HR, 24-12-1976, nr. 4793

L.

Nr. 4793/1109 rekest.

Mr. Van Soest.

Conclusie inzake:

[verzoeker] / [verweerster] .

Edelhoogachtbare Heren,

De verzoeker van cassatie ( [verzoeker] ) heeft van de verweerster in cassatie, de besloten vennootschap [verweerster] B.V. ( [verweerster] ) de percelen [a-straat 1-2] te [plaats] , zijnde bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 Burgerlijk Wetboek (B.W.), gehuurd. In het onderhavige geding heeft de Kantonrechter bij eindbeschikking van 1 augustus 1975 de huurovereenkomst verlengd tot 1 januari 1980 en heeft de Rechtbank in appel bij beschikking van 28 april 1976 de huurprijs nader bepaald. In geschil is in dit stadium nog slechts de hoogte van de huurprijs, en wel in verband met beweerdelijk door [verzoeker] aangebrachte verbeteringen.

Onderdeel a van het middel bevat, uitgaande van:

a1. de stelling, dat art. 1631a, lid 8, 2e volzin, B.W. ten dezen van toepassing is,

a2. de grief, dat de Rechtbank ten onrechte heeft beslist, dat met verbeteringen in het gehuurde slechts rekening kan worden gehouden, indien de partijen dat zijn overeengekomen.

Ad a1. Art. 1631a B.W. is in zijn oorspronkelijke tekst vastgesteld bij Wet van 28 januari 1971, Staatsblad 44. In deze tekst bevatte het artikel zeven leden, van welke het zevende en laatste luidde: "Wanneer tussen de partijen geen overeenstemming bestaat over wijziging van de huurprijs in verband met de verlenging, stelt de rechter op verzoek van de meest gerede partij de huurprijs nader vast, indien deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten." Bij Wet van 7 april 1971, Staatsblad 207, werd het woord "rechter" vervangen door "kantonrechter".

Alvorens nu de verdere lotgevallen van art. 1631a B.W. te onderzoeken herinner ik eraan, dat bij Wet van 15 juni 1972, Staatsblad 305, houdende bepalingen met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte, art.1623d, lid 2, 4e volzin, B.W. werd geredigeerd: "Hij zal een verzoek om verhoging van de huurprijs evenwel afwijzen voor zover het is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht."

Doordat (Memorie van toelichting, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer, 1972-1973 - 12.312, nr. 3 Algemeen) "De behandeling van beide wetsontwerpen niet geheel synchroon (verliep, zijn) verschillen met de bepalingen inzake huur en verhuur van bedrijfsruimte ontstaan, die hun grond niet vinden in het verschil tussen woonruimte en bedrijfsruimte. Het ontwerp (van Wet houdende wijziging van enige bepalingen in het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte d.d. 13 maart 1973) heeft ten doel deze niet noodzakelijke verschillen tussen beide wettelijke regelingen op te heffen." In het ontwerp werden aan art. 1623d, lid 2, 4e volzin, B.W. gelijk luidende volzinnen ingevoegd in art. 1626, lid 3, B.W. , in art. 1630, lid 4, B.W. en in art. 1631a, laatste lid, B.W. Voorts werden in art. 1631a B.W. wijzigingen aangebracht in de leden 1, 2 en 3, werd lid 4 opnieuw geredigeerd in drie volzinnen en werd na lid 4 een nieuw lid ingevoegd.

In het Voorlopig verslag (nr. 4, blz. 3, rechterkolom, laatste al. ) vroegen "Talrijke leden zich af waarom er geen aparte overgangsbepalingen in het wetsontwerp zijn opgenomen. Moeten reeds aanhangig gemaakte procedures worden afgewikkeld volgens het nu geldende wetsstelsel?" Geantwoord werd (Memorie van antwoord, 1974-1975, nr. 5, blz. 9, 4e al. ) : "De ondergetekende is van mening dat een groot aantal van de bij dit wetsontwerp gewijzigde bepalingen ook van toepassing dient te zijn in gevallen dat de huurovereenkomst is opgezegd voor het tijdstip van in werking treden van de wet en op een verzoek tot verlenging van de overeenkomst op dat tijdstip nog niet onherroepelijk is beslist. Dit is thans uitdrukkelijk bepaald in het bij nota van wijzigingen voorgestelde artikel III."

