Hof Amsterdam, 28-03-2023, nr. 200.300.177/01

gevestigd te Amsterdam,

2. RABO GROEN BANK B.V.,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.M. Vermaire te Utrecht.

Partijen worden hierna [appellant] en Rabobank c.s. genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 15 september 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 16 juni 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Rabobank c.s. als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 maart 2023 doen bepleiten, [appellant] door mr. J. de Jong van Lier, advocaat te Enschede, en Rabobank c.s. door mr. Vermaire voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Rabobank c.s. hebben nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van Rabobank c.s. in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

Rabobank c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad -veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

Rabobank c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.6. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

Bij notariële akte van 21 november 2001 (hierna: de hypotheekakte) hebben de ouders van [appellant] een recht van (eerste) hypotheek verstrekt aan (de rechtsvoorgangers van) Rabobank c.s., op de aan hen in eigendom toebehorende boerderij, bestaande uit een woonhuis, diverse bijgebouwen, erf en weilanden, staande en gelegen aan de [straatnaam] 1 te [plaats] (hierna: de boerderij). De hypotheekakte houdt, voor zover van belang, het volgende in:

‘De comparanten onder A genoemd verklaarden dat vermelde hypotheek is verleend (…)

op:

Onderpand

l. De boerderij, bestaande uit het woonhuis met kantoren, verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin, bos, bouw- en weiland, staande en gelegen aan en nabij de [straatnaam] 1 te [plaats] , gemeente [gemeente] (…) zulks met uitzondering van een gedeelte groot ongeveer vijftig aren van het perceel [sectie 1] , nummer [perceelnummer 1] , zoals in erfpacht uitgegeven, blijkens een akte op heden verleden voor mij, notaris en een gedeelte groot ongeveer twintig aren van het perceel [sectie 2] nummer [perceelnummer 2] , zoals is afgestaan blijkens een akte van levering, op heden verleden voor mij, notaris.’

Op dezelfde dag heeft een ouder van [appellant] als grondeigenaar aan [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) als erfpachter een stuk grond in erfpacht gegeven. [appellant] is bestuurder van [bedrijf] . In de akte van erfpacht is onder meer het volgende opgenomen:

‘OMSCHRIJVING OPSTALLEN

De opstallen bestaande uit het woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur,

plaatselijk bekend [straatnaam] l te [woonplaats] , aanwezig op de hierna onder B omschreven onroerende zaak. Ten gevolge van deze eigendomsoverdracht is een opstalrecht ontstaan voor de verkrijger om dit woonhuis met toebehoren in eigendom te hebben op het perceel grond, gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectie 1] , van nummer [perceelnummer 1] , een ter plaatse

aangeduid gedeelte groot ongeveer vijftig aren;

(…)

Grondeigenaar heeft ingevolge een daartoe strekkende overeenkomst onder navolgende bepalingen in erfpacht uit aan de erfpachter, die in erfpacht aanneem de volgende oppervlakte grond: Een perceel grond , gelegen alsvoren, onder de gemeente [gemeente] , ter grootte van ongeveer vijftig aren, uitmakende een gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] , [sectie 1] , nummer [perceelnummer 1] ; zoals op aangehechte door partijen gewaarmerkte situatietekening met arcering is aangegeven.’

De voornoemde gewaarmerkte situatietekening met arcering is niet aan de hypotheekakte bij het Kadaster gehecht.

Op 28 maart 2002 is het perceel aan de [straatnaam] 1 te [plaats] door de ouders van [appellant] aan [appellant] verkocht en geleverd. [appellant] heeft daarmee het gehele perceel met het kadastrale nummer [perceelnummer 1] , met uitzondering van het aan [bedrijf] in erfpacht gegeven deel, in eigendom verkregen.

Rabobank c.s. hebben aan [appellant] kenbaar gemaakt dat zij menen dat op het woonhuis aan [straatnaam] 1 te [plaats] een hypotheekrecht van 21 november 2001 ten gunste van hen rust.

Op enig moment is het perceel met nummer [perceelnummer 1] opgedeeld in zeven verschillende kadastrale delen, waaronder nummer [perceelnummer 3] met daarop het woonhuis aan de [straatnaam] 1 te [plaats] .

