GiEA Aruba, 25-05-2022, nr. KG AUA202201097

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het inleidend verzoekschrift met producties;

-de schriftelijke wijziging van eis van 8 maart 2022;

-de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van donderdag 6 mei 2022.

Partijen zijn ieder ter zitting verschenen bij hun onderscheidenlijke, voornoemde gemachtigden. Namens Seaport is tevens verschenen [naam General Manager], General Manager van Seaport. Partijen hebben het woord gevoerd, mede aan de hand van aan het Gerecht overgelegde en voorgedragen pleitnota’s, en hebben op vragen van het Gerecht geantwoord. Voorafgaand aan de zitting zijn namens beide partijen nog nadere producties in het geding gebracht. Na afloop van de zitting heeft Rosatoa desverzocht haar statuten overgelegd.

Vonnis is bepaald op heden.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden, alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden, staat onder meer het volgende tussen partijen vast.

In 1992 zijn in het toenmalige Harbourtown Beach Resort te Aruba (hierna: Harbourtown) timeshare rechten verkocht. Harbourtown is in 1993 failliet gegaan. Op dat moment was ongeveer 36% van de timeshareweken verkocht. Nadat het resort was gekocht en de onderneming was overgenomen door Seaport, is Seaport met alle timesharegerechtigden een overeenkomst aangegaan. In deze overeenkomsten is onder meer als volgt bepaald:

“Seaport (…) agrees to lease to the purchaser named above (“Lessee”) and purchaser agrees to lease from Seaport (…) for an indefinite period of time, the Unit in the HarbourTown Beach Resort described above for the Unit week designated above. (…)”.

In de op de overeenkomsten toepasselijke Terms and Conditions is onder meer als volgt bepaald:

“6. ANNUAL MAINTENANCE FEE: the Lessee agrees to pay an annual maintenance fee for each Unit Week described in the Agreement the amount of which will be established by Lessor. The maintenance fee for ensuing years will be billed in advance in November of each year and will be payable prior to January 31st of the following year. The maintenance fee will be utilized to operate, maintain, insure and administrate the resorts operations. (…) The maintenance fee pr Unit Week shall only be adjusted from time to time to reflect the actual costs.

7. DEFAULT: In case the Lessee does not fully comply with his/her obligations under this lease, more specifically the obligation to pay the maintenance fees (…)after having been given 30 Days notice, this agreement will terminate automatically without Lessee being entitled to any refund of the purchase price he/she has paid. (…).”

Eisers zijn allen timesharegerechtigden in het complex. Rosatoa is op 4 september 2021 opgericht en heeft tot doel ‘to represent all members in all dealings with the Renaissance/Wind Creek Aruba concerning the implementation and application of timeshare contracts, leases, including but not limited to maintenance fees, room designs and/or assessments’.

Seaport is gerechtigd tot 64% van de timeshareweken in het complex en drijft het resort als een hotel.

Begin 2002 is het complex omgedoopt tot Renaissance Ocean Suites Aruba, een Renaissance resort. Seaport is thans franchisehouder voor Marriott (waar Renaissance onderdeel van is). Uit hoofde van de door haar aangegane franchiseovereenkomst is zij jegens Marriott gehouden tot regelmatig onderhoud en renovatie van het resort.

In 2003 en in 2014 hebben renovaties van het complex plaatsgevonden. Daarvoor is steeds bij de timesharegerechtigden een special assessment fee in rekening gebracht. De special assessment fee voor de renovatie in 2014 bedroeg USD 1.100,- per week en is door alle timesharegerechtigden voldaan.

De voor 2020 geplande renovatie is vanwege de coronapandemie uitgesteld. Op 14 oktober 2020 heeft Seaport aan de timesharegerechtigden bericht dat is besloten de renovatie tot 2022 aan te houden en dat (daarom) in 2020 geen special assessment fee in rekening zal worden gebracht.

