Rb. Zeeland-West-Brabant, 24-04-2024, nr. 10750833 \ CV EXPL 23-4172 (E)

te [plaats] , 2. [gedaagde 2],

te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. C.A.M.H. Vink.

Deze zaak gaat over de vraag of huurders in de huurwoning mogen blijven wonen nadat er een hennepkwekerij op zolder is ontdekt. Leystromen vindt dat de huurovereenkomst om die reden moet worden beëindigd en dat er geen uitzonderingen kunnen worden gemaakt. Volgens [gedaagden] is sprake geweest van een ongelukkige samenloop van omstandigheden. Hij wil graag samen met zijn gezin in de woning blijven wonen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Leystromen (haar rechtsvoorganger Woningstichting Sint Joseph) heeft met ingang van 11 mei 2005 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagden] voor de sociale huurwoning aan de [adres] te [plaats] .

Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer:

“7.1 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”.

De gemeente Oisterwijk heeft op 24 augustus 2023 een brief gestuurd aan Leystromen, met daarin onder meer:

“Woonstichting Leystromen is eigenaar van de woningen aan de [adres] in [plaats] . Op 10 juli 2023 is door de politie in de woning aan [adres] in [plaats] een hennepkwekerij ontmanteld. Waarschuwing Hennep wordt genoemd in lijst II behorende bij de Opiumwet. In de gemeente Oisterwijk worden hennepteelt en andere druggerelateerde feiten in woningen en andere panden streng aangepakt. Op grond van artikel 13b van de Opiumwet heb ik de bevoegdheid om een woning of ander pand te sluiten als hierin, of op de bijbehorende percelen, middelen als bedoeld in de Opiumwet aanwezig zijn of worden verhandeld.”.

De gemeente Oisterwijk heeft op 24 augustus 2023 een brief gestuurd aan [gedaagden] , met daarin onder meer:

“Op 10 juli 2023 is in uw woning een ruimte aangetroffen die ingericht was om te gebruiken voor

een hennepkwekerij. Dit vind ik vanwege aantasting van de openbare orde en veiligheids- en

leefbaarheidsaspecten onacceptabel. Daarom laat ik u weten dat deze woning bij een volgende

druggerelateerde constatering wordt gesloten. (…) Ik heb van de politie begrepen dat op de zolder van de woning een ruimte is aangetroffen die die ingericht was om te gebruiken voor een hennepkwekerij. Deze ruimte was voorzien van alle benodigdheden voor de kweek van hennep. Er waren op dat moment niet daadwerkelijk hennepplanten aanwezig. Wel draaide er een ventilator waaruit blijkt dat er nog wel een werkende stroomtoevoer aanwezig was in deze ruimte. (…)

Waarschuwing Ik laat u hierbij weten dat de woning tijdelijk wordt gesloten wanneer hierin nogmaals een hennepkwekerij wordt aangetroffen, of wanneer zich hierin een ander drugs-gerelateerd feit voordoet.”.

De gemeente Oisterwijk heeft op 29 augustus 2023 een brief gestuurd aan Leystromen, met daarin onder meer:

“De Politie heeft op de zolder de volgende goederen aangetroffen die verband houden met de kweek van hennep:

• Assimilatielampen met armaturen, 9 maal;

• Schakelbord, 1 maal;

• Transformatoren, 9 maal;

• Koolstoffilter, 1 maal;

• Slakkenhuis, 2 maal;

• Ventilator, 1 maal;

• Temperatuurventilatieregelaar, 1 maal;

• Thermometer, 1 maal;

• Groeimiddel, 1 kan;

• Droogrek, 1 maal;

• Weegschaal, 1 maal.”.

3. Het geschil

Leystromen vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

Leystromen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagden] heeft in strijd met de algemene voorwaarden en de wet zich niet als goed huurder gedragen door de zolderruimte van het gehuurde professioneel in te richten voor bedrijfsmatige teelt van hennep. Leystromen moet als woningcorporatie daar streng en eenduidig tegen optreden, omdat zij de wettelijke taak heeft om te waken voor de leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen zijn gelegen. Het is een feit van algemene bekendheid dat illegale teelt van hennep zorgt voor overlast, verloedering en gevaarzetting in woonwijken. Leystromen heeft een streng zerotolerancebeleid en daarvan was [gedaagden] zich van bewust. Leystromen stelt dat van haar niet kan worden gevraagd om de huurovereenkomst nog langer voort te zetten.

[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Leystromen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Leystromen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.