In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd dat de rechtbank:

I. voor recht verklaart dat Rabobank c.s. geen recht van hypotheek hebben op het perceel kadastraal bekend, Gemeente [gemeente] , [sectie 1] [perceelnummer 3] en het daarop staande woonhuis staande en gelegen aan de [straatnaam] 1 te [plaats] ;

II. Rabobank c.s. veroordeelt tot (medewerking tot) doorhaling binnen vijf werkdagen na het te dezen te wijzen vonnis van de hypothecaire inschrijving in het kadasterte hunner gunste op het perceel kadastraal bekend, Gemeente [gemeente] , [sectie 1] [perceelnummer 3] en het daarop staande woonhuis staande en gelegen aan de [straatnaam] 1 te [plaats] , met een gebod aan Rabobank c.s. om op voormeld perceel en/of op

voormelde onroerende zaak geen conservatoir beslag(en) te leggen, verder voorwaardelijk voor het geval Rabobank c.s. of één van hen voorafgaand aan het in dezen te wijzen vonnis conservatoir beslag(en) leggen op voormeld perceel en/of op voormelde onroerende zaak gedaagden te veroordelen om dergelijke conservatoire beslagen(en) eveneens binnen vijf werkdagen na het te dezen te wijzen vonnis op kosten van Rabobank c.s. te doen opheffen en de inschrijving(en) daarvan in het kadaster te doen doorhalen, één en ander op straffe van een verbeurte van een dwangsom van € 50.000 per dag voor iedere (gedeelte van een) dag dat Rabobank c.s. daarmee in gebreke blijven, tot een maximum van € 2.500.000;

III. Rabobank c.s. hoofdelijk veroordeelt, des dat de een betalend de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten.

[appellant] heeft deze vorderingen gebaseerd op uitleg van de hypotheekakte en de akte uitgifte erfpacht, beide van 21 november 2001. Het ten laste van zijn ouders gevestigde hypotheekrecht dat Rabobank c.s. willen uitwinnen rust krachtens die uitleg niet op de nieuwe woning maar op het oude boerderijgebouw, zo stelt [appellant] .

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen en tegen die beslissing komt [appellant] op, onder aanpassing van zijn vorderingen. De grieven komen er op neer dat de rechtbank de beide aktes verkeerd heeft uitgelegd en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Het hof stelt voorop dat, zoals bij de mondelinge behandeling is vastgesteld, tussen partijen overeenstemming bestaat over de volgende feitelijke achtergrond. Van oudsher bevond zich op de in het geding zijnde percelen een boerderijgebouw dat in het verleden in gebruik is geweest als woonhuis van de grootouders van [appellant] en dat als adres had [straatnaam] 1 te [plaats] . Op enig moment tussen 1981 (volgens [appellant] ) en rond 1995 (volgens Rabobank c.s.) hebben de ouders van [appellant] een nieuw gebouwde woning betrokken en deze aangeduid als [straatnaam] 1. De boerderij heeft vanaf 2009 op grond van een nummerbeschikking van de gemeente huisnummer 3 gekregen.

In de hypotheekakte is het hypotheekobject aangeduid als (onder meer) een “woonhuis met kantoren (…) aan en nabij de [straatnaam] 1 te [plaats] ”, terwijl in de akte – onder verwijzing naar de erfpachtakte – van het hypotheekrecht wordt uitgezonderd het in de erfpachtakte genoemde “woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur, plaatselijk bekend [straatnaam] 1 te [plaats] ”. Uitleg is nodig om te bepalen of die uitzondering op het hypotheekrecht betrekking heeft op de nieuwe woning of op het oude boerderijgebouw.

Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad komt het bij de uitleg van notariële akten aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld over onder meer de vestiging van een beperkt recht op een registergoed.

Akten en uitlatingen van na de datum van de hypotheekakte spelen, gelet op het voorgaande, in beginsel geen rol bij de beantwoording van de vraag of op 21 november 2001 ten gunste van Rabobank c.s. een recht van hypotheek op de nieuwe woning is gevestigd. Bij de uitleg kan acht geslagen worden op de feitelijke omschrijving in de akte en daarbij kan de plaatselijke feitelijke situatie meewegen.