Bij brief van 12 mei 2021 zijn de timesharegerechtigden door Seaport geïnformeerd over de geplande (interieur)renovatie van alle kamers (de units). Onderdeel van de plannen was het wijzigen van de 1-slaapkamer suites naar een studio indeling door omkering van de indeling van de woon- en slaapkamer. Hiertegen is door een groep timesharegerechtigden bezwaar gemaakt.

In een mailbericht van 27 juli 2021 van mr. Wix aan Seaport is namens (een deel van) eisers bezwaar gemaakt tegen de voorgenomen wijziging van de indeling van de kamers. Tevens schrijft mr. Wix: “My clients will not pay potential special assessments related to your layout changes. In addition, there is no legal or contractual basis for the company to issue special assessments as it did in the past.”

Op 20 augustus 2021 heeft een overleg plaatsgevonden tussen Seaport en Rosatoa (die toen nog niet formeel was opgericht). Blijkens de overgelegde ‘Summary’ van dit overleg is (onder meer) het volgende besproken:

“(…) The Association [Rosatoa; Gerecht] then explained the following:

(…)

- The Association does not oppose a refreshment of the rooms, however, it does strongly oppose and does not consent to the lay-out change;

(…)

Op 11 oktober 2021 heeft Seaport eisers laten weten dat geen wijzigingen zullen worden aangebracht in de indeling van de kamers.

Bij mailbericht van 28 januari 2022 is aan alle timesharegerechtigden bericht dat de voor de renovatie verschuldigde special assessment fee USD 1.100,- per timeshare-week bedraagt en uiterlijk op 30 april 2022 dient te zijn betaald, bij gebreke waarvan de timeshare-overeenkomst zal worden beëindigd.

Seaport heeft desverzocht een specificatie van de special assessment fee (een cost breakdown per kamer) aan eisers toegezonden. Eisers hebben op 31 maart 2022 bezwaren tegen de specificatie geuit, op welke bezwaren Seaport weer heeft gereageerd.

Een deel van eisers heeft de special assessment inmiddels (al dan niet onder protest) voldaan. De renovatie van de kamers is inmiddels aangevangen.

Rosatoa en eisers verzoeken dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Seaport, op straffe van een dwangsom van Afl. 5.000,- per dag of deel daarvan, zal verbieden om onmiddellijk na betekening van het te geven bevel:

A. de gedaante of inrichting van de verhuurde zaak te veranderen, met uitzondering van hetgeen strikt noodzakelijk is voor het onderhoud van de kamers;

B. de leden van Rosatoa te beperken in het gebruiken van of beschikken over hun timeshare-unit na 30 april 2022 in het geval zij de special assessment niet betalen;

C. de timeshare-overeenkomst te beëindigen in het geval dat de special assessment niet wordt betaald;

D. een en ander met veroordeling van Seaport in de kosten van het geding.

Seaport voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van eisers dan wel afwijzing van het gevorderde, kosten rechtens en uitvoerbaar bij voorraad.

De stellingen en weren van partijen worden, voor zover voor de uitspraak van belang, hierna besproken.

Ontvankelijkheid Rosatoa

Vast staat dat Rosatoa geen timesharegerechtigde is en in die zin geen zelfstandig belang heeft bij de onderhavige procedure. Rosatoa stelt eisers te vertegenwoordigen. Nu eisers echter zelf, vertegenwoordigd door procesgemachtigden, zijn verschenen, valt niet in te zien welk belang daarnaast Rosatoa bij het instellen van de vordering heeft. Ook indien Rosatoa heeft bedoeld te stellen dat zij optreedt in de hoedanigheid van een rechtspersoon als bedoeld in artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek ten behoeve van personen van wie zij de belangen krachtens haar statuten behartigt, kan haar dit om dezelfde reden niet baten. In het inleidend verzoekschrift is gesteld dat eisers zich hebben verenigd in Rosatoa om gezamenlijk tegen Seaport te kunnen opkomen. Dat de leden wiens belangen Rosatoa volgens haar doelomschrijving behartigt, ook anderen zijn dan de in dezen verschenen eisers, is niet gesteld; evenmin dat de hierna bedoelde 106 personen lid zijn van Rosatoa. Rosatoa zal niet-ontvankelijk worden verklaard.