[gedaagden] voert aan dat sprake is geweest van een ongelukkige samenloop van omstandigheden. [gedaagden] heeft een domme keuze gemaakt door zich in te laten met bepaalde mensen en spullen aan te schaffen voor het starten van een hennepkwekerij, omdat hij financieel gezien het hoofd niet meer boven water kon houden. [gedaagde 2] heeft [gedaagde 1] nog verzocht te spullen weg te doen, maar [gedaagde 1] kreeg de kans niet meer om afstand te doen van de spullen, omdat op dat moment de politie een inval verrichte. [gedaagden] voert aan dat er slechts spullen zijn aangetroffen, want er stond alleen een ventilator en verder was alles in dozen verpakt. Er waren nog geen voorbereidingen getroffen om de hennepkwekerij daadwerkelijk operationeel te maken. Daarnaast voert [gedaagden] aan dat ze geen overlast hebben veroorzaakt of voor een onveilige situatie gezorgd. Ook hebben zij zich altijd als goed huurder gedragen door de huur netjes te betalen. Verder verzoekt [gedaagden] rekening te houden met de persoonlijke omstandigheden. [gedaagde 1] kon een lange periode weinig geld binnen brengen om zijn gezin te onderhouden, omdat hij prostaatkanker heeft gekregen en hij hard ten val is gekomen met als gevolg letsel aan zijn schouder. [gedaagde 2] heeft door traumatische gebeurtenissen angsten ontwikkeld om haar kinderen te verliezen, heeft met een burn-out thuisgezeten en heeft momenteel long-covid. Zijn oudste zoon van 15 jaar is autistisch en een stabiele thuissituatie en rust zijn voor hem erg belangrijk. Zijn jongste zoon van 10 jaar is geboren met een tremor in zijn handen. Zijn school is hierop ingericht met hulpmiddelen en spanning verergerd de tremor. Als [gedaagden] de woning moet verlaten, komen de kinderen in een omgeving waar ze mogelijk niet geaccepteerd worden. Voor zover de vorderingen van Leystromen worden toegewezen voert [gedaagden] verweer tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring daarvan.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Toetsingskader

De kantonrechter overweegt met betrekking tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde als volgt. Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur de kantonrechter) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Is er voldoende reden voor een ontbinding en ontruiming?

In de woning van [gedaagden] is op 10 juli 2023 een hennepkwekerij aangetroffen. Gelet op hetgeen is aangetroffen is de kantonrechter van oordeel dat de ruimte op zolder was ingericht om te gebruiken voor bedrijfsmatige hennepteelt. Ter zitting heeft [gedaagden] erkend dat alle apparatuur voor het telen van hennep al klaar stond om te worden gebruikt. Dat er geen hennepplanten aanwezig waren maakt voor dat oordeel niet uit. Met het inrichten van de zolder als hennepkwekerij heeft [gedaagden] zich niet als goed huurder gedragen en is hij tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De aanwezigheid van de hennepkwekerij is dan ook op zich een reden om de huurovereenkomst te ontbinden.

Is de ontbinding en ontruiming in dit geval gerechtvaardigd?

[gedaagden] heeft omstandigheden aangevoerd die volgens hem maken dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd is gelet ook op de gevolgen die dat heeft voor het gezin. Ook al heeft [gedaagden] zich voorheen altijd als goed huurder gedragen en netjes de huur betaald, dat maakt deze tekortkoming niet minder ernstig. De omstandigheid dat [gedaagden] het financieel gezien lastig had, zoals hij aanvoert, rechtvaardigt natuurlijk niet dat een huurder een hennepkwekerij in zijn huurwoning begint voor extra inkomsten. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagden] in een lastige situatie is geweest. Volgens [gedaagde 1] zag hij voor het gezin geen andere uitweg meer dan het beginnen van een hennepkwekerij. Deze keuze is niet de juiste geweest en [gedaagden] moet dan ook begrijpen dat hij zelf verantwoordelijk is voor wat er daarna op hen is afgekomen en dat Leytromen deze procedure is gestart.

