en € 106,40 aan dagvaardingskosten.

De kantonrechter:

veroordeelt Trivire tot betaling aan [eiser] van € 6.095,-;

veroordeelt Trivire in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van [eiser] begroot op € 231,- aan griffierecht en € 106,40 aan dagvaardingskosten, nog te verhogen met een bedrag van € 68,- aan betekeningskosten indien Trivire niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan en daarna betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en uitgesproken ter openbare terechtzitting door mr. P. Joele.

41592