Rb. Utrecht, 21-09-2011, nr. 162723 / HA ZA 03-1170

De rechtbank verwijst naar het vonnis van 16 juli 2003 en het daarbij behorende verbetervonnis van 30 juli 2003, waarbij zij in het incident Ballast Nedam als tussenkomende partij in het geding heeft toegelaten en waarbij zij in de hoofdzaak de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van het onder grondplannummer 203.1A opgenomen gedeelte van 00.64.50 ha van de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [sectie], nummer [nummer] en het onder grondplannummer 203.1B opgenomen gedeelte van 00.01.24 ha van de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [sectie], nummer [nummer], staande op het moment van het Koninklijk Besluit van 23 augustus 2002 ten name van [gedaagde ] c.s. als eigenaar, welk eigendom op 30 augustus 2002 is overgedragen aan Ballast Nedam. Deze perceelsgedeelten zullen hierna worden aangeduid als het onteigende. Bij voormeld tussenvonnis is het aan Ballast Nedam toekomende voorschot op de schadeloosstelling bepaald op 100% van het door de Staat gedane aanbod, zijnde een bedrag van € 42.454,00.

Op 24 april 2003 hebben de bij beschikking van 26 maart 2003 van deze rechtbank benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van het onteigende opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunten naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.

Op 24 juli 2009 heeft mr. L.A.M. van Kippersluis zich onttrokken als de advocaat van partij [gedaagde ] c.s. en daarbij de mededeling aan de rechtbank gedaan dat zijn cliënten slechts een formele partij in de onderhavige procedure zijn en overigens niet is gebleken dat zij enige schade als gevolg van de onteigening hebben geleden. Met het oog op deze mededeling verstaat de rechtbank dat ten aanzien van [gedaagde ] c.s. geen schadeloosstelling behoeft te worden vastgesteld.

De deskundigen hebben op 3 september 2010 hun advies omtrent de aan Ballast Nedam toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door hun advocaten verwoorde reacties zijn aan het advies van 3 september 2010 gehecht.

Vervolgens hebben partijen, aan de hand van overgelegde pleitnota’s, hun standpunten bepleit ter zitting van 9 december 2010.

In een brief van 23 december 2010 hebben de deskundigen de met hun inschakeling gemoeid gaande kosten begroot. Op 7 januari 2011 heeft de raadsman van Ballast Nedam een nadere specificatie gegeven van door Ballast Nedam gemaakte kosten van rechtsbijstand. Op deze opgave heeft de raadsman van de Staat in een faxbericht van 11 januari 2011 gereageerd, waarna de raadsman van Ballast Nedam op zijn beurt daarop weer een reactie heeft gegeven (brief van 31 januari 2011). In een brief van 7 juli 2011 ten slotte heeft de raadsman van de Staat - volgens een ter zitting van 9 december 2010 gemaakte afspraak - nadere informatie verstrekt over het geplaatste hekwerk/afrastering tussen het onteigende en het overblijvende.

Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd.

De rechtbank bouwt voort op hetgeen zij in haar tussenvonnissen heeft overwogen.

Bij dit eindvonnis zal het totale bedrag van de door de Staat aan Ballast Nedam wegens de onteigening verschuldigde schadeloosstelling worden vastgesteld.

Bij het bepalen van deze schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag waarop de onteigening in de openbare registers is ingeschreven, zijnde 12 september 2003.

Het advies van de deskundigen

De deskundigen hebben in hun advies over de schadeloosstelling het volgende tot uitgangspunt genomen. Het onteigende bestaat uit een langs Rijksweg A27 gelegen gedeelte van een perceel grasland dat onderdeel uitmaakt van het weide gebied in de polders tussen Rijksweg A27 en de Eem. Het werk waarvoor onteigend is bestaat uit de aanleg van een verzorgingsplaats inclusief motorbrandstofverkooppunt aan de oostzijde van Rijksweg A27 tussen het knooppunt Eemnes en de Stichtse Brug. Het onteigende had ten tijde van de onteigening in het Bestemmingsplan Landelijk Gebied 1995 van de gemeente Eemnes de bestemming Verkeersdoeleinden I (interlokaal verkeer), de bestemming Verkeersdoeleinden II (lokaal verkeer) en, voor een klein gedeelte, de bestemming Verkooppunt van motorbrandstoffen. Het onteigende had voordien een agrarische bestemming.

