ABRvS, 27-06-2007, nr. 200605214/1

Bij besluiten van 26 april 2004 heeft de raad van de gemeente Montfoort (hierna: de gemeenteraad), voor zover van belang, de verzoeken van [verzoekers A], [verzoekers B], [verzoeker C], [verzoeker D], [verzoeker E], [verzoeker F], [verzoekers G], [verzoekers H], [verzoeker L] en [verzoeker I], (hierna: verzoekers) om vergoeding van planschade afgewezen.

Bij besluit van 31 januari 2005 heeft de gemeenteraad, voor zover van belang, de daartegen door verzoekers gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.

Bij besluit van 20 december 2005 heeft appellant (hierna: het college), voor zover thans van belang, dat besluit ingetrokken en de bezwaren van verzoekers ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 15 juni 2006, verzonden op 19 juni 2006, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank), voor zover thans van belang, het daartegen door verzoekers ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 20 december 2005 vernietigd en bepaald dat het college binnen 13 weken na de dag waarop de uitspraak aan partijen bekend is gemaakt een nieuw besluit dient te nemen. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak heeft het college bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 17 juli 2006, hoger beroep ingesteld. De gronden van het beroep zijn aangevuld bij brief van 24 augustus 2006. Deze brieven zijn aangehecht.

Bij brief van 28 september 2006 hebben verzoekers van antwoord gediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 februari 2007, waar verzoekers, vertegenwoordigd door mr. R. Maat, werkzaam bij Maat & Ruigrok, Juridisch Adviesbureau Ruimtelijke Ordening te Leiden, zijn verschenen.

Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend en partijen om nadere inlichtingen verzocht.

Bij brieven van 9 maart 2007 en 12 maart 2007 hebben onderscheidenlijk verzoekers en het college nadere stukken ingediend. Deze zijn aan de andere partij toegezonden.

Bij brieven van 22 maart 2007 en 26 maart 2007 hebben onderscheidenlijk verzoekers en het college daarop een reactie ingediend.

Met toestemming van partijen is afgezien van een hernieuwde behandeling ter zitting, waarna het onderzoek is gesloten.

Het hoger beroep is gericht tegen de aangevallen uitspraak voor zover daarbij het beroep dat is ingesteld door [verzoekers A], [verzoekers B], [verzoeker C], [verzoeker D], [verzoeker E], [verzoeker F], [verzoekers G], [verzoekers H], [verzoeker L] en [verzoeker I] gegrond is verklaard en het besluit van 20 december 2005, voor zover dat ziet op de bezwaren van deze verzoekers is vernietigd, en is bepaald dat het college een nieuw besluit op de bezwaren van deze verzoekers dient te nemen.

Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan of een vrijstelling krachtens artikel 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.

Verzoekers waren ten tijde van belang allen woonachtig in de wijk ‘Tabakshof’ te Montfoort.

[verzoekers A], [verzoekers B], [verzoeker C], [verzoeker D], [verzoeker E], [verzoeker F], [verzoekers G] en [verzoekers H] zijn onderscheidenlijk op 17 mei 1972, 17 mei 1972, 26 juli 1972, 14 juni 1972, 28 juni 1972, 31 januari 1980, 1 oktober 1982 en 10 mei 1983 eigenaar geworden van de woning onderscheidenlijk [8 locaties]. Zij hebben aan hun verzoeken ten grondslag gelegd — samengevat — planschade te lijden ten gevolge van de bepalingen van het bestemmingsplan ‘Hofland-Oost’, dat door de gemeenteraad op 28 oktober1996 is vastgesteld, omdat dit plan voorziet in de bouw van de woonwijk Hofland-Oost op de tegenover hun woningen gelegen gronden. Onder het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied’, dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 29 juni 1982, waren deze gronden bestemd voor agrarische doeleinden.

[verzoeker L] en [verzoeker I] zijn onderscheidenlijk op 16 september 1975 en 1 augustus 1985 eigenaar geworden van de woning onderscheidenlijk [2 locaties]. Zij hebben aan hun verzoeken ten grondslag gelegd — samengevat — planschade te lijden ten gevolge van op 3 november 1992 en 19 november 1992 krachtens artikel 19 van de WRO verleende vrijstellingen van het geldende bestemmingsplan ‘Tabakshof’, met toepassing waarvan bouwvergunningen zijn verleend voor de bouw van de woonwijk Tabakshof-Oost op de tegenover hun woningen gelegen gronden. Onder het bestemmingsplan ‘Tabakshof’, dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 16 december 1985, waren deze gronden bestemd voor agrarische doeleinden.