De eisers

Aan het inleidend verzoekschrift is (als productie A) een lijst gehecht met daarop vermeld 620 eisers. Tijdens de mondelinge behandeling is zonder enige toelichting een aangevulde lijst overgelegd waarop 106 personen meer staan vermeld (in totaal 726). Indien en voor zover daaruit zou moeten worden geconcludeerd dat die 106 personen menen dat ook zij als eiser hebben te gelden, worden zij daarin niet gevolgd. De onderhavige procedure is door het inleidend verzoek aangevangen tussen de daarin genoemde partijen en een verzoek tot voeging is niet gedaan. Slechts de personen die op de lijst productie A bij het inleidend verzoek staan vermeld, hebben dan ook als eisers in deze procedure te gelden.

Spoedeisend belang

Seaport heeft als verweer gevoerd dat geen sprake is van een spoedeisend belang bij de onderhavige vorderingen, omdat eisers al vanaf 14 oktober 2020 op de hoogte waren dat een renovatie zou plaatsvinden en al op 12 mei 2021 aan hen is kenbaar gemaakt dat in 2022 zal worden gerenoveerd en een special assessment in rekening zal worden gebracht. Daarnaast is het gestelde spoedeisend belang voor wat betreft de special assessment fee kunstmatig, omdat deze fee gewoon onder voorbehoud zou kunnen worden betaald. Niet valt in te zien welk gerechtvaardigd spoedeisend belang eisers hebben bij het voor zich uit kunnen schuiven van de betaling en ook is geen sprake van een restitutierisico, aldus nog steeds Seaport.

Dit verweer faalt. Weliswaar waren eisers al geruime tijd van de (op handen zijnde) renovatie op de hoogte, maar partijen waren dienaangaande in gesprek. Niet kan daarom worden gezegd dat eisers hebben stilgezeten en enkel door het moment van indienen van de onderhavige vorderingen, nu de renovatie is aangevangen, een spoedeisend belang hebben gecreëerd. Verder geldt dat de vorderingen van eisers niet zien op het niet betalen van de special assessment fee als zodanig, maar op het voorkomen dat hen het gebruik van de timeshare-weken wordt ontzegd dan wel dat de timeshareovereenkomsten worden beëindigd. Het spoedeisend belang vloeit uit de aard van deze vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen voort.

Misbruik van recht/misbruik van bevoegdheid

Voorts heeft Seaport aangevoerd dat sprake is van misbruik van recht dan wel misbruik van bevoegdheid, omdat het eisers enkel te doen is om de special assessment fee en zij slechts tegen de renovatie opkomen om onder de betaling daarvan uit te komen. Ook dit verweer treft geen doel. Eisers hebben uiteengezet waar hun bezwaren met betrekking tot de renovatie op zien. Dat de vordering voor wat betreft de renovatie oneigenlijk is, kan dan ook niet worden gezegd en evenmin is van een evident ongegronde vordering sprake.