De deskundigen hebben bij de taxatie voorts het volgende in aanmerking genomen. De bestemming van de onderhavige percelen als verzorgingsplaats, zoals verwoord in het Bestemmingsplan Landelijk Gebied 1995, vloeit voort uit rijksbeleid en de gemeente Eemnes had daarom in feite geen andere keuze dan zich daarbij aan te sluiten. In het licht hiervan en gegeven het bepaalde in artikel 40c Onteigeningswet (OW) moeten de voor- en nadelen van deze zogenaamde “dwangbestemming” voor de bepaling van de schadeloosstelling in de onteigening worden geëlimineerd (weggedacht). Dit is ook zo als aangenomen zou moeten worden dat de gewijzigde bestemming in 1995 per saldo een waardevermeerdering van het onteigende heeft teweeg gebracht. Mocht de eventuele rendabele dwangbestemming niet worden weggedacht, dan maakt dat overigens geen verschil voor de hoogte van de vast te stellen schadeloosstelling. Toepassing van artikel 40e OW in deze onteigening leidt in dat geval namelijk tot baatafroming ter hoogte van de niet geëlimineerde waardevermeerdering.

Als gevolg van de eliminatie van de voor- en nadelen verbonden aan de huidige verkeersbestemmingen zijn de deskundigen toegekomen aan de beoordeling van de verwachtingswaarde van het onteigende. Daarbij hebben de deskundigen het volgende tot uitgangspunt genomen. De vroegere bestemming van het onteigende was agrarisch. Er bestaan (oude) plannen om aan de noordzijde van Eemnes woningen te bouwen. Tussen het onteigende en de noordelijke bebouwing van de kern van Eemnes bevinden zich percelen van de gemeente Eemnes en andere eigenaren met een oppervlakte van circa 30 ha. Voordat het onteigende bij een (mogelijke) uitbreiding van de bebouwing aan bod zou zijn gekomen, was dus een lange weg te gaan, zelfs bij een uitbreiding van de voorziene woningbouw van 1000 tot 2000 woningen. Uit dit alles trekken de deskundigen de conclusie dat aan het onteigende slechts enige verwachtingswaarde toekomt. Bij de begroting van de verwachtingswaarde hebben deskundigen aansluiting gezocht bij de prijzen van gronden met agrarische bestemmingen die in de Randstad in het algemeen worden betaald. Daarin is een zekere opslag boven de werkelijke agrarische waarde begrepen. Deze opslag is een gevolg van de algemene prijsdruk op dergelijke gronden in de Randstad, die mede wordt veroorzaakt door de veronderstelling dat bij dergelijke gronden bestemmingswijziging ten behoeve van rendabele bestemmingen nimmer geheel uitgesloten kan worden. Deze omstandigheden in aanmerking nemend en zich verder baserend op hun kennis en ervaring hebben de deskundigen de waarde van het onteigende getaxeerd op EUR 7,50/m2 of wel voor het geheel op 6.574 m2 x EUR 7,50 = EUR 49.305,--.

Volgens de deskundigen doet zich geen waardevermindering van het overblijvende voor. Wel is er - als gevolg van de onteigening - sprake van bijkomende schade. Deze schade bestaat uit de kosten die Ballast Nedam moet maken om vervangende grond met een gelijke waarde te kopen. Deze kosten worden door de deskundigen begroot op EUR 4.450,00 exclusief verrekenbare BTW. Mochten door de Staat (nog) geen toegangshekken en/of een afrastering zijn geplaatst tussen het onteigende en het overblijvende, dan zal Ballast Nedam dat moeten doen. Het totaal van de hiermee gemoeid gaande kosten begroten de deskundigen op EUR 2.000,00 exclusief BTW.

