Rb. Zeeland-West-Brabant, 07-05-2026, nr. AWB 25, 4062

2. Met het bestreden besluit van 3 juli 2025 op het bezwaar van eiseres heeft het college het besluit tot verlening van de omzettingsvergunning gehandhaafd.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De vergunninghouder heeft ook schriftelijk gereageerd.

De rechtbank heeft het beroep op 26 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiseres [persoon 1] (voorzitter) en [persoon 2] (penningmeester), de gemachtigde van eiseres en namens het college [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]

De niet betwiste feiten

3. De vergunninghouder heeft op 5 december 2024 een aanvraag ingediend voor een omzettingsvergunning voor het appartement op het adres [adres 1] in [plaats] .

Met het besluit van 30 januari 2025 heeft het college de omzettingsvergunning verleend. Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt op 13 februari 2025.

Het college heeft met het bestreden besluit het bezwaar ongegrond verklaard en de omzettingsvergunning in stand gelaten.

Toetsingskader

4. De wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.

Kon de omzettingsvergunning worden verleend?

5. Op grond van artikel 21, onder c, van de Huisvestingswet 2014 is het verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden.

De gemeenteraad van de gemeente Tilburg heeft op 1 september 2022 de [Huisvestingsverordening] (hierna: Huisvestingsverordening) vastgesteld. Daarnaast zijn de Beleidsregels Huisvestingsverordening [plaats] 2022 (hierna: beleidsregels) vastgesteld ter nadere invulling van de Huisvestingsverordening.

Op grond van artikel 2, eerste lid, onder b, van de Huisvestingsverordening is het verboden om een woonruimte, zonder vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, waarbij bewoning door drie of meer personen plaatsvindt. De vergunningplicht heeft betrekking op alle woonruimte binnen de bebouwde kom van de gemeente [plaats] .1.

In artikel 4 van de Huisvestingsverordening zijn de weigeringsgronden opgenomen. Een vergunning kan worden geweigerd als:

a. naar het oordeel van het college het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking of de omzetting gediende belang;

b. het onder 1a. genoemde belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;

c. de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen omzetting verzet;

d. het verlenen van de vergunning zou leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

e. vergunningverlening zou leiden tot strijd met het bestemmingsplan, tenzij hiervoor een omgevingsvergunning is afgegeven waarin is besloten tot een afwijking op het bestemmingsplan.2.

Een vergunning kan eveneens worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden als bedoeld in artikel van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.3.

Eiseres heeft aangevoerd dat het college de omzettingsvergunning had moeten weigeren gelet op artikel 4 van de Huisvestingsverordening. De rechtbank zal hierna per grond beoordelen of het college de omzettingsvergunning heeft kunnen verlenen op grond van artikel 4 van de Huisvestingsverordening.

Onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu

Eiseres heeft betoogd dat de omzettingsvergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu. Er wordt niet voldaan aan de beleidsregels. Binnen hetzelfde pand en binnen 50 meter van het pand zijn al woningen aanwezig die zijn omgezet ten behoeve van kamerverhuur.

Het college heeft daarnaast onvoldoende onderzocht of wordt voldaan aan de brandveiligheidseisen, gebruikseisen, de hinderbepaling en goed verhuurderschap. Meer specifiek dient in elke ruimte een sprinklerinstallatie aanwezig te zijn en dat is onvoldoende geborgd. Verder is onvoldoende vast komen te staan dat er voldoende ruimte aanwezig is voor het stallen van (brom- en snor)fietsen. Bovendien volgt uit de overgelegde tekening bij de aanvraag dat er maar vier kamers worden gerealiseerd in plaats van vijf. Het appartementencomplex is verder niet ingericht op kamerverhuur en kamerverhuur zal leiden tot overlast voor omwonenden. Ten slotte is niet gebleken dat alle benodigde vergunningen voor het realiseren van de omzetting zijn aangevraagd en verleend. Dit alles leidt tot een aantasting van het woon- en leefmilieu.

Het college heeft gesteld dat wordt voldaan aan de beleidsregels over het geordend woon- en leefmilieu. Verder heeft eiseres onvoldoende onderbouwd dat de omzettingsvergunning zou leiden tot meer of andere overlast dan zij zou ervaren van al toegelaten gebruik van de woning.

Artikel 4, eerste lid, onder a en d, van de Huisvestingsverordening is nader uitgewerkt in de beleidsregels. Op grond van de beleidsregels wordt dat binnen geen omzettingsvergunning wordt verleend indien binnen een bepaalde afstand al kamerverhuur plaatsvindt. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen kamerverhuur in een ander pand en kamerverhuur in een woning in een appartementsgebouw.

