Hof 's-Gravenhage, 27-10-2006, nr. C05/119

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder 1. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

Huurster heeft ingaande 16 mei 1995 van de Woningstichting de woning aan de De straat te Y gehuurd. De woning wordt gebruikt door Huurster, haar partner (hierna: De partner) en hun 4 kinderen.

De huurovereenkomst houdt in dat “(h)et gehuurde een eengezinswoning (betreft) en is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).” Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte” van de Woningstichting van toepassing. Artikel 16 van deze algemene voorwaarden houdt in:

“1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.

(…)

Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt. (...)

Te nemen maatregelen

Gelet op bovenstaande verzoek ik u als eigenaar c.q. verhuurder alles in het werk te stellen om binnen acht weken na de dag van verzending van deze brief aan de geconstateerde overlast een einde te maken. (…) Wellicht kunt u op grond van bepalingen in het huurcontract de bestaande huurovereenkomst beëindigen. (…)”

De Woningstichting heeft bij inleidende dagvaarding van 25 mei 2004 ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis gevorderd. De Woningstichting heeft aan haar vorderingen (mede) ten grondslag gelegd dat Huurster is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, daarin bestaande dat zij de gelegenheid heeft geboden om vanuit het gehuurde in (soft)drugs te handelen en dat omwonenden van Huurster door deze handel ernstige overlast ondervinden. Volgens de Woningstichting wordt het gehuurde door Huurster voor een ander doel gebruikt dan waarvoor deze op grond van de huurovereenkomst is bestemd en heeft Huurster zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt. De vorderingen van de Woningstichting zijn bij het bestreden vonnis toegewezen. Daarbij is bepaald dat de ontruiming uiterlijk op 1 maart 2005 diende plaats te vinden.

De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Het hof overweegt als volgt.

Het hof neemt voor de beoordeling tot uitgangspunt dat Huurster in hoger beroep de bij antwoordakte in eerste aanleg geponeerde stelling van de Woningstichting dat “(…) volgens de media de partner van Huurster (De partner) wel veroordeeld zou zijn” niet heeft weersproken. Deze passage heeft, gelet op hetgeen daaraan onder 2. en 3. vooraf gaat, onmiskenbaar betrekking op (soft)drugshandel door (Huurster en/of) De partner vanuit het gehuurde. Waar inmiddels vaststaat dat Huurster door de Politierechter zelf vrijgesproken is van dat feit (rov. 2.4), heeft zij - in het bijzonder in de toelichting op grief V - nagelaten dezelfde klare wijn te schenken met betrekking tot de strafvervolging jegens De partner. Tegen de achtergrond van het door partijen gevoerde debat, de (niet nagekomen) toezegging van Huurster ter comparitie van partijen in eerste aanleg het strafdossier in het geding te brengen en de hiervoor bedoelde passages uit de antwoordakte, lag zulks wel op de weg van Huurster.

Anders dan verdedigd door Huurster door middel van (de toelichting op) grief I, is zij op grond van artikel 7:219 BW jegens de Woningstichting voor de gedragingen van De partner op gelijke wijze aansprakelijk als voor eigen gedragingen. In aanmerking genomen de persoonlijke situatie van Huurster als weergegeven in rov. 2.1 moet het ervoor gehouden worden dat De partner het gehuurde met haar goedvinden gebruikte. Wat er zij van de uitleg door Huurster van het vonnis van de Rb. Utrecht van 30 september 1998, WR 1999, 23, blijkens de volgende passage uit de Memorie van Antwoord I onder 7. w.o. 26089 heeft de aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder volgens artikel 7:219 niet alleen betrekking op binnen of aan het gehuurde aangerichte schade, maar ook op andere vormen van toerekenbare tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, bijv. wegens overlast: “(…) overlast levert derhalve een gebrek op, waartegen de verhuurder verplicht is op te treden. Daartoe heeft hij ook de mogelijkheid. In de eerste plaats kan hij nakoming vorderen van de overlast veroorzakende huurders van hun verplichtingen, neergelegd in artikel 213 en 214, waarbij ook van belang is dat zij hebben in te staan voor de gedragingen van allen die met hun goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden (artikel 219). (…) In de tweede plaats kan hij, zo de feiten daarvoor ernstig genoeg zijn, de huur van deze huurders opzeggen en ontruiming vorderen op grond van artikel 274 lid 1 onder a.”