Samengevat luidt het advies van de deskundigen dat de schadeloosstelling dient te worden vastgesteld op EUR 53.755,00 (EUR 49.305,00 + EUR 4.450,00). De schade die Ballast Nedam heeft geleden door het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft, taxeren de deskundigen op 3,5% van EUR 11.301,00 (zijnde EUR 53.755,00 minus EUR 42.454,00) vanaf 12 september 2003 tot de dag van dit vonnis. De genoemde bedragen moeten met EUR 2.000,00 worden verhoogd indien de Staat, anders dan door de deskundigen verondersteld, niet voor plaatsing van toegangshekken en een afrastering heeft zorggedragen.

Het standpunt van de Staat

Met de deskundigen is de Staat van mening dat de bestemmingen “verkeersdoeleinden” en “verkooppunt van motorbrandstoffen” zijn ingegeven door rijksbeleid en dat dus sprake is van een zogenaamde “dwangbestemming”, althans van een bestemming die is bepaald door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) overheidsplan voor het werk waarvoor wordt onteigend. Ter onderbouwing van de juistheid van deze stelling heeft de Staat onder meer verwezen naar een vijftal arresten van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (verder gezamenlijk aan te duiden als: “de 9 juli 2010-arresten”). Nu sprake is van een van overheidswege opgelegde bestemming, dient het onteigende te worden gewaardeerd naar de situatie waarbij de komst van de verzorgingsplaats is weggedacht. In dat geval resteert een waardering als agrarische grond met mogelijk enige verwachtingswaarde. Het feit dat de (weggedachte) bestemmingswijziging van 1995 mogelijk een waardevermeerdering tot gevolg heeft gehad, staat volgens de Staat niet aan een toepassing van artikel 40c OW in de weg. Dit volgt - zo stelt zij - uit de tekst van artikel 40c OW zelf en uit het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2002, NJ 2003, 163 (Staat/Amev). Mocht bij de begroting van de schade de bestemming “motorbrandstoffen” toch niet worden weggedacht en mocht bovendien komen vast te staan dat die nieuwe bestemming een waardevermeerdering tot gevolg heeft, ook nadat een complexwaardeberekening op grond van artikel 40d OW een voordeel voor Ballast Nedam mocht opleveren, dan zal op basis van het bepaalde in artikel 40e OW een eventueel (resterend) voordeel moeten worden afgeroomd. Ook dan is de te vergoeden schade gelijk aan waarde als agrarische grond met mogelijk enige verwachtingswaarde, aldus de Staat.

Het standpunt van Ballast Nedam

Ballast Nedam stelt zich allereerst op het standpunt dat de gemeente Eemnes met de bestemmingen “verkeersdoeleinden” en “verkooppunt van motorbrandstoffen” slechts heeft willen voldoen aan de wens van Rijkswaterstaat om in een bepaald gebied rekening te houden met een in de toekomst voorziene aanleg van een verzorgingsplaats. In 1995 was er namelijk (nog) geen vastgesteld en onwrikbaar plan dat aan het onteigende al een zodanige bestemming gaf. Met andere woorden: het feit dat op het onteigende een verzorgingsplaats is gerealiseerd, is niet het gevolg van een concreet plan van een hogere overheid dat ten tijde van de bestemmingswijziging in 1995 al bestond en moet - mede met inachtneming van de overwegingen van de Hoge Raad in de 9 juli 2010-arresten en het bepaalde in artikel 40c OW- bij de schadebegroting dus niet worden weggedacht.

Indien ervan zou worden uitgegaan dat de bestemmingswijziging wel een gevolg is van een toen al bestaand plan (van hoger hand), geldt volgens Ballast Nedam ook dat die wijziging in het onderhavige geval niet moet worden weggedacht. Daarvoor is volgens Ballast Nedam redengevend dat de jurisprudentiële correctie via de Matser/Markus-doctrine uitsluitend toepassing vindt in situaties dat sprake is van een onrendabele bestemmingswijziging als gevolg waarvan het onteigende in waarde vermindert. Door in die situaties vervolgens de bestemmingswijziging weg te denken, wordt de onteigende beschermd tegen een waardevermindering van zijn grond. Voor deze correctie is geen plaats in het geval de bestemmingswijziging een waardevermeerdering van het onteigende tot gevolg heeft. Alsdan blijft de hoofdregel, dat het vigerende bestemmingsplan voor de waardebepaling leidend is, overeind staan en moeten de voordelen daarvan ten goede van de onteigende komen. Ware de situatie anders, dan kan de lagere overheid ter voorkoming van het betalen van een hoge schadeloosstelling bewerkstelligen dat zijn plannen met een lucratieve bestemming in een (hoger) plan worden geïncorporeerd.