Voor van kamerverhuur in een ander pand wordt in de beleidsregels vervolgens een onderscheidt gemaakt tussen het toestaan van kamerverhuur aan een bedrijvig lint en buiten een bedrijvig lint. [adres 1] is gevestigd in een bedrijvig lint. In dat geval geldt een minimale afstandsnorm van 25 meter, gemeten vanaf de kadastrale perceelgrens, tot een pand waar kamerverhuur plaatsvindt of vergund is, dan wel een maatschappelijke voorziening aanwezig is die van invloed wordt geacht op de leefbaarheid. Het dichtstbijzijnde pand waar kamerverhuur is vergund, is het pand op het adres [adres 2] . Partijen verschillen van mening over de vraag vanaf welk perceel ( [perceelnummer 1] of [perceelnummer 2] ) gemeten moet worden. Ongeacht vanaf welk perceel gemeten wordt, wordt voldaan aan de minimale afstandsnorm van 25 meter. Daarmee wordt voldaan aan de beleidsregel op dit punt.

Ten aanzien van kamerverhuur in een woning in hetzelfde appartementsgebouw, is geregeld dat geen omzetting wordt toegestaan als twee woningen onder, boven, naast of één woning diagonaal van de betreffende woning al een kamerverhuur plaatsvindt. Binnen hetzelfde appartementsgebouw is voor het adres [adres 3] een omzettingsvergunning verleend. Deze woning is gelegen op de vierde verdieping. [adres 1] is gelegen op de zevende verdieping. Daarmee is op dit punt voldaan aan de beleidsregel.

Er wordt, gelet op bovenstaande, voldaan aan de beleidsregels ten aanzien van artikel 4, onder d, van de Huisvestingsverordening. Daarmee is in beginsel sprake van een aanvaardbare situatie voor een geordend woon- en leefmilieu. In hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd heeft het college in redelijkheid geen aanleiding hoeven zien om de aanvraag alsnog te weigeren wegens een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu. Het waarborgen van de brandveiligheid en de ruimte voor (brom- en snor)fietsen en het controleren of alle benodigde vergunningen zijn aangevraagd zijn in de Huisvestingsverordening dan wel de beleidsregels niet als weigeringsgronden opgenomen, maar in de beleidsregels wel uitgewerkt voor het invullen van het begrip goed verhuurderschap. De rechtbank zal daarom onder overweging 9 en verder ingaan op de vraag of sprake is van goed verhuurderschap. Naar het oordeel van de rechtbank is, gelet op voorgaande, geen sprake van een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu.

Strijd met het omgevingsplan

7. Eiseres heeft aangevoerd dat de aanvraag niet voldoen aan het omgevingsplan van de gemeente [plaats] , meer specifiek artikel 17.1 van het [bestemmingsplan 1] dat daar onderdeel vanuit maakt. Het feit dat het college stelt dat het gebruik onder het overgangsrecht valt, bevestigt volgens eiseres dat sprake is van strijd met het bestemmingsplan.

Het college heeft gesteld dat het gebruik van het pand bestond ten tijde van inwerkingtreding van het [bestemmingsplan 1] en daarmee wordt voldaan aan het overgangsrecht. Om die reden is er geen sprake van strijd met het bestemmingsplan.

Er is een omgevingsplan voor de gemeente [plaats] vastgesteld. De bestemmingsplannen [bestemmingsplan 2] en [bestemmingsplan 1] maken daar onder andere onderdeel van uit.

Op grond van het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] heeft het perceel de bestemming ‘Gemengd – 1’. De voor ‘Gemengd – 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, gestapeld en grondgebonden.4.Wonen is in artikel 1.102 van de planregels gedefinieerd als onder meer huisvesting van personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), tijdelijke huisvesting van personen in de vorm van het verstrekken van logies aan seizoenarbeiders, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en andere vormen van beschermd/begeleid wonen, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten.

Huisvesting van personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur) is dus toegestaan binnen de bestemming ‘Gemengd – 1’.

Op basis van het [bestemmingsplan 1] is de dubbelbestemming ‘Waarde – Appartementen’ toegekend aan het perceel. In artikel 17 is opgenomen dat de regels van het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] worden gelezen overeenkomstig onder meer 17.1.

In artikel 17.1 is opgenomen dat artikel 4.1.1. van [bestemmingsplan 2] wordt vervangen als volgt: i. wonen, met dien verstande dat sprake is van grondgebonden woningen.

