Hof 's-Hertogenbosch, 05-02-2013, nr. HD 200.097.313-01

Het gaat in deze zaak om het volgende.- [Horeca Exploitatie] huurde op grond van een tussen partijen op 1 januari 1993 gesloten huurovereenkomst van [geïntimeerde] een bedrijfsruimte, bestaande uit een café en zaal aan de [straatnaam][huisnummer] te [plaats]. De bedoeling hierbij was dat [Horeca Exploitatie] de bedrijfsruimte vervolgens onderverhuurde aan een horeca-exploitant.

- Ter beslechting van in de loop der tijd ontstane juridische geschillen hebben partijen in januari 2009 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 januari 2009 en eindigende op 31 december 2013. Artikel 14 van deze huurovereenkomst luidt, voor zover thans van belang:

‘Verhuurder staat het huurder toe het gehuurde geheel of ten dele te onderverhuren, aan anderen in gebruik af te staan, of diens bedrijf onder te brengen in een andere rechtspersoon danwel een onderhuurder in haar plaats te stellen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:221 BW en met behoud van al haar rechten en plichten jegens verhuurder. Huurder dient bij verhuurder vooraf te informeren of verhuurder geen gerechtvaardigde bezwaren heeft tegen onderverhuur aan de potentiële onderhuurder. Partijen komen nu reeds criteria overeen op grond waarvan onderhuur is toegestaan. Indien niet aan deze criteria wordt voldaan heeft verhuurder ‘bezwaar’ als bedoeld in artikel 7:221 BW en is het huurde niet toegestaan te onderverhuren. (…) De onderhuurder dient BIBOB getoetst te zijn, dient in het bezit te zijn van een geldige horecavergunning en dient zodanig financieel draagkrachtig te zijn dat hij/zij een borgsom ter grote van drie maanden huur kan storten.’

- [Horeca Exploitatie] heeft op 1 januari 2010 met [onderhuurder] (hierna: [onderhuurder]) ten aanzien van de onderhavige bedrijfsruimte een onderhuurovereenkomst gesloten.

Dit heeft mr. Wortel namens [Horeca Exploitatie] bij brief van 6 januari 2010 aan [geïntimeerde] bericht. Mr. Wortel heeft in diezelfde brief aangegeven dit al eerder bij aangetekende schrijven aan [geïntimeerde] te hebben gemeld en dat [geïntimeerde] hierop niet heeft gereageerd, waarop [Horeca Exploitatie] de conclusie trekt dat [geïntimeerde] geen bezwaren heeft. Voorts heeft mr. Wortel vermeld dat [onderhuurder] aan de criteria, zoals door partijen overeengekomen in de huurovereenkomst, voldoet.

[geïntimeerde] heeft, na vermeerdering van eis, in eerste aanleg gevorderd [Horeca Exploitatie] en [onderhuurder] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 13.093,85, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover en met veroordeling van [Horeca Exploitatie] en [onderhuurder] in de kosten van het geding.

[Horeca Exploitatie] heeft hiertegen verweer gevoerd.

Bij tussenvonnis van 13 juli 2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast tot het verstrekken van nadere inlichtingen en/of het beproeven van een minnelijke regeling. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2011.

Bij eindvonnis van 7 september 2011 heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] zowel tegen [Horeca Exploitatie] als tegen [onderhuurder] toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat artikel 14 van de door partijen in januari 2009 gesloten huurovereenkomst aldus moet worden geïnterpreteerd dat [Horeca Exploitatie] ook na de in de plaats stelling van [onderhuurder] naast [onderhuurder] aansprakelijk blijft voor de verplichtingen van [onderhuurder] als huurder tegenover [geïntimeerde] als verhuurder.

[Horeca Exploitatie] kan zich niet verenigen met voornoemd vonnis en komt hiervan in hoger beroep. Met haar elf grieven legt [Horeca Exploitatie] het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

Partijen verschillen van mening over de uitleg die aan artikel 14 van de door hen gesloten huurovereenkomst dient te worden gegeven. Volgens [geïntimeerde] hebben partijen met de zinsnede ‘danwel een onderhuurder in haar plaats te stellen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:221 BW en met behoud van al haar rechten en plichten jegens verhuurder’ niet anders bedoeld dan dat na een indeplaatsstelling van een onderhuurder [Horeca Exploitatie] als oorspronkelijke (hoofd)huurder naast de in de plaats gestelde onderhuurder jegens [geïntimeerde] aansprakelijk blijft voor de betaling van de huurtermijnen.