Vervolgens is er naar de mening van Ballast Nedam - anders dan de deskundigen stellen - geen aanleiding om het voordeel dat de onteigende als gevolg van de bestemmingswijziging geniet weer af te romen onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 40e OW. Voor het elimineren van planbaten bestaat in het onteigeningsrecht namelijk geen ruimte. Uitgangspunt is immers dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden vergoed, ongeacht de wijze waarop die hogere waarde is ontstaan. Daarom is in de geschiedenis van het onteigeningsrecht artikel 40e OW nooit toegepast. Waarom thans artikel 40e OW wel toepassing moet vinden, onderbouwen de deskundigen verder niet. Bovendien passen ze dit artikel verkeerd toe. De deskundigen stellen namelijk in hun rapport dat zij niet inzien “dat de uitkomst anders zal zijn indien deskundigen eerst, met het oog op de slotzin van artikel 40e OW, de waarde van het onteigende in het complex (verzorgingsplaats c.a.) taxeren en vervolgens zouden moeten adviseren tot welk bedrag baatafroming dient te worden toegepast.” Deze redenering van de deskundigen is onjuist. Indien artikel 40e OW namelijk al zou mogen worden toegepast, dient de baatafroming beperkt te zijn tot die waardevermeerdering die - uitstijgend boven de complexwaarde van artikel 40d OW, daarop heeft de onteigende dus zonder meer recht - niet meer als redelijk wordt beschouwd. Dit vergt vaststellingen en waarderingen en daarvan zeggen de deskundigen dus - onterecht - dat die niet behoeven te worden gedaan.

Mocht de waardebepaling toch plaats moeten vinden op de door deskundigen voorgestelde wijze, dan klopt hun berekening, althans de onderbouwing daarvan, niet. De deskundigen stellen in rapport immers dat aan het onteigende enige verwachtingswaarde toekomt, terwijl ze bij de taxatie van de grond uitgaan van de reguliere waarde die in de Randstad voor agrarische waarde wordt betaald. De opslag voor de verwachtingswaarde van het onteigende zijn de deskundigen dus vergeten daarbij op te tellen. Ballast Nedam voert verder aan dat de berekeningswijze van de deskundigen overigens ook niet klopt, omdat zij bij de begroting van de reële verwachtingswaarde hadden moeten aanknopen bij de gepresenteerde vergelijkingstransactie, hetgeen zij niet hebben gedaan.

Het oordeel van de rechtbank

Gelet op het hierboven omschreven advies van de deskundigen en de stellingen van partijen ligt allereerst de vraag voor of de bestemmingswijziging van 1995 wel of niet het gevolg is van een - door deskundigen aangeduide - dwangbestemming. Bij de beantwoording van deze vraag moet hetgeen de Hoge Raad in de 9 juli 2010-arresten over dit onderwerp heeft overwogen in acht worden genomen. Dit komt erop neer dat beoordeeld moet worden of de in het bestemmingsplan van 3 juli 1995 aan het onteigende gegeven Verkeersbestemmingen en bestemming Verkooppunt van motorbrandstoffen is bepaald door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor het creëren van een verzorgingsplaats ter plaatse en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch planologische onderbouwing en regeling te geven, die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk maakt.

Voor deze beoordeling is ten eerste een brief van het Directoraat-Generaal Rijkswaterstaat van 11 november 1993 van de belang (verder ook te noemen: de brief van 11 november 1993). In deze brief, die aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Eemnes is gericht, is - voor zover van belang - het volgende geschreven:

“(…) Ten aanzien van het bestemmingsplan wil ik het volgende opmerken. Recentelijk is door mijn dienst een haalbaarheidsstudie uitgevoerd met betrekking tot de realisering van een mogelijke verzorgingsplaats/brandstofverkooppunt aan de oostelijke zijde langs de A27 ter hoogte van Eemnes. In deze situatie zijn de voor- en nadelen bestudeerd en op grond hiervan is een integrale afweging uitgevoerd door mijn dienst. Met de conclusies van dit rapport kan ik instemmen. Dit betekent dat ik het wenselijk vind om op termijn een verzorgingsplaats/brandstofverkooppunt te realiseren op bovenbedoelde locatie. Het nu in procedure gebrachte bestemmingsplan voorziet niet in een verzorgingsplaats/ brandstofverkooppunt aan de oostzijde van rijksweg A27 bij Eemnes.