Voor zover Huurster heeft beoogd in de toelichting op grief VII een beroep te doen op niet-toerekenbaarheid aan haar van het handelen van De partner, faalt dat betoog bij gebreke van enige onderbouwing. Het hof heeft hierbij in aanmerking genomen hetgeen hierna in rov 5.5 wordt overwogen.

Huurster heeft in eerste aanleg en in appel gesteld dat door de Woning-stichting in het geding gebrachte stukken (met name een brief van het korps-onderdeel Bestuurlijke Politiezorg van de Politie Zeeland, District Zeeuwsch - Vlaanderen aan de Burgemeester van de gemeente Terneuzen van 30 maart 2004, een brief van de gemeente Terneuzen van 28 april 2004 en de in rov. 2.3 weergegeven brief, alsmede het bij die brief aan de Woningstichting ter hand gestelde “uitgebreide dossier”, bestaande in processen-verbaal van genoemd politiekorps) onrechtmatig zijn verkregen, hetgeen volgens Huurster een onrecht-matige daad van de Woningstichting inhoudt en dient te leiden tot het terzijde stellen van dat materiaal in onderhavige procedure. Subsidiair is Huurster van mening dat ook als deze bewijsstukken als rechtmatig worden aangemerkt, het gebruik daarvan i.c. onder de gegeven omstandigheden jegens haar als onrechtmatig moet worden aangemerkt.

Het hof stelt vast dat Huurster geen feiten heeft gesteld waaruit volgt dat de Woningstichting zelf onrechtmatig heeft gehandeld bij het verkrijgen van de hiervoor bedoelde stukken; blijkens in de in rov. 2.3 weergegeven brief heeft zij deze ongevraagd toegezonden gekregen. Nu voorts de Woningstichting deze stukken niet anders openbaar heeft gemaakt dan door overlegging aan de rechter in deze civiele procedure is, anders dan door Huurster verdedigd, ook daarin geen onrechtmatige gedraging van de Woningstichting gelegen (vgl. art. 23 lid 1 sub c. Wbp jo. art. 28 lid 32e volzin Rv). De vraag of daarop vervolgens door de rechter in het kader van de waarheidsvinding acht geslagen kan worden betreft een andere kwestie. Wat dit laatste betreft is het hof van oordeel dat het belang van de waarheidsvinding in civilibus zwaarder weegt dan het belang van Huurster bij terzijdestelling van het gewraakte materiaal. Daarbij overweegt het hof

Huurster heeft zich door middel van haar grieven VII en VIII gekeerd tegen het oordeel van de rechtbank dat het handelen van Huurster en De partner een tekortkoming oplevert in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereen-komst en dat er ook zonder overlast sprake zou zijn van een tekortkoming.

Het hof stelt vast dat Huurster geen klachten heeft gericht tegen de rov. 4.10 t/m 4.12 en de eerste volzin van rov. 4.13 van het vonnis waarvan beroep van de rechtbank. Zulks in aanmerking genomen en mede gelet op hetgeen hiervoor in rov. 5.1 is overwogen, moet als vaststaand worden aangenomen dat De partner vanuit het gehuurde regelmatig (curs. hof) softdrugs heeft verkocht en dat hij zulks ook nog heeft gedaan op 24 maart 2004. Volgens de door de rechtbank aangehaalde verklaring van De partner ten overstaan van de politie, die door Huurster als zodanig niet is betwist, wist Huurster ook overal gewoon vanaf. Huurster heeft weliswaar verdedigd dat het enkele feit dat er strafbare feiten zouden zijn gepleegd in het gehuurde niet op zichzelf slecht huurderschap als bedoeld in artikel 7:213 BW oplevert, maar Huurster gaat daarbij voorbij aan het bepaalde in de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene voorwaarden (rov. 2.2) inhoudend dat het gehuurde een eengezinswoning betreft die is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en de huurder verplicht is het gehuurde overeenkomstig de gegeven bestemming van woonruimte te gebruiken. Het gebruik van het gehuurde voor de regelmatige verkoop van soft-drugs, al dan niet voorzien van het etiket “buurtsuper” (rov. 2.3), is niet in overeenstemming met de bestemming van woonruimte. Daarmee faalt het betoog van Huurster.