De timeshare-overeenkomsten

Partijen twisten over de vraag hoe de overeenkomsten tussen eisers en Seaport moeten worden gekwalificeerd. Volgens eisers is sprake van een huurovereenkomst, zodat de gedaante of inrichting van het gehuurde niet zonder toestemming van eisers door Seaport mag worden veranderd. Voor wat betreft de special assessment fee geldt volgens eisers dat de overeenkomst tussen partijen daarvoor geen grondslag biedt. Nu de special assessment fee niet is verschuldigd, brengt het niet betalen daarvan geen wanprestatie mee op grond waarvan de overeenkomsten zouden kunnen worden beëindigd of het gebruik kan worden ontzegd. Seaport op haar beurt stelt zich op het standpunt dat sprake is van overeenkomsten tot uitgave in gebruik in deeltijd en daarom van timeshareovereenkomsten. Voor wat betreft de special assessment fee geldt volgens Seaport dat sprake is van een ingesleten gewoonte dan wel rechtsverwerking, omdat een special assessment fee sinds jaar en dag in rekening wordt gebracht bij renovaties. Ook hebben eisers de op hen rustende klachtplicht ex artikel 6:89 BW verzaakt door niet eerder tegen de special assessment fee op te komen. Er is sprake van bestendig gebruik dan wel geldt dat de special assessment fee stilzwijgend is overeengekomen. Het is bij alle timeshare constructies gewoon dat om de zoveel tijd grote renovaties plaatsvinden waarbij een special assessment fee in rekening wordt gebracht. Voorts is de hoogte van de special assessment fee volgens Seaport redelijk, heeft zij volledige inzage in het budget verleend en hebben eisers nadrukkelijk aangegeven dat zij bereid waren te overwegen de special assessment fee te betalen indien zij inzage kregen in het budget. Volgens Seaport is de special assessment fee hoe dan ook verschuldigd.

Het Gerecht overweegt als volgt.

Uitvoeren renovatie

De vraag of de overeenkomsten tussen eisers en Seaport als een huurovereenkomst moeten worden aangemerkt, zodat de renovatie van de kamers niet kan worden uitgevoerd zonder toestemming van eisers zoals zij betogen, kan in het kader van dit kort geding in het midden blijven vanwege het navolgende.

Eisers wensen dat het Seaport wordt verboden de gedaante of inrichting van de kamers te veranderen, voor zover niet strikt noodzakelijk voor het onderhoud daarvan. Zij vinden, zo begrijpt het Gerecht, het nieuwe design lelijk, niet noodzakelijk en te duur en hadden inspraak of zeggenschap over het ontwerp en de kosten daarvan willen hebben. Een belangenafweging leidt echter tot een afwijzing van het gevorderde. Naar de aard van deze procedure gaat het om een voorlopige maatregel, in afwachting van een bodemprocedure. Vast staat dat een herindeling (het wijzigen van de lay-out) niet langer aan de orde is, maar enkel nog de interieurrenovatie van de kamers (nieuwe meubels, behang en dergelijke). Van een uiterst ingrijpende renovatie is derhalve geen sprake. De interieurrenovatie is niet onomkeerbaar en de veranderingen op zich brengen niet mee dat eisers geen of niet op dezelfde wijze gebruik meer van hun kamers kunnen maken. Daartegenover staat dat de renovatie al is aangevangen en dat het stopzetten daarvan, zoals Seaport heeft gesteld, claims van leveranciers en de aannemer, alsmede veel extra kosten (het Gerecht begrijpt voor Seaport en daarmee mogelijk voor alle timesharegerechtigden) mee zal brengen. Verder is van belang dat eisers, zoals Seaport onvoldoende weersproken heeft betoogd, nog geen tien procent van alle timesharegerechtigden vertegenwoordigen en dat de overige gerechtigden tegen de wijzigingen geen bezwaren hebben geuit. Bij gebreke van stellingen die tot een ander oordeel leiden, moet daarom worden aangenomen dat de wijzigingen plaatsvinden in kamers waarvoor tevens anderen dan eisers gebruiksrechten hebben en die de veranderingen kennelijk wel uitgevoerd wensen te zien dan wel daartegen in elk geval geen (overwegende) bezwaren hebben. Gelet op al het voorgaande weegt het belang van Seaport bij het kunnen voortzetten van de reeds in gang gezette renovatie zwaarder dan het belang van eisers bij toewijzing van het gevorderde verbod.