Op 8 november jl. hebben medewerkers van mijn dienst een eerste oriënterende bespreking gevoerd met u. Kortheidshalve wil ik hier naar verwijzen. Bij deze verzoek ik u om in het ontwerp bestemmingsplan landelijk gebied Eemnes op te nemen een verzorgingsplaats/ brandstofverkooppunt conform het uitgewerkt voorontwerp. (…)

Een tweetal exemplaren van deze studie, inclusief een voorontwerp van een mogelijke verzorgingsplaats zijn reeds in uw bezit. Over de nadere detaillering van dit ontwerp en mogelijke voorwaarden uwerzijds zou ik graag nader met u van gedachte wisselen. (…)”

Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat uit deze brief genoegzaam blijkt dat de verzorgingsplaats/brandstofverkooppunt - kort gezegd - is gerealiseerd door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan, zoals bedoeld onder 2.12. In de brief van 11 november 1993 wordt door Rijkswaterstaat immers voorgeschreven dat aan de oostzijde van rijksweg A27 bij Eemnes een verzorgingsplaats /brandstofverkooppunt moet komen. Ook blijkt uit de brief van 11 november 1993 dat Rijkswaterstaat ten behoeve van de uitvoering daarvan toen al een voorontwerp voor handen had en dat Rijkswaterstaat de gemeente Eemnes verzocht conform dat voorontwerp te handelen. Dat de gemeente Eemnes - ondanks deze aanwijzingen van de zijde van Rijkswaterstaat - een eigen ordenende bevoegdheid heeft gehad met betrekking tot de locatie van de verzorgingsplaats /brandstofverkooppunt en daar ook gebruik van heeft gemaakt, zoals door Ballast Nedam bij pleidooi is verdedigd, blijkt nergens uit. Integendeel, uit een brief van het Directoraat-Generaal Rijkswaterstaat van 18 mei 1995 blijkt dat Rijkswaterstaat aan de gemeente Eemnes de redenen van de locatiekeuze van de verzorgingsplaats /brandstofverkooppunt meedeelt, zodat de gemeente aan de hand van die informatie kan reageren op bezwaren die zijn ingebracht tegen het ter inzage gelegde bestemmingsplan. Het feit dat Rijkswaterstaat deze taak op zich neemt, biedt voldoende grond voor de conclusie van deskundigen, zoals bij pleidooi nader toegelicht, dat de verzorgingsplaats/brandstofverkooppunt - en de plaats die daarvoor in het gewijzigde bestemmingsplan is ingeruimd - voortvloeit uit een (concreet) plan waarvoor de bestemmingswijziging de planologische uitwerking vormt.

Waardevermeerdering

Nu uit het voorgaande volgt dat de bestemmingswijziging van het onteigende een gevolg is van een (concreet) plan van overheidswege, is de tweede vraag die voorligt of - veronderstellenderwijs dat de bestemmingswijziging een waardevermeerdering van het onteigende tot gevolg heeft - deze waardevermeerdering moet worden weggedacht of dat deze regel van “buiten beschouwing blijven” uitsluitend geldt bij een opgetreden waardevermindering van het onteigende.

Bij de beantwoording van deze vraag hebben partijen gedebatteerd over de strekking van het oordeel van de Hoge Raad in zijn arrest van 12 juli 2002, LJN: AE5572 (Staat/Amev). In deze zaak, die vergelijkbaar is met de onderhavige, had de rechtbank zich aangesloten bij het oordeel van de deskundigen dat de waardebepaling van het onteigende plaats moet vinden op basis van de oorspronkelijke (agrarische) bestemming en niet van de nieuwe bestemmingen wegverkeer en benzineverkooppunt. De rechtbank komt tot deze beslissing ondanks de stelling van Amev dat het eliminatiebeginsel niet geldt bij een waardevermeerderende bestemmingswijziging. Tegen het oordeel van de rechtbank dat de waardebepaling van het onteigende plaats moet vinden op basis van de oorspronkelijke (agrarische) bestemming is cassatie ingesteld, waarbij de conclusie van het cassatiemiddel, voor zover dat in deze zaak van belang is, als volgt luidt:

“Gelet op het vorenstaande had de rechtbank de in genoemde arresten geformuleerde uitzondering, als niet meer geldend, althans als uitsluitend (nog) geldend voor waardeverminderende bestemmingen, buiten toepassing moeten laten.”