[Horeca Exploitatie] stelt zich daarentegen op het standpunt dat artikel 14 van de huurovereenkomst aldus dient te worden uitgelegd dat na de indeplaatsstelling van de onderhuurder de huurovereenkomst wordt voortgezet tussen [geïntimeerde] en de in de plaats gestelde onderhuurder en dat [Horeca Exploitatie] tussen hen wegvalt.

Het hof overweegt als volgt. Voor de beantwoording van de vraag naar de wijze waarop een beding in een overeenkomst dient te worden uitgelegd komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dit beding mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 13 maart 1981, NJ, 1981, 635). Het hof is op grond van dit zogenaamde Haviltex-criterium van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 14 van de huurovereenkomst meebrengt dat vanaf het moment van indeplaatsstelling van een derde als huurder [Horeca Exploitatie] niet meer door [geïntimeerde] kan worden aangesproken tot betaling van de nadien vervallen huurtermijnen. Het hof neemt daarbij het navolgende in aanmerking.

Tussen partijen staat vast dat zij artikel 14 specifiek in de huurovereenkomst van januari 2009 hebben laten opnemen met het doel eerdere geschillen over onderhuur te beslechten en nieuwe geschillen hieromtrent te voorkomen. [Horeca Exploitatie] heeft onweersproken gesteld dat de zinsnede ‘danwel een huurder in haar plaats te stellen’ oorspronkelijk niet in artikel 14 voorkwam, zodat dit artikel in eerste instantie slechts betrekking had op onderhuur. [Horeca Exploitatie] heeft daarnaast, eveneens niet, althans onvoldoende weersproken, gesteld dat de optie van indeplaatsstelling op een later moment aan de bepaling is toegevoegd, omdat partijen, gelet op hun reeds geruime tijd bestaande slechte verstandhouding, het wenselijk achtten om op eenvoudige wijze uiteen te kunnen gaan. De bewoordingen ‘met behoud van al haar rechten en plichten’ duiden aldus alleen op een situatie van onderhuur en niet op een situatie van indeplaatsstelling of contractsoverneming, aangezien daarbij niet voorstelbaar is dat [Horeca Exploitatie] al haar rechten en plichten zou kunnen behouden. Het gaat hier feitelijk om een contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW (en niet als bedoeld in artikel 7:307 BW, aangezien in het onderhavige geval geen sprake is van de overdracht van het in de bedrijfsruimte geëxploiteerde bedrijf). De strekking hiervan is juist dat alle rechten en verplichtingen van de ‘overdragende’ partij, in casu [Horeca Exploitatie], volledig overgaan op de in de plaats gestelde partij, in casu [onderhuurder] (vgl. artikel 6:159 lid 2 BW). Deze strekking verhoudt zich niet met de lezing van artikel 14 die [geïntimeerde] voorstaat. Daar komt bij dat de gedraging van [geïntimeerde], bestaande uit het sluiten van een afzonderlijke huurovereenkomst met [onderhuurder] ten aanzien van dezelfde bedrijfsruimte, zich tevens verzet tegen de uitleg die [geïntimeerde] zelf aan artikel 14 geeft.

Gelet op bovengenoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, acht het hof het voldoende aannemelijk dat de zinsnede ‘met behoud van al haar rechten en plichten’ slechts betrekking heeft op de situatie van onderhuur en niet (mede) op de situatie van indeplaatsstelling en dat partijen hebben bedoeld dat [Horeca Exploitatie] bij een indeplaatsstelling van een ander als huurder is ontslagen van haar verplichtingen jegens [geïntimeerde] uit de huurovereenkomst van januari 2009.

Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of [onderhuurder] daadwerkelijk met ingang van 1 augustus 2010 in de plaats van [Horeca Exploitatie] als huurder is gesteld. [Horeca Exploitatie] is van mening dat deze vraag bevestigend dient te worden beantwoord. Volgens haar mocht zij [onderhuurder] zonder nadere toetsing of voorwaarden als huurder in haar plaats stellen, omdat [geïntimeerde] nimmer bezwaar heeft gemaakt tegen [onderhuurder] als onderhuurder. Daarnaast blijkt uit het feit dat [geïntimeerde] een afzonderlijke huurovereenkomst met [onderhuurder] heeft gesloten dat hij ook achteraf in heeft ingestemd met, dan wel zijn medewerking heeft verleend aan de indeplaatsstelling c.q. contractsoverneming, aldus [Horeca Exploitatie].