In artikel 43.2, onder a, van [bestemmingsplan 1] is geregeld dat het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van inwerkingtreding van het bestemmingsplan het pand al werd gebruikt voor gestapelde woningen. Daarmee wordt voldaan aan het overgangsrecht en is geen sprake van strijd met het omgevingsplan.

Tussenconclusie

8. De rechtbank is gelet op voorgaande van oordeel dat het college de omzettingsvergunning in redelijkheid niet heeft geweigerd op grond van artikel 4 van de Huisvestingsverordening. Er is geen sprake van één of meer van de daarin opgenomen weigeringsgronden.

Goed verhuurderschap

9. Het college kan aan de omzettingsvergunning voorwaarden en voorschriften verbinden. Deze voorwaarden en voorschriften hebben betrekking op:

a. het waarborgen van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

b. verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid in de omgeving van het betreffende pand;

c. het waarborgen van goed verhuurderschap.5.

Dit is verder uitgewerkt in de beleidsregels. Om te kunnen spreken van goed verhuurderschap is onder meer vereist dat alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan, de verhuurder toeziet op de gezondheid en de (brand)veiligheid en er in het pand of op eigen terrein voldoende ruimte aanwezig voor het stallen van (brom- en snor-) fietsen.

Het college heeft toegelicht dat er een opleveringscontrole plaatsvindt wanneer de woning in lijn met de verleende omzettingsvergunning in gebruik wordt genomen. Bij deze opleveringscontrole wordt gecontroleerd of alle vereiste vergunningen zijn verleend en of de woning brandveilig is. Als dit niet het geval blijkt te zijn, kan het college hiertegen handhavend optreden. Het college heeft daarmee voldoende geborgd dat het pand niet in gebruik wordt genomen voordat het brandveilig is en alle benodigde vergunningen zijn aangevraagd.

Met betrekking tot het stallen van (brom- en snor)fietsen heeft het college aan de omzettingsvergunning het voorschrift verbonden dat fietsen moeten worden geplaatst op eigen terrein. Uit de aanvraag blijkt dat de woning een externe berging heeft waarin zes fietsen geplaatst kunnen worden. Daarnaast heeft het complex een aanvullende gezamenlijke fietsenstalling. Ten slotte kan de bij de woning behorende parkeerplaats worden ingezet als extra fietsenstalling. Daarmee is voldoende onderbouwd dat er ter plaatse wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daar komt nog bij dat op basis van de regels uit het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] volgt dat de woning, voor de omzetting ook mocht worden bewoond door maximaal vijf personen. Het aantal toegestane bewoners, en daarmee aantal (brom- en snor)fietsen zal dan ook niet toenemen.

10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het college in redelijkheid de omzettingsvergunning heeft kunnen verlenen. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. T.A.A. van Hooijdonk, griffier, op 7 mei 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Huisvestingswet 2014

Artikel 1, onder c, van de Huisvestingswet 2014 Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden.

[Huisvestingsverordening]

Artikel 2, eerste lid, onder b, van de Huisvestingsverordening

Het is verboden om een woonruimte, zonder vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, waarbij bewoning door 3 of meer personen plaatsvindt.

Artikel 4 van de Huisvestingsverordening

1. Een vergunning als bedoeld in artikel 2 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 21 van de wet kan worden geweigerd als:

a. naar het oordeel van het college het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking of de omzetting gediende belang;

b. het onder 1a. genoemde belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;

c. de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen omzetting verzet;

d. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

e. vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, tenzij hiervoor een omgevingsvergunning is afgegeven waarin is besloten tot een afwijking op het bestemmingsplan.

2. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet jo. artikel 2 van deze verordening kan eveneens worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden als bedoeld in artikel van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Artikel 5 van de Huisvestingsverordening

1. Het college kan aan de vergunning als bedoeld in artikel 2 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 21 van de wet voorwaarden en voorschriften verbinden. Deze voorwaarden en voorschriften kunnen betrekking hebben op:

a. het waarborgen van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

b. verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid in de omgeving van het betreffende pand;

c. het waarborgen van goed verhuurderschap.