Huurster heeft gesteld dat zij “geen enkele wetenschap (droeg) van een voortgaande handel in softdrugs vanuit haar woning.” Daarbij heeft zij er op gewezen dat De partner als getuige in het strafproces tegen Huurster onder ede heeft verklaard dat Huurster niet op de hoogte was van enige handel in softdrugs die plaatsvond na september 2003 en dat De partner had beloofd zich te onthouden van het doen van gedragingen die zijn weerslag zouden kunnen hebben op het gezin en Huurster.

De Woningstichting heeft aangevoerd dat Huurster de handel in softdrugs door De partner heeft gedoogd.

Het hof leidt herinnert eraan dat in rov. 5.1 bij gebreke van voldoende betwisting door Huurster als vaststaand is aangenomen dat de partner van Huurster, De partner, is veroordeeld ter zake van (soft)drugshandel vanuit het gehuurde en dat volgens rov. 5.4 vast staat dat De partner vanuit gehuurde regelmatig softdrugs heeft verkocht en dat hij zulks ook nog heeft gedaan op 24 maart 2004. Voorts worden in aanmerking genomen de processen-verbaal van bevindingen van 28 november 2003 (nr. 03-230823), 1 maart 2004 (03-211642) 2 februari 2004 (04-112731) en 24 maart 2004 (04-129517) waarin verslag wordt gedaan van politie-observaties en -bevindingen - derhalve geen verklaringen van anonymi - van de woning van Huurster aan de straat. Gelet op zowel de aard en regelmaat van de activiteiten van De partner als van het feit dat deze observaties op verschillende dagen en tijdstippen hebben plaatsgevonden is zonder nadere motivering van Huurster, die ontbreekt, niet aannemelijk dat zij geen wetenschap droeg van de (voortgaande) handel in softdrugs vanuit haar woning. Los daarvan had van Huurster mogen worden verwacht dat zij zich er actief voor inzette om herhaling van de haar onweersproken bekende drugs-handel vanuit de woning vóór september 2003, te voorkomen. Een enkele belofte van De partner is daarvoor niet toereikend. Huurster heeft op geen enkele wijze gesteld wat zij ter zake heeft ondernomen. Derhalve kan niet gezegd worden dat zij een en ander niet kon voorkomen. Dat betekent dat dit verweer wordt verworpen.