De special assessment fee

Het Gerecht begrijpt de hiervoor in 3.1 onder B weergegeven vordering, mede gelet op de daarop ter zitting gegeven toelichting en het gevoerde debat tussen partijen, aldus, dat wordt gevorderd Seaport te verbieden eisers te beperken in het gebruik van of beschikken over hun timeshare-unit indien zij de thans in rekening gebrachte special assessment fee van USD 1.100,- niet betalen.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat een deel van de eisers de special assessment fee (inmiddels) heeft voldaan. Dit brengt mee dat deze eisers geen belang (meer) hebben bij het gevorderde zoals hiervoor in 3.1 onder B en C weergegeven. Deze vorderingen vinden immers hun grondslag in de stelling dat de overeenkomsten worden beëindigd of het gebruik van de units wordt ontzegd wanneer de special assessment fee niet wordt voldaan. Nu de special assessment fee is betaald, zijn de gestelde gevolgen niet (meer) aan de orde. Indien en voor zover de betalingen zijn gedaan onder protest van gehoudenheid daartoe, leidt dat niet tot een ander oordeel. Ditzelfde geldt voor de omstandigheid dat een deel van de eisers de special assessment fee voor de helft heeft voldaan, nu Seaport de mogelijkheid tot betaling in twee termijnen heeft geboden en de tweede termijn eerst eind van dit jaar vervalt.

Vast staat dat de timesharerechten in dit geval niet zijn vormgegeven als een zakelijk recht, maar als obligatoire rechten. De gebruiksrechten van eisers vloeien voort uit de overeenkomsten die Seaport met de individuele eisers heeft gesloten. Tussen partijen is niet in geschil dat alle eisers een gelijkluidende overeenkomst zijn aangegaan, onder meer inhoudende zoals hiervoor in 2.2 weergegeven. Evenmin is in geschil dat de special assessment fee niet als zodanig in de overeenkomsten of de daarop toepasselijke Terms and Conditions is overeengekomen, alsmede dat de special assessment fee niet onder de overeengekomen maintenance fee moet worden begrepen. Nu partijen niet bij het aangaan van de overeenkomsten expliciet de verschuldigdheid daarvan zijn overeengekomen, is de vraag of een grondslag voor de special assessment fee bestaat.

Ook in dit verband kan vooralsnog in het midden blijven of de overeenkomsten al dan niet als een huurovereenkomst moeten worden gekwalificeerd. Zowel in geval van een huurovereenkomst als bij een overeenkomst tot uitgave in gebruik in deeltijd (of bij een mengvorm daarvan) kan immers de verschuldigdheid van een special assessment fee stilzwijgend of door bestendig gebruik zijn overeengekomen dan wel door rechtsverwerking van toepassing zijn.

Seaport legt aan haar stelling dat sprake is van een ingesleten gewoonte ten grondslag dat het sinds jaar en dag gebruik is dat door haar bij renovaties een special assessment fee in rekening wordt gebracht, dat de special assessment fee tweemaal eerder is geheven en dat deze toen steeds door alle timesharegerechtigden is betaald. Naar het voorlopig oordeel van het Gerecht is de enkele omstandigheid dat twee keer eerder een special assessment fee is geheven en betaald onvoldoende voor het oordeel dat van een ingesleten gewoonte of bestendig gebruik tussen Seaport en eisers sprake is. Dit geldt te meer nu ter zitting is gebleken dat niet alle eisers op één van deze of op beide momenten timesharegerechtigden waren. Van rechtsverwerking is voorshands evenmin sprake. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Het enkele tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. “Stilzitten’ kan slechts tot rechtsverwerking leiden indien op grond van de omstandigheden van het geval redelijkerwijs een bepaald handelen van de rechthebbende had mogen worden verwacht. De enkele omstandigheid dat eisers aanvankelijk niet tegen de verschuldigdheid op zich van de special assessment fee hebben geageerd, is naar het voorlopig oordeel van het Gerecht niet een bijzondere omstandigheid als hiervoor bedoeld. Ook uit de namens eisers gedane mededeling dat wordt uitgezien naar een opfrisbeurt van de kamers, kan voorshands niet worden afgeleid dat eisers met de verschuldigdheid van de special assessment fee hebben ingestemd. Daarnaast is, nu (zoals hiervoor in 2.8 is aangehaald) op 27 juli 2021 al namens eisers is meegedeeld dat geen grondslag voor de special assessment fee bestaat, onvoldoende uiteengezet dat, waarom en wanneer redelijkerwijs een handelen van eisers had mogen worden verwacht.