In de - mede door talrijke verletteringen en vernummeringen zeer gecompliceerde - Nota van wijzigingen (nr.6) werd het voorgestelde art. 1631a, lid 4, B.W. nog met een volzin uitgebreid en werd alsnog een wijziging voorgesteld in "het bestaande vijfde lid (thans: zesde lid) van artikel 163la". Art. III van het wetsontwerp werd geredigeerd: "De door deze wet gewijzigde dan wel bij deze wet vastgestelde bepalingen van de artikelen........ 1626, derde lid, .... 1630, vierde lid, .... 1631a, eerste lid, tweede lid .... , derde lid, vierde lid, eerste en derde zin, vijfde lid, zesde en zevende lid (voor de wijziging: vijfde en zesde lid) , ... van het Burgerlijk Wetboek, zijn ook van toepassing als de opzegging van de huurovereenkomst is geschied voor het tijdstip van inwerkingtreden van deze wet en omtrent het verzoek tot nietig-verklaring van de opzegging onderscheidenlijk tot verlenging van de overeenkomst op dit tijdstip nog niet onherroepelijk is beslist."

De Wet van 26 juni 1975, Staatsblad 339, is vervolgens tot stand gekomen, voor zover thans van belang conform het gewijzigde ontwerp van wet.

Het "persbericht 8-8-'75 van het Ministerie van Justitie", Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie 5316 d.d. 13 september 1975, jaargang 106, blz. 647, houdt onder meer in: "Een aantal van de nu ingevoerde wijzigingen zullen ook van toepassing zijn op de gevallen dat de huur vóór inwerkingtreding van de wet - dus vóór 1 september 1975 - is opgezegd en er nog niet onherroepelijk is beslist op een verzoek om verlenging. Wat betreft de hier beschreven wijzigingen betekent dit bijvoorbeeld dat de rechter vanaf 1 september jl. ook voor lopende verzoeken om verlenging de nieuwe algemene toetsingsnorm zal hanteren en dat hij bij vaststelling van de huurprijs rekening houdt met de verbeteringen die de huurder heeft aangebracht."

Het ligt nu voor de hand, dat de wetgever de drie gelijk luidende bepalingen tegelijkertijd heeft willen invoeren. Ik zie althans geen grond, waarop ten aanzien van het invoeringstijdstip een verschil tussen art. 1626, lid 3, B.W. en art. 1630, lid 4, B.W. enerzijds en art. 1631a, laatste lid, B.W. anderzijds zou kunnen worden gemaakt. Blijkbaar heeft de redacteur van het persbericht van het Ministerie dat ook zo verstaan.

Nu is het onbetwistbaar, dat art. 1631a, laatste lid, B.W. in art. III van de wijzigingswet van 1975 niet uitdrukkelijk wordt genoemd. In het laatstgemelde artikel wordt echter wel het "zevende lid (voor de wijziging: zesde lid) " genoemd, welk lid nu juist het enige lid van art. 1631a B.W. is dat door de wijzigingswet van 1975 ongerept werd gelaten. De gedachte ligt voor de hand, dat de redacteur van de Nota van wijzigingen te dezer plaatse door de complicaties van de wetstechniek is overmand en (bijvoorbeeld) het oude zesde (thans: zevende) lid van art. 1631a over het hoofd heeft gezien en dus niet mede heeft geteld. Waarom hij niet liever, met de wijzigingsbepaling zelf, "laatste lid" heeft geschreven, zal wel altijd een raadsel blijven, maar de gehele wijzigingswet van 1975 biedt een fraai voorbeeld van de keuze-problemen waarvoor de wetstechniek wetsredacteuren stelt.

Ik meen onder deze omstandigheden een uitlegging van art. III van de wijzigingswet van 1975 te mogen voorstaan, ingevolge welke de wijziging van art. 1631a, laatste (voorheen zevende en thans achtste) lid onder die overgangsbepaling wordt gebracht.