De Hoge Raad heeft over dit cassatiemiddel onder 4.1. van het arrest als volgt beslist:

“Middel A keert zich met een rechtsklacht en met een motiveringsklacht tegen het oordeel van de Rechtbank dat bij de waardering van het onteigende de bestemming daarvan volgens het vigerende bestemmingsplan, te weten ‘wegverkeer’ met de aanduiding ‘benzineverkooppunt’, moet worden weggedacht omdat de toekenning van deze bestemming geen eigen werkzaamheid van de gemeente betrof, maar een ‘gebonden’ beslissing was die voortvloeide uit rijksbeleid, gericht op de aanleg van Rijksweg 37 c.a. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat de rechtsklacht faalt.”

Uit deze overweging van de Hoge Raad volgt ten eerste dat het eliminatiebeginsel bij bestemmingswijzigingen - ingegeven door een plan van hoger hand - als bedoeld in artikel 40c aanhef en onder 3º Ow en in de zin van destijds ontwikkelde jurisprudentie van de Hoge Raad, gehandhaafd blijft. Dat dit beginsel eveneens geldt als de bestemmingswijziging een waardevermeerdering van het onteigende tot gevolg heeft, is in het arrest niet met zoveel woorden (expliciet) beslist. Wel staat vast dat de Hoge Raad in de zaak Staat/Amev heeft aangeknoopt bij artikel 40c, aanhef en ander 3º. In de aanhef van dit artikel is bepaald dat het eliminatiebeginsel zowel geldt voor optredende voordelen als nadelen. Met andere woorden: uit de wet volgt expliciet dat ook een waardevermeerdering van het onteigende als gevolg van een in artikel 40c onder 3º bedoeld plan moet worden geëlimineerd. Verder volgt uit genoemd arrest van de Hoge Raad noch uit de 9 juli 2010-arresten dat deze wettelijke regel restrictief moet worden uitgelegd. In het licht van deze feiten en omstandigheden sluit de rechtbank zich aan bij het oordeel van de deskundigen dat met de eventuele waardevermeerdering van het onteigende als gevolg van de bestemmingwijziging in dit geval bij de begroting van de schadeloosstelling geen rekening moet worden gehouden.

Als gevolg van het voorgaande kan de discussie van partijen over (de strekking en toepassing) artikel 40e Ow in het midden blijven.

Waarde van het onteigende

Nu de conclusie is dat de bestemmingswijziging uit 1995 bij de waardebepaling van het onteigende moet worden weggedacht, moet de waardebepaling plaatsvinden op basis van de oorspronkelijke (agrarische) bestemming van de onteigende grond. De deskundigen zijn in hun rapport ter zake tot een waarde van EUR 7,50/m2 gekomen (zie 2.4.). Het eerste bezwaar van Ballast Nedam tegen deze waardebepaling is gelegen in het feit dat de deskundigen in hun rapport schrijven dat het onteigende enige verwachtingswaarde toekomt. Bij de uiteindelijke vaststelling van de grondprijs per m2 wordt echter uitgegaan van een bedrag (EUR 7,50/m2) dat in het algemeen voor agrarische grond in de Randstad wordt betaald. Het lijkt er dus op dat de deskundigen vergeten zijn de aangekondigde “opslag” te verdisconteren in de door hen vastgestelde prijs, aldus Balast Nedam (zie 2.12.). In reactie op deze stellingen van Ballast Nedam hebben de deskundigen ter zitting van 9 december 2010 nader toegelicht dat de ervaring leert dat een boer rendabel een bedrijf kan exploiteren als hij grond kan kopen voor een waarde van EUR 2 à 3 per m2. Een boer is echter bereid een hogere prijs voor grond te betalen als de verwachting is dat met die grond in de toekomst mogelijk iets gaat gebeuren (en daarom meer waard wordt). Aldus kan aan die grond enige verwachtingswaarde worden toegekend, hetgeen in de Randstad in het algemeen het geval is. De opslag, waarover in het rapport wordt gesproken, betreft volgens de deskundigen derhalve het verschil tussen de werkelijk waarde van agrarische grond (EUR 2 à 3) en de prijs die in de Randstad in het algemeen voor agrarische grond wordt betaald (EUR 7,50).