De kantonrechter overweegt dat Leystromen er belang bij heeft om eenduidig op te treden, zodat het duidelijk is dat een hennepkwekerij in een woning niet mag. Leystromen moet namelijk ook rekening houden met de belangen van andere huurders in de buurt van de woning en er voor zorgdragen dat omwonenden daar veilig en zonder overlast van criminaliteit kunnen wonen. Het is een feit van algemene bekendheid dat het houden van een hennepkwekerij in een woonomgeving zeer ongewenst is en kan zorgen voor gevaarzetting, verloedering en druggerelateerde criminaliteit. Leystromen heeft een zerotolerancebeleid als het gaat om een hennepkwekerij in een gehuurde woning. De kantonrechter begrijpt dit uitgangspunt, maar dat wil niet zeggen dat dit in alle gevallen tot een ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden. Om te kunnen beslissen of een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, moet de kantonrechter kijken naar alle omstandigheden van het geval en alle betrokken belangen afwegen. Het gaat dan aan de ene kant om het belang van Leystromen om op te treden tegen hennepkwekerijen, zoals hiervoor is overwogen. Aan de andere kant gaat het om het belang dat [gedaagden] heeft om in de woning te kunnen blijven wonen.

Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat [gedaagden] twee minderjarige kinderen heeft die in de gehuurde woning wonen. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 3 van het Verdrag inzake de rechten van het kind de belangen van kinderen een eerste overweging moeten vormen. Dat betekent niet dat een huurovereenkomst met een huurder met een minderjarig kind niet mag worden ontbonden. De ouders van een minderjarig kind zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot een ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook op de eerste plaats op de weg van de ouders zelf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kind zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat de mogelijkheid om, indien daarbij hulp nodig is, hulpverlenende instanties in te schakelen. Als er toch een noodsituatie dreigt, bijvoorbeeld omdat het kind letterlijk op straat komt te staan, dan kan dat – mede afhankelijk van de overige omstandigheden – een belemmering voor ontruiming zijn.

In dit geval heeft [gedaagden] aangevoerd dat er geen familieleden of vrienden zijn waarbij het gezin met de kinderen kan verblijven, zodat een ontbinding van de huurovereenkomst betekent dat zij op straat komen te staan. De kantonrechter is het met Leystromen eens dat het in de eerste plaats de verantwoordelijkheid is van de ouders om de nodige voorzieningen te treffen door bijvoorbeeld vervangende woonruimte of opvang te regelen, zodat de kinderen niet zomaar op straat komen te staan. De kantonrechter overweegt dat dit niet de enige omstandigheid is die speelt rondom de belangen van de kinderen. [gedaagden] heeft immers aangevoerd dat het voor beide zoons van groot belang is dat er een stabiele thuissituatie is vanwege autisme bij de oudste zoon en een tremor bij de jongste zoon. Voor de jongste zoon geldt verder nog dat hij momenteel in de nabijheid van de woning speciaal onderwijs krijgt in verband met zijn tremor en dat hij daarbij afhankelijk is van hulpmiddelen. Behoud van de woning en de omgeving is voor beide kinderen dus van essentieel belang. Die omstandigheden maken dat zij op zichzelf een zwaarwegend woonbelang hebben.

Verder weegt de kantonrechter mee dat het hier niet gaat om een in werking zijnde hennepkwekerij. De voorbereidingen waren getroffen, maar tot een hennepteelt is het niet gekomen. Of dat is omdat [gedaagden] inderdaad tot inkeer was gekomen en van plan was om de hennepkwekerij weer af te breken, kan de kantonrechter niet vaststellen, maar feitelijk is er geen overlast van hennepteelt of van een onveilige situatie door hennepteelt en (bijvoorbeeld) illegaal afgetapte stroom geweest.

Alle omstandigheden afwegend is de kantonrechter van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en het uit de woning zetten van [gedaagden] op dit moment niet gerechtvaardigd is. Er is sprake van een tekortkoming van [gedaagden] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet. De omstandigheid dat het bij een voorbereiding voor een hennepkwekerij is gebleven en de omstandigheid dat de inwonende minderjarige kinderen van [gedaagden] een zwaarwegend woonbelang hebben, maken dat het belang van behoud van deze woning voor [gedaagden] in dit geval zwaarder weegt dan het belang van Leystromen om te mogen ontruimen.

De conclusie

Het voorgaande betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning en de daarmee samenhangende nevenvorderingen van Leystromen worden afgewezen. De kantonrechter benadrukt hierbij dat [gedaagden] hiermee een laatste kans krijgt. Het moet duidelijk zijn voor [gedaagden] dat als er nog eens een hennepkwekerij of drugsgerelateerde zaken in de woning worden aangetroffen, dit zeer waarschijnlijk tot een andere uitkomst zal leiden.

De proceskosten

De kantonrechter ziet in de uitkomst van de zaak en de overwegingen die daartoe hebben geleid hebben aanleiding om te bepalen dat iedere partij de eigen kosten van deze procedure dient te dragen.

De kantonrechter

wijst de vorderingen van Leystromen af,

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van deze procedure draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2024.