Bij een andere uitlegging van art. III wordt de inwerkingtreding van art.1631a, lid 8, 2e volzin, B.W. beheerst door art. IV van de wijzigingswet van 1975 jo. K.B. 10 juli 1975, Staatsblad 424: inwerkingtreding op 1 september 1975. Ook in die zienswijze lijkt het mij alleszins aannemelijk, dat de nieuwe bepaling in acht genomen moet worden door de rechter die na 1 september 1975 een huurprijs nader vaststelt.

Met [verzoeker] meen ik derhalve, dat de Rechtbank terecht art. 1631a, lid 8, 2e volzin, B.W. als in de onderhavige zaak geldend recht heeft beschouwd. Anders dan [verzoeker] meen ik evenwel, dat daarbij art. 1631d, lid 5, B.W. geen rol speelt: art. 1631d, lid 5, B.W. oorspronkelijke tekst, verklaart onder meer "artikel..... 1631a ... .. van overeenkomstige toepassing". Dat is dus art. 1631a B.W. in de tekst die aan de hand van het desbetreffende overgangsrecht van toepassing is. Dat art. 1631d, lid 5, B.W. in 1975 - op een ander punt - ook gewijzigd is en dat die wijziging onder het regime van at. III van de wijzigingswet van 1975 viel, is ten dezen zonder belang.

Ad a2. Bij de voorbereiding van art. 1623d B.W. werd in het Voorlopig verslag gevraagd (1969-1970 - 10.451, nr. 4, blz. 6, Artikel 1623d, laatste al. ) : "Zou het niet billijker zijn ..... indien bepaald wordt, dat bij het vaststellen van de huurprijs rekening zal worden gehouden met de waarde van de door de huurder in het gehuurde aangebrachte verbeteringen ?" In de Memorie van antwoord (1970-1971, nr. 5, blz. 8, linkerkolom, 4e al.) wijst de Minister van Justitie af: verlaging van de huurprijs ter compensatie van de door de huurder gemaakte kosten (eventuele vergoeding daarvan bij het einde van de huur is een afzonderlijk vraagstuk) en verhoging van de huurprijs wanneer ten gevolge van de door de huurder aangebrachte verbeteringen de waarde van het pand is gestegen. "Hij stelt daarom voor in het tweede lid van artikel 1623d te bepalen dat de rechter een verzoek om huurprijsverhoging zal afwijzen indien het uitsluitend is gegrond op verbeteringen die ten laste van de huurder in het gehuurde zijn aangebracht." Een amendement-Hazenkamp (nr.18) werd aangenomen (Handelingen, 1971-1972, blz. 2355, rechterkolom, laatste al.) en leidde tot de uiteindelijk tot stand gekomen tekst. De schriftelijke Toelichting luidde: "Dit (te weten het ministeriele voorstel, v.S.) leidt tot de onbillijke consequentie dat verbeteringen die de huurder heeft aangebracht wel een rol spelen, indien het verzoek mede (bij voorbeeld voor 90 pct. ) daarop is gegrond." Uit de mondelinge behandeling citeer ik de heer Hazekamp (blz. 2299, linkerkolom, laatste al.): "Ten einde misverstand te voorkomen is door ons bij amendement nr. 18 voorgesteld het woord "uitsluitend" te vervangen door "voor zover", zodat een huurverhoging welke voor 50 pct. is gebaseerd op verbeteringen, welke door de huurder zijn aangebracht, ook voor 50 pct. zal worden afgewezen."; Minister Van Agt (blz. 2320, rechterkolom, 3e al. v.o.) : "Door de heer Hazekamp en vier anderen is ... een amendement voorgesteld op stuk nr. 18 om een technische verbetering aan te brengen in het tweede lid van artikel 1623d. Ik kan mij met dit amendement geheel verenigen."; de heer Abma (blz. 2354, linkerkolom, laatste al.): "De strekking van het amendent op stuk nr. 18 is ons sympathiek, maar in de tekst komt niet tot uitdrukking, of deze verbetering al of niet met goedkeuring van de verhuurders zijn aangebracht, hetgeen voor ons zoveel bezwaar betekent, dat wij tegen dit amendement zullen stemmen."