Gelet op de hiervoor omschreven door de deskundigen - ter zitting - gegeven nadere toelichting volgt de rechtbank het eerste bezwaar van Ballast Nedam tegen de berekening van de verwachtingswaarde, inhoudende dat de deskundigen vergeten zijn een opslag in hun berekening te verdisconteren, niet. Hiermee is echter nog niet gezegd dat de door de deskundigen berekende opslag juist is. Het tweede bezwaar dat Ballast Nedam tegen de in het rapport genoemde grondprijs van EUR 7,50/m2 heeft ingebracht is namelijk dat deze grondprijs te laag is. Uit de vergelijkingtransacties blijkt volgens Ballast Nedam dat in de omgeving van het onteigende veel meer betaald wordt (werd) voor agrarische grond dan de reguliere prijs van soortgelijke grond in randstedelijk gebied. Met deze vergelijkingstransacties - zo stelt Ballast Nedam - hebben de deskundigen ten onrechte geen rekening gehouden.

Het is op zichzelf juist dat als er perspectief is op een lucratiever gebruik van de grond dan een agrarische toepassing, de waarde van die grond zal toenemen. Ballast Nedam heeft in dit verband gewezen op planologische ontwikkelingen aan de noordelijke rand van de kern van Eemnes. Volgens Ballast Nedam zal ieder redelijk handelend koper bij de aankoop van het onteigende hiermee rekening hebben gehouden en daarom een hoger bedrag dan EUR 7,50/m2 voor de grond hebben betaald. De rechtbank volgt Ballast Nedam niet in deze stelling en daartoe is het volgende redengevend. Als onbetwist staat vast dat bij een uitbreiding van de voorziene woningbouw van 1000 tot 2000 woningen aan de noordzijde van de kern van Eemnes, de grond van Ballast Nedam daarbij niet zou worden betrokken. Die grond ligt namelijk te ver bij die kern vandaan. Met andere woorden (en zoals de deskundigen het zeggen): voordat het onteigende bij een (mogelijke) uitbreiding van de bebouwing aan bod zou zijn gekomen, was een lange weg te gaan, zelfs bij een uitbreiding van de voorziene woningbouw van 1000 tot 2000 woningen (zie 2.4.). In verband hiermee acht de rechtbank de door Ballast Nedam betaalde prijs voor de onteigende grond (EUR 50,00/m2) speculatief, gelijk de deskundigen in hun rapport concluderen. Dit zelfde geldt voor de door Ballast Nedam overgelegde vergelijkingstransacties, voor zover die betrekking hebben op grond die op een gelijke afstand of verder gelegen is van de noordzijde van Eemnes dan de onderhavige grond. Als gevolg van dit alles zal de rechtbank het door de deskundigen geformuleerde uitgangspunt overnemen (1) dat bij de waardebepaling van het onteigende uit moet worden gegaan van de prijzen van gronden met agrarische bestemmingen die in de Randstad in het algemeen worden betaald, (2) dat daarin reeds een zekere opslag boven de werkelijke agrarische waarde is begrepen en (3) dat die opslag wordt veroorzaakt door de veronderstelling dat bij dergelijke gronden een bestemmingswijziging ten behoeve van rendabele bestemming nimmer geheel kan worden uitgesloten. Het op kennis, ervaring en intuïtief inzicht gebaseerde oordeel van de deskundigen dat die waarde EUR 7,50 per m2 bedraagt, volgt de rechtbank eveneens. Daarbij wordt in overweging genomen dat Ballast Nedam niet heeft betwist dat EUR 7,50 de waarde is van reguliere agrarische grond in randstedelijk gebied. De verwachtingswaarde van het onteigende zal daarom overeenkomstig het advies van deskundigen worden begroot op EUR 49.305,00 (6.574 m2 x EUR 7,50).