Aan de hand hiervan moet worden beoordeeld of de in de erfpachtakte omschreven zaken die van het hypotheekrecht zijn uitgezonderd de nieuwe woning omvatten of het boerderijgebouw. Het hof betrekt bij de beoordeling dat enerzijds onbetwist is dat, zoals Rabobank c.s. onder verwijzing naar in het geding gebrachte bouwtekeningen hebben gesteld, de nieuwe woning onder meer een kantoor omvat. De omschrijving “woonhuis met kantoren” in de hypotheekakte sluit daar naar het oordeel van het hof beter op aan dan de omschrijving “woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur” in de erfpachtakte. Omgekeerd sluit die laatste omschrijving juist beter aan op de feitelijke eigenschappen van de boerderij ten tijde van vestiging van het hypotheekrecht: hoewel partijen strijden over de vraag hoe het gebouw destijds in gebruik was, is onomstreden dat het van oudsher een boerderij was die uit woonruimte en agrarische bedrijfsruimte bestond. Dat de omschrijving in de hypotheekakte begint met de omschrijving “De boerderij” kan daaraan onvoldoende afdoen, omdat op die plaats in de omschrijving kennelijk wordt gedoeld op de gehele onroerende zaak van de rechtsvoorgangers van [appellant] inclusief alle grond en opstallen, waarna vervolgens wordt omschreven op welk deel daarvan het hypotheekrecht wordt gevestigd.

De aanduiding van het adres wijst in dezelfde richting. Van oudsher had het boerderijgebouw het adres [straatnaam] 1 en, zoals als onvoldoende gemotiveerd betwist is komen vast te staan, is dit pas na de datum van de hypotheekakte ‘officieel’ veranderd door hernummering naar [straatnaam] 3. Tegen die feitelijke achtergrond ligt het meer voor de hand om te concluderen dat met “plaatselijk bekend [straatnaam] 1” in de erfpachtakte werd verwezen naar de boerderij die dit adres van oudsher had en dat met “aan en nabij de [straatnaam] 1” in de hypotheekakte werd verwezen naar de nieuwe woning die naast het oude boerderijgebouw is opgericht. Dat mogelijk door [appellant] of zijn ouders de nieuwe woning al eerder met [straatnaam] 1 werd aangeduid doet daar onvoldoende aan af.

De nieuwe woning valt bij deze uitleg onder het hypotheekrecht. Gelet daarop komt het hof niet toe aan de vraag of Rabobank bij uitleg een beroep mag doen op het kaartje dat als productie 1 bij CvA in het geding is gebracht. Dat, zoals [appellant] heeft betoogd, de hypotheekakte (een uur) later dan de erfpachtakte is gepasseerd doet aan dit oordeel ook niet af, nu bij deze uitleg de akten niet tegenstrijdig zijn.

De overige argumenten die [appellant] nog aanvoert voor zijn uitleg, brengen het hof niet tot een ander oordeel. Deels zijn die argumenten gebaseerd op de onjuiste voorstelling dat het oude boerderijgebouw onmogelijk als woonhuis zou kunnen worden aangeduid; onbetwist is immers dat het wel als zodanig in gebruik is geweest. Deels gaan die argumenten voorbij aan het uitgangspunt dat de uitleg in beginsel objectief moet zijn, zodat de gestelde kennis van partijen – zo deze al ten tijde van het passeren van de hypotheekakte bestond – of wat [appellant] er destijds als derde zelf van heeft begrepen, niet tot een andere uitleg kan leiden.

De grieven stuiten op het voorgaande af.

Rabobank c.s. heeft veroordeling van [appellant] in haar werkelijke proceskosten gevorderd. Voor toewijzing van die vordering is vereist dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door te (gaan) procederen, waarvoor nodig is dat hij misbruik van procesrecht heeft gemaaktDe stelling van Rabobank c.s. komt er op neer dat [appellant] tegen beter weten in in deze zaak heeft geprocedeerd en dat hij altijd heeft geweten dat de nieuwe woning onder de hypotheek viel. Naar het oordeel van het hof levert het nastreven door [appellant] van een voor hem voordelige uitleg van een – niet aanstonds eenduidige – akte als de onderhavige geen misbruik van procesrecht op. Daargelaten dat hetgeen [appellant] , die geen partij was bij de vestiging van het hypotheekrecht, zou hebben geweten niet doorslaggevend is voor de uitleg van een hypotheekakte, is die wetenschap niet komen vast te staan, reeds omdat daarvoor onvoldoende is gesteld. Andere bijzondere omstandigheden die misbruik van procesrecht opleveren en dus een volledige kostenveroordeling rechtvaardigen, zijn evenmin voldoende gesteld.

Het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij in de geliquideerde proceskosten worden veroordeeld.

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rabobank c.s. begroot op € 772,-- aan verschotten en € 3.549,-- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C. Toorman en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2023.