Ktg. Haarlem, 11-02-2002

Het verloop van de procedure:

Op 21 december 2001 is ter griffie van het kantongerecht te Haarlem een verzoekschrift van [verzoekster] ontvangen.

[verweerster] heeft voor de mondelinge behandeling een verweerschrift ingediend.

De zaak is op grond van de Wet organisatie en bestuur gerechten in de staat waarin deze zich bevond overgedragen aan de rechtbank Haarlem per 1 januari 2002 en wordt daar behandeld in de sector kanton.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 januari 2002. Door de gemachti[verzoekster] is een pleitnota overgelegd.

De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is besproken.

De f[verzoekster] heeft met ingang van 7 juli 1969 van de gemeente Haarlem gehuurd een gedeelte van de voormalige scheepswerf van het Holland Nautic Complex aan de Werfstraat 7 en/of 9 en/of 11 en/of 35 te Haarlem.

In het gehuurde is het draaiorgelmus[verzoekster] gevestigd. Er worden draaiorgels gerestaureerd en geëxposeerd. Tevens worden concerten gegeven. Er is een souvenirwinkeltje en er worden niet-alcoholische dranken ve[verzoekster] is genoemd naar het orgel van die naam, te weten een zeer groot concert-dans orgel dat het pronkstuk van de collectie vormt.

Op 1 juli 2001 heeft de gemeente Haarlem het totale complex waar het gehuurde deel van uitmaakt verkocht aan Zwanenburg Beleggingen B.V., welke vennootschap dit heeft doorverkocht aan [verweerster], de exploitant van ondermeer de VOMAR supermarkten.

Op 4 juli 2001 is de verkoop door de gemeente Haarlem schriftel[verzoekster] medegedeeld.

Zowel in de koopovereenkomst tussen de gemeente Haarlem en Zwanenburg Beleggingen B.V., als in die tussen Zwanenburg Beleggingen B.V. en [verweerster] is de navolgende bepaling opgenomen:

"Het verkochte wordt aanvaardt in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd behoudens de bestaande huurrelatie met de Stichting Stichting het Kunkels Orgel, die het oostelijk deel van het verkochte ter groot van circa vier are huurt en overigens vrij van huur of pacht of ander gebruiksrecht. De gemeente Haarlem blijft behulpzaam bij het zoeken naar een andere huisvestingsoplossing van de stichting."

De gemeente Haarlem heeft aan [verweerster] een sloop- en bouwvergunning ten behoeve van het complex verleend. [verweerster] is voornemens op het terrein een winkelcentrum met kantorencomplex en parkeerdek te realiseren.

Kort na afgifte van de sloopvergunning heeft [verweerster] gedeelten van het gebouw die grenzen aan het gehuurde, laten slopen.

Bij aangetekend schrijven van de raadsman van [verweerster] van 12 november 2001 heeft [verweerst[verzoekster] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2002. Daarbij is tevens de ontruiming van het gehuurde per die datum aangezegd.

Het verzoek en het ve[verzoekster] verzoekt, na aanvulling van haar verzoek bij gelegenheid van de mondelinge behandeling:

primair: haar niet ontvankelijk in haar verzoek te verklaren omdat het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 7A:1624 BW;

subsidiair: de termijn waarin de verplichting van verzoekster om na het einde van de huur het gehuurde te ontruimen, geschorst is, te verlengen tot één jaar, derhalve tot 1 juni 2003;

meer subsidiair: hetzelfde verzoek als subsidiair is gedaan maar dan met daarin opgenomen dat de verlenging uitsluitend geschiedt voor het geval geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW;

alles met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten, waaronder de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkos[verzoekster] en het salaris en verschotten van de gemachti[verzoekster].

Daarto[verzoekster] kort samengevat aan dat zij ondanks de toezeggingen van de gemeente Haarlem om haar te helpen elders een passende ruimte te vinden, daarin nog niet is geslaagd. De gemeente Haarlem heeft ook nog niet daadwerkelijk enige hulp daarbij ve[verzoekster] zoekt ook zelf, doch is van de gemeente afhankelijk, nu zij zonder subsidieverlening niet in staat zal zijn elders een hogere huurprijs als thans verschuldigd is te betalen. [verweerster] was met de problematiek bekend toen zij het complex kocht. Overigens bevindt zich nog een gebouw van een derde op het terrein, zodat [verweerster] in ieder geval niet op korte termijn haar plannen kan verwezenlijken.