De verzoeken zijn voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). Deze heeft in haar adviezen van juni en oktober 2003 en februari 2004 aangegeven — samengevat — dat verzoekers ten gevolge van het bestemmingsplan ‘Buitengebied'en de krachtens artikel 19 verleende vrijstelling van het bestemmingsplan ‘Tabakshof’ in een planologisch nadeliger positie zijn geraakt, waardoor zij schade lijden. Zij heeft in een nader advies van 4 augustus 2005 gesteld dat aan de hand van het structuurplan voor de gemeente Montfoort, dat is vastgesteld op 14 februari 1969 (hierna: het structuurplan), niet met zekerheid kan worden gesteld dat de onderhavige ontwikkeling voor toenmalige kopers van woningen in de omgeving reeds voorzienbaar was. Voorzienbaarheid kan volgens de SAOZ wel worden aangenomen op grond van de toelichting bij het op 12 maart 1971 door gedeputeerde staten van Utrecht goedgekeurde bestemmingsplan ‘Hofland, omdat daarin een duidelijke kaart met toekomstige woningbouwlocaties is opgenomen. Omdat alle verzoekers hun woning in de periode na 12 maart 1971 hebben gekocht en deze woningen nabij de voor toekomstige woondoeleinden aangewezen gebieden zijn gesitueerd, dienen de verzoeken volgens de SAOZ te worden afgewezen. In een nader advies van 18 november 2005 heeft de SAOZ gesteld in de reactie van verzoekers van 7 oktober 2005 geen aanleiding te zien voor aanpassing van de conclusie van het advies van 4 augustus 2005. Het college heeft overeenkomstig deze nadere adviezen de bezwaren van verzoekers tegen de afwijzing van hun verzoeken ongegrond verklaard.

Het college komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat het bestemmingsplan ‘Hofland’ onvoldoende concrete (beleids)gegevens bevat om te kunnen oordelen dat de schade voor verzoekers voorzienbaar was en de voorzienbaarheid evenmin, gelet op het advies van de SAOZ van 4 augustus 2005, valt af te leiden uit de toelichting bij het bestemmingsplan ‘Tabakshof II’. Volgens het college is de rechtbank er ten onrechte aan voorbijgegaan dat op het kaartje en renvooi uit de toelichting bij het bestemmingsplan ‘Hofland’ de gebieden voor de toekomstige woonwijken zijn aangeduid en in de toelichting is verwezen naar de globale schets waarop de ontsluiting van het te bebouwen gebied is aangegeven. Voorts is in de toelichtingen bij deze bestemmingsplannen verwezen naar het structuurplan en naar het sociaal economisch rapport van drs. E. Kwantes op basis waarvan onder meer de nieuwe woonwijken zijn gerealiseerd. Bovendien heeft de rechtbank volgens het college miskend dat ook van de bewoners van de Anne Franklaan mocht worden verwacht dat zij zich zouden verdiepen in de toelichting bij het bestemmingsplan ‘Hofland’, aangezien de wijk Hofland nagenoeg in dezelfde tijd is gebouwd als de wijk Tabakshof en daarop aansluit. Indien verzoekers voorafgaande aan de koop van hun woning informatie hadden ingewonnen bij de gemeente, dan zouden zij op deze stukken zijn gewezen en zouden zij op de hoogte zijn gesteld van de gemeentelijke plannen voor de bouw van de nieuwe woonwijken, aldus het college.

Of sprake is van voorzienbaarheid moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Uit de toelichtingen bij de bestemmingsplannen ‘Hofland’ en ‘Tabakshof II’ blijkt dat deze bestemmingsplannen in opdracht van de gemeente Montfoort in 1969 gezamenlijk zijn ontwikkeld op basis van het structuurplan waarin de toekomstige ontwikkeling van het woon- en werkgebied, de recreatie en de wegenstructuur van de gemeente Montfoort is opgenomen, welke uitbreiding in fasen is uitgevoerd. Het bestemmingsplan ‘Tabakshof II’ is ter inzage gelegd op 14 januari 1970 en het bestemmingsplan ‘Hofland’ op 24 februari 1970. Gelet hierop en in aanmerking genomen dat de door het bestemmingsplan ‘Hofland’ mogelijk gemaakte woonwijk Hofland nagenoeg in dezelfde tijd is gebouwd als de door het bestemmingsplan ‘Tabakshof II’ mogelijk gemaakte woonwijk Tabakshof, waarin de woningen van verzoekers zijn gelegen, en deze woonwijken op elkaar aansluiten heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat moet worden aangenomen dat de bewoners van niet alleen de Tiendweg maar ook die van de Anne Franklaan, indien zij voorafgaand aan de koop van hun woningen informatie hadden ingewonnen over de planologische mogelijkheden op de aan de overzijde van hun woningen gelegen onbebouwde gronden, op de toelichtingen bij beide bestemmingsplannen zouden zijn gewezen. Ten aanzien van de bewoners van de Anne Franklaan heeft de rechtbank dit miskend.

Op pagina 5 van de toelichting bij het bestemmingsplan ‘Hofland’ is gesteld: ‘In verband met de aankoop van de grond is ook de grond welke in een latere fase voor stadsuitbreiding is aangewezen, in het plan opgenomen. Dit gebied heeft voorlopig een agrarische bestemming, waarop voorshands behoudens ondergeschikte bouwwerken, geen bebouwing is toegestaan. Het in de eerste fase te bebouwen gebied zal worden verkaveld in percelen voor uitsluitend eengezinshuizen. Ter verkrijging van een inzicht in deze verkaveling is een globale schets bij het plan gevoegd waaruit blijkt dat de ontsluiting voornamelijk zal plaatsvinden via de Benedenkerkweg.’

Voorts zijn op een kaart die, naar ter zitting is bevestigd, deel uitmaakte van deze toelichting, de gronden van de woonwijken Hofland-Oost en Tabakshof-Oost gearceerd en voorzien van de cijfers 3 en 4. Deze arcering is in het bij de kaart behorende renvooi verklaard als woondoeleinden fasen 2 tot en met 5.

Naar het oordeel van de Afdeling is het hiervoor weergegeven gedeelte van pagina 5 van de toelichting bij het bestemmingsplan ‘Hofland’ gelezen in samenhang met de aanduiding op de kaart en het daarbij behorende renvooi aan te merken als een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen op grond waarvan, naar het college in navolging van de SAOZ terecht heeft gesteld, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat op de gronden die op de kaart zijn voorzien van de cijfers 3 en 4 woonwijken zouden worden gebouwd. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld heeft het college zich derhalve terecht op het standpunt gesteld dat het bestemmingsplan ‘Hofland’ voldoende concrete beleidsgegevens bevat op grond waarvan de bouw van de woonwijken Hofland-Oost en Tabakshof-Oost voor bewoners van de Tiendweg en de Anne Franklaan voorzienbaar kon zijn.

Het betoog slaagt derhalve.

Het hoger beroep is gegrond. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het besluit van 20 december 2005, voor zover dat ziet op de bezwaren van [verzoekers A], [verzoekers B], [verzoeker C], [verzoeker D], [verzoeker E], [verzoeker F], [verzoekers G], [verzoekers H], [verzoeker L] en [verzoeker I] toetsen in het licht van de daartegen in eerste aanleg door hen voorgedragen beroepsgronden voor zover deze na hetgeen hiervoor is overwogen nog bespreking behoeven.

Verzoekers hebben in beroep aangevoerd dat de gronden waarop de nieuwe woonwijken zijn gerealiseerd in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ uit 1982 en het bestemmingsplan ‘Tabakshof’ uit 1985 voor agrarische doeleinden zijn bestemd. Zij voeren aan dat de verzoekers die hun woning hebben gekocht na openbaarmaking van die plannen, daaruit mochten afleiden dat de eertijds voorziene woonbestemmingen niet langer deel uitmaakten van de gemeentelijke planning. Ten aanzien van die verzoekers kan dan ook geen sprake zijn van toerekenbare voorzienbaarheid van de nieuwe woonwijken.

De Afdeling stelt voorop dat, anders dan waarvan in het aan het besluit op bezwaar ten grondslag gelegde advies van de SAOZ van 4 augustus 2005 is uitgegaan, voor de voorzienbaarheid niet de datum van goedkeuring van het bestemmingsplan bepalend is maar, zoals in dit SAOZ-advies terecht is gesteld, de datum waarop het bestemmingsplan ter inzage is gelegd, te weten 24 februari 1970. Voorts is, zoals de SAOZ in dat advies eveneens terecht heeft gesteld, voor de voorzienbaarheid bepalend de datum waarop verzoekers hun woning hebben gekocht.

Uit de desgevraagd door het college aan de Afdeling toegezonden stukken is gebleken dat het college de bewoners van de wijk Tabakshof bij brief van 15 april 1980 heeft meegedeeld dat voor hun wijk een nieuw bestemmingsplan werd opgesteld. In deze brief is gesteld dat daarin slechts de bestaande bebouwing in de woonwijk wordt vastgelegd en dat geen sprake is ‘van de bouw van een nieuwe wijk of woningen’. In vervolg op deze brief is op 18 mei 1984 het ontwerpbestemmingsplan ‘Tabakshof’ ter inzage gelegd, dat op 16 december 1985 door de gemeenteraad van Montfoort is vastgesteld. Blijkens het SAOZ-advies van oktober 2003 zijn de gronden waarop de nieuwe woonwijk Tabakshof-Oost is gerealiseerd in dit plan bestemd voor agrarische doeleinden. Gesteld noch gebleken is dat in de toelichting bij dit plan is vermeld dat de gemeente Montfoort deze gronden heeft gereserveerd voor de bouw van een nieuwe woonwijk. Onder die omstandigheden behoefde een redelijk denkend en handelend koper, naar het oordeel van de Afdeling, na de brief van 15 april 1980 bij de koop van een woning aan de Anne Franklaan niet langer rekening te houden met de kans dat op de tegenover de woning gelegen gronden de bouw van een woonwijk planologisch mogelijk zou worden gemaakt.

Het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ is ter inzage gelegd op 9 maart 1982 en op 29 juni 1982 vastgesteld. De gronden waarop de nieuwe woonwijk Hofland-Oost is gerealiseerd zijn in dit plan bestemd voor agrarische doeleinden. Gesteld noch gebleken is dat in de toelichting bij dit plan is vermeld dat de gemeente Montfoort deze gronden heeft gereserveerd voor de bouw van een nieuwe woonwijk. Dit betekent dat een redelijk denkend en handelend koper vanaf de terinzagelegging van dit bestemmingsplan op 9 maart 1982 bij de koop van een woning aan de Tiendweg niet langer rekening hoefde te houden met de kans dat op de tegenover de woning gelegen gronden de bouw van een woonwijk planologisch mogelijk zou worden gemaakt.

Aangezien uit de stukken is gebleken dat het college en de SAOZ bij de beoordeling van de verzoeken om planschade hebben gekeken naar de data waarop de woningen door verzoekers zijn gekocht maar zijn uitgegaan van de data van eigendomsverkrijging, heeft de Afdeling verzoekers verzocht schriftelijk inlichtingen over de data van de koopovereenkomsten te geven.

[verzoekers A], [verzoekers B], [verzoeker C], [verzoeker D], en [verzoeker E] hebben hun aan de Tiendweg gelegen woningen in eigendom verkregen in de periode mei tot en met juli 1972 en [verzoeker F] in januari 1980. [verzoeker L] heeft zijn aan de Anne Franklaan gelegen woning in eigendom verkregen op 16 september 1975. [verzoekers A], [verzoeker C] en [verzoeker F] hebben desgevraagd aan de Afdeling een koopovereenkomst overgelegd waaruit blijkt dat zij hun woningen na 24 februari 1970 hebben gekocht. [verzoekers B], [verzoeker D], [verzoeker E] en [verzoeker L] hebben gesteld geen koopovereenkomst meer in bezit te hebben. Nu de SAOZ in het advies van 4 augustus 2005 onbestreden heeft gesteld dat deze verzoekers de woning na 12 maart 1971 hebben gekocht, hetgeen de Afdeling gelet op de data van eigendomsverkrijging ook aannemelijk acht, moet het er voor worden gehouden dat deze verzoekers hun destijds nieuw gebouwde woningen na de peildatum, 24 februari 1970, hebben gekocht. Gelet op hetgeen hiervoor in 2.5.2. is overwogen, betekent dit dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de bouw van de nieuwe woonwijken voor deze verzoekers ten tijde van de koop van hun woningen op grond van voormelde toelichting bij het bestemmingsplan ‘Hofland’ voorzienbaar was.