[geïntimeerde] is op zijn beurt van mening dat er geen sprake is van een rechtsgeldige indeplaatsstelling van [onderhuurder] als huurder, omdat hij bij brieven van 27 juli 2010 en 9 augustus 2010 bezwaar heeft gemaakt tegen de indeplaatsstelling op de grond dat [onderhuurder] niet voldeed aan de in artikel 14 van de huurovereenkomst van januari 2009 gestelde voorwaarden voor onderhuurder.

[geïntimeerde] stelt de huurovereenkomst met [onderhuurder] in paniek te hebben gesloten, omdat hij bang was als gevolg van de acties van [Horeca Exploitatie] tussen de wal en het schip te vallen.

Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Bij een contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW, waarvan in het onderhavige geval dus sprake is, kan de wederpartij van degene die haar rechtsverhouding met deze wederpartij wenst over te dragen, haar medewerking hieraan in elke vorm verlenen, hetzij vooraf, hetzij achteraf, hetzij zonder duidelijke ‘verklaring’. Deze medewerking kan uit gedragingen van de verhuurder blijken.

[geïntimeerde] heeft ten aanzien van de onderhavige bedrijfsruimte in augustus 2010 een afzonderlijke huurovereenkomst met [onderhuurder] gesloten. Deze huurovereenkomst stemt wat betreft inhoud (grotendeels) overeen met de door [geïntimeerde] en [Horeca Exploitatie] in januari 2009 gesloten huurovereenkomst. De huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [onderhuurder] heeft immers betrekking op dezelfde bedrijfsruimte en heeft op grond van artikel 3 zelfs dezelfde looptijd, te weten van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2013 als de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Hiermee heeft [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof alsnog achteraf toestemming gegeven voor en dus medewerking verleend aan een indeplaatsstelling van [onderhuurder] als huurder. Door deze gedraging van [geïntimeerde] mocht [Horeca Exploitatie] er ook op vertrouwen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2010 zonder haar tussenkomst door [geïntimeerde] werd voortgezet met [onderhuurder], zodat zij sedertdien geen huurtermijnen meer verschuldigd was aan [geïntimeerde]. Dit geldt temeer, nu is komen vast te staan dat [onderhuurder] de huur rechtstreeks aan [geïntimeerde] is gaan betalen. De stelling van [geïntimeerde] dat hij de huurovereenkomst met [onderhuurder] in paniek heeft gesloten en dat deze huurovereenkomst daarom niet kan worden gezien als een medewerking aan een indeplaatsstelling van [onderhuurder] c.q. contractsovername door [onderhuurder] dient, als niet relevant, te worden verworpen. [geïntimeerde] heeft deze stelling tegenover de betwisting daarvan door [Horeca Exploitatie] niet nader onderbouwd.

Het hof komt aldus tot de conclusie dat [onderhuurder] met ingang van 1 augustus 2010 in de plaats is gesteld van [Horeca Exploitatie] als huurder en dat [Horeca Exploitatie] vanaf die datum niet meer jegens [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de betaling van de nadien vervallen huurtermijnen.

Uit hetgeen hierboven is overwogen, volgt dat de grieven van [Horeca Exploitatie] (grotendeels) slagen en dat de inleidende vordering van [geïntimeerde] jegens [Horeca Exploitatie] alsnog zal worden afgewezen. De vonnissen waarvan beroep zullen dus, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, worden vernietigd.

[Horeca Exploitatie] vordert tevens veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van het bedrag van € 14.167,10 dat [Horeca Exploitatie] op grond van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerde] heeft voldaan. Deze vordering is toewijsbaar, aangezien de vordering van [geïntimeerde] jegens [Horeca Exploitatie] in hoger beroep alsnog zal worden afgewezen en [geïntimeerde] heeft erkend dat [Horeca Exploitatie] voornoemd bedrag aan hem heeft voldaan. De door [Horeca Exploitatie] over voornoemd bedrag gevorderde wettelijke rente zal tevens worden toegewezen.

[geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. [Horeca Exploitatie] heeft tevens gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen in de na het onderhavige arrest te maken nakosten. Deze vordering is eveneens toewijsbaar met dien verstande dat het hof de bedragen zal vaststellen conform het geldende liquidatietarief.

Met het oog op de redelijke termijn voor nakoming als bedoeld in artikel 6:82 lid 1 BW, zal het hof de door [Horeca Exploitatie] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten eerst vanaf veertien dagen na de dag van deze uitspraak toewijzen.