Uit vermelde processen-verbaal blijkt van een zodanig aantal kortdurende bezoekjes aan de woning van Huurster aan de straat dat zulks een normaal huiselijk verkeer, met de daarbij behorende belasting voor de woonomgeving, te boven gaat. De handel van De partner gaat door het zeer frequent komen en gaan van klanten/bezoekers gepaard met overlast (personen, brommers, auto’s). Voor zover Huurster geacht moet worden te hebben betwist dat er sprake was van overlast, overweegt het hof, in aanmerking genomen hetgeen in rov. 5.5 en hiervoor is overwogen, dat Huurster het door de Woningstichting in het geding gebrachte schriftelijke bewijs onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Dat betekent dat vaststaat dat Huurster heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 16 lid 3 van de algemene voorwaarden en artikel 7:213 BW.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Huurster, zoals gesteld door de Woningstichting, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Huurster heeft weliswaar gesteld dat de beweerdelijke overlast is geëindigd, maar zulks baat haar niet. Huurster is tekortgeschoten in een voortdurende verbintenis die zich niet voor herstel leent. In beginsel wettigt iedere tekortkoming ontbinding van een overeenkomst en het is aan degene die zich verweert tegen een ontbindingsvordering om feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, waaruit kan volgen dat door de geringe ernst van de tekortkoming ontbinding van de overeenkomst in dat geval niet is gerechtvaardigd. Huurster heeft dat niet gedaan en uit hetgeen in de rov. 5.5 – 5.6 is overwogen volgt dat het hof van oordeel is dat niet gezegd kan worden dat de ernst van de tekortkoming van Huurster gering is. Bovendien neemt het hof in aanmerking dat er ook in 2000 sprake is geweest van drugshandel en in 2001 een hennepkwekerij in het gehuurde is geweest, aldus de door Huurster niet weersproken mededelingen van de Woningstichting tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg.

Ten slotte faalt het verweer van Huurster dat de belangen van haar kinderen aan ontruiming in de weg staan, in welk kader zij een beroep heeft gedaan op het Verdrag inzake de rechten van het kind (Trb. 1990/170). In zijn arrest van 11 maart 2005, LJN AT5461, heeft het hof als volgt overwogen:

“De Nederlandse vertaling van artikel 3 lid 1 van voornoemd verdrag luidt als volgt: “Bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties, bestuurlijke autoriteiten of wetgevende lichamen, vormen de belangen van het kind de eerste overweging.”. De officiële tekst voor het woord “eerste” is in het Engels “primary” en in het Frans “primordiale”, zodat de betekenis van die zinsnede is dat de belangen van het kind zwaarwegend en fundamenteel zijn. Uit het vonnis van de rechtbank blijkt dat het belang van de minderjarige zoon van [huurster] uitdrukkelijk is meegewogen bij de belangenafweging tussen partijen. Het hof acht de belangenafweging van de rechtbank juist. Het is weliswaar aannemelijk dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming uit de woning (ook) voor de minderjarige zoon van [huurster] (negatieve) gevolgen zal hebben, maar het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [huurster] als ouder van de minderjarige om de nodige voorzieningen te treffen teneinde eventuele nadelige gevolgen voor haar zoon zoveel mogelijk te beperken. Nu niet blijkt of [huurster] moeite heeft gedaan deze voorzieningen te treffen, kan in het midden blijven of de Woonstichting maatregelen in dit verband had moeten treffen.”

Het hof is het eens met deze overweging en neemt deze hier over. Ook voor deze zaak geldt dat de rechtbank blijkens rov. 4.21 de belangen van de kinderen van Huurster uitdrukkelijk heeft meegewogen, in welk kader zij een ruime ontrui-mingstermijn heeft bepaald. Het hof deelt dit oordeel van de rechtbank. Door een ontruimingstermijn van ruim drie maanden aan te houden is de rechtbank in voldoende mate tegemoetgekomen aan de belangen van (de kinderen van) Huurster. De blote stelling van Huurster dat zij vergeefs heeft gezocht naar vervangende woonruimte maakt zulks niet anders. Ten slotte is het feit dat de Woningstichting onweersproken een instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet is niet van doorslaggevende betekenis bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt en is door het hof in aanmerking genomen bij de afweging die heeft geleid tot bevestigende beantwoording van voormelde vraag.

De slotsom is dat de grieven falen. Als in het ongelijk te stellen partij wordt Huurster veroordeeld in de kosten van de Woningstichting in hoger beroep.

bekrachtigt het vonnis van 17 november 2004 door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen, gewezen tussen partijen;

veroordeelt Huurster in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Woningstichting begroot op € 1.135,-- (waarvan € 241,-- voor griffierecht/verschotten en € 894,-- voor salaris procureur).

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, M. van Coeverden en J.W. van Rijkom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 oktober 2006 in bijzijn van de griffier.