Seaport heeft echter niet, althans onvoldoende weersproken gesteld dat op enig moment (naar het Gerecht begrijpt: los van de op Seaport rustende franchiseverplichtingen) onderhoud van de kamers nodig is en dat de kosten daarvoor niet in de bij aanvang van de overeenkomsten betaalde prijs of de maintenance fee zijn begrepen. Niet alleen is niet gesteld of gebleken dat eisers dit onderhoud zelf voornemens zijn uit te voeren, ook ligt zulks, gelet op de constructie dat dezelfde kamer door vele anderen wordt gebruikt, niet direct in de rede. Daarnaast staat in dezen als onvoldoende betwist vast dat het bij constructies als de onderhavige (waarbij de kamers door velen gedurende één of meer vaste weken per jaar worden gebruikt) gebruikelijk is dat om de zoveel tijd een renovatie plaatsvindt, waarvoor een special assessment fee in rekening wordt gebracht (tenzij een deel van de maintenance fee daarvoor wordt gereserveerd, hetgeen in dezen niet het geval is; reden waarom de maintenance fee lager is dan deze bij reservering zou zijn). Dat daarbij, zoals eisers betogen, in veel gevallen - anders dan hier - sprake is van een bestuur dat het budget voor de renovatie ter stemming aan de leden voorlegt, doet aan dat gebruik vooralsnog niet aan af. Dat eisers met dit gebruik bekend zijn is niet weersproken en vindt ook bevestiging in de omstandigheid dat eerdere special assessment fees zijn betaald. Vooralsnog kan dan ook niet worden gezegd dat eisers niet wisten of niet hadden kunnen weten waar zij voor wat betreft hun verplichtingen uit de overeenkomst aan toe zijn. Voormelde omstandigheden brengen naar het voorlopig oordeel van het Gerecht mee dat met een onvoldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat eisers de special assessment fee niet zijn verschuldigd. Voor dit oordeel is mede van belang dat met eisers over de renovatie overleg is gevoerd en zij inspraak hebben gehad (wat onder meer volgt uit het feit dat is afgezien van de herindeling van de kamers), alsmede dat eisers zich (zoals ook blijkt uit hetgeen hiervoor in 2.9 en 2.10 is aangehaald) aanvankelijk niet a priori tegen de verschuldigdheid van de thans aan de orde zijnde special assessment fee hebben verzet en ook in deze procedure met name tegen de hoogte van de assessment fee hebben geageerd. Zij stellen immers in principe geen probleem met de opfrisbeurt van de kamers te hebben, maar wel met de hoogte van de daaraan verbonden kosten. De hoogte van deze kosten ligt in dit geding echter niet voor.

Het voorgaande brengt mee dat de stellingen van eisers niet kunnen slagen en dat ook de vorderingen B en C zullen worden afgewezen. Hetgeen overigens nog door partijen is aangevoerd hoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel leidt.

Eisers en Rosatoa zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van Seaport gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,- aan salaris gemachtigde.

Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:

verklaart Rosatoa niet-ontvankelijk;

wijst het door eisers gevorderde af;

veroordeelt Rosatoa en eisers in de kosten van de procedure, tot de datum van deze uitspraak aan de zijde van Seaport begroot op Afl. 1.500,- aan salaris gemachtigde;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 25 mei 2022 in aanwezigheid van de griffier.