Bijkomende schade

De bijkomende schade als gevolg van de onteigening bestaat volgens de deskundigen uit kosten die Ballast Nedam moet maken om vervangende grond met een gelijke waarde te kopen. Deze kosten worden door de deskundigen begroot op EUR 4.450,00 exclusief verrekenbare BTW (zie 2.5.). De staat heeft opgemerkt dat voor een dergelijke vergoeding alleen aanleiding is als aangenomen zou worden dat Ballast Nedam ter zake van het onteigende heeft te gelden als een duurzaam belegger in de zin die de Hoge Raad daar in zijn vaste jurisprudentie aan geeft. Ballast Nedam is niet een zodanige duurzame belegger, zodat de door de deskundigen genoemde wederbeleggingskosten van EUR 4.450,00 niet voor vergoeding in aanmerking komen.

De rechtbank stelt voorop dat voor vergoeding van kosten in wederbelegging in onroerende zaken alleen dan plaats is indien het onteigende als duurzame belegging door Ballast Nedam werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerende zaken vordert. De omstandigheid dat Ballast Nedam een bouw- en ontwikkelingsbedrijf is maakt - anders dan de Staat lijkt te stellen - niet dat haar investering in grond als een niet-duurzame belegging moet worden aangemerkt. Voor dit oordeel is redengevend dat een bouw- en ontwikkelingsbedrijf in de regel gronden koopt om die in de toekomst tot ontwikkeling te brengen (in afwachting van een bestemmingswijziging). Met andere woorden: Ballast Nedam heeft de grond in kwestie gekocht niet met het doel om die grond weer met winst te verkopen, maar met het doel daarop huizen te bouwen. Om die reden is niet aannemelijk dat Ballast Nedam, de onteigening weggedacht, de grond binnen enige tijd zou hebben verkocht. De koop van de grond kan daarom als een duurzame belegging worden aangemerkt, waarbij Ballast Nedam belang kan hebben bij de aanschaf van vervangende (potentiële) bouwgrond. Gelet op dit alles zal de rechtbank - overeenkomstig het advies van de deskundigen - de bijkomende schade in verband met de aankoop van gelijke grond (met gelijke waarde) vaststellen op EUR 4.450,00.

Met betrekking tot de kosten van de geplaatste/te plaatsen toegangshekken en/of afrastering tussen het onteigende en het overblijvende is ter zitting van 9 december 2010 tussen partijen afgesproken dat zij hierover nog een en ander zouden uitzoeken en de rechtbank over de uitkomst hiervan zouden informeren. In een brief van 7 juli 2011 heeft de raadsman van de Staat meegedeeld dat het ervoor moet worden gehouden dat door Rijkswaterstaat geen hekwerk is opgericht. Toch vindt de Staat dat Ballast Nedam ter zake geen vergoeding toekomt, omdat vermoedelijk de vroegere eigenaren, die voor het voortgezet gebruik van het overblijvende niet behoeven te betalen, een hekwerk hebben opgericht.

Gelet op de van de Staat ontvangen informatie, moet als uitgangspunt worden genomen dat door de Staat geen hekwerk/afrastering is geplaatst. Volgens het advies van de deskundigen moet in dat geval een vergoeding van EUR 2.000,00 als bijkomende schade aan Ballast Nedam worden vergoed. De rechtbank volgt dit advies. Voor dat oordeel is van belang dat tussen partijen niet in geschil is dat een afrastering moest worden geplaatst en dat dit ook is gebeurd. Evenmin is in geschil dat de Staat de verplichting heeft de hiermee gemoeid gaande kosten te vergoeden. De enkele omstandigheid dat Ballast Nedam met een derde partij mogelijk afspraken heeft gemaakt over het plaatsen van het hekwerk en het doorschuiven van de kosten, maakt niet dat de Staat van die verplichting is ontslagen.

Conclusie

De rechtbank volgt het advies van de deskundigen en zal daarom de schadeloosstelling als volgt vaststellen: