Rb. Amsterdam, 21-01-2022, nr. 9266496 CV EXPL 21-8396

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

Gedaagden huurden allen een zelfstandige woonruimte, gelegen aan de [adres] . Het gaat daarbij om zogeheten containerwoningen, die in 2008 zijn geplaatst. Dergelijke woningen bestaan uit demonteerbare containers met een beperkte technische levensduur van ongeveer 15 jaar. De woningen hebben een oppervlakte van ongeveer 25 m2.

In de huurovereenkomst van gedaagden staat onder meer:Considerans campus-containercontract(…)• In Amsterdam en omgeving is een groot tekort aan huisvesting voor studenten. Verhuurder ontwikkelt plannen om in deze structurele behoeft te kunnen voorzien. In afwachting van deze definitieve maatregelen heeft verhuurder het plan opgevat om op deze locatie containers te plaatsen bestemd voor de tijdelijke huisvesting van studenten;• Burgemeester en Wethouders hebben (…) aan verhuurder een vrijstelling verleend (…) om, in afwijking van het terzake geldende bestemmingsplan en (…) tot uiterlijk 14 november 2022 – , containers op voornoemde locatie te plaatsen bestemd voor huisvestingsdoeleinden voor studenten;• na het verstrijken van de termijn (…) is verhuurder verplicht alle containers, waaronder de container waarin het gehuurde is gevestigd, te verwijderen van de voornoemde locatie;• huurder heeft aangetoond als dagstudent te zijn ingeschreven bij een onderwijsinstelling (…)• omdat doorstroming in de voor studenten bestemde wooneenheden noodzakelijk is om haar doelstelling te kunnen (blijven) realiseren, wenst verhuurder, zonder af te doen aan de wettelijke regels, de duur van de verhuur van haar voor studenten bestemde wooneenheden te beperken tot de duur van de studie plus en half jaar uitloop, met dien verstande dat de duur van deze huurovereenkomst niet langer zal zijn dan de termijn waarvoor aan verhuurder vrijstelling is verleend (…)(…)1.2 De overeenkomst (…) wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, met dien verstande dat de totale huurtijd gedurende welke verhuurder aan huurder het huurgenot (…) wenst te verschaffen ten hoogste de duur van de studie met een uitloop van zes maanden bedraagt (…)(…)1.5 Huurder is verplicht verhuurder onverwijld schriftelijk op de hoogte te brengen van beëindiging van de inschrijving van huurder als dagstudent aan een instelling van vervolgonderwijs (…)

In oktober 2020 schreef Lieven De Key aan gedaagden:De Key heeft samen met de gemeente Amsterdam een plan gemaakt om 250 van de 500 wooneenheden van [adres] een nieuw leven te geven op een andere locatie. Dit heeft gevolgen voor jouw woonsituatie. In deze mail lees je meer informatie. Volgens onze gegevens huur je je woning NU met een geldig campuscontract. Studeer je na 30 juni 2021 nog? Dan bieden we je een andere woning aan.Kom jij in aanmerking voor een andere woning?Wanneer je campuscontract nog geldt na 30 juni 2021 bieden wij jou eenmalig een andere woning aan. Wij begrijpen dat een verhuizing die eerder dan gepland is vervelend kan zijn. Daarom bieden wij je naast een andere woning ook een tegemoetkoming aan van €2.000,00.Wanneer je niet meer bent ingeschreven of gestopt bent met je studie is het campuscontract beëindigd. In dit geval kunnen we je geen andere woonruimte aanbieden en is ook de tegemoetkoming niet van toepassing.

Inmiddels hebben gedaagden allen de door hen gehuurde woning verlaten.

Lieven De Key heeft aan gedaagden het in de brief van oktober 2020 genoemde bedrag van € 2.000,00 uitgekeerd, behalve aan [gedaagde 14] en [gedaagde 8] .

2. Nadat in al deze zaken een dagvaarding was uitgebracht hebben de laatste gedaagden het gehuurde verlaten. Partijen hebben hun standpunten en vorderingen daaraan aangepast. Zij verschillen in essentie nog slechts van mening over de hoogte van de verhuiskostenvergoeding.

3. Gedaagden vorderen in (deels voorwaardelijke) reconventie betaling van het verschil tussen de reeds betaalde verhuiskostenvergoeding en de forfaitaire minimale verhuiskostenvergoeding van € 6.334,00, die voortvloeit uit artikel 7:275 lid 4 Burgerlijk Wetboek (BW) te vermeerderen met wettelijke rente.

4. Aan hun vorderingen leggen gedaagden ten grondslag dat voldaan is aan de wettelijke voorwaarden om in aanmerking te komen voor een forfaitaire verhuiskostenvergoeding. Een dergelijke vergoeding is niet voor niets forfaitair en geldt in alle gevallen. De vergoeding is ook op zijn plaats, want gedaagden moesten weliswaar rekening houden met een verhuizing op afzienbare termijn, maar zij moesten nu een keer extra verhuizen.

5. Daarnaast vorderen gedaagden een verklaring voor recht dat zij huurgenot hebben gederfd omdat zich in de laatste periode voor de verhuizing gebreken in het gehuurde hebben voorgedaan. Er waren lekkages en problemen met de verwarming. Deze verklaring voor recht heeft vooral een principieel karakter.

6. Lieven De Key voert verweer tegen de vorderingen van gedaagden. Zij erkent dat in beginsel de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Dat is alleen anders voor [gedaagde 14] en [gedaagde 8] , omdat zij geen student meer waren ten tijde van de beëindiging, althans omdat zij Lieven De Key daarover onjuist hebben geïnformeerd.

7. In dit geval is een hogere verhuiskostenvergoeding dan de betaalde € 2.000,00 echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus Lieven De Key. Containerwoningen zijn naar hun aard en uiterlijk tijdelijk. Dit is dan ook niet het type woning waarop de wetgever met de forfaitaire vergoeding het oog heeft gehad. Deze containerwoningen hebben weliswaar een badkamer, wc en keukenblokje, maar in het licht van de verhuiskostenvergoeding passen zij beter in de categorie onzelfstandige woonruimte. De aard en inrichting staan in de weg aan uitgebreide inrichting(skosten). Bovendien zijn de woningen bestemd voor studenten, die flexibel en mobiel geacht mogen worden. Ook zou het bieden van dit soort flexibele oplossingen voor de krappe woningmarkt onmogelijk worden gemaakt, omdat containerwoningen zo vaak gerenoveerd moeten worden dat de verhuiskosten dit onbetaalbaar zouden maken.

8. De vorderingen van gedaagden moeten volgens Lieven De Key dan ook afgewezen worden, met veroordeling in de proceskosten.

[gedaagde 14] en [gedaagde 8]

9. De vorderingen van [gedaagde 14] en [gedaagde 8] zullen worden afgewezen. Zij hebben onvoldoende weersproken dat zij ten tijde van de beëindiging niet langer studeerden, althans dat zij onjuiste stukken van hun inschrijving hebben aangeleverd. Dat dit een vergissing was is onvoldoende toegelicht, [gedaagde 14] en [gedaagde 8] waren ter zitting zelf ook niet aanwezig om een toelichting te geven. In deze gevallen is dan ook sprake van beëindiging op grond van – kort gezegd – de campuscontractclausule (7:274 lid 1 sub c jo. 7:274 d BW). Een verhuisvergoeding acht de kantonrechter daarbij niet passend.

De andere gedaagden

10. Voor alle andere gedaagden geldt dat niet ter discussie staat dat in beginsel het minimum van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, omdat sprake is van renovatie van de gehuurde zelfstandige woonruimte. De vraag is of er gronden zijn om van de forfaitaire vergoeding af te wijken.

11. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat wel het geval. Dat wordt als volgt toegelicht.

12. Het enkele feit dat sprake is van een kleine zelfstandige woonruimte of dat sprake is van woonruimte voor een student maakt niet dat reden bestaat de forfaitaire vergoeding opzij te zetten. Inherent aan een forfaitaire vergoeding is immers dat deze niet voor alle gevallen even goed past, maar toch verschuldigd is (vgl. concl. A-G W.L. Valk, 24 december 2021, ECLI:NL:PHR:2021:1245, punt 3.21 en verder).

13. In dit geval is echter sprake van bijkomende omstandigheden, die in het bijzonder betrekking hebben op de aard en inrichting van het gehuurde. De containerwoningen zijn een betrekkelijk nieuw fenomeen. Deze woningen voorzien in een behoefte om gezien de grote woningnood – in dit geval onder studenten – te voorzien in tijdelijke huisvestingsoplossingen. De containerwoningen hebben een beperkte levensduur en zijn demontabel. De tijdelijkheid van deze woningen is voor iedereen zichtbaar aan de manier waarop deze zijn opgebouwd en komt ook in de huurovereenkomsten duidelijk tot uitdrukking. De inrichting van de containerwoningen laat ook maar zeer beperkt ruimte voor een eigen inrichting. Een deel van de 25 m2 vloeroppervlak wordt ingenomen door de vaste voorzieningen die bestaan uit een keukenblok, badkamer en wc. In de resterende ruimte kan dan nog slechts beperkt eigen inrichting en stoffering geplaatst worden.