2. Het college kan deze voorwaarden en voorschriften nader uitwerken.

Beleidsregels [Huisvestingsverordening]

[…]

2. Uitwerking bij artikel 4, eerste lid onder a en d Weigeringsgronden

Bij aanvragen voor een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 2 van de H uisvestingsverordening 2018 jo. artikel 21 van de Huisvestingswet worden de volgende beleidsregels voor de weigering van een vergunning gehanteerd:

a. Geen omzetting toe te staan als binnen een afstand van 50 meter, gemeten vanaf de kadastrale perceelgrens, al een pand gevestigd is waar kamerverhuur plaatsvindt of vergund is, dan wel een maatschappelijke voorziening aanwezig is die van invloed wordt geacht voor de leefbaarheid;

b. Geen omzetting toe te staan op bedrijvige linten als binnen een afstand van 25 meter, gemeten vanaf de kadastrale perceelgrens, al een pand gevestigd is waar kamerverhuur plaatsvindt of vergund is, dan wel een maatschappelijke voorziening aanwezig is die van invloed wordt geacht voor de leefbaarheid (De cirkels behorend bij bestaande kamerverhuurpanden en maatschappelijke voorzieningen die van invloed zijn bij de toetsing van een nieuw kamerverhuurpand, en de linten zoals benoemd in de structuurvisie linten zijn te vinden via [e-mailadres] zoekfunctie kamerverhuurvergunning);

c. Geen omzetting toe te staan in een woning in een appartementengebouw als twee woningen onder, boven, naast of één woning diagonaal van de betreffende woning al een kamerverhuurpand aanwezig is of vergund is. In onderstaand overzicht wordt het gewenste gevelbeeld geïllustreerd.

[…]

2. Uitwerking bij artikel 5 Voorwaarden en voorschriften

Als een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 2 van de Huisvestingsverordening 2018 jo. artikel 21 van de Huisvestingswet van de op grond van het vermelde onder punt 2.1 mogelijk is, worden voorwaarden en voorschriften aan de vergunning verbonden die betrekking hebben op het waarborgen van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand, verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid in de omgeving van het betreffende pand en het waarborgen van goed verhuurderschap. Om te kunnen spreken van "goed verhuurderschap" moet in ieder geval worden voldaan aan de volgende eisen:

a. Er is sprake van legale huisvesting. Alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan;

b. De woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;

c. Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand is aangesteld die:

d. In het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld;

e. In het pand zijn de contactgegevens van de beheerder en de alarmnummers op een duidelijke zichtbare plaats aangegeven;

f. Er is in het pand of op het eigen terrein voldoende ruimte aanwezig voor het stallen van (brom- en snor-) fietsen en containers voor huishoudelijk afval ten behoeve van de bewoners van het pand, ter voorkoming van het ontstaan van situaties in strijd met de Algemeen Plaatselijke verordening (APV) of de Afvalstoffenverordening, waardoor de leefbaarheid en het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand aangetast wordt.

[bestemmingsplan 2]

Artikel 1.102 van de planregels

Wonen: Hieronder wordt verstaan:

a. het geheel van aan huis gebonden activiteiten van huishoudens die plaatsvinden in al dan niet gestapelde woningen, zelfstandige wooneenheden e.d. ten dienste van het verblijven door mensen. Niet tot wonen behoort het verblijf in recreatieve dagverblijven;

b. huisvesting van personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), tijdelijke huisvesting van personen in de vorm van het verstrekken van logies aan seizoenarbeiders, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en andere vormen van beschermd/begeleid wonen, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten;

c. beroepsactiviteiten die kunnen worden beschouwd als ‘aan huis verbonden beroep’, zijnde beroepsactiviteiten van tenminste één bewoner, plaatsvindend in de betrokken woning en/of bijbehorend bijgebouw.

Huisvesting van personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur) is dus toegestaan binnen de bestemming ‘Gemengd – 1’.

Artikel 4.1.1, onder i, van de planregels

De voor ‘Gemengd – 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, gestapeld en grondgebonden met dien verstande dat:

1. bij gestapelde bouw op de begane grond tenminste 50% van de totale vloeroppervlakte met één of meerdere van de onder a t/m h bedoelde functies dient te worden gerealiseerd;

2. bij gestapelde bouw de verdiepingen een woonfunctie moeten hebben;

3. bij gestapelde nieuwbouw parkeren plaats dient te vinden op eigen terrein in het bouwvlak onder straatpeil-niveau.

[bestemmingsplan 1]

Artikel 17 van de planregels De regels van het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] worden gelezen overeenkomstig de onderstaande leden.

Artikel 17.1 van de planregels

De regels van artikel 4 Gemengd-1 worden als volgt gelezen:

a. In sub lid 4.1.1 Functies wordt onderdeel i. vervangen als volgt:

i. wonen, met dien verstande dat sprake is van grondgebonden woningen.

Artikel 43.2, onder a, van de planregels

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.