De collec[verzoekster] dreigt verloren te gaan, indien zij op korte termijn tot ontruiming over moet gaan. [verweerster] heeft door op zeer onzorgvuldige wijze te slopen rond het gehuurde g[verzoekster] tot ontruiming te noodzaken. Hierdoor bestaat er thans gevaar voor instorting van een muur terwijl er aanzienlijke lekkages optreden.

[verweerster] heeft tegen het verzoek, kort samengevat, aangevo[verzoekster] reeds lang met de plannen bekend is. Het besluit op de bouwaanvraag heeft reeds van 28 januari 2000 tot en met 10 februari 2000 ter inzage gelegen. Er is geen sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW. Tegenover de grote financiële belangen van [verweerster] staan slechts geringe belan[verzoekster], nu het museum slechts enkele uren per week open is en dan door slechts weinig mensen wordt b[verzoekster] heeft reeds lang de gelegenheid gehad elders ruimte te zoeken en [verweerster] heeft haar met opzet een lange termijn voor ontruiming van het gehuurde gegeven. Met de derde-eigenaar van een gebouw op het complex is men bijna rond, terwijl indien dit toch niet zou slagen, om dit gebouw heen kan worden gebouwd. Het verzoek dient dan ook te worden afgewezen.

De beoordeling van het verzoek:

Voor wat betreft de aard van de huurovereenkomst moet worden gekeken naar het (overeengekomen) gebru[verzoekster] van het gehuurde. Daarbij ligt het accent op het in stand houden van de collectie draaiorgels en het museaal tentoonstellen en laten horen daarvan aan het publiek. De overige activiteiten, restauratie, verkoop van souvenirs en van drankjes is daaraan ondergeschikt. Van uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, ambachtsbedrijf en/of horecabedrijf kan dan ook niet worden gesproken. Het gehuurde kan dan ook niet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 e.v. BW. Het primaire verzoek zal dan ook worden afgew[verzoekster] kan in haar verzoek worden ontvangen.

Begrijpelijk[verzoekster] rekent op medewerking van de gemeente Haarlem in deze. Niet alleen is het in stand houden van het orgelmuseum kennelijk ook voor de gemeente een zaak van belang, doch bovendien kan nauwelijks worden verwa[verzoekster] elders passende ruimte vindt voor een huurprijs die gelijk is aan de geldende huurprijs van € 185,35 (ƒ 408,45) per maand. Dat de gemeente zich ook kennelijk gehouden acht die medewerking te verlenen blijkt niet alleen uit de hiervoor weergegeven bepaling uit de koopovereenkomsten, doch ook uit de verklaring van de wethouder J. Haverkort, zoals opgenomen in het bij de pleitnota in kopie overgelegde artikel in het Haarlems Dagblad van 17 november 2001. Dit o[verzoekster] vanzelfsprekend niet van de verplichting zelf ook te zoeken, hetgeen zij kennelijk ook heeft gedaan.

Hoewel de kantonrechter met [verweerster] van oordeel is dat in de eerste[verzoekster] en de gemeente een oplossing dienen te vinden, kan er toch niet aan voorbij worden gegaan dat [verweerster] bij het verwerven van het complex waar het gehuurde deel van uitmaakt, volledig met de problematiek op de hoogte was.

Als onzorgvuldig moet dan ook worden aangemerkt de wijze waarop [verweerster] reeds is overgegaan tot sloopwerkzaamheden. [verweerster] wekt hiermee tenminste de indruk een beslissing in haar voordeel te willen forceren, door voortgezet gebruik van het gehuur[verzoekster] zo onaantrekkelijk mogelijk te maken.

Hoewel er grote belangen bij [verweerster] bij het op korte termijn realiseren van haar plannen bestaan[verzoekster] door de ontruiming nog ernstiger geschaad dan [verweerster] door het uitstel daarvan. Die ontruiming op korte termijn betekent niet meer of minder dan het ei[verzoekster] althans van de unieke collectie die zij in eigendom heeft.

Het subsidiaire verzoek zal dan ook worden toegewezen.

[verweerster] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten als hierna volgt. Voor de gevraagde reis-, verblijfs- en verzuimkosten bestaat geen grond, nu het hier een stichting betreft.

De beslissing:

De kantonrechter:

verlengt de termijn waarin de verplicht[verzoekster] om het bovenomschreven gehuurde na het einde van de huurovereenkomst te ontruimen tot 1 juni 2003;

veroordeelt [verweerster] in de proceskosten, aan de zi[verzoekster] tot op heden begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde;

wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.

Aldus gegeven en uitgesproken ter openbare terechtzitting op de hierboven vermelde datum door de kantonrechter mr C.J. Baas en door deze en de griffier getekend.