[verzoekers G] heeft hun woning aan de Tiendweg, blijkens een overgelegde koopakte, op 7 juni 1982 gekocht, derhalve nadat op 9 maart 1982 het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ ter inzage was gelegd. Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.8. is overwogen heeft het college zich derhalve ten onrechte op het standpunt gesteld dat aan [verzoekers G] voorzienbaarheid van de bouw van de woonwijk Hofland-Oost ten tijde van de koop van zijn woning nog op grond van de toelichting bij bestemmingsplan ‘Hofland’ kon worden tegengeworpen.

[verzoekers H] heeft zijn woning aan de Tiendweg op 10 mei 1983 in eigendom verkregen en heeft medegedeeld geen koopovereenkomst meer in bezit te hebben. Gelet op de tussen 9 maart 1982 en 10 mei 1983 gelegen periode van ruim een jaar is, mede in aanmerking genomen dat de aankoop door [verzoekers H] niet een nieuw te bouwen woning betrof, niet uit te sluiten dat die woning na 9 maart 1982 is gekocht. Het college heeft derhalve niet zonder meer mogen aannemen dat aan [verzoekers H] de voorzienbaarheid van de bouw van de woonwijk Hofland-Oost ten tijde van de koop van zijn woning nog kon worden tegengeworpen op grond van de toelichting bij bestemmingsplan ‘Hofland’.

[verzoeker I] heeft haar woning aan de Anne Franklaan, blijkens een overgelegde koopovereenkomst, op 26 april 1985 gekocht. Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.8. is overwogen heeft het college zich derhalve ten onrechte op het standpunt gesteld dat aan [verzoeker I] de voorzienbaarheid van de bouw van de woonwijk Tabakshof-Oost ten tijde van de koop van haar woning nog kon worden tegengeworpen op grond van de toelichting bij bestemmingsplan ‘Hofland’.

Het college heeft, in navolging van de SAOZ in het advies van 18 november 2005, gesteld dat uit het op 28 november 1986 vastgestelde streekplan Utrecht en de daarbij behorende kaart kon worden afgeleid dat Montfoort in oostelijke richting mocht uitbreiden. Nu [verzoekers G], [verzoekers H] en [verzoeker I] hun woningen vóór 28 november 1986 hebben gekocht heeft het college zich niet zonder nader onderzoek en nadere motivering op het standpunt kunnen stellen dat ook op grond van het streekplan Utrecht voorzienbaarheid van de woonwijken Hofland-Oost en Tabakshof-Oost kan worden tegengeworpen.

Uit het vorenstaande volgt dat het besluit van 20 december 2005, voor zover daarbij de besluiten op de verzoeken om planschade van [verzoekers G], [verzoekers H] en [verzoeker I] zijn gehandhaafd, onzorgvuldig is voorbereid en niet berust op een deugdelijke motivering en derhalve in zoverre in strijd is met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht.

De rechtbank heeft, zij het op onjuiste gronden, het beroep, voor zover is ingesteld door [verzoekers G], [verzoekers H] en [verzoeker I], terecht gegrond verklaard en het besluit van 20 december 2005, voor zover dat ziet op de bezwaren van [verzoekers G], [verzoekers H] en [verzoeker I], terecht vernietigd. Het college dient met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen een nieuw besluit op de bezwaren van deze verzoekers te nemen.

De rechtbank heeft het beroep, voor zover dit is ingesteld door [verzoekers A], [verzoekers B], [verzoeker C], [verzoeker D], [verzoeker E], [verzoeker F] en [verzoeker L], ten onrechte gegrond verklaard en ten onrechte het besluit van 20 december 2005, voor zover dit ziet op de bezwaren van deze verzoekers, vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit op de bezwaren van deze verzoekers dient te nemen. De aangevallen uitspraak dient in zoverre te worden vernietigd, en de door deze verzoekers ingestelde beroepen dienen alsnog ongegrond te worden verklaard.

Voor een proceskostenveroordeling in hoger beroep bestaat geen aanleiding.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

Recht doende in naam der Koningin:

Aldus vastgesteld door mr. D.A.C. Slump, Voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. L.E.M. Wilbers-Taselaar, ambtenaar van Staat.

w.g. Slump

Voorzitter

w.g. Wilbers-Taselaar

ambtenaar van Staat

Uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2007