14. In dit geval komt hier nog bij dat in de huurovereenkomsten tot uitdrukking is gebracht dat deze in november 2022 in ieder geval zouden moeten eindigen, vanwege – kort gezegd – het eindigen van een vrijstelling van de gemeente. Dit wordt door gedaagden ook niet weersproken. Gedaagden hebben hier tegenover gesteld dat zij nu gedwongen zijn tot een extra verhuizing, maar dat hebben zij onvoldoende toegelicht. Door nu te verhuizen hoeven zij in november 2022 immers niet meer te verhuizen. Bovendien gaat het niet om de vraag óf aanspraak kan worden gemaakt op een verhuiskostenvergoeding vanwege een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst dan verwacht, maar om de vraag of Lieven de Key in dit geval de forfaitaire minimumbijdrage moet betalen.

15. Gezien de hiervoor genoemde omstandigheden, met name de bijzondere aard en inrichting van het gehuurde, acht de kantonrechter toekenning van de volledige minimum verhuiskostenvergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Voor zover gedaagden hebben aangevoerd dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid hier geen rol kan spelen worden zij daarin niet gevolgd. Dit volgt ook niet uit HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726. In dat arrest is weliswaar benadrukt dat de regeling van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is, maar artikel 6:248 BW is in beginsel ook op dwingend recht van toepassing (HR 5 oktober 2018, ECLI:NL:HR:2018:698)l, waarbij dan wel sprake moet zijn van bijzondere omstandigheden (waar ook op gewezen wordt in de hiervoor onder 12. genoemde conclusie). Die acht de kantonrechter hier aanwezig, waarbij deze met name zijn gelegen in het maatschappelijk belang van betaalbare tijdelijke huisvesting van studenten in een zeer krappe woningmarkt. De wetgever heeft er naar het oordeel van de kantonrechter ook geen blijk van gegeven uitzonderingen op de forfaitaire vergoeding principieel onwenselijk te achten. De forfaitaire vergoeding is vooral ingegeven door de wens discussie te voorkomen en de rechtspraak te ontlasten, zo blijkt uit de parlementaire geschiedenis. Voor de categorie onzelfstandige woonruimte heeft de wetgever er – ondanks aandringen, waarbij een bedrag van € 1.000,00 is genoemd – voor gekozen geen forfaitair bedrag op te nemen.

16. Het door Lieven De Key betaalde bedrag van € 2.000,00 acht de kantonrechter passend. Een aantal gedaagden heeft ter zitting gesteld dat de daadwerkelijke kosten hoger waren, maar dat is onvoldoende onderbouwd en concreet gemaakt. Bovendien heeft Lieven De Key ter zitting toegezegd dat als een huurder kan onderbouwen dat de verhuis- en inrichtingskosten hoger zijn dan € 2.000,00, vergoeding van het meerdere plaats zal vinden. Deze toezegging past echter niet bij de vordering van Lieven De Key dat de tegemoetkoming op “maximaal € 2.000,00” moet worden gesteld, zodat die vordering zal worden afgewezen.

gebreken

17. De vordering van gedaagden om voor recht te verklaren dat zij huurgenot hebben gederfd zal worden afgewezen wegens gebrek aan belang. Lieven De Key heeft ter zitting erkend dat er problemen zijn geweest in de containerwoningen. Gedaagden hebben niet het voornemen nog consequenties te verbinden aan die gebreken. Een belang bij hun vordering ontbreekt dan. Bovendien is niet duidelijk over welke periode de gebreken zich hebben voorgedaan en of Lieven De Key gehouden is het nadeel te compenseren. Er is daartoe onvoldoende gesteld.

Conclusie

18. De vorderingen van gedaagden zullen dus worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vorderingen van Lieven De Key, die voor een deel al waren ingetrokken.

19. De kantonrechter acht een proceskostenveroordeling niet op zijn plaats. Weliswaar krijgen gedaagden grotendeels ongelijk, maar zij hebben deze zaak op goede gronden aan de kantonrechter voorgelegd. Lieven De Key heeft in haar communicatie nooit kenbaar gemaakt dat zij afweek van de op grond van de wet verschuldigde verhuiskostenvergoeding. Ook op haar website staat met stelligheid vermeld dat van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding geen sprake kan zijn voor de bewoners van de [adres] , terwijl die stelligheid niet past bij de uitzondering waarop Lieven De Key zich beroept. De proceskosten zullen daarom gecompenseerd worden, wat betekent dat partijen de eigen kosten dragen.

De kantonrechter:

in conventie en reconventie

wijst het gevorderde af;

compenseert de proceskosten.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2022 in aanwezigheid van de griffier.