Blijkens deze wetsgeschiedenis is een beperking tot in overleg met de verhuurder aangebrachte verbeteringen wel door een - niet met zekerheid te bepalen - aantal leden van de Tweede Kamer gewenst, maar heeft die wens geen invloed gehad op de inhoud van de bepaling.

Onderdeel a komt mij derhalve gegrond voor.

Onderdeel b van het middel richt zich tegen de overweging van de Rechtbank (rechtsoverweging 8, blz. 4) : "Het verzoek tot verhoging van de huurprijs is niet gegrond (op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht) ."

In het inleidende verzoekschrift tot de onderhavige procedure voerde [verzoeker] onder meer aan, "dat verzoeker er belang bij heeft indien U Edelachtbare overgaat tot het vaststellen van de in redelijkheid te betalen huurprijs na 1 januari 1975 en U Edelachtbare verzoekt bij de vaststelling daarvan te betrekken het feit dat sinds de aanvang van de huur in maart 1969 aan verbetering en noodzakelijke inrichting een bedrag is geïnvesteerd van bijna f 250.000, -- ". In haar conclusie van antwoord zei [verweerster] onder meer: "10. Geheel subsidiair merkt gerequestreerde nog op dat de door requestrant gedane investeringen door hem op eigen risico zijn gedaan. ....... Het feit dat requestrant zo grote investeringen heeft gedaan houdt overigens duidelijk in dat de destijds tussen partijen overeengekomen huurprijs veel en veel te laag was. Als dat niet zo zou zijn (quod non) had requestrant die investeringen zakelijk verantwoord niet kunnen en mogen doen. .... 12. Nog meer subsidiair verzoekt gerequestreerde de Edelachtbare Heer Kantonrechter om..... de huurprijs van het litigieuze perceel nader vast te stellen op f. 80.000, -- per jaar, zijnde dat de prijs die, zoals hierboven is uiteengezet, overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten." Nadat de Kantonrechter een taxatie door deskundigen had gelast en deze was uitgebracht, legde [verweerster] zich daarbij bij akte ter rolle neer en ging [verzoeker] in zijn conclusie na deskundigenrapport uitvoerig in op de invloed die de beweerde investeringen (in dit stuk ook genoemd veranderingen) op het getaxeerde bedrag zouden hebben gehad.

De Kantonrechter overweegt in zijn eindbeschikking, rechtsoverweging 3, blz.1: "Dit argument van [verzoeker] wordt niet ondersteund door voormelde motivering van de deskundigen, welke niets inhoudt omtrent wat [verzoeker] aanvoert. Het argument moet worden verworpen."; rechtsoverweging 7, blz.2: "niet kon worden aangenomen, dat die investeringen bijgedragen hebben tot de waardering door deskundigen".

In zijn verweerschrift in hoger beroep, "tevens houdende voorwaardelijk incidenteel appel", betoogt [verzoeker] : "Indien nu verweerder uitdrukkelijk stelt dat de door deskundigen bepaalde prijs mede is bepaald op grond van door hem aangebrachte verbeteringen dan zou tenminste tot vaststelling daarvan ofwel een nader onderzoek, ofwel een descente au lieu dienen plaats te hebben. Ten onrechte heeft de Kantonrechter dit verweer van verweerder gepasseerd zonder nader onderzoek daaromtrent."

De Rechtbank besliste dienaangaande, gelijk ik in de aanhef van de bespreking van dit onderdeel releveerde, dat art. 1631a, lid 8, 2e volzin, B.W. in het onderhavige geval niet toegepast kon worden, aangezien het "verzoek om verhoging van de huurprijs" niet was "gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht".

Nu is het "verzoek", bedoeld in art. 1631a, lid 8, 2e volzin, B.W., het "verzoek van de meest gerede partij", bedoeld in art. 1631a, lid 8, 1e volzin, B.W. Indien dat verzoek, gelijk in het onderhavige geval, uitgaat van de huurder, is het uiteraard (in een op economische vooropstellingen berustende gedachtengang) geen verzoek "om verhoging van de huurprijs". Hiervoor zal dus gelezen moeten worden: de argumentatie van de verhuurder, leidende tot een hogere huurprijs dan die welke de huurder bereid is te betalen. Indien nu dit verschil blijkens het betoog van de huurder onder meer wordt veroorzaakt door investeringen welke hij stelt te hebben gedaan, dan is, zo dat betoog juist is, de situatie voorhanden welke art. 1631a, lid 8, 2e volzin, B.W. op het oog heeft. Hetgeen de Rechtbank daartegenover stelt, kan, naar het mij voorkomt, op twee wijzen worden verstaan:

b1. als berustend op een andere uitlegging van art. 1631a, lid 8, 2e volzin, B.W. dan die welke ik zojuist voordroeg;

b2. als beduidend: nadat [verweerster] de door haar bepleite huurprijs had teruggebracht tot het niveau van het deskundigenrapport, was deze niet meer gebaseerd op de door [verzoeker] beweerde investeringen, aangezien het deskundigenrapport aldus gelezen moet worden, dat de daarin gestelde huurwaarde niet door zulke investeringen is beïnvloed.

Aangezien de beschikking van de Rechtbank in het duister laat, welke verklaring de juiste is, en aangezien verklaring bl in cassatie geen stand zou kunnen houden, meen ik, dat de beschikking niet naar de eis der wet (art. 429k, lid 2, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering)met redenen is omkleed.

Derhalve acht ik ook onderdeel b gegrond.

In het verweerschrift in cassatie, onder 2, heeft [verweerster] nog aangevoerd: "Nu in de loop van de procedure, met name in het hoger beroep, de verlenging van de huurovereenkomst niet langer een punt van geschil tussen partijen vormde ..... dringt zich de vraag op, of de huurprijsvaststelling waartoe de Rechtbank is gekomen, niet uitsluitend (of mede) moet worden aangemerkt als een huurprijsvaststelling op de voet van 1632a B.W. ( de huur had al langer dan 5 jaar geduurd). Wanneer dit laatste het geval zou zijn, ontvalt aan de bezwaren van eiser tot cassatie iedere grond. Zijn klachten, dat de Rechtbank onjuiste criteria zou hebben gehanteerd, vinden dan in ieder geval geen steun in de bewoordingen van het toegepaste wetsartikel 1632a B.W."

Art. 1632a B.W. luidt: "Telkens wanneer de huurovereenkomst ten minste vijf jaren heeft geduurd, kan de verhuurder of de huurder .... de kantonrechter verzoeken de huurprijs te wijzigen, indien deze niet meer overeenkomt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse." Gelezen in verband met de voorafgaande artikelen (in het bijzonder de artt. 1626, 1631 en 1631a B.W. ) en in verband met de wetsgeschiedenis van 1975 (Memorie van antwoord, 12.312, blz. 3, 2e al. v.o .; amendement-Van Schaik, Bijlagen, 1974-1975, nr. 9; de heer Van Schaik, Handelingen, blz. 4545, 3e kolom, 2e al., - 4546, 1e kolom, 1e al .; 4585, le kolom, laatste al. ; mevrouw Salomons, blz. 4548, 3e kolom, 2e al .; de heer Portheine, blz. 4549, 3e kolom, laatste al .; Minister Van Agt, blz. 4585, le kolom) heeft art. 1632a B.W. uitsluitend betrekking op een verzoek tot wijziging van de huurprijs zonder voorafgaande opzegging. Indien eenmaal na een opzegging een procedure op gang is gekomen, dan kan, naar het mij voorkomt, art. 1632a B.W. niet plotseling van toepassing worden doordat de verhuurder zich niet langer verzet tegen verlenging van de huurovereenkomst. Daar komt bij, dat de inwerkingtreding van art. 1632a B.W. ongetwijfeld beheerst wordt door art. IV van de wijzigingswet van 1975, zodat het, naar ik meen, eerst van toepassing is op verzoeken die na 1 september 1975 worden gedaan. Zou het dan ten slotte tot toepassing van art. 1632a B.W. komen, dan ligt het voor de hand om daarbij bepalingen als art. 1631a, lid 8, 2e volzin, B.W. analogisch toe te passen.

Het middel gegrond bevindende, concludeer ik tot vernietiging van de bestreden beschikking, tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Leeuwarden en tot veroordeling van [verweerster] in de kosten, op de voorziening in cassatie gevallen.

Parket, 22 oktober 1976.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,